具體有多小，收費物業總面積多大？一個門需要三個保安，兩個門就需要六個，如果有地下車庫就需要九個，再加上安全巡查的得要12個。還需要經理一個，財務一個，水電工至少兩個，搞衛生的3-4人，運垃圾的一個，做飯的一個，這就是二十多個人了，一個月的人頭費就得四萬多。這不可能是一個獨立的物業公司，還得給公司交管理費，外加餐費、服裝費、夜班補助費、耗材費等等，還得要有正常的利潤。所有加到一起，一個月五萬打不住。如果收費面積按兩萬算，每平方每月物業費不能低於2.7元……

規模小的小區，容易成立業委會，業主的意見也容易統一，但確實有一種難題，就是外包物業沒人接手。其實這也不難辦，關鍵就是一個“錢"字。對於這類小微型住宅小區，想要有公司接手物業管理，那就是要提高物業費收費標準，也就是說享受二級服務需要支付一級服務的收費標準。

物業公司是企業，無利可圖之事絕對不會幹的，這個“利"，有可能是“金錢"也有可能是名氣。也就是說，它既有可能是為賺取利潤，也有可能是為了增加管理面積來承接你小區的物業管理業務。

但是從你的描述中可以知道你的小區規模小，物業公司承攬物業管理業務的唯一的理由就是賺錢。

你這個小區的前期物業管理公司哪去了？如果是因為收費標準未談攏遭到小區業主的解聘，那麼小區的業主就應該有些經驗，不然你也不會這麼提問！

針對你這個小區的特殊情況，業主們要達成共識，本小區二級的收費標準享受不到二級服務的，提高收費標準是唯一的出路。需要提前做好解釋工作。

當然，對於小區內的公共收益也可以全部或大部分充抵物業費，作為對物業公司的談判籌碼，這樣做可以降低業主對收費的敏感度，也增加操作的可能性。小區公共收益包括電梯廣告、小區路牌廣告、公共停車位出租收益等，在此之前業委會內部做好測算，物業公司的利潤控制在10%應可。

以上筆者管理小微住宅專案的經驗，供參考。

可以聯絡鄰近的小區的物業公司，給捎帶上唄。

談判時拿出真心誠意來，而且準備適當增加一些物業費。

小小區往往會遇到這種難堪。若有高層樓房，實行外包很難有人接活，業委會自管物業更不可能。 若全部是多層樓房，業委會自管比較合適。

一直以來人們對物業管理行業有一個誤區！物業管理公司為何就不以不聲的告訴所有人：“我介小區物業管理，就是來賺錢”！作為一個企業，卻不敢明目張膽的向世人訴求自己的權益！那麼可想而知，為什麼別人就一定尊重你？想多一點時，你不貓膩誰貓膩？

物業公司進駐不進駐小區，與小區大小無關！有關的只是他進場後有利潤？國外的物業專案大多是一幢一物業的，為何別人家的樓有人管？因為物業管理公司入駐後有錢賺！相信你所在的小區如給出合適的費用後，還是有打破了頭也想介入的物業公司。關鍵是你們願意不願意給！又想馬兒跑又不想給馬兒吃飽草，其結果地球人都知道！

如果真想外包物業，我給你2⃣️個建議：

1.上調物業管理費，或在原基礎上諾新介入的物業公司可以“看菜吃飯。”其單價必須與服務品質對等！

2.自治管理，請當街道或物業公司顧問(代理人事、財務、法務、保險等風險管理，具體服務內容，如果你需要可另聊)。這樣，更能保障業主利益。

小區小，物業公司不願意進駐也能理解，畢竟物業公司也是一個盈利性企業，小區太小確實很難有盈利。面對這樣的問題，業委會想外包也確實是一個可行的選擇。

不過，小區管理不同於其他管理。在沒有專門的物業公司進駐的情況下，業委會很難做到將小區的所有服務全部外包，只能是選擇部分服務外包。

1、小區的公區衛生可以外保給專業的保潔公司負責。

2、小區的安保工作和小區日常至於維護可以外包給專業的保安公司負責。

3、小區的綠化可以外包給專業的綠化公司進行負責。

4、小區財務可以聘請專業的會記來打理，但是不提倡。

其他的很多部門和只能是自己負責的。相關部門還有如：工程部（負責工程維護維修）、客服部、庫房管理、員工餐廳、採購部、財務部、人力資源部、檔案管理部門等很多專業的部門。

其實每個城市都有這樣細的小區(指一百多戶的小區)，特別是三四線城市實力不夠雄厚的開發商一般都是承建這樣小的樓盤。

而物業公司作為企業，肯定是為賺取利潤，沒有利潤何來服務？對吧，但並不是所有的物業公司都不願意接這樣的小區，而據本人所瞭解到，有的物業公司反而很樂意接這樣小的小區，那是因為:

1，是為了增加管理面積來承接小區的物業管理業務。

2，面積小的小區綠化自然少，空間不大，利潤雖小但投入也相對少。

3，保安員能在短期內認識到大部分業主，對管理上有很大的幫助。

4，關於物業公司的利潤，對於這樣小的小區的利潤當然比不上大小區的利潤多，但只要收費率高，易管理，且有適當的利潤，相當部分物業公司願意接管的。

5，小的小區業主間更容易認識和了解，從而能更快地成立小區的業主委員會，物業公司在業委會的監督下去有條理開展工作，還是能把小區管理好的。

而本題題主已說了小區小，物業公司不願進駐，業委會想外包物業服務，那就等於小區自管了。

小區的保安、保潔、綠化、電梯養護都可以直接找專業公司承包，財務人員可由小區業主或業委負責，而小區有很多大型的裝置設施需要維護及維修的(如發電機，二次加壓泵)，這些則要聘請有資質的專業人員來做了。

其實還是建議小區業委會透過業主大會，適當增加些物業費聘請物業公司來管理好，當然小區自管也未償不可，但難度和風險是相當大的，況且對中國目前而言，自管這條路還未完全適合各個小區，還在摸索中……

我判斷題主是否有難言之隱。

一般來說，物業公司不願意接手的小區一是因為業主欠費率高，而且還是有很多拖欠了好多年的，已經帶壞了大家，業主間關係很複雜，收費異常艱難。二是小區很多設施過於老舊，要正常執行需要很多投入又不無資金來源。三是在上述情況下小區還沒有業主委員會，就沒有一個統一的意見，業主訴求五花八門，但誰說的也代表不了多數業主。在這樣的情況下是沒有物業公司願意接手的。因為物業公司也有自己的資訊情報來源，哪所小區是什麼情況，他們還是基本掌握的。

如果僅僅因為小區小而沒有其他的遺留問題，物業公司是不會不接手的，因為小區小，保潔，綠化，收費員，水電工等都可以兼管著附近的幾個小區，只要一個門衛崗位24小時值守就行了。

既然要外包，各個崗位都可以外包給物業公司的，原因還是在於人家不願意接手。

如果真如上面分析的情況，要外包也還是很不容易的。

物業服務因為開發商維護後期利益，一般成立自己的物業公司，時間久了，難以為繼。眾多小區，物業各自獨立，沒有形成規模效應，導致成本居高不下，收了錢，卻幹不好活。

我們朝陽大屯這兒，建了個物業聯盟，大家互相幫助，短期解決了一些問題，長期的規模效應，正在逐步推進，一般的小區我們建議是聯絡周邊物業管理。

這樣的好處是除保安、保潔外，其他人員可以不用單設，有利於降低物業成本。其他如化糞池清掏、電梯維保等，因物業公司有規模效應，能提高議價能力，可降低外包成本。外包公司因為有規模，也能掙錢，就能保證服務質量。

就你們小區而言，自己就別定價格了，建議四點:

一是徵求業主意見，瞭解大家需要什麼樣的服務，動員大家以後正常交費，協商如何監督物業服務。

三是評標結果向全體業主公示，由全體業主共同決定聘請哪家物業公司，授權社群代簽合同，附業主大會決議，讓物業公司合法進駐，也為以後訴訟個別不交費業主打好基礎。

四是各方按合同約定執行，對物業公司進行評價打分監督，既不干涉其管理允許其盈利，又監督其踏實服務。

只要掙錢，物業還是有人乾的。

作為物業人，根據我們管理的幾個商務樓跟住宅來給大家說一下，別嫌我囉嗦，順道給大家普普法！

1.商務樓

純商務的辦公樓不存在沒有物業公司接手的說法，哪怕再小，只有幾千平到1萬平，物業公司也會接手，原因只有一個，現階段國內有關物業的法規條例，都沒有針對商務樓的，也就是說是個三不管地帶，適用法無禁止即可為，也就是說，物業公司覺得5元/平/月不掙錢，那就漲到10元/平/月，沒人也沒有部門管得了他，只要物業能拿出收費明細來（不會有人覺得物業連這個也拿不出來吧，認不認可是業主的事，只要管理部門認可就可以了），那就是合法的，物業穩賺不賠，當然不會說沒人接手的說法。

2.住宅小區（俗稱商品房）

住宅小區有大有小，有的爛尾有的很好，不能一概而論，根據我們管理的兩個住宅小區來說

一個是從開發商手裡直接接手的新小區，規劃，車位，車庫，消防，電梯，綠化等等都很完備，面積8萬平1200多戶，2.4元/月/平下浮到2元/月/平，實際按照2元收取，按照賬面每年光物業費就有接近200萬，但是實際操作中，由於空置率較高，接近3成，所以實際上達不到200萬，只有大約130萬到150萬左右能到賬，具體賬目明細就不細說了，每年毛利潤在百分之20左右，這樣的樓盤完全可以做，而且大家會搶著做，畢竟還有灰色部分，就是所謂的公共收益跟租賃收益，雖然不多，但是差不多也有毛利潤那麼多了，因為是跟開發商籤的前期物業合同，包乾制，所以公共收益歸我們，地上車位免費，只有20個，先到先得，地下車位收取每月每車位80元管理費，開發商的車位不收管理費（別問為什麼，當初就是這麼談的，約定好的），這樣的小區對於我們物業公司來講，是肉，香肉，不會沒人接。

還有一個是個爛尾小區，開發商建好之後，綠化沒做，水電暖沒交碰頭費（不懂得自行百度）車庫廣場抵賬的抵賬，租賃的租賃，建築面積4萬平，500戶，空置率低，只有百分之10,前期開發商物業幹不下去了（底子太薄，業主各種鬧），甩鍋給第二家物業，第二家物業幹了半年，又跑了，然後業主就去街道鬧，去政府上訪，反正各種折騰，最後沒辦法了，政府出面，，房管局，街道出面，我們算是被半指派了吧，（好多人說，賠錢你別接啊，我想告訴這樣的人，你他麼真的不懂國內行情，想吃這口飯，有些委屈就得自己嚥了）去了一看，臥槽，8毛物業費，核算完，賠錢，沒綠化沒車位沒暖氣，啥啥也沒，這尼瑪，跟老闆說，丟個三十二十萬的，跟上個物業一樣，跑吧，這尼瑪無底洞啊，業主又要綠化又要車位，還要路燈監控，啥啥沒有，搞個毛啊，當時公司正在進行物業資質升級，需要這個小區面積才達標，老闆一咬牙，接，賠錢也得接，就為了資質每年大不了丟個十萬二十萬的（很多人說資質取消了沒用了，我只能說呵呵了，你去看看政府的招投標去，看看有沒有資質要求，去問問有資質的物業跟沒資質的物業啥區別，不是沒用了，而是絕版了，不懂得也別嗶嗶了，不多做解釋），監控，路燈，門崗，道閘，自來水管道，前前後後投了接近100萬，知道每年能收多錢物業費麼？35萬左右，支出呢，60萬上下，咋辦？漲物業費，按照標準向上浮動到1塊2，就是說服務質量不提高，單價從8毛變成1.2元，又是各種鬧，最後經過有關部門協調，按照1元物業費收取。這1塊錢純賠，沒辦法啊，老闆每年丟進去十多萬接近20萬，不是說這種小區賺錢，而是為了資質面積，因為資質提升，後來又陸續簽了兩個樓盤，老闆更不差每年十萬二十萬了，就當沉沒成本了，不過話說現在加上停車管理費啥的，也不賠錢，只是這麼個小區，每年掙那點錢還不如開個麵館呢，很多時候別老覺得物業賠錢怎麼還幹啊，肯定有自己的說道在裡面

如果小區小。只要物業管理好。少賺即可。其實也可業委會自管。問題的關鍵是收費低，且還有人欠費不交。所以肯定物業不願接手。據我所知的，我縣這種情況已不下五家。街道辦也正在尋求解決問題的辦法。估計今後會更多。第一不交費業主稍多一點。物業費十年不漲價。物業肯定不會再幹了。正好可以讓業主自管了。