這個問題，其實問的還是有一定的水平的。

能夠提這樣的一個問題。

證明還是懂得相關的法律知識的。提的問題一環套一環，互相之間又有一定的衝突。有需要解決的問題。

房子說斷供，那麼證明房子是一直有在交月供的。所以房子是按揭貸款買的，在這種情況下，你的房子其實是被抵押在銀行裡面的。也就是說，銀行對你的房子享有抵押權。

如果你斷供，也就是說你不交月供的話，那就違約了，銀行可以實現抵押權。請求法院把你的房子拍賣，拍賣所得來的錢。先把銀行的貸款給還了，如果有剩下的錢就給你。

那麼接下來你說在斷供之前，你已經把房子出租了。而且週期是20年。這個問題其實問的還是蠻好的，因為民法典規定房屋租賃的最長期限就是20年，超過20年是無效的。

那麼你在斷供之前進行的房屋租賃合同也是有效的。你的租客還是擁有對你房屋的一個用益物權。

至於你的房子斷供以後被拍賣，這是另外一碼事，拍賣給下一個買者。此時就存在下一個房主所有權與租客的用益物權的衝突，結果因為抵押之後簽訂的租賃合同，用益物權小於所有權。房租所有人可以清退租客！

但是租賃合同依然合法有效，只是不能實現而已，前房東違約了，需要承擔違約責任！

一樣會被法拍，租賃合同一樣會延續下去，就看有沒有人願意買。如果有人買了法拍房，買主沒權利趕走租客，如果沒人知道也就算了，如果知道估計流拍或者拍賣價很低可能性比較大。反正你租不租賃出去都不影響被法拍。主要看買家知不知道，流拍次數多了，就會下調拍賣價，反正銀行不管賣多少，能拿多少算多少，反正拍賣價不夠貸款還是會找你要，不給就等上徵信吧。

斷供前把房子租出去和法拍是兩回事，根本影響不到法拍的進行，斷供租房對你極其不利，因為有租客，買家即便拍到手也要將租房合同執行完，這樣就會影響成交的機率，租房時間越長，拍賣價格也就越低，如果法拍價大於貸款價，多餘的錢歸你，如果不夠你還是要補齊的，如果流拍，那麼租房收入歸銀行所有，你根本賺不到任何便宜，反而虧的更多。

我認為，考慮拍賣房子的價值，應該考慮20年已經出租的情況，因此房子的起始拍賣價值=房子本身的評估價值-20年租金的折現值（這個20年租金可以是參考現在市場的房租金）

儘量不要用網上看到的這方法去挑戰別人的專業，一下租20年甚至租金付完有違常規。一旦這房拍賣會流拍再降價，如果你房子價值大價格夠低，專業人士就會上，律師團隊會找出你漏洞，如銀行流水，實際居住人，合同備案等等，普通人兩場官司一打就崩潰了，到時侯房子半賣半送，還欠銀行錢，打官司的費用還要承擔，玩不起的。

王老鬼（王永綽號，精於謀算）這回遭啦，“城南盛景”那兩套房輸得脫褲子……銀行為了正常拍賣抵押房，以將抵押物惡意租賃、套錢避債為由將他告上了法庭，法院先是撤銷了他與租客劉xx的租賃合同，由他賠償損失，然後拍賣房子償還銀行貸款……那邊租客也將他告上法庭，請求賠償退還15年租金，嘿，這一著招，弄得他灰頭土臉，狼狽不堪……

話說王老鬼原來是經營超市的，也賺了些錢，在舊城改造中買了幾套房，後來在變賣中嚐到了甜頭！幾年前清江縣改市成功後，加快了城鎮化速度，新城區的擴充套件也在謀劃中……成雅高鐵過境要修高鐵站，縣醫院要搬遷，旅遊客運中心要搬遷，還有500強企業的引進……

“餅”畫好了，規劃圖也上網了，但落實得慢慢來，總之城東南是塊風水寶地，被房地產商們炒得沸沸揚揚，土地拍賣價也差不多翻了一番……此處房價6年前原本5000多元/㎡，剛需的炒房的蜂至，一下漲到10000，進而12000、後來竟然漲到14000元/㎡……

地產商們散發廣告吹噓，“城南黃金地，不買還要漲”……王老鬼反覆研究了網上開發商們發的，網友發的，還有自稱是規劃人員發的各種設計圖，又騎電馬兒去沿江實地考察一番，最終下單“城南盛景”，因為這裡是規劃中的500強落戶地，拆遷正在進行！以後幾萬人湧進來，那房價不繼續瘋漲才怪呢……

他在12000元/㎡處下單，分別以老婆（假高婚了）和媳婦的名義按揭兩套115㎡的，剛買下來每平米就漲2000元/㎡，過兩年賣豈不……他欣喜若狂……

高鐵通車啦，客運公交站修好啦，但是受疫情影響，醫院修了一半停工，500強企業連影子都沒有（據說泡湯了），開發商們也是缺錢，已售樓盤各種承諾的設施不到位，什麼幼兒園小學純屬“畫餅”，在建樓盤停工……

去年春跌到11000元/㎡，他捨不得拋，今年跌到9000元/㎡，坊間傳言，還要跌！此時想賣也沒人買……這幾年實體店生意不好做，他不做生意了，月供實在難以為繼！於是他腦筋一轉，把房子以較便宜的價長租（15年）出去（收租止損），然後斷供，等銀行去收房拍賣，但遺憾的是老婆口無遮攔把訊息透了出去，這才有了開頭一幕……

最終兩套房以8000元/㎡拍賣成交，王老鬼成了真正的鬼人，被人們傳為笑柄……

這個問題，問的還是有一定的水平的。

答案是反正房子斷供，明顯會拍賣，我看法拍房，有租約的通通繞過，拍個有租約的要麻煩死；

但是我還是不知該夸人傻還是夸人聰明瞭？

先理清一個前提：買賣不破租賃，才敢租20年！

這操作一般都是租給親戚，寫了租房合同，還一次性付清的；

目的也非常明確，就是為了阻止房子拍賣；

只要你欠銀行錢，房子在銀行手裡；

反正一拍拍不出去，還有二拍，流拍次數越多，價格下調越厲害；

我看到的一拍到二拍價格一般會下調10%-20%；

最後反正是銀行不管賣多少，反正能拿多少算多少，拍賣價不夠貸款還是會找你要，

不給那就等著上徵信吧！

說個真例項子，我有一遠房親戚，為了做生意把成都的房子做押給銀行，結果房子拍完欠銀行的錢還不夠，確實上徵信了，飛機、動車都沒法坐了；還有若是卡里有超過1萬大額轉賬的，自動還款！

她這還是沒簽租約的，然而有租約的，反正只要價格足夠夠低，遇上膽大的，還不是有敢要的！

按照民法典，房子一但進入拍賣程式，房子所產生的滋息，是由銀行來取得的。你租二十年，是一次性付款也好，還是每年付款也好，這錢是付給銀行的。如果法拍成功，租金就得付給新的房主！請問這個錢誰來出呢？你的親戚是來給你幫忙的，他會幫你出這個錢嗎？他不交租金，銀行和房主就可以以違約的名義解除合同了。你還是達不到規避的目的。

按照民法典規定，買賣不破租賃的前提，不是你租賃合同簽在抵押合同之前就行，是以承租方實際佔有為前提的。你的親戚就那麼正好可以一直佔有這個房子。二十年不動。小心引狼入室，兄弟反目，道德的風險是很大的。再者，你的親戚住這個房子了，你去那裡住呢？還得花錢重新租房子吧？那你這樣操作的意義何在？

籤20年租約對抗房產拍賣，以前有人這麼做過，現在民法改了，不僅要求有租賃合同，還要求有租賃事實，即租客要事實佔有你的房屋。

有人說這還不簡單，我把房子讓給親戚住不就行了，但你要注意時間點，租賃合同和房屋使用權轉移要在債主起訴你之前，這點逃債的人很難做到。

也就是說一旦對方質疑你假出租來逃債，你要舉證在對方起訴前房屋己被租客實際佔有，如果沒有這個事實而且你還不上債的話，房屋依舊會拍賣。

另外，最高法剛要求法院拍賣房屋由法院負責騰房，拍賣通告中不得出現法院不負責騰房等字樣。

斷供已經上徵信了，房子會進去拍賣程式，賣了後銀行拿回錢，剩下的和租賃方協商退租補償，有剩的再給你，沒了你就啥都沒了，如果還差接著起訴你要求執行你其它資產，方法多的很啊，

然後這個朋友替他退還給了租客房租，而這位朋友連裝修都省了，直接住進了樣板間。

而你這個房子拍賣的時候，20年的租房合同也會公示，有這麼長時間租賃的房子，就算是有糾紛有隱患的房子，一般人不會去碰，這樣一來，一拍就會轉到二拍，被拍賣的價格也會很低。

舉例子看一下你這麼做划算嗎？

但是如果你斷供之後把房子租出去了，租了20年 ，每年租金2萬，20年你是收到40萬，但是因為租了20年，影響了拍賣價，可能只能賣80萬，那你還欠銀行120萬，減去已收到的租金40萬，這時你實際還欠銀行80萬。

所以這個要三思啊！

不管怎樣一旦走到拍賣這一步，徵信是沒了，還會影響兒女將來的前途，你就連飛機高鐵也坐不了，高消費也會被限制，再想有其它貸款業務也審批通過不了，會給你的生活造成很多不便。

包括在你名下的銀行卡，都不能有超過一萬元的金額，也就是說，在你名下，不能有房，不能有車，不能有存款，加上哪兒也去不了，限制了發展，這一輩子就算是沒啥發展前途了。

到時法院強制執行清退房屋的時候，會要求你把租客的租金退回去，讓租客搬出來，但是到時你一定不願意退還租金。不過除非你賬戶下沒有任何資金，不然也會被強制划走。

不過如果你把房子租給一位老太太，她如果不配合搬走，那還真挺不好執行的。

以前就有一個這樣的案例，一位親戚為了自己斷供的房子不被拍賣，就把房子租給了一位上了年紀的親戚，法院的一去，這位老人就要死要活的，誰也拿她沒辦法，後來房子也就被擱置了。

如果你把房子租給一個年輕人，他如果執意不搬走，人家還是會有很多辦法的，比如給他斷水斷電，比如限期強制清退。

所以真的供不起房了，建議你別等到拍賣的那一步， 太被動了，不如提前自己賣，好歹比在銀行拍賣的價格強太多了……

還有就是：租賃的有效性是需要法院認定的，沒你想的那麼簡單，正常的租客不可能跟你簽訂那麼長時間的租賃合同，也不可能一下子付清你20年的租金，為了不被拍賣，隨便找自己人寫個合同是沒用的，假租賃總是能找到很多不合邏輯和常理的地方，比如20年租金的轉賬記錄，資金流向…

而且你可以看看跟銀行抵押借款合同裡邊，一般會有關於貸款期間，房屋出租需要抵押權人同意的條款，單這一條就可以判定租賃無效，涉及千家萬戶的抵押貸款合同，我們能想到的銀行其實早就想到了。

現在法院對於老賴的執行力度很強，法拍房一旦拍賣出去，法院也會負責清退住戶，而且法拍房可以無底價拍賣，直到拍出去為止。你這種有租約二十年的，很可能一百萬的房子二十萬給你拍出去。

到時資不抵債，法院會繼續拍賣你名下其他財產，比如車，傢俱，甚至手機，法拍上啥都有。

其實我也一直在關注法拍房，不是別的原因，就是因為窮，法拍房便宜呀！但是為了不要踩坑，所以也一直在關注這個非常有爭議性的法律問題，在實際操作中也非常複雜，處理結果可能也不盡相同！只能從我自己瞭解的資訊來說一說這個情況！

現在法律中有一個規定是“買賣不破租賃”所以可能就有一部分人會鑽這個漏洞了，明知道自己有可能會斷供的情況下，把自己的房子長期出租出去，簽訂一份20年的長期的租賃合同，而且還是一次性付款！【民典法規定最長房租租賃為20年】以此來防止房子被法拍！

到時候房貸真的逾期了，銀行肯定會起訴房貸欠款人，沒有錢還款的情況下，會要求強制執行拍賣房產，這個時候如果房貸欠款人拿出一份長期的租賃合同出來，那麼法院會如何處理呢？還能不能拍賣房產？

這樣看的話，在可能斷供的情況下，把房子長期租賃，貌似是一個非常聰明的做法，但是並不代表法律就真的拿你沒有辦法了！對於斷供的房子會不會法院強制拍賣，還要看抵押權和出租權哪個在先！如果在抵押權沒有解除的情況下，房貸欠款人又把房子長期的出租出去，銀行是可以申請強制執行拍賣的！到時候租客的損失還要房主自己去承擔的！【如果簽訂出租合同之前，書面告知了租客，該房產已經抵押的情況下，損失由租房人自行承擔】

另外將自己的房產長期出租，也並不僅僅只是簽訂一份合同就可以防止房子被法拍了的，法院審查注重事實，還要查各種證據的，包括租金有沒有交付，合同的有效期，還要查你和租戶的關係等等一系列的情況來判定的！如果你出租物件是你的直系親屬，法院基本是不會承認租賃合同的，如果是沒有任何關係的人租賃，法院也還是會進行拍賣的，只是當參與拍賣的人瞭解到這個資訊後，房子的價值肯定會大幅下滑的，最終導致成交價可能會下降30%或者更多，拍賣後如果不足以償還銀行貸款，還會要房貸欠款人進行償還的。

所以想透過這個方法來防止房子被法拍，在實際操作中可能並不現實！現在的法律越來越完善了，大家也不要老想著鑽這種漏洞，到時候可能會得不償失的！還是建議和銀行協商後主動把房子處理了，買的價格高的情況下，說不定還不會因為這些原因損失那麼大！