公寓與普通住宅房有哪些區別。1、公寓為商用水電費按商用算，土地使用年限為40年，不可以籤戶口。住宅水電費按民用算，土地使用年限為70年。2、公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。3、公寓普遍的特點是位置屬於中心地段，一般以小戶型全裝修出現。居住人群主要以長住的商務客群為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗，同時比酒店低的租金。但也有極個別的是不同的產品，如上海的王子晶品，是大戶型超豪華的產品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過來居住的長住商務客。這類人群通常只是住個一年半載的，所以對於酒店式的享受很在乎，同時對於有無燃氣供應，水電是否平價並不在乎。由於帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價就是很重要的特點。4、從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒適性，功能的完備性、服務和結構的合理性。首先，單套公寓的面積要達到120平方米，這樣它才能在室內功能分割槽上做得比較好，面積過小，就不能體現分割槽，那麼舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應該大，這個空間面積主要體現在層高上，早期的一些住宅，不太強調層高的問題。公寓的平面面積大了，如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上，公寓要達到24小時電梯和24小時熱水的標準。5、在建築質量和建築標準上，公寓基本以板樓為主，通風性要好，Sunny充足，其他的公寓和住宅沒有什麼本質區別。普通住宅，一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。居住人群要看中居住環境，綠化，學校等配套。由於是長期居住，因此要關心物業費，水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之後再完善相關的生活配套設施。公寓是廣泛的房地產投資在商業房地產的一種。公寓式的住宅早時候出現是舶來品，相比獨立獨戶的別墅，更為經濟實用。早期出現的大城市公寓式住宅樓都較高，在每一層中，有一個單獨的單房套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要被用於當時中等收入高階職員們的入住、政府公務員居住。

隨著人們對公寓認可程度普遍提高，市場上形形色色的公寓產品越來越多，而且它的面積小、總價低、時尚性強，很多年輕朋友都很喜歡。那麼住宅和公寓這兩者之間到底有什麼區別呢？

一、什麼是住宅？

住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用的、不住人的地下室，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

二、什麼是公寓？

公寓屬於商業地產的一種形式，一般公寓的生活配套設施都更加的完善，比較適合一個人居住。

三、住宅和公寓的區別

1、居住舒適度不同

普通住宅大多是兩梯三戶或者四戶，居住的人較少，不會對出行造成困擾，而且私密性也比較好。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，居住的人比較多，安全性和私密性都很低。

2、使用成本不同

普通住宅的水電費是按照民用水電的標準來收取的；而商業公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。用長遠的眼光來看，住宅的水電費支出會比公寓的支出少一半。

3、產權年限不同

普通住宅的使用許可權一般為70年；公寓的使用許可權根據所處地塊的用地類別，一般是40至50年。

4、解決戶口規定不同

商業公寓是在商業用地上建起來的專案，是屬於商業性質的，所以是不能解決戶口問題的。如果是住宅的話，不同的地區會有不同的要求，只要滿足該地區相應的條件，購房者是可以解決戶口問題的。

5、採光條件不同

有些商業公寓的衛生間和廚房都是沒有窗戶的，而且陽臺也是內陽臺，採光條件並不是很好。而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件會比商業公寓好很多。

6、稅費不同

購買公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，購買公寓要負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過五年，可以不用交個稅。但如果所售房產是非住宅類房產，不論什麼情況都要繳納個稅。

7、配套設施不同

公寓需要達到有24小時電梯和24小時熱水的標準，而且大多數公寓是不能使用燃氣和其他明火的；一般商品住宅的生活配套相對來說沒有那麼完善。

總的來說，公寓和住宅還是存在許多差別的，它們都有各自的優缺點，所以想要買公寓還是住宅，這是需要根據自己的情況來決定的，建議如果是工資比較高的單身人士可以選擇公寓，如果要買給家庭成員居住的話可以選擇住宅。

那麼，除了不限購，只要資金充足愛買多少套都可以。公寓投資還有什麼特點？商用公寓與普通住宅有什麼區別呢？

【什麼是公寓】

公寓分為經營性公寓和公益性公寓。經營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種：公益性公寓包括學生公寓、老年公寓、軍官公寓等。所謂住宅是指專供居住的房屋，包括了別墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是說供一家人日常起居的，外人不得隨意進入的封閉空間。住宅按層數分可以分為多層住宅、高層住宅與超高層住宅。

【公寓和住宅區別】

公寓與住宅先天不同，影響著購房者的投資回報，尤其是投資學區與短期投資的購房者

一，建築面積百分比不受限制

在中央商務區內，公寓的建築面積佔專案總住宅面積的比例不受限制；而普通住宅的建築面積與總住宅面積的比是有限制要求的。

其二，公寓的日照條件比住宅差

按照《住宅建築設計規範》的有關規定，居住產品中的住宅，必須滿足日照、採光等相關條件。而公寓則不一定，因此同一幢樓中公寓的日照條件比住宅差。

其三，土地性質不同

住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商住）、商業用地或教育用地等其它性質用地上。

其四，產權年限不同

住宅的產權年限多為70年，而商務型公寓根據用地性質產權為40年或50年，也有一些70年產權的公寓

其五，水電費計算不同

公寓樓水電費按商用計算，也有一部分是水電民用的，而普通住宅的水電費按民用算。

其六，公寓不能落戶

公寓如果實在商業用地上建起的專案，是商業性質，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據不同地區的要求不同，有些地方也是可以落戶的。

其七，價格定價不同

一般來說，公寓的單價是比住宅高的，且以小面積戶型為主，也有大面積的。

其八：產權證的用途欄登記不同

監管部門對公寓進行房屋產權登記時必須明確為“公寓”，並在房屋產權證上的房屋用途一欄標註為“公寓”。

其九，公寓不享受就近入學

在很多地區，公寓性質的住宅是不能成為學區房的，也就是說不能讓孩子就近入學。

其十，貸款利率和首付不同

如果公寓性質屬於商業地產的話，銀行對於商業地產的貸款首付以及利率都較高。

【公寓升值，與學位無緣】

公寓是不帶有學位的，就算有名校相傍，業主的子女也無法享受名校就讀資格。

名校學位優勢備受市場寵愛，升值潛力大，但公寓無法卻“無福消受”，因此，名校路段內的公寓與住宅，在價格以及升值空間上的差別會很大。

【短期轉手，稅費高】

相比住宅而言，公寓的轉讓稅費更高。

住宅在營業稅、個稅、契稅等方面，會根據政策有不同程度的減免，普通住宅符合政策要求的情況下，最低甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費。

而公寓（商業）目前極少有減免政策，較住宅還增加了土地增值稅，各項稅費加起來，通常稅費最低達到物業交易總價的10%。

這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費，令商用公寓換手率通常都較低，轉手相對不容易，通常需透過長線放租獲利，在收租10-20年後才會選擇賣出。

【公寓優缺點】

【缺點】

1、大部分是用於投資性質的，所以一梯N戶，居住密度比較大，安全性、私密性差；

2、產權是屬於商業性質，一般40年；

3、價格高。首先，公寓通常為商業用地建築的，雖然用於居住，但實際上通常價格會高於普通住宅的價格。

4、採光可能會差一些。因為對於公寓的採光相關法規沒有明確規定，所以很多工具在設計上並不是很注意這一點，因此很多公寓的採光比較差。

水電費等比普通住宅要高。之前提到過，通常公寓是屬於商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

5、落戶。仍然是商業用途的問題，和普通住宅相比，這也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落戶，孩子上學可以按照區片劃分，從而就近讀書，而公寓卻不能落戶。

6、產權。我們都知道，住宅的產權一般為70年，而公寓的產權相對就短很多，和普通商鋪一樣，大多數都只有40年，也有一部分是70年產權的。

7、貸款。普通的住宅貸款比較低，而且可以用公積金貸款，這樣貸款利率就會更低，而公寓不能用公積金貸款，而且還款年限也比較少，一般情況下是最多10年，最主要的是首付一般需要百分之五十。

【優點】

1.不限購，政策上有助力。

2.公寓類產品多處於繁華地段，配套齊全。

3.公寓類產品面積小，總價低，更多人可以買得起。

4.可作為短暫性過渡產品自住，也可以出租，還可以用來創業辦公。

5.大多數是精裝修，適合年輕人居住。

總之，住宅和公寓之間還是有很大差異的，購房人要看個人的實際情況來決定買哪個合適。

心之所向，即為夢想。

思維改變命運，智慧點亮人生！

成功就兩個字：行動！

土地性質不同

公寓的定義與分類

目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現的公寓應屬於住宅的範疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由於各種公寓型別的不同，在土地使用權年限上也各不相同；

一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業管理”和“配套設施建設”等方面進行區分公寓和一般住宅；

根據目前市場上常見的幾種型別，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種型別；

公寓與住宅有何區別?

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。

配置看上去似乎和普通住宅沒有什麼區別，但其實公寓和住宅是不同的，其中需要注意的一點就是如若公寓的用地性質屬於商業用地，是無法落戶的！

貸款、首付政策

住宅：首套30%，二套40%首付，限購限貸，但有首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款；

公寓：一律50%首付，不限貸不限購，首付5成。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。

落戶及學位

住宅：符合條件可落戶，有學位

公寓：不能落戶、無學位。

土地使用權年限

住宅：70年土地使用權；

公寓：按照用地性質劃分，商業用地為40年。

二手交易稅費

住宅：1%-3%契稅，主要交易稅包含營業稅及個人所得稅；

公寓：3%契稅，主要交易稅包含營業稅、個人所得稅及土地增值稅。

水、電費等生活成本

水電費等比普通住宅要高，通常公寓是屬於商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

很多開發商為了迎合更多年輕買房群體推出了很多公寓，強烈想要買房的慾望會讓大家考慮買總價低的公寓。那麼，公寓到底值不值得買呢？

下面四個角度為大家簡單分析一下：

首先土地性質不一樣

公寓也叫商業公寓，商業公寓屬於商住兩用房屋，其產權性質是屬於商業，產權年限一般為40或50年，不可籤戶口。而商品房只有居住功能，土地年限為70年，一般是以家庭為單位居住，2房為主力，品質檔次高低不同。

買房限制不一樣

公寓目前是不受限購限貸政策的影響，但是商品房是會受戶籍和條件的影響。。商業公寓首套房首付比例 一般不低於50%，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常不低於30%，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。

戶型不一樣

商品房的戶型是比較多的，比如說一室一廳、三室一廳等等，大多都是50平米以上的住宅房子，這樣可以比較好的保護業主的隱私。公寓戶型常見戶型有兩居室或者複式戶型，公寓由於是商住兩用的性質，因此同一層中，有辦公的、有自住的，也有租戶等，各種人群混雜。

生活成本不一樣

商品房屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而商業公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠來看，住宅的水電費支出會比商業公寓的支出節省一半，物管費也比較高。

最後，買還是不買?

1、避免選所謂便宜的公寓，便宜的功能公寓要不就是很偏僻，租金低，很大機率連租都租不出去；

2、避免選體量大的公寓，一個樓盤幾千套公寓在售，將來業主之間惡性競爭會很激烈，影響租金收益和轉讓出售；

3、地段儘量選擇市中心、商業區、辦公區集中的公寓，空置率低，租金有保障

公寓住宅一般投資的比較多，面積小，位置好，配套好，周邊商業發達，主出租的較多，人口比較複雜，人員流動較快，水電按照商業標準收費，商品房一般以小區的形式存在，更加舒適，水電費按照民用標準收費，人口比較固定，相對更加安全

年限不同，公寓四五十年產權，水電弗價高，上學區也難。商品房七十年產權，水電弗用為民用，在學區內可上學。另售賣也方便快捷。相差很大！

1、概念上的不同

我們通常說的公寓房，一般指的是普通公寓、酒店式公寓和商業公寓三者的總稱，而商住房指的是商業公寓和酒店式公寓。所以說公寓房涵蓋的範圍是更廣的，而且也包括了商住房。

2、土地使用年限有區別

公寓房包含了普通公寓和商住房，而普通公寓的用地性質和住宅樓是沒有區別的，都是70年產權。商住房的用地性質屬於商業用地，它的土地使用年限一般為40年到50年。

3、居住成本不一樣

普通公寓和住宅樓一樣，水電收費標準也採用民用性質。而商住房既可以辦公，也可以居住，所以它一般是按照商用標準來收取水電費的，花費會比普通公寓房高出很多。還有就是商住樓因為精裝住宅，所以物業費也會比普通住宅更高，而且房子裡一般都不能煮飯，一日三餐都在外面餐館吃也是一筆不小的開銷。

4、享受的政策不一樣

普通公寓在房產證上會標明“成套住宅”，可以和普通住宅一樣享受落戶政策，享受學區房的教育分配指標，購房的時候也可以享受和普通公寓樓一樣的貸款政策，比如說首付比例一樣，在契稅徵收上面也能享受優惠。而商住樓就沒辦法享受這些政策。

本質上的區別，分為以下7點：

1、產權

商住房：50年產權，產權到期後，要給國家繳納土地出讓金，具體怎麼續期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。

住宅房：70年產權，繳納一定費用，到期後自動續期。

2、落戶

商住房：不能落戶口。

住宅房：可以落戶。

3、水電費用

商住房：說白了以前是用於開發寫字樓的地塊，但是現在商品房這麼緊俏，所以很多開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業用水，商業用電，不通燃氣。但是不排除有的開發商動用關係，最後把商業用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業用水，改不了。

住宅房：住宅房的水電基本上都是民用水和電，價格上要比商業用電，用水便宜很多。

4、居住密度

商住房：居住密度大，一般從7-20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的機率要比住宅房高出很多倍。人多，背景複雜，所以環境很難保障。

住宅房：一般一層2-4戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。但還遷房，限價房和經濟適用房除外。

5、戶型

商住房：幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。

住宅房：一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多。

6、價格

商住房：超小戶型較多，以40-80為主，總房款要便宜很多，對於資金不太富裕的家庭值得考慮。

住宅房：一般小戶型也得70-90之間，沒有太小的戶型，住宅房要比商住房的單價貴，所以總房款一般會高些，當然LOFT公寓除外。

7、公共區域

商住房：幾乎沒有綠化和孩子活動區域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計後期會成為堆放廢品和停腳踏車的區域。

住宅房：一般來說住宅房的綠化和活動區域面積大小是按照國家規範要求進行的，綠化和活動區域要比商住房的面積大。

簽訂購房合同時的注意事項有哪些？

1、採用統一格式

一般購房合同都是由開發商提供的，那麼購房者在簽訂購房合同之前可以檢視一下開發商提供的購房合同是否是統一的格式，一定要採用房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣合同文字，並按照文字中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》。雖然有很多人都這樣做，但這並非購房的必經程式。

2、房產證辦理時間

一般合同中都會表明房屋交接時間，但是對於房產證的辦理時間卻不明確，如果開發商資質不全，沒有繳納土地出讓金等就會影響到購房者產權的辦理，所以購房者在補充協議裡應該要求開發商保證在規定的期限內履行自身義務，如果是開發商的原因導致房屋產權證無法辦理，應該要求開發商承擔相應的責任。

3、違約責任

購房合同中應該明確違約責任，違約責任應該包括：簽約後購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房後要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。

本質區別是土地性質不一樣！

按規範上來說，沒有公寓住宅這一說法；只有在住宅用地上建設的房子才算是住宅，產權是70年的；市場上的公寓產品，幾乎都是在商業用地上建設的，最後產權是40年的；商業用地與住宅用地在土地成本上，相差較大，導致公寓比周邊住宅會便宜不少；具體區別如下：

1.公寓和普通住宅區別在於產權年限不同

按規定商業用地為40年，工業用地為50年，住宅用地為70年。所以公寓的產權證是40年的，住宅的是70年；

2.公寓和普通住宅區別在於水電收費標準不同

公寓屬於商業性質，水電費按商業性質來收取，比住宅的水電費會高出不少；

3.公寓和普通住宅區別在於落戶規定不同

公寓是在商業用地上建起來的專案，是商業性質，因而不能落戶。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。

4.公寓和普通住宅區別在於貸款利率和首付不同

按照商業住房的規定辦理，首付比例一般為50％，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常為20％，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。

5.公寓和普通住宅區別在於居住舒適度不同

居住的舒適度也是住宅和公寓的區別，一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密也比較好。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。住宅的日照、採光條件等要比公寓好很多。

鑑於以上的不同條件，導致在二手房市場，公寓的交易量較少，出手交難，準備購買的公寓的朋友，一定要再三考慮清楚，不要輕信售樓小姐的忽悠，避免給自己造成不必要的損失；