臨近2021年年底，針對中國房地產未來的發展，央行和住建部密集發聲，而且還有很多媒體進行了各種解讀。我們看到對於房地產的定位發生了很大變化，最大的變化是又一次將房地產定義為國民經濟的支柱產業之一。我們可以合理推測，只要房地產在降金融槓桿之後，房地產在去除金融屬性之後，那麼房地產整體行業又重新迴歸於實體經濟了，那麼未來又可以被重點的扶持發展了。

那麼在所有的解讀中，其實針對房地產業的未來工作，所有的重點還是圍繞著“整體穩定”以及“化解風險”為主線，基本上我們能推測出2022年的樓市脈絡出來。

1.三類房的建設仍然持續推進，而且還會規模持續越來越大。其實居者有其屋的長遠戰略目標，還是我們一直堅持的。但是逐步從商品房改革實現路徑轉為了三類房（公租房、廉租房、共有產權房）的持續建設。只有不斷加快的三類房建設供給，未來才能給予了“房住不炒”一系列政策實施的充足空間。同樣三類房的建設，也可以讓房地產真正變成支柱產業。

2.化解房地產風險，未來最重要的措施，也是最長久的措施，就是改變現在銷售制度。如果將過去的期房銷售政策改為現房銷售，那麼房地產建設的金融槓桿將大大降低，自然房地產的行業風險也會大大降低。目前我們看到的房地產商不能及時交房，其實就將風險轉移給了購房人，也轉移給了提供資金的金融機構。但是如果現房銷售，那麼房地產商必須使用更多的自有資金，房地產商在不能無序擴張了。雖然此次住建部沒有明確提出這一點，但是預期未來可能會推行這一變化。

3.整體房地產市場穩定，應該是一個動態的穩定，而不僅僅是目前交易價格的穩定。過去我們是主要防止房價過快上漲，但是看到臨近年底，多個城市出現了樓市限跌令，明白了房產市場的整體價格變化，除了在一些一線城市和區域熱點城市，仍然要維持房產買賣的限購限貸措施，防止出現突然的價格上升。但是更多的是防止明年許多二三線城市乃至縣城，他們的樓市出現快速的持續價格下降。

那麼未來的所謂市場穩定就是想達到樓價目前這個狀態不大漲不大跌，給房地產的整體降槓桿防風險繼續創造有利時機。不過我們仔細思考，防止漲價可以用行政措施有用的，但是防止某些區域跌價的行政措施有用嗎？其實面對許多小城市和縣城的泡沫，其實讓擠一擠泡沫也是良性的。 如果房地產業想回歸實體經濟，想成為支柱產業，就堅決不能再用玩金融的那一套方法去做地產。2022年給了房地產業涅盤重生的機會，剩下的就看各個房地產企業以及主管部門方面能不能抓住調整的機遇？

房地產調控，總是牽動著市場的神經，現在全國各地房價偏低的城市很少，可能主要集中於東北地區，但即使房價很高居民感嘆買不起的城市，也會放寬地產調控政策，在於經濟太難，財政收支平衡更加難。

12月27日，央行召開關於2022年工作部署會議，其中涉及房地產行業的表述為——“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展。” 12月25日,住房和城鄉建設部部長王蒙徽接受新華社採訪時，同樣強調“堅持房住不炒，促進房地產業良性迴圈。”

更好滿足購房者合理需求，這是正確的，畢竟剛需購房不能受到壓制，現在按揭貸款政策，恰恰對剛需購房者傷害最大，不少樓盤大幅度提高首付比例、要求全款購房，這對於剛需購房者而言，簡直就是直接封殺，有幾個剛需購房者可以全款購房。

金融政策對於地產的影響逐漸顯露威力，不少開發商出現資金緊張和債務違約，導致全國部分城市土地拍賣市場不同程度降溫，這會波及到當地的財政收支嚴重脫節，這會影響到當地財政收支平衡。

因此儘管強調房住不炒，但是因城施政和一城一政下，很多城市會逐漸放開地產調控，促進地產銷售回暖和價格 回升。

地產價格和地產政策，是一個很敏感的問題，也是各地政府關注的焦點問題，地產調控邊際寬鬆可能是2022年的一個基調。

2小時前

各大銀行現在是不動產債務成堆，70年產權的不動產商品房以150萬債務還不上計算，銀行評估價80萬，實際銀行資產抵債最多50萬，大幅大幅地縮水……

穩中有降，嚴查經營貸款炒房墊資，嚴格貫徹房住不炒大原則，審計全年回頭看，抓一批典型。中性貨幣寬鬆政策輸血股市和中小企業，稅改促進財富收入公平分配，中心熱點城市出臺房產稅緩解政府支出和土地財政壓力，加大福利房，微利房供給，透過共有產權，福利配套，限價等方式進一步解決大中城市居民居住問題。

房地產是一個民生問題，2022年追求的是一個穩子，政府不希望大跌，更不希望大漲，大的趨勢是不會大漲，更不會大跌。特別是一二線城市的房價更會穩定，主要原因是，有吸年輕人和人才能力。政府調控手段更是多樣化，也有差異化調控手段。

房地產的大方向基本就是一個穩字。

一要投資要穩。這個是最主要的。

房地產投資，是經濟發展的一個重要支撐，官方的定調是支柱。這個網上多有討論，我大概說下。一是保就業。無論怎麼算，房地產投資牽涉就業不少於6000萬，有些演算法達到1億以上，而城鎮就業人口總共4億多一點，這對穩就業是至關重要的。二是保投入。房地產每年的投入並帶動的投資就以十萬億計（僅房地產開發就十幾萬億，保障房舊改都不算在內），按支出法計，達到GDP20%以上，對經濟增長至關重要，尤其是製造業不確定情況下。（製造業佔30%以上，房地產僅次於）。三是保財政。財政部每月公佈稅收，你去看下房地產佔比，這還不包括房地產中的建築業等稅費，而財政赤字已經達到警戒線了，而製造業和服務業還再減稅降費，房地產收入一旦降，後果很嚴重的，至少這幾年是絕對不能降的。

二要房價要穩。這個強調多。

“房住不炒”一直提，房價要保持穩定，不要想暴漲也不要想暴跌。一是不能暴漲。這些年尤其是2003年後，房價漲的速度是遠遠超過收入增長速度的，這個對其他行業壓制太厲害，所以把房價控制在收入增長速度以下，就是調控的核心，即收入增長7%，房價在5%以下，進行行業調整。二是不能暴跌。房價的存在，不單單是交易價格，也意味著持有價格和成本價格，兩個都很危險的。前者會壓制財富增長，引發M4迴流，導致更大的資產暴跌。後者比較好理解，就是房價暴跌意味著投資暴跌，參看第一部分。

三要政策要穩。這個牽涉多。

房地產政策不是孤立的，其本身與財政、貨幣政策息息相關。一是財政政策溢位效應必須消化掉。國內的財政收入長期基本維持穩定，偏向積極。這種情況下，一旦政策突變（無論緊還是松），一定會帶來整體經濟急劇轉向，包括房地產市場。二是貨幣政策。貨幣政策和財政政策是相關的，低利率是肯定長期堅持的，這種條件下，房地產政策必須服從這個前提，也意味著房地產發展利率環境好。三是產業政策。這個是貨幣政策的逆向對沖，因為貨幣偏低利率，這種條件下，產業政策必須是反向的，否則在中國這種環境下，房地產是壓制不住的。綜上。財政貨幣政策不會變化，產業政策的緊字還會持續下去。但可能會根據條件適當調整，但緊字不會變。

綜上，房地產2022及2023年，甚至到2025年，不會發生太大變化。尤其是在產業投資方向上，基本維持在少量增長。房企這幾年會積極轉向，向產業鏈低端發展，尤其是大的房地產企業。至於老百姓關心的房價，基本就該漲繼續，該跌繼續。但有個前提，經濟不能出現問題，否則都明白。

最近熱議的話題更多是樓市，往年的金九銀十，2021年沒有出現，開發商及經紀公司苦熬到元旦，抓住這個節假日打折促銷會火一把，但事實是全國除了北京，所以城市成交量下降，個別城市甚至腰斬，市場到底怎麼了？原來降息就瘋搶的場景為什麼遲遲不出現？

國家的發展方向發生大轉變即：去虛就實，發展高科技以及新能源，發展農村經濟。

結合以上問題，我還是從以下幾個方面展開：

一、增量時代結束，存量改善時代來臨

1、截止2018年國家住房存量總數2.38億套，七普國家總人口14.12億；2、中國城鎮化率60%，也就是8.5億人擁有2.38億套住房，按照戶均人口3.5人計算，城市2.4億個家庭已經滿足一套住房的要求；3、房子已經夠住了，為什麼會出現虛假的繁榮？原因是有一大部分房子攥在投資客的手裡或者擁有多套住房的家庭，這些房子要麼空置、要麼出租，沒有流通起來，給市場的假象是供給不足。

二、這幾年的繁榮實際上是提前透支消費的

疫情前因為城市服務業等正常發展，所有的進城務工人員以及剛畢業的學生在開發商的大力宣傳下，在身邊朋友的不斷比較、擠兌下，原本還不具備購買能力的這部分群體掏空家庭六個甚至更多的口袋，高負債買了房子；

疫情來了，居家辦公，甚至封城，工作極不穩定，在此期間多少公司暴雷，收入急劇下降，這讓已經買房的這部分人瞬間進入無收入狀態，房貸沒有著落，連續封城甚至連基本生活都無法保證，這樣的現象促使這部分購買群體冷靜下來，選擇不買，保護好手裡的現金，應對不確定的疫情，同時進入觀望，因為全國降聲一片，連深圳這樣的城市都腰斬，故這部分透支消費的群體退出。

三、因國家政策支援農村經濟發展。

返鄉養殖業

在此政策的刺激下以及這幾年城市消費能力下降、崗位需求下降，就業者多造成的內卷，在此大背景下，好多外出務工人員選擇回家要麼搞養殖、要麼種植、手工藝等等，加上回鄉的大學生利用自媒體宣傳帶貨，這部分群體現在冉冉升起，阿里現在針對農村的淘菜菜，京東、依靠農村起家的拼多多，更是深度佈局科技農業，在此基礎上，現在以及未來會有很多高學歷人才選擇回鄉加入發展農村的國家戰略，這個群體的撤離，造成了樓市新增的橫盤。

綜上所述，未來開發商、經紀公司的希望在存量，說直白點就是改善，而要吸引這部分有房住的群體選擇消費那就不是簡單的宣傳造勢這樣低階的營銷手段了，原來聚集一大堆人，唱個歌、扭個腰、在請幾個托兒就能把房子賣出去的時代已然終結，開發商要做的就是靜下心來、慢下來精心打磨產品，給改善群體提供不一樣的、健康宜居、高品質的產品。

對於經紀公司而言，現在真不是閉著眼睛招人、強管控、拉長工作時間、壓榨式管理就可以出成績的，慢下來，盤點門店、盤點組織、最佳化人員結構，調整前後臺結構，儘可能降低成本，在轉化上極致努力，在高品質的服務上下功夫，才有希望。

讓我們一起，迎接存量時代、品質時代、服務時代的來臨！！！！

簡單地說：2022年房地產追求“軟著陸”，價格不會大漲大跌，但交易量會趨於正常。

政策會鼓勵剛需和合理改善需求，這些人會開始正常貸款買房，因此交易量會提升房地產暴漲時代已過，2022年是穩地產，不讓其產生系統性風險，因此房價不會大跌，但也不會大漲；現在開發商信貸被三條紅線限制，容易導致違約風險，估計這個限制也會適當寬鬆結構分化：核心區域房價理性溫和上行，其他地區可能溫水煮青蛙，不太容易上漲

房住不炒的政策出臺以後，可以預想到，國家和地方政府不會再出現大規模的救市政策來鼓勵房地產的過度開發和快週轉。2021年疫情年份，房地產冬天已經來到，今年年底，又有多家千億房企在暗中調整最佳化。那麼2022年春天，是否會迎來房地產的冰雪消融呢？預測是不會的。房子用來住，那麼大規模的資金就不再流入地產。按這個邏輯，流出的資金要比流入的資金多。Sunny城朱榮斌離職，泰康系對賭轉為負債，由此可見一斑。所以，筆者認為，中國房地產的2022甚至比2021更加難過。良性迴圈和健康發展是要重新建立起新的以國有資本為主的房地產新格局為前提下講的，2022年註定會是房地產大規模收併購的年份。到了明年年底，多少曾經叱吒風雲的房企會不會不在了，這是有很高機率發生的事情。