首先要根據自己的實際需要來選擇，女主考慮的是投資需求，男主考慮的是自住需求，投資考慮的首先是投資回報，自住的話考慮的是良好的居住體驗，下面，我從這兩個方面來回答這個問題。

1.學區房投資，學區房價格高昂，佔用的資金比較大，能否影響家庭現金流，學區房多是老破小，上漲的空間能有大多，短期交易涉及稅費問題，長期持有是否是優質的資產。

而且，學區房是受政策變動影響的，如果沒有學區這個房子價值多少錢，這個差額就是學票的價值，它是否值這麼多錢呢？

2011年，我在哈爾濱市學院路買了一處房子，89平米30萬毛坯房，當時的宣傳是有幼兒園到高中的學校，進戶以後7年學校終於落成了，房價也漲到了70萬，年前我把這個房子賣了，家裡不需要學區房，挨著學校太吵鬧居住體驗差。

我說的意思是，你要買的學區房還有沒有上漲空間，畢竟它已經不便宜了。

2.自住養老房，透過男主的買房意圖，判斷年齡可能在40多歲，提前尋找一處環境好，價格合適，居住體驗好的地方為養老做準備。

我去年把學區房賣了以後添了50萬在一個環境非常好的小區買了一套172平方米的三室兩廳的房子，配套好，生活便利，居住體驗特別好，夏天住在這裡半年，冬天就去海南居住半年，畢竟辛苦半生，對自己好一點也是應該的。

如果，你現在居住的房子居住體驗不佳，不妨換一個更好的，這次疫情也讓我們切身感受到了有一套優質房產的重要性。

首先，回答一下題主的問題：我從價值投資和資產保值角度，建議題主買學區房。

原因有以下幾個：

房子，除去建造成本帶來的價值，還有是建成後被賦予的使用價值。從價值角度來看，目前題主提到的兩類房子，有以下特點：

“養老房”有不錯的小區環境、價格較學區房便宜，但周邊配套差些，後續流通性差；

“學區房”有不錯的學區、流通性好，但價格要比養老房貴，周邊配套設施不齊全；

從升值角度來看，其實如果刨去買入價格，學區房優勢要比養老房大，它有“不錯的學校”；這種教育資源放在資源分配不均勻的地城市，或教育資源短缺的城市，那就是妥妥的“房價推動力”！

古有孟母三遷只為孟子尋一個好的讀書環境；今有不少明星、富豪一擲千金只為孩子買一個學區房。

如果你買的房子有不錯的學校，那麼後續的升值潛力要比養老房高出許多！

以深圳為例，目前集聚了大量優質教育資源的百花片區二手房均價13.5萬/平；周邊房價最高的也就10萬出頭；

其中百花園一期均價16萬/平；國城花園均價19萬/平；你再看看周邊的其他樓盤，最貴的也只是10萬出頭。而且目前深圳教育優質教育還是短板，未來學區房還是看漲。

商品的價值在於是否具備流通價值，這裡題主也說了，養老房估計後續不可能賣出去，而學區房片區的房子，後續如果需要變現的時候，很容易賣出去。畢竟一套房子再便宜也是幾十萬，如果放在北上廣深這些一線城市，一套房子分分鐘幾百上千萬。其實有錢買套房子也無可厚非，是吧。但如果買了，很難交易，“套現”很難！

你想一下，如果有一天，你突然繼續錢，想把房子買了，發現沒人想買，那時候是不是很尷尬？

因此，從資產保值增值能力來看，答主是更建議購入學區房的。

不過怎麼說呢，買房還是要夫妻雙方和氣商量，達成一致，才好！不管買那種房子，也要記住，房子本質是用來居住的，住的舒服即可，其他是在滿足居住條件下的價值延伸~

選養老房和學區房主要根據自己的現實情況和自身需求。

養老房主要是室內的適老化裝修、室外的無障礙設施，以及社群和周邊的醫療資源配套，還有社群的養老服務，比如一般意義上的居家養老五助服務（助餐、助浴、助醫、助急、助潔），這對沒有太多積蓄的老人來說非常重要（如果積蓄多，或者子女有實力且有意願，可以選擇高度市場化的高階康養機構，具體名字不再提了，一般是押金制或會員制+月費的模式，押金或會員動輒幾百萬，月費一般10000元每人甚至更高，者根據老人的身體狀況不同來決定）；

學區房更多是為下一代考慮的小學、初中學區選擇，目前在一線城市尤為明顯，從投資的角度上來看，儘管國家出臺很多政策，但是由於教育資源的分配不均衡，所以市場空間很大。

建議選擇學區房。理由如下：

1、投資回報高。

正如你自己所說，學區房的升值潛力較大，以後也容易出手轉讓，這也符合投資需求。由於優質教育資源的稀缺性，學區房的價格近年來水漲船高。比如說，當前疫情下，房價逆行上漲最快的就是學區房，其中深圳漲幅高達90%左右。

2、生活品質高。

有學區的地方，政府還會加大基礎建設力度，只會讓周邊配套設施也會越來越完善，這對以後的生活品質也有提升作用。

同時，學校周邊的治安環境也很安全。

3、子女教育方便。

子女能夠享受到好的教育資源。今天大人所做的一切，都是為了子女的未來。幼兒園、小學、初中的優質教育，讓孩子贏在起跑線上。

與此同時，也節省了送子女上學的時間成本。

主要看你買房的出發點和需求是什麼？並且要看這些需求的優先順序是什麼樣的。

首先需要看家裡是否有孩子，對學區是否有需求。如果有孩子上學需求的問題，首選肯定是學區房。一是入學方便，二是接送上學也會方便。一個好的學區升學率會比普通房子升學率好很多，決定孩子以後多大機率上好小學，好中學，甚至好大學。

如果家裡孩子都長大了，沒有學區需求了

那麼就要看是長期自住為主還是投資為主。

長期自住為主就選擇自己喜歡的居住環境，離公園近點，環境好，空氣也會好點，居住質量應該不錯，配套不足問題，短期可以透過自駕車以及網購解決，長期看是否會有相關配套的完善。

投資為主就要考慮租售比以及再次轉手需要的週期和價格了，這點肯定是位置和配套更好的學區房佔優勢。很多養老房其實並不是剛需，往往有價無市，再次轉手週期長，很難賣出去。

還有要考慮長期持有，還有中短期持有，後續是否會存在著急轉手變現的情況。長期持有可以評估升值空間，看養老房和學區房未來的發展，依據這個發展能帶來多大的升值空間，學區房一般溢價都很高，從長遠來看，保值沒問題，升值潛力有多大幅度其實取決於現有的溢價空間。養老房現在價格低，後續如果配套起來了，加上有公園，會不會有更大空間和想象力。中短期持有就買學區房吧。學區房是中國父母的剛需，配套好，位置好，到時要賣時更容易轉手。

整體看學區房應該是大多數人的選擇，相對來說屬於穩健型的增值保值產品。養老房，適合長期居住養老，可能會有更大增長潛力，但是也可能砸自己手裡。選擇沒有對錯，只是看哪個更適合你。

按我的經驗來說學區房的價值跟漲幅會遠高於養老用房

以杭州為例學軍小學學區房已經快到14萬一個平方，所以為了子女的教育再高的價格家長也會值得付出

買學區房還是養老房，要根據自己現階段的需求來決定！

年輕人，有教育需要，為了獲得今後孩子的教育資源，就買學區房。它的價位高一點，附近的生活資源、交通、商店、書店等等圍繞著學生上學的配套，基本完善。以後孩子上學比較方便、適合。但是，相對來說，生活節奏較快，環境比較嘈雜，交通比較擁擠、社會治安難以得到滿足。

人過中年、不再年輕了，可以享受生活了，就買個養老房。遠離了市區喧鬧，小區容積率也低，樓棟附近環境安靜，空氣質量也比學區房的要好，附近基本也可以購買到生活必需品！居住舒適性更好。

學區房、養老房，都是相對而言的！只是根據自己的理解、需求，畫上的標記，政府對這個問題沒有明確的表態。實際上的政府資源的共享，打破了以往思維方式，學區房、養老房可以兼而有之！像高檔小區裡的私立學校，它們的教育資源和居住環境舒適性就比較搭配合理，是今後小區建設的方向！到時候就不會再有魚與熊掌不能兼得的感覺。不出小區，孩子的教育需要得到保障，小區環境也可以設計的更好！滿足人們的生活需要。

學區房和養老房他們各有各的優勢，我覺得你還是按照自己的需求來選擇，合適自己的房子才是好房子，沒有那麼多其他的理由，如果說非有的話，那麼給你分享一下。

學區房的優勢在於，如果說你的家庭後期有小孩子要上學，或者是你後期的房子要重新賣賣掉，那麼學區房的優勢就是在於可以上學可以保值;

但是學區房一般都是老城區的老破小，那麼整個居住的體驗會差一點，但是周邊配套會齊很多，整體購物呀及一些，醫療配套會要完善很多。

那養老房優勢其實很明顯，就是專門買過來養老的，不會說考慮到後期再賣賣掉，那麼這種房子一般都是郊區的，大戶型的房子，小區環境非常好，住起來很舒服，但是可能拿來賣或者是投資的話，其實是一般的;

給我總結一下，其實不管是養老房還是學區房，最終是取決於你的需求，如果說你有學術上面的需求，那麼肯定是買學區房，如果說你沒有學區房上面的需求，只考慮到以後養老的話，那麼肯定是選擇養老房，所以說嗯買房子還是要根據自己的需求。

學區房和養老房的區別在於什麼？

1：學區房周邊配套一體化，相當的成熟。買過來居住的話生活便利。

2：顧名思義學區房，學校肯定是有的，家裡有小孩的話都會考慮學區房。

3：學區房的自身價值，是不可估量。如果是比較知名的學校或者國際學校之類的。買到的房子會慢慢增值！

4：學區房的居住舒適度會相對差一點，如果是睡眠質量不好的人，會很惱火。

1：養老房配套交通不完善，基本靠車出行！

2：養老房總價低，位置偏遠。環境優美！

3：養老房適合老了去居住，或者轉變為度假房，一個月偶爾去一次！

買房子首先要給自己的需求定位，不可能一套房子滿足你所有的需求。學區房和養老房，各有千秋。學區房有點就是學區，上學方便，一般都是“老破小”，配套設施跟不上，但是考慮到孩子上學方便，不得不選，不過一旦小孩不上學了，也可以考慮脫手。

養老房重點是養老功能，它的位置不一定在鬧市區，但是環境一定要好，安靜。可能靠近山、水，有足夠的地方散步、鍛鍊，人老了，就圖個清淨。

總之，要根據自己各個階段的需求，不要強求完美。