作為長期在地產投資的老兵我認為，原因有二1、A股市場不鼓勵地產企業上市，萬達從港股退市想登陸A股，只能將地產開發業務剝離，以商管公司的名義上市。2、萬達商管的輕資產模式將更為全面落地3、被剝離的地產集團有可能謀求在香港上市

萬達商管剝離了上百億資產，自然會涉及巨大的成本。剝離成本涉及到資產剝離發生的稅費、組織架構變動引發的人員變動以及經營模式變化引發的整個企業運營模式調整的成本。

此前在與騰訊、蘇寧等投資者簽訂協議時，萬達集團以及萬達商業承諾，盡最大努力在2023年10月31日之前完成萬達商業的上市。

據財聯社不完全統計，萬達在2019年公開用於文旅專案的總投資超過2000億元。此外，去年萬達還在多地參與土拍，公開市場拿地資金超過150億元。而這些投資專案的重資產業務都會交給地產集團運作，2019年萬達地產集團已成立多家全資子公司，主要為建設萬達廣場、萬達文旅城以及萬達旗下的住宅專案等。

因此萬達是在順應新時代的經濟形勢，實施新的戰略而已！

剛在我們這八個多億拍地，準備開發住宅、商業、公寓樓，老王轉型文旅、影視、體育產業，幹了一圈發現還是房地產來錢快，不過肯定是比過去更慎重了，拿地成本也高了許多。

在壯士斷腕和全軍覆沒之間做一個選擇，王健林只能選擇壯士斷腕。

早在前幾年王健林就開始佈局將萬達由重資產型企業向輕資產企業過度。

隨著樓市宏觀調控的開始，我們不難發現樓市發展的黃金10年已經過去了，大量囤地大量囤房的房地產行業如果經受不住銀行貸款高槓杆的融資成本，現金流一斷必將在樓市寒冬下“凍死”。

現在的房地產行業或者積極主動轉型，迎接新的挑戰，或者被動接受接下來的樓市寒冬，慢慢在寒冬中“凍死”。

以我們城市為例，我們這有一家以房地產起家的公司，全市超過1/3的住宅樓盤都是他開發的，老闆40多歲，接受新鮮事物的能力還比較強。這兩年來，隨著全市棚戶區改造完成大量交房，加上可用作開發住宅的土地越來越少，他也在尋求轉型的機會。

一方面將之前囤積的土地迅速開發建設，將囤積的房源推向市場變現，以降低銀行貸款帶來的高融資成本。

另一方面積極進行業務轉型，將企業定位“房地產企業”轉換為“城市運營商”的角色，大力發展房地產周邊業務，如：物業、社群醫療、社群金融、社群體育等。

儘管房地產企業“去資產化”的行為前期會給企業帶來陣痛，甚至看不見營收看不見利益。但是長遠來看，土地資源越來越少，可開發的土地越來越少，房地產行業選擇轉型是趨勢。

壓死一個企業的因素，一個是斷裂的現金流，二是巨大的融資成本。對於房地產行業來說兩者都佔，一方面房市成交量低迷，現金流不穩定；另一方面重資產下必是高槓杆，銀行貸款的融資成本往往讓企業吃不消。

總之我認為老王的做法是棄車保帥的做法，只有在寒冬下先活下來，才有資格在以後的商戰中廝殺。如果連活下來的資格都沒有還談什麼以後？

謝謝邀請！個人感覺有兩方面的原因：

一，負債過高。如果不解決負債問題，一旦經濟不好，資金鍊斷裂，那就是滅頂之災。看看萬達的負債率，最高的時候近百分之百了，這是非常恐怖的，可以說抗風險的能力很低，這麼大的企業，調頭是很難的，所以，這件事也能看出王的魄力。

二，資產的收益率不高。戰略方向的調整，首先要剔除掉的是收益率低，回血快的方案。賣掉這些專案可以快速的回血，解決公司的負債，讓公司輕裝上陣。

萬達商管剝離房地產業務，有兩大深層次的原因。

2018年，萬達商管還沒改名，原來叫萬達商業，那時引進了340億的戰略投資者，並且簽了一份對賭協議，最遲需要在2023年10月31日前完成在A股上市。

如今2020年，眼看距離要完成對賭協議的時間越來越近，不得不加快上市的程序。換句話而言，企業上市也是需要一定的時間準備，前期準備包括律所會計事務所審計、券商輔導、向證監會遞交資料、證監會稽核等等，這樣可能需要兩到三年時間，現在恰好是需要加快的程序。

希望在A股上市的萬達商管不再有房地產開發業務，而是純粹的商業管理運營企業，這樣的輕資產運營更加容易受資本市場的青睞，因而萬達也願意支付鉅額成本，去剝離原有的房地產業務。

萬達商管是萬達集團的核心業務及核心現金流。當年萬達以房地產起家，但如今面臨變化著的經濟形勢，我們不能一直依靠著房地產業作為國民經濟的支柱產業，加上日益上漲的房價也不利於人民安居樂業，因而要堅持“房住不炒”房地產調控政策。

這個時候房企率先開始轉型很關鍵，未來萬達商管輕資產運營也能走得更穩更快，據萬達商管方面透露，2019年萬達商管集團實現收入434.8億元，租金收入384.8億元，同比增長17.8%。其中新發展萬達廣場62個。從這些看來，目前萬達商管的發展勢頭總體是不錯。

他想玩“空手道”，昨天剛好看到一個影片，他講賺錢最高境界是空手道，他打比方，迪士尼模式，靠授權就可以賺很多錢，這就是空手道。正是因為這個想法，認為房地產投入大回報少，決定放棄房地產。這點與做電商是同邏輯，他認為電商屬於空手道賺錢的範疇，當然，萬達電商沒做成功。萬達堅決做商業地產，不計成本投電影行業，收購海外影視公司，發展電影院生意，都是“一次投入後續坐收現金”的生意經，一勞永逸型。

但是事實證明，這些生意都沒賺到錢。可以檢視萬達電影。萬達遲遲不能上市都說明盈利不行，否則早上市了。

其實房地產公司，排名靠前的幾家，過的很滋潤資料是驚人的。

萬達不看好的地產，似乎有道理，但是資料證明，沒道理。其它的地產公司，這幾家大型的，賺取利潤很高，這些資料，實實在在證明萬達把能夠賺錢的房地產業務給剝離，而賺不到錢的商業地產使勁投入，越投心裡越難受，像任我行修煉吸星大法，停不得，修煉的後遺症越來越厲害，可是退不了，這是多麼痛的領悟。碧桂園三年加起來賺721.81億元，萬科三年賺828.7億元，恆大三年加起來賺667.82億元，保利地產三年加起來賺469.5億元，招商蛇口三年加起來賺370.4億元，萬達地產三年加起來賺了9個問號，這些問號的含義是如何還利息。

有人可能說，以後地產賺不了。問題是，萬達前三年賺不了，未來三年就會比前面講的六家地產公司賺錢？沒有的事，網購每年高增長，其中就包括搶了萬達廣場的生意。地產商的生意，電商搶不了，該買房必須買房，這就是房地產商的生意，而不是商業地產的生意！

再找一個萬達系的非房地產生意，屬於“空手套”生意的看一看，以萬達電影為例，這個就是建個電影院，坐收票房分成的空手套生意。2019年三季度，萬達電影貸款總額67.13億元，淨利潤三個季度只有8.29億元，營業收入前三季度115.9億元。商譽134.53億元，總資產320.8億元，商譽巨大，貸款巨大。這些資料看得出有空手道的境界。

萬達從轉型商業地產開始，就開始做賺面子不賺錢的生意了，大而不強，指財務不強，非良性擴張。