首先，你說的這個專案在現在的市場環境中是否是值得投資的一定要看好，現在的中國整體的經濟態勢是非常良好的，但是個別領域也趨於飽和，如果你這個專案是市場上比較冷門，做的人比較少，而且老百姓會有很多需求的話，可以值得一試，投資者一般都會看市場的發展前景和回報率，你的這個專案確定要找投資者的話建議有幾種方式：1.看資金盤多少，如果資金盤規模一般的話可以找親朋好友一起考察，和他們講解未來發展和前景，因為緣故市場對你有信任度

2.如果資金盤大的話，那就要找一些企業主老闆，他們一般都會具有一定的投資眼光，只要你的專案在市場上有大的空間且有一定回報率，相信一定也會有人參與進來的。

家境不好，就應該從1萬元的專案開始做起，然後做10萬元的專案，再然後做50萬元的專案，從小開始做起。

一起步就是一百萬元的專案，還說自己家境不好，萬一你做不起來，你這輩子家境還能好嗎？

創業不是說不允許失敗，是允許失敗的，但是，你得輸得起。

創業的過程是很痛苦的，特別是融資的過程更加痛苦，如果你的專案真的很好，那麼只能慢慢煎熬下去！沒個幾年的折磨是成不了事的，馬雲創業也是八年才成事，華為任正非更是四十二歲才出來創業經過十幾年才走上正軌，別想太多默默堅持吧，只要你的專案方向正確終有一天會成功。

房地產企業融資計劃書（供你參考） 融資計劃書目錄 一、公司介紹 二、專案分析 三、市場分析 四、管理團隊 五、財務計劃 六、融資方案的設計 七、摘要 一、公司介紹 1、公司簡介 主要內容包括公司成立的時間、註冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們瞭解你公司的歷史和團隊。 2、公司現狀 在此將您公司的資本結構、淨資產、總資產、年報或者其他有助於投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請註明審計會計師事務所，如果未經審計也請註明。 3、股東實力 股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬於大型集團，那麼對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。 4、歷史業績 對於開發企業而言，以前做過什麼專案，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那麼對於其執行能力就會得到承認。 5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。 6、董事會決議 對於需要融資的專案，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。 二、專案分析 1、專案的基本情況 位置、佔地面積、建築面積、物業型別、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。 2、專案來歷 專案來歷是指專案的來龍去脈，專案的上家是誰，怎麼得到的專案，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。 3、證件狀況檔案 專案是否有土地證、用地規劃許可證、專案規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要影印件。 4、資金投入 自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所佔比例、建築商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解專案的資金狀況。 5、市場定位 指專案的市場定位，包括專案的物業型別、檔次、專案的目標客戶群等 6、建造的過程和保證 專案的建築安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致專案無法按期交付使用。 三、市場分析 1、地方宏觀經濟分析 房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表徵一個地區的經濟發展的指標等資料和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。 2、房地產市場的分析 房地產市場的分析比較複雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種型別房地產的目標客戶群等。複雜 些說明則需要在時間數軸上表徵價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格資料的分析很難完成，但是可以透過典型專案的分析來 代替。 3、競爭對手和可比較案例 分析現有的幾個類似專案的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手專案情況，以及未來的市場供應量等情況。 4、未來市場預測及影響因素 未來的市場預測很難預料，但是可以透過市場的週期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測 四、管理團隊 1、人員構成 公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。 2、組織結構 企業內部的部門設定、內部的人員關係、公司文化等都可以進行說明。 3、管理規範性 管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。 4、重大事項 對於企業產生重要影響的需要說明的事項。 五、 財務計劃 一個好的財務計劃，對於評估專案所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。 其中，對於企業自有資金比例和流動性要求較高。 六、融資方案的設計 1、融資方式 (1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在於是否能夠透過融資方案解決各方的利益分配關係。) 方式：融資方式將以融資方(包括專案在內)的股權進行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風險資本投資於擁有能產生較高收益專案的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內透過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風險投資協議書 A、對融資方的債務債權進行核查確認 B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。 C、在有關管理部門辦理登記手續 (2)債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。 (3)債轉股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關係進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。 (4)房地產信託融資 (5)多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在專案的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中後期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個專案有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。 2、融資期限和價格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。 3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明專案存在的主要風險是什麼，如何克服這些風險。) 對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。 A、投資方的投資資金及收益風險在專案無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。 B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。 C、破產風險 D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險 E、融資者為掌控全域性經營，在回購時利益出讓增加風險。 F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。 風險化解方案 A、資方對是否資金進入後可以完成計劃要進行評估和測算。 B、投資方對融資方的專案程序進行監控，並按照程序需要分批進行投資款的專款專用。 C、投資方對融資方的相關專案所簽訂的合同進行核審後，評估其付款和還款能力。 D、資方稽核融資方的還款計劃可行性，一旦確定後將按還款計劃回款。 4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。) A、股權方式融資的退出 專案進行中投資方退出; 專案完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個專案的分紅; B、債權方式融資退出 專案進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制; 專案完成投資方退出，按時還本付息; 5、抵押和保證 在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。 6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資專案是可行的。 七、摘要 長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對於在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。