被人家佔用了的法拍房不碰。這種房產收房困難，往往需要申請法院強制執行，週期長，執行難，平白無故與陌生人結下了“樑子”。

商業地產要謹慎。商業地產都涉及土地增值稅，金額一般不小。如果還需要繳納欠繳的房產稅和土地使用稅，雪上加霜。

這些問題，需要諮詢專業人士。

從迷信上說，人家是單位或者個人破產了，走投無路了，才會到拍賣房子的地步！別人住這房都破產，你確定便宜買下來住會比房主的運氣好？

從良心上說有趁人之危之嫌……

從法律的角度來說，雖然是合理合法，公事公辦。但我們國家的法律法規，在有些人眼裡真的是“上有政策下有對策！”（江湖說法叫“水很深。”）即便你出了錢買，但很難做到“一手交錢一手交貨”，很可能麻煩事還一大堆！不是外行人想象的那麼簡單……

結論：貪便宜往往吃大虧！

我的鄰居辦實體虧了血本並且負債多多，無奈之下房子被法迫，徐某撿漏該房，交了錢款欲入住，租戶不騰房，並岀示法拍之前的租憑合同為期15年，徐某登時傻眼，待到期滿尚有13年之久，徐某方可進入，可是13年之後的房產誰敢說是否爛白菜價呢？可謂＂貪小便宜吃大虧＂此話不假。

再就是拍賣公告裡關於租賃和其他相關資訊都有提及的，如果再不清楚，可以直接打電話諮詢法院的法官的。

至於水深不深，看看自己能瞭解房子情況的多少，決定權還在個人，如果不合適可以不買，何必蹚拍賣市場或者法院的渾水，您說呢？

首先，來分析下法拍房的優劣勢。

一.法拍房優勢

2.多數城市法拍房不限購不限貸∶ 目前只有上海等少數城市針對法拍房限購，大多數城市的限購政策一般不涉及法拍房。

3.門檻低，相比商品房、保障房或人才房的各種積分、搖號、繳稅、收入、學歷要求，法拍房只需要身份證和足夠的資金即可。相較而言門檻幾乎為零。

二.法拍房劣勢

1.產權問題∶法拍房主要涉及到這4種糾紛和利益問題∶ 一是按揭違約，二是民間借貸違約，三是司法沒收，四是無主房產。其中第二第三類情況比較容易出現產權糾紛，例如民間借貸違約，前期可能會因涉及產權債務糾紛導致過戶困難，後期可能有債主找不到原主，從而上門討債的情況。而司法沒收的房產，則可能仍有之前房屋所有人的親戚朋友居住其中，如果不願搬離也是非常麻煩的問題。

2.無法過戶∶ 很多小產權房、不完整產權房都可以透過拍賣來處置，所以法拍房中也有這樣無法過戶的房子。對於這一問題，法院在處置公告中會明確指出，但對於法拍房不熟悉的人群可能會忽略這一問題。

3.租賃風險∶ 最典型的就是房子有在房產交易中心備案的出租合同，這種情況下房子交易是不影響租賃合同的。簡單來說，你取得了這套房子的所有權，但使用權還是在租房的人手裡，這樣的房子可以過戶，但不能實現入住。

4.高額稅費∶法拍房稅費一般包括契稅、個稅、印花稅、增值稅、土地增值稅、印花稅等六種費用。如果房源是經濟適用房等政策性住房，在拍下房源後有可能需要交納較高的土地出讓金等附加稅費，拍下房子的費用不高，但可能會承擔較高的其他稅費。

5.其他成本∶經過法拍程式買來的法拍房，通常只取得了房屋的所有權，但法拍房需要"現狀交付"，連同房屋內的裝修、傢俱、家電等，原房主可能會要求折價支付，可能又是一筆隱形的成本。

三.購買法拍房需要做哪些準備?

進入法拍房市場，你需要做好兩個充分的準備。

1、 有一個十分可靠的經紀人或者經紀人團隊。這個經紀人或者經紀團隊有強大的法務背景，可以幫助你在進行交易之前，確保這個房源是乾淨的。就算一時不乾淨，但是，也可以透過他們與金融機構、法律機構的強硬關係，幫你在3個月內清除一切障礙，幫助你順利過戶，併入住。

2、 你已經做好了充分的心理準備。法拍房屬於進攻型家庭資產，在進入之前，你已經完成了底層家庭資產的佈局，買得好，對於家庭資產來講就是錦上添花;買得不好，對家庭資產來說也不傷筋動骨。

大家想一下，誰最願意說法拍房水深？法拍房搶了誰的蛋糕？那當然是中介唄！一半買家去買法拍房了，那他們的中介費那不是少了一半！買賣法拍房，法院還給他們中介幾個點的中介費啊！真正能買法拍房的人，很多是全款買的，他們拍下後再找中介掛著賣，我以前就遇到過中介和我說這房子之前是法拍房所以稅費高，因為拿到房產證沒到兩年。

華人普遍有憂患意識，生於憂患，死於安樂嘛，中介或者很多自媒體利用了人愛聽隱藏風險在哪裡的人性弱點，說法拍房風險大，誰誰誰買了法拍房吃虧了，反正這麼說有流量能賺錢，這麼愛說去說鬼故事得了。我還聽說過買房地產開發商的新樓還有爛尾樓那！那新房沒人買了？買到爛尾樓吃虧了又找誰賠錢去？或者誰信了買房自媒體推薦的小區，買了之後虧錢了，找自媒體去，人家會退錢麼？這都是生意，可不是人情。

所以想買法拍房的人，或者不想買，就去看看法拍房，都沒什麼，就當去散步了。先打聽清楚水費欠多少，電費物業費欠多少，是不是空置，有沒有人租住等等。這些如果都沒問題，就可以拍了，反正也別加多高價，就出個一兩次價，買不到拉倒，還求著買啊！拍到之後先加一把鎖，省得誰有鑰匙又搬進去了，到時候誰撬鎖就報警。我們這有空置了接近十年的商住房門面房，前幾年賣家喊40萬一套，結果上了法拍，13.5萬一套拍出去了，當然商住的房子過戶費比較高。

現在很多賣房的人也不要臉，明明十年沒賣出去的房，搞得和茅臺放了十年一樣，還增值了！你十年都沒賣出去的東西，再過十年就能賣出去了？所以不要全信別人說什麼，別人說什麼都信的人是傻子，別人說什麼都認為是假的人也是傻子。多找幾個角度去想問題，為什麼有的房子蓋好了十年下來，陽臺的窗戶都沒安？是買不起窗戶嗎？

這就像毛細血管一樣，越到後面越多越細，而所有的因素反推過來的話就是說風險。

而喜歡拿水深來說事的，一般都是資訊差的行業，而且是還有一部分是人為造成的，所以對於非專業買房者來說就是一個挺辛苦的事情。

不會游泳的人，水深就別下水，如果非要下，就得找保護。（找人或企業或道具或工具）

法拍房不適合所有人，只適合部分人。