筆者還是一直堅持自己的觀點，讓住宅充分體現居住的本質，讓商業房產迴歸商業的特質。一個再破的小區也還是居住的功能，而一個再好的公寓也只是偷樑換柱改變了原來的屬性。

結論是：寧可考慮買市中心的老小區，也要慎重購買所謂的公寓！

商業地產一般使用年限只有40年，到期被收回或被徵收高額土地使用稅是必然的。商業地產的最重要功能屬性是在投資人獲取房產後投入商業運作，政府通過後期的商業經濟發展獲取稅金來達到長期的收益。

而住宅地產的產權一般70年，並且在期滿後鐵定會無條件延長使用期，這是有住宅的公共屬性決定的。而且未來也只是多套房上徵稅房產稅，對於個人居住用房不太可能徵收稅金。

還有在資源使用費用、孩子教育、環境改造、車位配套等方面享受更高的待遇。

公寓的投資回報重點在於租金，並且隨著可使用期限的減少，本身的房產價值也在減少。越接近40年使用期的尾聲，公寓的出售價值會更低。而大部分的回報靠租金來滿足。

因此，很長一段時間要求這種回報率在10%左右，可如今只有在5%上下。這種低收益是在公寓升值乏力的情況下，很難達到預期投資回報。

住宅不一樣，不僅看租金回報，還可以看房產的預期升值。老小區一旦拆遷安置還可以獲得鉅額回報。

因此，相對租金收益率會低一些，如今有些還只有2%-3%。老小區因為總價偏低，租金適中，相對回報率會高不少。

總之，在投資住宅和公寓時，一定要明白屬性不同的情況，一個著重點在房產增值，一個要看投資租金收益。只要充分了解了這些情況，才會不後悔。未來房地產的政策傾向性還是會偏向住宅而不是公寓。

個人認為，同樣的價位，肯定考慮買公寓了，如果你是三十歲左右的年輕人，你肯定需要對住宅的環境有一定的要求。當然我不是說老住宅就環境不好了，但是相對而言，一些超過二三十年的小區，基本都是以老年人為主，適合養老居住，如果年輕人住進去，可能慢慢的會被環境影響，畢竟還年輕，需要保持一顆年輕有衝勁的心態嘛！環境決定人的未來，另外，那怕是公寓只有四十年的產權，但是我們離四十年以後那還是比較遙遠的，社會發展速度這麼快，誰知道三四十年以後政策會怎麼變呢？還是活在當下，享受該有的好環境吧！

毋庸置疑，選擇酒店式公寓。理由如下：1、如果不想虧待自己，享受當下，不在意學區劃片，理所當然選擇購買可住、可租、可辦公、可酒店的好地段品牌酒店式公寓，注意我說的是酒店式品牌公寓，而非一般公寓。2、如果糾結土地性質，鑽牛角尖，選擇購買可學區劃片的老破小住宅。3、至於預期升值幅度，老破小比酒店式公寓也好不到哪裡去，甚至幹不過酒店式公寓。商業用電那點錢，幾乎可以忽略不計。

手裡有60多萬不想貸款，是買一個破舊的小住宅好，還是買一個新的小公寓好？相比較而言，感覺還是買小公寓好：

無論從從投資還是自住來看，老舊房子都沒有優勢。過去建造的小區，多數存在房屋管道鏽蝕，線路老化，綠化覆蓋率低，停車位不足，物管不規範等缺陷，已經不適宜居住。新建小區以更優秀的品質，更舒適的居住環境，成為年輕人的首選。那麼選擇購買老舊小區，不僅居住環境差，今後再想轉手更難。

而全新的單身公寓雖然面積相對小點，但麻雀雖小五臟俱全，基本生活設施應有盡有，而且價格比商品房便宜20%左右，資金壓力小，購買面積相對大些。內部結構上，沒有太多的承重牆，房間可以打通，便於裝修。位置上一般多處於城市成熟地段，交通出行便利，方便上下班。功能上則同時兼顧自住和出租雙重功能，政策方面則不受限售、限購影響。

不過，不得不提的是，公寓存在土地使用年限短、過戶費用高、生活成本高、不能入戶口等缺陷，購買前需要考慮這些因素對今後居住生活的影響。