現在到處開花建設公寓，鎮一級為了配合美麗鄉村建設美其名：“做千萬遊客的房東”，也建設不少的公寓，這種距離城市商圈的單一式居住形的公寓問詢者極小，本來鬧市的公寓還可以營商及造辦公寫字樓，這種居住型的公寓產權短，水電費用比普通啇品房住宅高，加上為了營造酒店式公寓，內部的生活設施不全，作為長期居住是不合適的，所以作為投資回報率應該不高，一線城市還有投資價值，但是在目前營商環境不佳的時候入手值得再三考慮。

北上廣，你只有買公寓，住宅一般人買不起，能買起住宅的都是有錢人，有錢人，還打什麼工？拿了錢存銀行比啥都強，現在的房價太高了，沒有必要再到北上廣去了，說白了，年輕人沒有必要再努力了，一輩子百鳥幹

1、公寓的水電費和物業費要比住宅小區要高很多。

2、有的公寓不享受一些福利，如就近上學。

3、人口流動性大，人口素質參差不齊，生活起居、習慣、作息時間，受教育程度、地域作風相處模式各有不同，由此產生的干擾變幻無窮。

4、公寓環境糟亂，大都臨時性居住，就跟住旅館一樣，衛生堪憂。

5、公寓電梯好多戶共享一個，在上下班期間很耽誤時間。

公寓與商品房是有很大差別的，如果公寓開發性質與商品房不同，沒有學位、使用年限與商品房差別大，再出手也比較困難等原因。

公寓不過是變相的商業地產，甚至有些還是小產權之類的房產。產權的持有不具有像住宅地產那樣的永久性特徵，有些連35年都不到。可見公寓的投資需要從房產的租金收益中獲得，要是租金不高，那麼還不如存銀行來的合算，又何必多此一舉！

前幾天筆者也去看了一處比較高檔的公寓，位於新一線城市中心的一個地鐵口，應該說是一個位置極好的商業樓盤，而且還是採用複式結構，底層50平米，上層30多平米，產權面積50平米，上下層有單獨出入口。租金大約可以出租4000元/間，兩層單獨出租的年租金預計在8～9萬元。

40年商業地產的售價約4.5萬，面積按照房產證面積50平米，總價225萬元。按揭可以一半即112.5萬元，時間為10年，利率約5%，這樣每月大約支付1.2萬元。扣除租金只要每月支付約5000元。聽起來不錯，可是仔細一想還是不太合適。

因為商業地產到期之後到底還值多少錢是一個未知數，沒有必要用這麼大的投資來承擔未來的風險。而且，房產證面積也是一層面積，上下層是用鋼結構搭建，這樣的兩層樓房的隔音一定很差，要是兩戶人家住怕是噪音太大，租金估計沒有想象的這麼高。最重要的還是隨著時間的推移房價還會下跌，要想脫手是難上加難。

不是因為公寓樓的稅金問題，主要還是擁有房產使用權的限制性，用電、用水、物業、車位等幾乎是商業性，各戶之間的密集性和樓梯、電梯有限性等特徵，各小區的二手房價格難以評估等因素。不是錢太多需要做一些房產收益類投資，或者錢實在太少需要尋找投資更低的居住之外，還是選擇購買住宅，而不是公寓樓。不是沒有辦法選擇，千萬不要選擇公寓。

公寓和住宅有本質區別的！

之前本人也不知道，但是有幸去重慶大學城轉了一圈，當時中介號稱有房子20萬就可以買到，就心動不已，於是就開啟了對公寓和住宅的全新認知！

當時聽說這個20萬就可以買一套房，非常的開心，就盤算著要買，去樓盤看了好多次，也跟中介溝通了好多次，樓盤職業顧問也各種吹說有人直接買一層，中介承諾他幫出租五年，各種誘惑，差點就下叉了，但是總覺得哪裡不對，於是就開始各種打聽各種學習瞭解情況！

原來在職業顧問和中介口中的撿便宜房子，實際產權是公寓性質，公寓是屬於商業性質的房子，交易過程中稅費更高，持有過程中物業費比較高，出租租金不一定高，甚至租不出去，所以持有過程中很有可能是虧錢的，同時非常重要的金融屬性是不具備的，也就是說就算你是全款買的，擁有產權，想著拿去銀行做抵押貸款，但是銀行一般是不會給商業地產貸款的！銀行不認為這是優質資產！

回到普通住宅性質的房產，如果你是全款買房，擁有產權，可以透過銀行質押房產貸款大概房價的60-70%，也就是說100萬的房子你可以從銀行貸款60-70萬左右，說明什麼？銀行對於住宅性質的房子是認可其價值的，這也就說明住宅是實實在在具有穩定的金融屬性的！當時我意識到這個東西其實也是頓悟，因為我手裡明明有一套全款房，我應該是有錢的啊？但是我怎麼感覺手頭一點錢都沒有，於是我突然意識到，不動產變成流動資金是多麼的重要，於是就開啟了用不動產從銀行抵押貸款融資之路！盤活資金真的很重要，所以為什麼住宅性質房產投資才叫真正的投資！

稅高確實是一方面，但我覺得主要是公寓的消費物件群體比較有限。目前市面上的公寓基本都是小面積的產品，公攤也相對大，不通透等特點，這就決定了買他的無非就兩種人，要麼投資客，要麼單身年輕或者年輕情侶。那對於投資客而言，公寓的高交易稅是個比較大的障礙，同時目前國家的地產政策也擺在這，如果這個公寓不是佔據一個非常好的位置的話，投資客選擇也是很少。那單身年輕或者情侶就更不用說了，目前很大一部分的年輕人，沒有辦法靠自己的積蓄去購房，同時年輕人對擁有一套屬於自己住房的慾望也不強烈，他們很多願意去租房。所以啊，我覺得公寓難賣，主要還是在於消費這種產品的群體太侷限了。

公寓也屬於商業地產，商業地產的交易稅費高到可以讓你絕望，這就導致了商業地產幾乎沒有二手交易，因為沒有二手交易，所以你也是賺不到錢的。打個比方你買一套新的公寓，需要繳納3%的契稅，100萬的公寓契稅大概是3萬，比住宅1%的契稅高出了兩個點，但是買二手公寓過戶的稅費就很過分了。

分別有個稅、增值稅、土地增值稅、城市維護建設以及教育附加費、印花稅……。幾乎能把所有叫上名字的房產交易稅費都交了個遍，整體下來大概有全額的30%，或者差額的55%，比如你100萬買的公寓過了很多年後漲到了200萬，而在這上漲的100萬中則需要繳納60多萬的稅費，再加上一些其他的整體下來，幾乎把漲起來的房價全部吃沒了。

商鋪其實也是這個問題，一手的問題不大二手的稅費可怕至極，也就導致了二手交易幾乎是沒有的了。

那麼這部分的稅費應該誰去承擔呢？還得協商，大機率就是羊毛出在羊身上，買方承受賣方適當的也讓出一些利益來，這樣一來買方承擔的稅費就很高了，整體下來還不如買套新房。

要知道大多數城市的公寓都存在嚴重的過剩，隨便買，房子能流通的叫做資產，而無法流通的就只能叫做鋼筋水泥房了，你在這裡邊賺再多的錢可是無法兌現，一切都是空談，這一點大家一定要很清楚，這個問題和商鋪可以說是一模一樣的，就是公寓幾乎沒有二手交易，因為鉅額的稅費。所以千萬別被公寓的假象騙了。