資料中心投資與建設的熱潮，令其成為疫情之後逆勢崛起的行業之一，伴隨基礎設施REITs 試點，資料中心迎來高光時刻。
受疫情影響，資料中心這類資產變得更為搶眼，其增長勢頭有加速跡象。
面對突如其來的在家辦公、線上學習的需求，阿里巴巴旗下軟體釘釘連續擴容10 萬臺雲伺服器，並在短時間內在河源資料中心新增部署了超過1萬臺雲伺服器，幫助釘釘成功扛住了巨大的流量衝擊，創造阿里雲快速擴容的紀錄，也驗證了資料中心基礎設施建設對網際網路企業的重要程度。
河源資料中心，位於廣東河源市，距廣州、深圳約160 公里，是阿里雲自建自維基地，也是華南地區最大資料中心，可部署30 萬臺物理伺服器，目前已部署包括淘寶、螞蟻金服、釘釘在內的阿里集團業務。河源資料中心是阿里雲四個超級資料中心中的一個，其餘三個位於張北、南通、烏蘭察布。
在眾多小學生集體給釘釘“打一星”抗議的同時，釘釘沒有崩潰，卻有很多軟體如B 站、愛奇藝、小米電視、學習通等應用服務崩潰掉線，除了網路的擁堵，更多是因為伺服器宕機，這背後凸顯了伺服器容量短缺問題。
此次疫情加速眾多網際網路線上服務高速增長，眾多企業的業務加入到數字化、智慧化轉型中，推動了對資料中心這類新基礎設施的潛在需求。3 月4 日，中共中央政治局常務委員會召開會議，提出要加快5G 網路、資料中心等新型基礎設施建設進度。3 月17 日，發改委更是強調，要注重調動民間投資積極性。
為此，資料中心投資與建設熱潮正在席捲中國。
貴州在2020 年重點建設“中國南方資料中心示範基地”，重慶市2020 年投資超過67 億元新投建5 個數據中心專案，山東將在2022 年年底前打造30 個以上綠色資料中心。企業層面，總投資109 億元的華為成都資料中心日前簽約，阿里雲宣佈未來3 年再投2000 億元，用於資料中心建設以及重點技術研發，騰訊未來五年將投資5000 億元，其中資料中心是投資重點，包括在天津濱海高新區打造全國最大IDC 資料機房等。
在政策支援和大型企業加碼的背後，是來自企業對資料增長的需求。一方面是中國網際網路公司的自身業務發展需求和5G 時代潛在的大資料、雲計算、物聯網的資料增長需求。另一方面，來自歷史欠賬的彌補，中國大型資料中心數量佔比過低，仍有大幅提升的空間。
從中國資料中心市場規模增長來看， 由2007 年的35 億元增長到2019 年的1562 億元，複合增速高達37%，隨著5G AI 催生的新需求，未來行業將會繼續保持30% 的增長甚至更高。從全球資料中心市場統計資料來看，目前全球541 個超大規模的資料中心，中國的佔比約為9%，與排名第一的美國有較大的差距。
中國需要多少資料中心？
資料中心，顧名思義是資料的中心，是處理和儲存海量資料的地方，英文全稱為Data Center。通常意義上資料中心是指一個物理場所，是用以放置計算機系統和諸如通訊儲存這樣的相關裝置基礎設施，通俗說法就是機房。
只提供場地和機櫃的資料中心一般稱為DC（Data Center）， 而同時提供頻寬服務的，一般稱IDC（網際網路資料中心Internet Data Center），兩者有時不作嚴格區分。從資料中心規模方面來看，按標準機架數量，可分為小型（3000 機架以下）、大型（3000 機架至10000 機架） 和超級（10000 機架以上）。從等級來看，依據資料中心標準組織和第三方認證機構Uptime Institute 行業評判標準，按“可用性”、“穩定性”和“安全性”分為Tier1、Tier2、Tier3、Tier4，其中Tier4 為行業最高等級提供容災服務。
區別於狹義上的理解，資料中心目前廣泛應用於通訊行業企業、製造業企業、網際網路企業、金融機構、政府等諸多領域。因此不再簡單只是資訊儲存的物理空間，融合雲計算、區塊鏈、人工智慧等新技術於一體，是集資料、算力、演算法三大要素於一身的數字基礎設施。
資料中心的行業產業鏈結構，自下而上分為基礎設施裝置、資料中心專業服務（運維）、雲計算服務商與應用企業。應用企業主要面向網際網路企業、金融機構、政府企業、傳統電信製造業行業、軟體計算機行業。
根據中國信通院公佈的資料，2019 年國內資料中心規模達1563 億元，同比增長27%，近年複合增速達37%，科智諮詢等機構預測2020 年規模將超2000 億元。
戴德梁行大中華區資本市場部Quattroporte、中國資本市場部主管葉國平接受《中國房地產金融》採訪時表示，中國資料中心的發展處在一個快速發展的階段，從資料中心市場存量看，三大電信巨頭憑藉其寬頻和機房的資源優勢，佔領了IDC 市場的半壁江山，第三方資料中心運營商正在積極擴張，拓展市場份額。從資料中心市場需求看，傳統金融銀行業客戶、網際網路企業、遊戲、影片等公司對IDC 的需求不斷上漲，同時雲計算應用、5G 時代的到來，讓資料中心的需求迎來新的增長點。
中國信通院資料，2019 年中國雲計算整體市場規模達1334.5 億元，同比增長38.6%，增速快於全球整體水平，預計未來幾年將保持穩定增長，到2023 年市場規模將達3754.2 億元。伴隨5G 商用的普及，推動使用者在資料儲存層面，包括使用者的影片、照片、文件，特別是影片類應用資料，和5G 裝置與邊緣計算資料，所產生的儲存型服務需求大幅增長。此外，AI 商用將驅動算力部署需求激增，國際資料中心釋出的報告顯示，預計到2024 年，華人工智慧應用市場規模將達到127.7 億美元，2018 年至2024年年均複合增長39%。
中國未來需要多少大的資料中心？一方面看資料中心部署的數量（機櫃數），一方面看資料中心的利用率。
根據賽迪集團的統計資料，2019年中國資料中心數量大約為7.4萬個，大約能佔全球資料中心總量的23%。2016-2019 年中國資料中心機架數量逐年上升，2019 年資料中心機架數量達到227 萬架。
中銀證券分析了34 個主流資料中心企業之後，認為目前資料中心基本上能夠滿足需求。工信部公佈的2018 年資料顯示，全國資料中心的利用率在60% 以下。但是中銀證券也發現，這34 家企業公開在建和規劃建設的機櫃數合計在150 萬架，比現有的機櫃數量增長67%，接近七成的增長反映了行業對於資料中心投入的熱情，這也預示著下游需求將進入爆發式的增長階段。
某投資機構資料中心板塊負責人劉進告訴《中國房地產金融》，從行業測算的資料來講，都只是反映了當下的邏輯預判，並沒有真正反映全部進入5G 時代，面臨工業級層面的資料需求，例如以毫秒精準要求的醫療領域、無人駕駛領域，這對資料中心提出更高的要求，顯然資料中心長期缺口依然存在。
資料中心的不動產投資邏輯
2014 年3 月“大資料”首次寫入政府工作報告，從2015 年國務院印發《促進大資料發展行動綱要》以來，資料中心發展步入快車道。
從全球資料中心發展階段來看，中國超大型資料中心建設起步較晚，特別是節點城市。中國網際網路的骨幹網路結構大致由八大核心節點組成，包括北京、上海、廣州、瀋陽、南京、武漢、成都和西安，與此相對應大型及超大型網際網路資料中心以此為部署中心。
這樣的部署策略，有賴於網路的可靠、穩定與延遲較低，另外大型網際網路企業、金融機構、製造服務行業也多集中在一線城市與核心城市，便於企業日常的管理與運維和突發事件的應急響應。
劉進介紹，上述企業“熱資料”交換處理對資料中心的部署要求、位置要求很高。而以儲存為主的“冷資料”則對能源、氣候極為看重，如寧夏中衛吸引了亞馬遜、阿里、360 建立資料中心，有“雲上貴州”之稱的貴陽貴安吸引了蘋果、騰訊的佈局，這些區域無疑都是電力、氣溫俱佳的地方。
資料中心生命週期包含投資、建設、銷售、運維四個環節，不同環節可組合出多種商業模式。華泰證券根據資料中心不同投建運模式，總結了三種模式，包括自投自建自運營模式、多方投資建設資料中心企業運維模式、投建運分離模式。招商證券認為，目前國內有五種方式，包括自建（自有土地）模式、自建（租賃土地）模式、代建、租賃、代運營。
電信企業、雲計算企業大多是自投自建自運營型別，且佔據50% 以上的市場份額，緊隨其後的第三方資料中心投建運維模式多樣，補充了眾多中小型企業的資料服務需求，如：萬國資料、世紀互聯、光環新網等企業。
第三方資料中心雖然不如電信運營商擁有網際網路骨幹網路，但是在資料中心領域具有其自身的優勢，比如專業級面向企業的綜合資料服務能力，擁有較強的本地資源。
葉國平認為，與國內市場相比，國際市場以第三方資料中心運營商為主導，同時一般是REITs 形式持有資產及運營。根據Synergy Research 的統計，Equinix、Digital Realty 這兩大第三方運營商佔比全球的市場份額超過20%。
在投建階段，上述幾種模式中，共同的難點在於設立初期的證照發放。葉國平表示，這體現在資料中心的四大證照發放上，包括：發改委立項、節能審查、供電批覆、IDC 運營牌照的申請辦理及資源的整合。特別是對外資機構而言，IDC 運營牌照對外商持股比例亦有嚴格的限制，若能與具備申請各類牌照經驗及渠道的機構合作，會大大降低投資資料中心的門檻。
從當前資料中心建設進展來看，在投建基礎設施層面，有賴於地理位置和電力能源的配置要求。其投建邏輯往往歸為另類投資的一種，與零售地產、酒店等型別資產的投資價值判斷點相似，考量地段、租金成本等因素，除此之外還有其自身的獨特性。
“資料中心的收益率比寫字樓、商業及物流資產要高，穩定運營的資料中心專案Cap Rate（資產回報率）高達8%-13%，但我們也觀察到由於越來越多資料中心的投併購出現，Cap Rate 有稍微下調的趨勢。”葉國平說。
葉國平指出，從不動產投資角度看，地理位置永遠是第一要素，但是由於資料中心對IT 有著極其專業嚴格的要求，需要軟體硬體裝置的配合，才能吸引優質客戶，及產生收益的最大化。由於資料中心搬遷成本高，時間週期長，因此資料中心租客的黏性非常高，一旦起租穩定運營後，租戶的穩定性較高。
2019年以來，資料中心的投資市場非常活躍，除了政府、電信運營商、網際網路企業大舉投資外，金融資本、房地產投資機構紛紛進入這一領域。據戴德梁行不完全統計，日本伊藤忠商事、中信資本、貝恩資本、新加坡吉寶資本、摩根士丹利、南山資本、GIC、平安海外、Atics、Blackstone、Hill house 等機構，從JV 平臺(Joint Venture)、融資或資產層面參與到資料中心投資上來。
2019 年3 月，世聯行投資與巨盛網路、中天智慧共同組建的武漢眾維億方開工建設，該專案總投資130億元, 是華中最大的資料中心。2019年5 月，貝恩資本5.7 億美元投資秦淮資料，並與旗下資料中心Bridge Data Centres 合併成立泛亞洲資料中心平臺。2019 年11 月，摩根士丹利、南山資本領投，以260 億元參與騰龍控股集團的A 輪融資。2019 年11 月，基匯資本牽手中金資料公司建立合資夥伴關係，專注於在中國開發、收購和運營超大型IDC 專案資產包，時隔不到一年，2020 年9 月基匯資本完成13 億美元資料中心基金的募資。2020年7 月，吉寶資本旗下首峰資料中心基金與碧桂園簽訂合作，開建惠州資料中心專案，該專案投資總額15 億元。
除了資本進入這一領域，國內有不少企業轉型進入資料中心。寧波建工、城地股份先後收購資料中心公司中經雲、香江科技，完成“基建 資料中心”雙輪業務驅動的轉型；鋼鐵公司擁有充足能源和土地資源，對於轉型資料中心是一個非常難得的優勢，杭鋼股份2020 年7 月成立浙雲計算資料中心有限公司，建立高標準的綠色資料中心，與阿里天貓合作，併為其提供資料服務。沙鋼股份收購蘇州卿峰，間接持有世界第三大批發型資料中心運營商Global Switch51%的股權，藉此進入資料中心領域。
葉國平預測未來2-3 年，資料中心領域的投資規模還會持續上升。
資料中心REITs疫情期間表現搶眼
“今年資料中心REITs 的表現，無論是新加坡市場還是美國市場，無疑都是REITs 中的領跑者。”對全球REITs 持續跟蹤投資的陸兵告訴《中國房地產金融》。
從全球REITs 市場來看，資料中心REITs 收益水平和估值處於行業較高的水平，目前全球共有6 只數據中心REITs，其中美國擁有6 家企業，是全球資料中心REITs 中最多的市場，其次是新加坡吉寶REITs。
美國這五家REITs 分別是Equinix(EQIX)、Digital Realty(DLR)、Core Site Realty Corporation(COR)、Cyrus One(CONE)、QTS Realty Trust（QTS）。截至發稿時，這五大資料中心REITs市值高達1279 億美元，佔美國權益類REITs 市場規模10% 以上。其中Equinix、Digital Realty 市值最大，分別是688 億美元、410 億美元。
ViiNet 董事，Vesta Investment Advisors CEO 陸兵曾在《中國房地產金融》撰文指出，在當前全球經濟下行、新冠肺炎疫情共同影響下，資料中心、訊號塔這一類REITs 尤為出色，投資回報超越了甚至是防禦性最強的醫療保健REITs。資料中心REITs 因而成為今年防禦性最強的一類資產。
富時NAREIT 美國房地產指數系列（FTSE NAREIT US Real Estate Index Series）自2015 年12 月開始納入資料中心REITs， 資料中心REITs 的表現非常耀眼，根據NAREIT 統計，除了2018 年外， 其餘年份資料中心REITs 回報超過19%，平均回報高達15.35%，略低於訊號塔與物流地產REITs。
今年以來，受疫情影響，資料中心REITs 成為少數上漲的REITs，截至發稿時，資料中心REITs 年初至今回報高達25.84%，其中全球最大資料中心REITs——Equinix（EQIX）今年上漲超過45%。
從美國市場表現來看，資料中心從過去不大被重視的專業類別，逐漸成為主流的REITs 資產類別。
發改委和中國證監會於2020 年4 月30 日釋出《關於推進基礎設施領域不動產資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，基礎設施REITs 試點推進箭在弦上，其中資料中心作為試點領域之一，成為市場關注熱點。
“資料中心作為新基建的重要組成部分，基礎設施REITs 政策的出臺，讓投資者對資料中心的投資退出路徑更加有信心，變相加強了投資者對資料中心的投資熱情。”葉國平對《中國房地產金融》說。
招商證券分析認為，資料中心屬於重資產專案，建設週期較長，建好以後存在比較長的上架爬坡期，爬坡期業績增速較快，可幫助企業實現高增長，一般上架率到95% 就達到成熟期，成熟期專案雖然每年可以貢獻穩定現金流，但後續已無法實現太大增長。基礎設施REITs 試點落地，對於國內資料中心企業而言，給予成熟專案很好的變現渠道，可以幫助企業盤活存量資產，一次性獲得可觀的投資收益，用於新專案開發與建設，及大量併購，幫助企業快速擴張。
因此，資料中心發行REITs 將完成重資產的出表，實現降低資產風險、提升ROE 的目標，這種由重到輕的模式能夠讓企業從重資產業務中脫身，透過代運營方式實現輕資產運營。招商證券指出，資料中心資產走REITs 之路，同時對企業運營能力提出要求。由於REITs 嚴格要求資產的完整性，資產涉及土地產權問題、裝置歸屬問題、運營歸屬等問題，原則上REITs 需要產權方來發行，這就要求必須擁有自有土地、自持物業。因此從當前的數字中心投建模式來看，唯有自有、自持物業才能獲得現階段發行條件許可，代建、場地租賃模式比較困難。
資料中心投資與建設的熱潮，令其成為疫情之後逆勢崛起的行業之一，伴隨基礎設施REITs 試點，資料中心迎來高光時刻。
受疫情影響，資料中心這類資產變得更為搶眼，其增長勢頭有加速跡象。
面對突如其來的在家辦公、線上學習的需求，阿里巴巴旗下軟體釘釘連續擴容10 萬臺雲伺服器，並在短時間內在河源資料中心新增部署了超過1萬臺雲伺服器，幫助釘釘成功扛住了巨大的流量衝擊，創造阿里雲快速擴容的紀錄，也驗證了資料中心基礎設施建設對網際網路企業的重要程度。
河源資料中心，位於廣東河源市，距廣州、深圳約160 公里，是阿里雲自建自維基地，也是華南地區最大資料中心，可部署30 萬臺物理伺服器，目前已部署包括淘寶、螞蟻金服、釘釘在內的阿里集團業務。河源資料中心是阿里雲四個超級資料中心中的一個，其餘三個位於張北、南通、烏蘭察布。
在眾多小學生集體給釘釘“打一星”抗議的同時，釘釘沒有崩潰，卻有很多軟體如B 站、愛奇藝、小米電視、學習通等應用服務崩潰掉線，除了網路的擁堵，更多是因為伺服器宕機，這背後凸顯了伺服器容量短缺問題。
此次疫情加速眾多網際網路線上服務高速增長，眾多企業的業務加入到數字化、智慧化轉型中，推動了對資料中心這類新基礎設施的潛在需求。3 月4 日，中共中央政治局常務委員會召開會議，提出要加快5G 網路、資料中心等新型基礎設施建設進度。3 月17 日，發改委更是強調，要注重調動民間投資積極性。
為此，資料中心投資與建設熱潮正在席捲中國。
貴州在2020 年重點建設“中國南方資料中心示範基地”，重慶市2020 年投資超過67 億元新投建5 個數據中心專案，山東將在2022 年年底前打造30 個以上綠色資料中心。企業層面，總投資109 億元的華為成都資料中心日前簽約，阿里雲宣佈未來3 年再投2000 億元，用於資料中心建設以及重點技術研發，騰訊未來五年將投資5000 億元，其中資料中心是投資重點，包括在天津濱海高新區打造全國最大IDC 資料機房等。
在政策支援和大型企業加碼的背後，是來自企業對資料增長的需求。一方面是中國網際網路公司的自身業務發展需求和5G 時代潛在的大資料、雲計算、物聯網的資料增長需求。另一方面，來自歷史欠賬的彌補，中國大型資料中心數量佔比過低，仍有大幅提升的空間。
從中國資料中心市場規模增長來看， 由2007 年的35 億元增長到2019 年的1562 億元，複合增速高達37%，隨著5G AI 催生的新需求，未來行業將會繼續保持30% 的增長甚至更高。從全球資料中心市場統計資料來看，目前全球541 個超大規模的資料中心，中國的佔比約為9%，與排名第一的美國有較大的差距。
中國需要多少資料中心？
資料中心，顧名思義是資料的中心，是處理和儲存海量資料的地方，英文全稱為Data Center。通常意義上資料中心是指一個物理場所，是用以放置計算機系統和諸如通訊儲存這樣的相關裝置基礎設施，通俗說法就是機房。
只提供場地和機櫃的資料中心一般稱為DC（Data Center）， 而同時提供頻寬服務的，一般稱IDC（網際網路資料中心Internet Data Center），兩者有時不作嚴格區分。從資料中心規模方面來看，按標準機架數量，可分為小型（3000 機架以下）、大型（3000 機架至10000 機架） 和超級（10000 機架以上）。從等級來看，依據資料中心標準組織和第三方認證機構Uptime Institute 行業評判標準，按“可用性”、“穩定性”和“安全性”分為Tier1、Tier2、Tier3、Tier4，其中Tier4 為行業最高等級提供容災服務。
區別於狹義上的理解，資料中心目前廣泛應用於通訊行業企業、製造業企業、網際網路企業、金融機構、政府等諸多領域。因此不再簡單只是資訊儲存的物理空間，融合雲計算、區塊鏈、人工智慧等新技術於一體，是集資料、算力、演算法三大要素於一身的數字基礎設施。
資料中心的行業產業鏈結構，自下而上分為基礎設施裝置、資料中心專業服務（運維）、雲計算服務商與應用企業。應用企業主要面向網際網路企業、金融機構、政府企業、傳統電信製造業行業、軟體計算機行業。
根據中國信通院公佈的資料，2019 年國內資料中心規模達1563 億元，同比增長27%，近年複合增速達37%，科智諮詢等機構預測2020 年規模將超2000 億元。
戴德梁行大中華區資本市場部Quattroporte、中國資本市場部主管葉國平接受《中國房地產金融》採訪時表示，中國資料中心的發展處在一個快速發展的階段，從資料中心市場存量看，三大電信巨頭憑藉其寬頻和機房的資源優勢，佔領了IDC 市場的半壁江山，第三方資料中心運營商正在積極擴張，拓展市場份額。從資料中心市場需求看，傳統金融銀行業客戶、網際網路企業、遊戲、影片等公司對IDC 的需求不斷上漲，同時雲計算應用、5G 時代的到來，讓資料中心的需求迎來新的增長點。
中國信通院資料，2019 年中國雲計算整體市場規模達1334.5 億元，同比增長38.6%，增速快於全球整體水平，預計未來幾年將保持穩定增長，到2023 年市場規模將達3754.2 億元。伴隨5G 商用的普及，推動使用者在資料儲存層面，包括使用者的影片、照片、文件，特別是影片類應用資料，和5G 裝置與邊緣計算資料，所產生的儲存型服務需求大幅增長。此外，AI 商用將驅動算力部署需求激增，國際資料中心釋出的報告顯示，預計到2024 年，華人工智慧應用市場規模將達到127.7 億美元，2018 年至2024年年均複合增長39%。
中國未來需要多少大的資料中心？一方面看資料中心部署的數量（機櫃數），一方面看資料中心的利用率。
根據賽迪集團的統計資料，2019年中國資料中心數量大約為7.4萬個，大約能佔全球資料中心總量的23%。2016-2019 年中國資料中心機架數量逐年上升，2019 年資料中心機架數量達到227 萬架。
中銀證券分析了34 個主流資料中心企業之後，認為目前資料中心基本上能夠滿足需求。工信部公佈的2018 年資料顯示，全國資料中心的利用率在60% 以下。但是中銀證券也發現，這34 家企業公開在建和規劃建設的機櫃數合計在150 萬架，比現有的機櫃數量增長67%，接近七成的增長反映了行業對於資料中心投入的熱情，這也預示著下游需求將進入爆發式的增長階段。
某投資機構資料中心板塊負責人劉進告訴《中國房地產金融》，從行業測算的資料來講，都只是反映了當下的邏輯預判，並沒有真正反映全部進入5G 時代，面臨工業級層面的資料需求，例如以毫秒精準要求的醫療領域、無人駕駛領域，這對資料中心提出更高的要求，顯然資料中心長期缺口依然存在。
資料中心的不動產投資邏輯
2014 年3 月“大資料”首次寫入政府工作報告，從2015 年國務院印發《促進大資料發展行動綱要》以來，資料中心發展步入快車道。
從全球資料中心發展階段來看，中國超大型資料中心建設起步較晚，特別是節點城市。中國網際網路的骨幹網路結構大致由八大核心節點組成，包括北京、上海、廣州、瀋陽、南京、武漢、成都和西安，與此相對應大型及超大型網際網路資料中心以此為部署中心。
這樣的部署策略，有賴於網路的可靠、穩定與延遲較低，另外大型網際網路企業、金融機構、製造服務行業也多集中在一線城市與核心城市，便於企業日常的管理與運維和突發事件的應急響應。
劉進介紹，上述企業“熱資料”交換處理對資料中心的部署要求、位置要求很高。而以儲存為主的“冷資料”則對能源、氣候極為看重，如寧夏中衛吸引了亞馬遜、阿里、360 建立資料中心，有“雲上貴州”之稱的貴陽貴安吸引了蘋果、騰訊的佈局，這些區域無疑都是電力、氣溫俱佳的地方。
資料中心生命週期包含投資、建設、銷售、運維四個環節，不同環節可組合出多種商業模式。華泰證券根據資料中心不同投建運模式，總結了三種模式，包括自投自建自運營模式、多方投資建設資料中心企業運維模式、投建運分離模式。招商證券認為，目前國內有五種方式，包括自建（自有土地）模式、自建（租賃土地）模式、代建、租賃、代運營。
電信企業、雲計算企業大多是自投自建自運營型別，且佔據50% 以上的市場份額，緊隨其後的第三方資料中心投建運維模式多樣，補充了眾多中小型企業的資料服務需求，如：萬國資料、世紀互聯、光環新網等企業。
第三方資料中心雖然不如電信運營商擁有網際網路骨幹網路，但是在資料中心領域具有其自身的優勢，比如專業級面向企業的綜合資料服務能力，擁有較強的本地資源。
葉國平認為，與國內市場相比，國際市場以第三方資料中心運營商為主導，同時一般是REITs 形式持有資產及運營。根據Synergy Research 的統計，Equinix、Digital Realty 這兩大第三方運營商佔比全球的市場份額超過20%。
在投建階段，上述幾種模式中，共同的難點在於設立初期的證照發放。葉國平表示，這體現在資料中心的四大證照發放上，包括：發改委立項、節能審查、供電批覆、IDC 運營牌照的申請辦理及資源的整合。特別是對外資機構而言，IDC 運營牌照對外商持股比例亦有嚴格的限制，若能與具備申請各類牌照經驗及渠道的機構合作，會大大降低投資資料中心的門檻。
從當前資料中心建設進展來看，在投建基礎設施層面，有賴於地理位置和電力能源的配置要求。其投建邏輯往往歸為另類投資的一種，與零售地產、酒店等型別資產的投資價值判斷點相似，考量地段、租金成本等因素，除此之外還有其自身的獨特性。
“資料中心的收益率比寫字樓、商業及物流資產要高，穩定運營的資料中心專案Cap Rate（資產回報率）高達8%-13%，但我們也觀察到由於越來越多資料中心的投併購出現，Cap Rate 有稍微下調的趨勢。”葉國平說。
葉國平指出，從不動產投資角度看，地理位置永遠是第一要素，但是由於資料中心對IT 有著極其專業嚴格的要求，需要軟體硬體裝置的配合，才能吸引優質客戶，及產生收益的最大化。由於資料中心搬遷成本高，時間週期長，因此資料中心租客的黏性非常高，一旦起租穩定運營後，租戶的穩定性較高。
2019年以來，資料中心的投資市場非常活躍，除了政府、電信運營商、網際網路企業大舉投資外，金融資本、房地產投資機構紛紛進入這一領域。據戴德梁行不完全統計，日本伊藤忠商事、中信資本、貝恩資本、新加坡吉寶資本、摩根士丹利、南山資本、GIC、平安海外、Atics、Blackstone、Hill house 等機構，從JV 平臺(Joint Venture)、融資或資產層面參與到資料中心投資上來。
2019 年3 月，世聯行投資與巨盛網路、中天智慧共同組建的武漢眾維億方開工建設，該專案總投資130億元, 是華中最大的資料中心。2019年5 月，貝恩資本5.7 億美元投資秦淮資料，並與旗下資料中心Bridge Data Centres 合併成立泛亞洲資料中心平臺。2019 年11 月，摩根士丹利、南山資本領投，以260 億元參與騰龍控股集團的A 輪融資。2019 年11 月，基匯資本牽手中金資料公司建立合資夥伴關係，專注於在中國開發、收購和運營超大型IDC 專案資產包，時隔不到一年，2020 年9 月基匯資本完成13 億美元資料中心基金的募資。2020年7 月，吉寶資本旗下首峰資料中心基金與碧桂園簽訂合作，開建惠州資料中心專案，該專案投資總額15 億元。
除了資本進入這一領域，國內有不少企業轉型進入資料中心。寧波建工、城地股份先後收購資料中心公司中經雲、香江科技，完成“基建 資料中心”雙輪業務驅動的轉型；鋼鐵公司擁有充足能源和土地資源，對於轉型資料中心是一個非常難得的優勢，杭鋼股份2020 年7 月成立浙雲計算資料中心有限公司，建立高標準的綠色資料中心，與阿里天貓合作，併為其提供資料服務。沙鋼股份收購蘇州卿峰，間接持有世界第三大批發型資料中心運營商Global Switch51%的股權，藉此進入資料中心領域。
葉國平預測未來2-3 年，資料中心領域的投資規模還會持續上升。
資料中心REITs疫情期間表現搶眼
“今年資料中心REITs 的表現，無論是新加坡市場還是美國市場，無疑都是REITs 中的領跑者。”對全球REITs 持續跟蹤投資的陸兵告訴《中國房地產金融》。
從全球REITs 市場來看，資料中心REITs 收益水平和估值處於行業較高的水平，目前全球共有6 只數據中心REITs，其中美國擁有6 家企業，是全球資料中心REITs 中最多的市場，其次是新加坡吉寶REITs。
美國這五家REITs 分別是Equinix(EQIX)、Digital Realty(DLR)、Core Site Realty Corporation(COR)、Cyrus One(CONE)、QTS Realty Trust（QTS）。截至發稿時，這五大資料中心REITs市值高達1279 億美元，佔美國權益類REITs 市場規模10% 以上。其中Equinix、Digital Realty 市值最大，分別是688 億美元、410 億美元。
ViiNet 董事，Vesta Investment Advisors CEO 陸兵曾在《中國房地產金融》撰文指出，在當前全球經濟下行、新冠肺炎疫情共同影響下，資料中心、訊號塔這一類REITs 尤為出色，投資回報超越了甚至是防禦性最強的醫療保健REITs。資料中心REITs 因而成為今年防禦性最強的一類資產。
富時NAREIT 美國房地產指數系列（FTSE NAREIT US Real Estate Index Series）自2015 年12 月開始納入資料中心REITs， 資料中心REITs 的表現非常耀眼，根據NAREIT 統計，除了2018 年外， 其餘年份資料中心REITs 回報超過19%，平均回報高達15.35%，略低於訊號塔與物流地產REITs。
今年以來，受疫情影響，資料中心REITs 成為少數上漲的REITs，截至發稿時，資料中心REITs 年初至今回報高達25.84%，其中全球最大資料中心REITs——Equinix（EQIX）今年上漲超過45%。
從美國市場表現來看，資料中心從過去不大被重視的專業類別，逐漸成為主流的REITs 資產類別。
發改委和中國證監會於2020 年4 月30 日釋出《關於推進基礎設施領域不動產資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，基礎設施REITs 試點推進箭在弦上，其中資料中心作為試點領域之一，成為市場關注熱點。
“資料中心作為新基建的重要組成部分，基礎設施REITs 政策的出臺，讓投資者對資料中心的投資退出路徑更加有信心，變相加強了投資者對資料中心的投資熱情。”葉國平對《中國房地產金融》說。
招商證券分析認為，資料中心屬於重資產專案，建設週期較長，建好以後存在比較長的上架爬坡期，爬坡期業績增速較快，可幫助企業實現高增長，一般上架率到95% 就達到成熟期，成熟期專案雖然每年可以貢獻穩定現金流，但後續已無法實現太大增長。基礎設施REITs 試點落地，對於國內資料中心企業而言，給予成熟專案很好的變現渠道，可以幫助企業盤活存量資產，一次性獲得可觀的投資收益，用於新專案開發與建設，及大量併購，幫助企業快速擴張。
因此，資料中心發行REITs 將完成重資產的出表，實現降低資產風險、提升ROE 的目標，這種由重到輕的模式能夠讓企業從重資產業務中脫身，透過代運營方式實現輕資產運營。招商證券指出，資料中心資產走REITs 之路，同時對企業運營能力提出要求。由於REITs 嚴格要求資產的完整性，資產涉及土地產權問題、裝置歸屬問題、運營歸屬等問題，原則上REITs 需要產權方來發行，這就要求必須擁有自有土地、自持物業。因此從當前的數字中心投建模式來看，唯有自有、自持物業才能獲得現階段發行條件許可，代建、場地租賃模式比較困難。