有各種原因，實質就是資金鍊出問題了，肯定是封頂前資金鍊就有問題，而中國的建築合同啟動資金，改的過程中有兩次形象進度資金，封頂前能拿到合同資金的不到50%，所以一個專案，先期一般能籌到30%或40%的紫金的，後續資金跟不上，就爛尾了。

為什麼爛尾樓出現在封頂之後

爛尾樓大家基本上都見過，辛苦籌錢購買的房子，滿心歡喜的等待著收房，卻不想等到收房之日臨近，房子交工卻遙遙無期，出現爛尾的情況。不少房子已經封頂，馬上就能交工了，卻爛尾在現場，為什麼爛尾大樓是在樓房封頂後馬上可以交工的時候停工爛尾呢？

樓房封頂是個工程節點

封頂意味著樓房的主體結構竣工，這時候施工隊（建築總承包單位）會邀請甲方（開發商、私人業主、投資方），並會同住建部門質監站、建築設計院，監理，進行主體結構驗收。驗收完成後，甲方要進行付款，給施工隊（建築總承包單位）撥付施工進度款，這個時候的工程基本上接近於完工，基本上要付款到總合同款的60~80%，之前根據工程進度也會撥付款項，但是不多。 這次驗收完就是最後的整體竣工驗收交付業主了，通常就是兩三個月的工期就要結束了。

因為這個時候基本上工程已經接近完工，所以要付的工程款項比較多，一些甲方（開發商等）在初期給付施工方的工程款比較少，多數在10~30%左右，好一些在30~50%，其餘都是施工方自籌資金墊付，以及賒賬欠款。甲方（開發商）一下拿不出這麼多錢給施工方，就出現停工。

施工方不可能再墊資了，一方面是它自己也沒有多少錢，外面還欠一堆賬，壓力山大，這個時候工程進度已經接近90%了，另一方面即使有錢也不能墊資了，因為甲方（開發商）這個時候拿不出錢給付工程款，要麼是它本身就沒錢，施工方前面就沒拿到什麼錢；要麼是它本身就不厚道，把資金挪用了。最要命的是房子都賣完了，但是開發商拿不出錢，這個時候施工方墊付做完工程，沒錢也沒房，眼瞅著就是給人做嫁衣，他不幹；更要命的是，房子都要蓋完了，沒有賣出去幾套，施工方知道即使墊資完工後，也拿不到錢，拿到房也一樣賣不出去，還揹負更多的債務利息，或者壓入更多的資金被套牢。

為什麼要等到樓房封頂後才爛尾

對於施工方來說，工程進度越快，它的成本越低，利潤越高，因為時間就是金錢，可節約人員工資，裝置租賃費用，貸款利息，資金週轉成本，以及工地上的其它消耗，比如水電，其它招待公關，不可預見的費用。

另外就是樓房封頂是個節點，樓房封頂之後，做建築結構主體這一主要工程完工，工地上很多人員，裝置，材料，都可以撤了。比如租賃的模板、施工架等施工用具，剩餘的建築材料等。這些東西和人員在工地上閒一天都是費用，因為都是花錢買來，租來，僱來的，幾天還能接受，要是開發商讓你閒半年，這個工程你就準備保本吧，閒一年準備喝西北風，閒幾年你就上街要飯吧。

因為房子蓋一半就停工，很多東西不能撤，腳手架不能撤，塔吊不能撤，材料也不能撤，很多人員也不能撤，因為你撤了在弄又要額外出錢，東西有運費，裝置有運輸安裝費，人員不一定能找回來，因為你不知道開發商啥時候讓你復工。還有施工現場的材料裝置你還需要看著避免丟失。所以施工方停幾天工要錢是可以的，但是真心停工是不願意的，因為錢物已經投入，這時候撤場鐵定血虧，工程款還很難要，基本就是打官司起訴了。

另外一般開發商和施工方約定的付款節點是入場費進場施工就給，基礎完工費地基驗收後就給，後面進度款視工程進度情況撥付，蓋一半的時候通常開發商付款還是正常的，它貸款借錢也要繼續，因為它要賣房或者忽悠人，抵押房子工程貸款需要工程進度正常，如果這個時候停工，它拿不到什麼錢或者拿不到多少錢，在說就是這個時候付款額度比較少10~30%。這個時候還是開發商和建築施工方的蜜月期，雙方互相都不願意停工，有什麼困難都想辦法克服。

開發商為什麼會爛尾呢

一是資金本身比較困難，比如開發商本身就實力不足，買地時就沒什麼錢都是借款貸款，開發商房子沒賣出去，資金沒回籠，貸款還不上，在貸款又沒有人願意給它，資金斷裂；二是開發商房子賣得好，他看市場行情很好，房子不夠賣，把錢又都拿去買地了，忽悠施工方把房子蓋完了，但是手裡賣房的錢又拿去買地了，買好地之後，又拿蓋好的房子和新買的地去抵押貸款，繼續去買地，因為房子太火了，買到地就是賺到錢，這個時候開發商手裡沒錢，還想買地，鋌而走險高利貸，小額貸款公司融資，但是資金用量大，資金很容易斷裂，碰上行情好還可以繼續，碰上行情不好，就只能跑路了，因為地雖然在，但是沒有人願意高價接盤，又不能低價甩賣，因為這裡面有很大一部分是貸款，有利息。

三是開發商壓根就沒打算幹好事，中途房子悄悄賣完，就打算跑路了，因為從一開始錢就是騙來，借來的，它自己沒什麼錢，本來還打算賺點，但是行情不好，眼瞅著就要賠錢，自己不掙錢白忙活，房子便宜甩賣跑路了。

據說是前期所售出的房子款都被打進一個指定的銀行監管賬戶，只有主體完工封頂了，所有的購房款才會轉到開發商。所以開發商無論多麼困難，也會盡力保證主體完工封頂

提前爛尾，會讓開發商虧的血本無歸！

有不少身陷爛尾樓“泥潭”的人們，最常說的就是一句話：“住進新房的時間遙遙無期，每個月交著貸款還得租房子住。”有些本是為了買房結婚，結果孩子都上幼兒園了還沒住的進去。所以說爛尾樓傷天害理。

所謂爛尾樓，指的是已經辦理了用地、規劃等手續，但是在專案開工之後，開發商無力繼續投資，或者開發商本人身陷債務糾紛，停工一年以上的房地產專案。

有些專案開放商一開始的預備資金就不夠，非得扮豬吃老虎，僅僅依靠那微乎其微的啟動資金，打算憑藉預售階段的款項流動，來推動整個專案的繼續前進，結果錯判市場需求，未能如期收回投資，資金鍊斷裂越來越大，這也就導致了建築專案的停滯。

而且這幾類情況通常是因為當地政府對房地產專案審批缺乏實地稽核而導致的。也就是說，爛尾樓的產生，開發商負主要責任，當地政府也得背鍋。

但也有例外，就是專案開放商事先就策劃好了一個陷阱，透過各種手段將買房者們的預售款騙到手，然後出逃，這種性質就變了，廣州盧俊雄事件就是例子。

幾乎百分之九十多的商品房爛尾樓都是出現在封頂之後，其實其中的道理也很簡單，按照相關規定，在新建樓盤封頂之前，購房者們的首付款中30％的資金是被扣壓在監管部門的賬戶當中的，開發商只有等到封頂之後，這筆錢才能轉到開發商賬戶上。

這也就不難想象，假如一個開發商在自己所建造的專案進行到一半時，發現迴流資金太慢，遠遠不夠將整個專案完成，這時為了不讓自己虧的血本無歸，只能夠砸鍋賣，而且中途減少成本，快速蓋到封頂，一方面為了給購房者們製造開發商建房速度快的假象，另一方面儘快封頂，能夠拿到那30％的首付款。

有一部分開發商在拿到這百分之三十的首付款後，能夠彌補之前的資金漏洞，還會選擇繼續專案工程，但是建造速度明顯比封頂之前要慢許多。

還有一部分就比較過分了，他們在資金鍊斷裂許久之後，看到僅有的資金迴流，會馬上選擇放掉自己手裡的專案，撈錢跑路，也就因為這樣，封頂成了不少爛尾的開始。

也有中途就爛尾的，這種多半是收到政治，經濟，市場等諸多大環境衝擊，導致下馬，不過這種情況會越來越少。

既然爛尾樓勞民傷財，那麼避免爛尾樓，就是很多購房者需要考慮的事情了，那麼到底該如何選擇樓盤呢？

1、選擇大品牌，口碑好的開發商

房地產業發展如此迅猛的現在，有很多大品牌開發商進軍各個城市，而這些開發商註冊資金雄厚，在一般城市所開發的建設專案，幾乎不會出現上面所說的那幾種的資金問題，而且從房子的實際安全性來講，也是比較有保障的，畢竟能在房地產業發展到如此的，也不會自己砸了招牌。

2、考察的開發商的其他的房地產專案

作為我們這樣的購房者而言，既然無法及時的得知在建專案的可行性，那麼只能關注一下同一個開發商的其他專案，如果這個開發商之前就在自己的城市有過工程，並且好評不斷，實地考察過後的質量也很好，那麼這次的工程也不會差到哪裡去，反之，如果之前就出現過爛尾，或者其他問題，那麼就需要斟酌一二了。

3、認準“五證”開發商

一個開發商的資歷證件的齊不齊全，會直接影響到後續房子的建設，所謂“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。這五證齊全的房子，購房初期就有保障，後續交房入住，辦房屋產權證，自然也就很順利，否則經歷過的應該都懂，想要拿到自己的房子，比登天還難。

上述建議都不能避免百分之百，但是可以最大限度的避免爛尾樓，開發商投資有風險，我們買房就更應該擦亮眼。

1、作為當地政府，我覺得應該認真考證每一個開發商的資歷，為民眾著想，避免出現爛尾情況。

2、作為開發商，我覺得應該正確評估自己的資金實力，不要好高騖遠，要一步一個腳印，萬一遇到工程停滯，應該儘快尋找方法解決，而不是不負責任的“逃跑”。

3、作為購房者，我們應該認真考量，對比選擇，在各方面都仔細考察之後，再交錢買房，不要被銷售的花言巧語矇蔽雙眼，從而喪失了自己的主管判斷，掉入了爛尾深淵。

前一天，對面住宅搞了聲勢浩大的封頂慶祝活動，禮炮、禮花、祝賀條幅齊上陣，路過的業主無不欣慰，“等了3年的期房終於有盼頭了”！

第二天，往日晝夜不停的工地突然靜悄悄，工人撤場、腳手架拆除、大門上鎖……房子爛尾了！

早不爛尾、晚不爛尾，偏偏等到房子封頂後才爛尾，為什麼不在房子蓋到一半或者2/3的時候就爛尾？或者直接在打地槽的時候就爛尾不行嗎？蓋得越高，投入越大！封頂才爛尾，到底咋想的？

首先，給大家普及一個小常識：任何階段都有可能爛尾！

“英雄不問出處，爛尾不分階段”！任何階段都有可能爛尾，有剛圈起來地就爛尾的、有剛挖好地槽就爛尾的，還有蓋了3層就爛尾的、蓋到一半爛尾的……

大家之所以覺得封頂後才爛尾的情況較多，原因無非有兩個：

一是低樓層爛尾的你看不到，畢竟有圍欄遮擋；

二是封頂後爛尾的比例確實高，據說90%的爛尾房都是出現在封頂後。

蓋得好好的房子為啥要爛尾？想必我不說大家也知一二，無非是錢鬧的、手續鬧的、事故鬧的，或者其他亂七八糟的原因。

那封頂後才爛尾的房子為什麼比例如此之高？其中原因無非有兩個，一是不同工程進度下的各方利益糾葛，二是錢！

任何一個房地產專案的建設，基本都涉及三方，即開發商負責拿地、總承包單位負責主體施工，總承包單位下又有林林總總的小承包商、小建築度、材料供應商。

開發商拿地後基本在竣工前就不會有太大投入了，前期一般只給總承包商10%-30%的預付款，總承包商進場施工基本要墊資入場。同樣的道理，總承包商對下面的小承包商、供應商也是這套流程。

總之，主線很清晰，開發商欠總承包商的，總承包商欠小承包商的，只要你入場就要墊資。

一旦入場，即便墊資、即便遇到各式各樣的困難，也要硬著頭皮去幹，即便開發商不追加工程款。為啥？原因很簡單，建築隊拉起來了，人員都到位了，模板、機械、腳手架、塔吊都租賃進場了，人工費、租賃費一天一算，此時撤場，前期投資都打水漂了，用一句話解釋就是“開弓沒有回頭箭”。

所以這個時候三方之間處在“蜜月期”，有分歧就擱置、有困難就克服，開發商、承包商堅持一個原則，即“我好好蓋、你快快賣”，蓋起來再分賬！

因此，在封頂之前，基本上看不到房子爛尾，除非出現了其他的問題，比如承包商資金斷裂了，沒錢墊資了；再比如手續出現問題。除此之外，大家利益相關，都不會輕言放棄，都想著蓋起來後再分賬。這就是為什麼封頂前爛尾少的原因。

上文說了，總承包商進場時只能拿到10%-30%的預付款，從進場到封頂，這期間一直在墊資。

那麼剩餘的70%-90%的工程款在什麼節點結算呢？大部分在封頂後結算，比如封頂後再結算60%、70%，剩餘很小一部分作為質量保證款，竣工後的幾年後才結算。

一旦封頂了，兩個“節點”就來了，一是總承包商會會同開發商以及質監等部門進行主體結構驗收；二是驗收合格後，按照前期與開發商簽訂的結算合同，開發商需要結算剩餘的大部分款項，也就是前期總承包商墊付的資金。

這個時候問題就來了，封頂後開發商就有錢結算了嗎？還真不一定！此時最容易出現問題：

比如行情不好，預售沒有想象中的理想，房子賣不出去哪有錢給承包商結算？

再比如，開發商一般不會只開工一個專案，有錢也可能投入到其他專案了，或者又去拿地了；

其他原因還有很多，比如恰逢融資款到期，開發商優先償還到期債務；再比如經營不善，流動資金緊缺；或者投資失敗，甚至於官司纏身、股東分歧、實際控制人家庭糾紛等等，都可能導致開發商拿不出來錢。

試想一下，工程都封頂了，開發商還不結算，承包商怎麼想？供應商怎麼想？他們都是墊資入場的啊！於是爛尾樓出現了。

反正這個時候工人也不需要那麼多了、建築裝置也可以離場了，不用再繼續考慮人工成本、裝置租賃費了，索性全部撤場、大門上鎖。

爛尾後該如何處理？

封頂後的爛尾樓距離交付只有一步之遙，此時爛尾未免可惜，那爛尾後如何處理呢？

一種情況是長期擱置，十幾年甚至二十幾年就這麼放在那裡，不通水、不通電、不通氣，雜草叢生、無人問津；

另一種情況是相關部門牽頭，引入新的建築商或者戰投，先交付了再說，保障購房者利益的同時，也讓接盤者有利可圖，留出一定的利益空間；

三是直接扒掉重新規劃，但這並不容易，牽扯到購房者、承包商的利益，很難協調，一般伴隨著原開發商破產清算。

如何避免買到爛尾樓？

一看開發商實力，選擇資金實力雄厚、口碑好、社會責任感強的大房企，尤其是在房產下行時期，小開發商的房子能不碰就不碰；

二看地段、周邊配套，對樓盤銷售情況大概有一個預判，業內有句話叫“蓋起來容易，賣出去難”，如果預判到銷售情況不佳，那就別下手了，賣都賣不出去，開發商能保證現金流充足嗎？

三是看手續，選擇五證齊全的樓盤，否則即便蓋起來了，也不允許銷售。

綜上，之所以爛尾多出現在封頂後，主因是封頂後開發商因為各種各樣的原因不能如期給承包商、材料商結算尾款，這才導致一撤了之；

這也提醒廣大購房者，尤其是在購買期房的時候，一定要多看、多想、多問，選擇實力強的大房企、選擇五證齊全的樓盤、選擇預期銷量大的樓盤，如此才能把購買到爛尾樓的機率降到最低。

壓垮開發商的最後一根稻草一定是銷售不暢，於是出現了資金壓力下的連鎖反應最終成為了爛尾樓。

當開發商在拿到土地之後，如果在這個時間點出現了資金不暢，你就出現無法開工或者拖欠土地款的情況。看看最近有些地方已經對恆D的土地延遲開發進行土地沒收的處罰，也就是沒有資金進行開發很可能就會被地方直接收繳，自然也不可能會出現爛尾樓。

當繳納了土地款，只需要進行不到10%的建安成本，或許只需要不到3%不到的投資款就可以啟動專案，從樁基工程、土方開挖、地下室工程，再到地上各個單體的土建工程。一般到了工程施工的1/3或者正負零以上就可以拿到預售證。開發商即便在動工之後沒有太多的資金或者已經債臺高築，那麼也可能透過一定的融資或合作施工單位的墊資完成到正負零或部分單體拿到預售證。因此，開發商可以輕而易舉地把專案推到了預售證完成或部門房產封頂。

而真正壓垮開發商的就是在預售不暢或者完成銷售之後施工方還拿不到錢。這就等於出現了嚴重拖欠工程款的惡劣事件，施工方也不可能會繼續往前施工，最終成為了壓垮開發商的最後一根稻草。

為什麼有些開發商專案出現了爛尾卻不影響其他專案的實施，這是由於房地產專案的獨立專案法人制帶來的結果。一般每個專案的資本金和合夥人都是相對獨立的。看上去是每一個開發商的專案，可實際上可能是有很多的合作方，甚至有可能僅僅是掛名在這個開發商的名下進行推進而已。

看專案是否會成為爛尾，限制開發商自然十分重要，但最重要的還是專案能否盈利，也就是賣地價格➕建安費用後是否會低於銷售價格，一旦虧損巨大，那麼在這種總體不景氣的大環境下出現爛尾樓更是司空見慣。投資人需要睜大眼睛。另外，各地方也要儘量地延後發放預售證，最終是在封頂之後再發放，這樣可以讓投資人在出現爛尾之時承擔更低的風險。

我們看到的爛尾樓，9成都是封了頂的！

確實很多人不理解，地基打好了，主體已經上去了，也封頂了，只需要再投入點錢，加些外部裝飾，內部走點線，不就可以交房了嗎？為啥一定要成為爛尾樓？

不僅損害自己的聲譽，還導致怨聲載道。

這些都是購房者的一廂情願，對開發商來說，房子封頂了，錢到手了，確實沒有動力再將爛尾樓推進了。

這要歸功於我們的預售制，想想看，若是房子只能驗收合格才能售賣，會出現爛尾樓嗎？所以取消預售制是解決爛尾樓的最佳方案。預售制的情況下，就導致只要企業營銷做得好，還沒封頂的時候，房子都全賣掉了。房子都不是自己的，封頂了錢也到手了，房地產商還有動力積極推進嗎？

再看看最近解決爛尾樓的很多方案，變成了業主委託建築商蓋好交付，辦理房產證，然後再去向法院訴訟追討損失，說白了這就是一直苟且的措施，根本不能解決爛尾樓問題，只有現房交付才能從根本上杜絕。

其實整個房地產開發過程，說到底這就是個一本萬利，空手套白狼的故事。

假如我是個小老闆，手裡只有60萬，然後見人就說我要開發買地修房子，見人就說我錢還差點，找張山借了15萬，李四借了10萬，逢人就差一點，不需要借多。很明顯借的人多了，錢也就多了。眾籌了幾十上百個股東，夠第一批土地的保證金就行了。

緊接著，交了土地保證金，就可以拿地開發了，土地拿到手了，立馬就去銀行把土地給抵押了。抵押出來張三、李四的錢，我想給就給，不想給就算了。現在2次錢已經搞到腰包了，高興瘋了，錢抵押出來了。那就趕緊施工，找承建商，房子你們蓋，封頂了來結賬。蓋樓之前先交施工保證金，承建商又套住了，現在第3批錢到手了。 管得不嚴的，地拿了就可以認籌排號收錢了，房子還沒蓋就產生了多層利潤。賺錢太easy了！

接下來，房子趕緊蓋，拿到五證齊全，立馬就可以辦理按揭，收首付，辦按揭了，一氣呵成。看看，房子還沒建好，錢都到手了。

市場好，搞得動，為了名聲，繼續拿地開發，花點錢，把之前封頂的房子修好就成。

市場不好，搞不動了，沒賣的房子趕緊拿去抵押，最後搞一波，然後房子就這樣爛尾了，反正錢到手十輩子都花不完了。

所以封頂就是整個專案，最好的平衡點。

很多人說，爛尾那可以透過增加資金，來完成建設嗎？ 比如業主自救。

其實整個房地產專案，建設成本是非常低的，一般2-3k。 相比動輒上萬的房價來說，確實非常低。

但是業主自掏腰包這事是壓根行不通的，一般在建工程，專案都被抵押了，建好後也會因為債務糾紛沒辦法驗收和取得房產證。所以爛尾樓的問題不是簡單的建設問題，核心是債務問題。

買到爛尾樓的才是最冤的，首付交了，按揭還了，最後房子沒有了，這都什麼事？ 我真是替這些人心疼，數年的辛苦就白費了……z

在中國買期房是一點保障都沒有的，從法律角度來說，爛尾跟銀行半毛錢關係都沒有。所以大家別被裝得亮閃閃的樣板間給整暈了，不然可能會跳進20年都爬不起來的大坑。

最後願所有買了期房的，都能順利交房！