首先，這源於碧桂園集團的創業理念。碧桂園董事局主席楊國強先生的夢想：15年前，看到城市中心的房子越來越貴，我就有一個夢想，希望找到這樣一個地方：有快速路與城市連線，20多分鐘就可以到達市中心，風景優美，空氣又好，建造一個配套齊全、自成體系的大社群，房價遠低於市中心，讓每個人都能在這裡享受幸福生活。

這就是碧桂園的智慧，現在的市場，是很多農村人擠不進城市買房，結果是大城市房源供不應求，可是，再有七八年，城鎮化程序基本完成後，人們基本都住進了城市！這個時候，人們想得到的，更多是環保、空氣清新，汽車比較少，人也不太擁擠不太浮躁，那首選會是什麼地？？當然就是城市附近、風景好、空氣好的地方，而現在，大城市的房子，幾百萬一套，現在碧桂園的房子，只有幾十萬一套，到那時，大城市的人都開始嚮往郊區的田園生活了，碧桂園的房子已經建在那裡了，想不升值都難！

其次，縣級城市的地價相當便宜，比起一線城市動則幾百億、上千億拿一小塊地，縣市城市的地價，只有幾十萬一畝！就是建個超大型的專案 ，投資不過是大城市的一個零頭。多的也超不過百萬啊，你想一下，這個發展速度資金壓力很小，但然很主動。

第三，與縣級開發商競爭，他哪裡不有勝利的道理？我們說，一二線城市的大開發到處都是，比如綠城、恆大、吉美、甚至還有很多國企央企參戰，這兩年，伴隨著城鎮化減速降峰，競爭會非常殘酷！到那個時候，那些開發商想回縣城創業？對不起，碧桂園早把他們後路抄完了！

綜合以上，你說說，哪個開發商有碧桂園聰明？

也許與專案定位有關係，城郊結合地具備更好的增值空間和可打造大面積綠化的空間。隨著一二線城市的土地上漲，限購限貸政策的實施，成本大幅上漲，競爭越來越激烈。縣級市場投資回報率高，土地優惠和政策扶持力度大，盈利能力會非常好。

碧桂園名聲在外，去小地方別人會慣著他。我家就在碧桂園，烏蘭浩特的。這個月25號地下車庫不買的不讓進，也不租賃給業主，只能買，而且每年還要交1800的物業費，沒有產權，40年期限。

最垃圾的就是碧桂園，錢都投在廣告宣傳上面，還什麼新加坡旁，就是馬來西亞破破爛爛的地方，所有碧桂園的精裝房都是垃圾裝修，頂都不給你吊，還去縣級城市抬高房價，在所有知名房企中，可以說碧桂園是最垃圾的

中國經濟遲早被這些房企搞死，以為在的地方為例，江蘇鹽城市射陽縣，去年初房價還在3000多每平方，就是最好的樓盤不過4000多！碧桂園倒好，那地起就開始炒作，正中這些本地房企的心思，聯合炒作，眼見這房價蹭蹭直漲！上月碧桂園開盤，對外公佈成交價，均價一萬左右每平方！一個蘇北貧困縣，人均收不不過3000左右，憑什麼支撐這麼高的房價！

這是戰略！三四五線區縣全覆蓋，楊老闆天天都在計算著中國還有多少個縣他還沒進去，如果進去了，碧桂園又會是一番什麼景象?碧桂園的勞斯萊斯產品在三四五線很受歡迎，而且你要知道，好的產品在小縣城很受歡迎！從開發報建方面說，小縣城更容易實現高週轉，現金流更能早點回正，而且在小縣城政府是很歡迎這樣的大房企的。農村包圍城市，市佔率奪取第一，天下武功，唯快不破，在小縣城很好實現！

碧桂園在福建省福州市永泰縣，福州唯一的貧困縣，也是拿了一百多畝地，樓面價均價達到4600，直接帶動了周邊房價的大漲，永泰這麼小的地方他們也進駐不知道以後房價會如何？我們工薪階層的剛需傷不起啊！

“去庫存”帶來的大利好

2015年12月召開的中央經濟工作會議指出，2016年要穩定經濟增長，更加註重供給側結構性改革，在適度擴大總需求的同時，“去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板”，提高供給體系質量和效率。會議提出用積極的財政政策、穩健的貨幣政策解決“三去一降一補”。大方向就是：寬財政松貨幣。

當時房地產庫存尤其是三四線城市房地產庫存相當大，所以，會議還明確指出要促進化解房地產庫存：

❶ 讓農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；

❷ 讓“新市民”買房，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；

❸ 鼓勵買房租賃：發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

❹ 要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度。

❺ 要取消過時的限制性措施。

其實，在會議召開前，貨幣政策就先行“穩健”：2014年11月22日央行開啟降息通道後，2015年央行分別於3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日連續五次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率、連續五次下調金融機構存款準備金率。

房地產行業管理政策也放寬：2015年“3.30政策”、“9.30政策”分別下降了購房首付比例，8月份取消了外資購房限制、鼓勵棚戶區改造實行貨幣化安置等等，房地產市場銷售明顯增加。

這幾條措施多管齊下，2016年，中國房地產市場開始回暖，整個2016年，住宅銷售面積增長22.4%，商品房銷售額117627億元，增長34.8%，住宅銷售額增長36.1%。

但最開始出現價格和銷量暴漲的是一線城市，如北京、上海、深圳，這些城市已經是存量市場，以二手房銷售為主，所以，2016年地產公司們還沒完全感覺到“去庫存”的暖意。

到2017年，隨著“317新政”等措施出臺，一線城市限購加碼，投資性資金需要出路，一些二三線城市房市繼續火爆。根據9月18日，國家統計局釋出的8月份70個大中城市商品住宅價格變動情況。資料顯示，當月一些三四線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅達10%以上，有的甚至接近20%。

三四線城市成“去庫存”的主力，今年上半年，一二線城市銷售比重下降10個百分點，三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。

“去庫存”得益最大的當屬上文提到的在三四線城市擁有大量專案的恆大和碧桂園等房企。

財報也顯示，中國恆大上半年實現營收1879.8億元，同比上升114.8%；實現淨利潤231.3億元，同比上升224.4%。碧桂園上半年實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%；淨利潤約75億元，同比增長39.2%。融創中國上半年實現營收133.33億元，同比增長25.9%；淨利潤約13億元，同比增長1682.5%。

實際上，由於房地產行業結算的滯後性和週期性，中報的業績並不能完全展現這幾家房企的盈利能力。

根據各家房企的銷售簡報顯示，碧桂園、恆大、融創中國前8個月分別實現銷售額3806.7億元、3216.8億元、1614.3億元，同比分別增長112%、38%、111%。

我們縣裡也有碧桂園的樓盤，買的人挺多的，北京是買不起了，縣裡還是可以的，準備結婚買一套

可不能小看農村的縣級市場，潛力滿滿，你想中國有多少個縣呢，在數量上完全碾壓城市

我的舍友現在就在做陸川縣第一個碧桂園專案！上個月才選好售樓部的地址！關於這個問題，我前天才發了帖子。碧桂園是一直以農村包圍城市路線在眾房企中突出重圍的，但是此前還只是在小城市……但如今已經把魔爪深耕到縣城了！根本兩個原因就是：

一是房地產市場從一二線、三四線逐漸發展飽和，最後還沒被激烈瓜分的蛋糕就在更下面的地方；

二是城鎮化發展，符合市場規律，人們腰包裡也有錢，小縣城市場大有可為。

這是2017年交易資料，一線城市成交量腰斬，而三四線城市火爆。

在這幾年，房企死磕一線，轉攻二線，發展三四線的大格局中，資金就像香檳一樣，從疊酒杯中一層層滿溢下來，大城市滿了，就流向小城市，帶來一波一波的上漲。

碧桂園之後，會有一批房企跟進。我們家這邊的玉林，博白，陸川，貴港……到處是圍牆和在建新樓盤，一波房價上漲浪潮已經朝我們奔湧而來！（具體看我的最近的文章）

我這沒錢的房地產人看著興奮的投資客瑟瑟發抖……

碧桂園在河南，除了大量的在地級市囤積地外，現在也在縣城主見開發專案，我們縣和旁邊的幾個縣幾乎都有碧桂園的樓盤，我覺得城市地產市場競爭激烈，縣城市場可能會是下一個新的房地產機遇，現在拿下縣城市場，我覺得今後很長時間縣城房產價格都會被碧桂園把控，再者農民工進城大軍和外出返鄉買房人群，碧桂園真是看準這些商機。

我看過碧桂園的創業理念，碧桂園懂事局主席楊國強先生說過，看到城市中心的房子越來越貴，希望找到這樣一個地方，有快速路與城市連線，20多分鐘就可以到達城市中心，讓每個人都能在這裡享受幸福生活。這可能也是選擇縣城的原因。

其次，縣城的地價相對還是便宜許多，就是建造一個大的社群，投資也會比在城市裡小很多，充裕的吸資金更可以做出高品質。行對於碧桂園這樣的企業，開發縣城專案，競爭力會小很多，我想這些因素都有吧！

現在農民生活條件好了，腰包鼓了懂的享受了，也越來越注重居住環境了，對子女的教育投資越來越高了，縣城的教育肯定比鄉下好。縣城醫療條件也好。我問村裡有百分之40都在縣城買了房子。

簡單而言，是資本向價值窪地流動的特性所驅動。碧桂園向縣級市場進軍是大勢所趨，只是相對於其他地產集團，碧桂園的步伐走的更快更堅定一些。中國房地產市場今後10年的主要戰場將在於縣城。

一，中心城市競爭激烈。中國房地產發展至今，一二三線城市房地產市場已趨飽和，每年可供出讓的土地極其有限，眾多央企、國企虎視眈眈，競爭格外激烈，開發成本高昂。

二，城市由上而下的梯級發展。社會發展的快慢的根本原因在於社會資源的配給，房地產市場發展依託於城市的建設發展，因此隨著一二乃至三線城市市場的趨向飽和，縣城也就成了新的發展目標。

三，城鎮化發展的拉動。中國目前城鎮化發展比率還不到50％，距離發達國家65-68％的城鎮化率還有很大的發展空間。基數最大的城市就是縣城了。目前中國許多縣城還剛剛開始發展，2800多個縣級城市的發展可以拉動多少經濟增長，市場之巨大顯而易見。因此，現在進軍縣城市場只能算是中途上車。福建安溪縣2011年寶龍集團就搶先進入市場後，萬達，恆大，Sunny城，碧桂園等先後進入。由此可見優質縣城亦以短兵相接。

碧桂園和恆大一樣，都是深耕三四線城市，原因其實很簡單，就是拿地價便宜，有些四線城市為吸引大開發商投資，給的地價很便宜，可以說白送。自然拿地便宜，前期的資金壓力就小，其實利潤率不比在一二線城市低，所以就是這樣。

房地產的剛需！就在縣級市場！

農村老百姓購房熱情高漲！在農村老百姓的眼睛，你沒在縣城買房，說明你沒本事，就像買車一樣。（農村小夥找物件，前提必須縣城有房）一線城市炒的快炒到頂了，三四線城市炒上去了。

官方資料表示：一線城市漲幅回落。官方資料對於大多數的農民來說，你玩我呢！？你一線城市炒到天，他也不買，有錢也不會買，農民的社會交際圈不在那裡，那只有縣城了。

主要原因在於碧桂園發展到現在的模式優勢導致的。其優勢在於:

一，品牌優勢，畢竟全國第一的名號對於縣城的客戶有很大的號召力，且能夠產生一定的品牌溢價。

二，快週轉的開發模式對於縣城級別的開發商簡直就是逆天的存在，所以就有了碧桂園到哪，哪的本土開發商就死一片的事情發生。

三、相對於一二線城市，縣城的拿地價格及資金量那都不是事兒，一二線的一塊地價格都快趕上縣城一塊地的十幾倍了，利潤還沒有縣城的高，況且碧桂園的口碑在一二線城市並不好。碧桂園只是全國銷售金額第一，又不是質量第一，和浙江的開發企業差的何止一個天與地。

這個可以理解為農村包圍城市，政策路線好，縣級地方百姓掙錢買房，對品牌比較認可，而且碧桂園也帶動了城鎮的發展

碧桂園作為世界級開發商，一線城市已經覆蓋，可以拿地的地塊有限，近幾年大型開發商已經把目標轉移到縣級城市，而二線三線加上縣級城市這塊蛋糕足夠可以讓這些開發商消化一段時間，進駐縣級城市品質、價格定位高，去化快。