凡是在10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。換句話說，之前的房貸利率維持不變，比如說首套房貸利率較基準利率分別上浮10%和20%，即利率5.39%、5.88%仍按此還貸款即可。

很明顯，對於當前已經還月供的人都沒有什麼影響。根據公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

大家需要注意的是，我們過去熟悉的房貸利率基本都是在央行基準利率4.9%（5年期以上貸款利率）的基礎上上浮或者打折。但10月8日起，我們的房貸利率就沒有上下浮，更沒有打折扣一說。統統變為貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

可能很多人都沒有搞清楚LPR是什麼？接下來簡單和大家解釋一下央行“LPR”新機制到底是咋回事呢？

所謂的LPR就是指貸款基礎利率，創設於2013年10月，是銀行進行貸款時的利率選擇的重要參照。簡單來說，就是企業的貸款利率、個人房貸利率都與之有關。

但由於原來的LPR機制未同市場利率並軌，銀行形成“價格聯盟”，致使政策利率傳導受阻，為破除隱性下限，切實助力解決融資難題，央行於近日對此進行改革完善，也就成了現在我們看到的新LPR機制。

LPR新機制有什麼特點呢？

新的機制在報價頻率、期限品種、報價方式及報價行數量等方面進行了改革完善。比如說，在報價頻率上從過去的每天一次變為一個月一次；期限品種增加5年期以上的貸款期限，為房貸等長期貸款提供利率參考。

總的來說，定價基準由過去央行的基準利率轉換為新的貸款市場報價利率（LPR）後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。比如說，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，那麼首套房貸利率就是不得低於4.85%，而二套房貸利率則是加上60個基點變為不得低於5.45%。

溫馨提示各位，不要再問我房貸利率是否會下降，在“房住不炒”的定位下，這有點多餘，因為央行副行長劉國強已經明確表態稱“堅決不會下降”。再加上管理層對房地產市場供需兩端的貨幣緊縮早就開始了。

10月8日開始實施房貸利率新政，由之前的“基準利率＋浮動利率”變成“LPR（市場報價利率）＋基點數值”。對於以前已經辦理的房貸，利率會是多少呢！

這是很多“房奴”最關心的事情！而根據8月25日，央行公佈的規定，凡是在10月8日之前，存量的、已放款的、籤合同未放款的客戶，依舊按原合同執行！

也就是說，之前的房貸利率會依舊保持不變，沒有任何的影響！這樣一來，很大程度上減低了對於存量房貸使用者的“衝擊”。比如，之前房貸利率為基準上浮10%（5.39%），在房貸新政實施後，依舊按此利率還款即可！

基準利率或將退出歷史舞臺

8月26日，央行對各大銀行LPR應用將實行“358”考核目標。即9月底前，新發放貸款中，採用LPR為定價基準的比例不低於30%；截止12月底，不低於50%；截止2020年3月底，不低於80%。

也就是說，在不久的未來，商業銀行所發放的貸款中，將全面實施以LPR為基礎，而基準利率或將逐步退出市場。

這樣一來，我個人覺得對於，存量的房貸使用者，還是會有所影響的！尤其是，以前購房合同中約定的利率調整條款，幾乎會“瞬間”失效！

以我來說，2017年簽訂的房貸合同中，房貸利率為5.39%（上浮10%），且約定每年1月1日，根據最新基準利率，調整一次！如果未來基準利率調整為4%，則房貸利率也會隨之調整為：4%×1.1＝4.4%。

但隨著新的市場報價機制（LPR）的實施，央行無需再行調整基準利率，亦或者基準利率永遠保持4.9%不變。雖說，每月20日會公佈一次LPR，但這並不能替代基準利率的。

簡單的說，如果未來LPR利率上行，基準利率不變，對於存量房貸是有利的。比如LPR為6%，新房貸最低利率就為6%，而老房貸依舊為5.39%。但反過來說，如果LPR利率下行，基準利率不變，對於存量的房貸就不利了！

2019年8月25日，央行釋出商品房商業貸款新政策，自2019年10月8日也就是國慶節以後開始執行LPR定價，從而取代原先的貸款基準利率。已貸款客戶或者已簽訂貸款合同但尚未

執行的客戶，依然按照合同里約定的貸款利率執行，與此次調整關係甚微。

大家都知道，現在的房貸合同中對於貸款利率的約定分為兩種:第一種是固定利率，合同中約定了多少利率，在到期以前都會按照該利率執行，例如作者的商貸利率執行央行基準利率4.9%，那麼貸款期限30內都會按照4.9%進行付息；第二種是調整利率，合同中約定隨著央行基準利率變化而變化，比如說現在5年期以上基準利率為4.9%，實際執行利率在此基礎上上浮10%，也就是5.39%，若央行基準利率變為5.0%，那麼實際執行利率也會變為5.5%。

而在央行執行LPR定價以後，基準利率將會名存實亡，也就是說以後的基準利率會一直固定在4.9%對於以前簽訂調整利率的客戶來說，他們的實際執行利率也會變為固定利率，這就是對他們的唯一影響。至於該影響是好還是壞，完全取決於LPR是多少？

LPR又稱貸款市場報價利率，顧名思義，它的數值完全取決於公開市場操作。一般來說，每月20日會發布最新一期的LPR報價，新做商貸客戶的實際執行利率在LPR基礎上進行上浮，首套房貸款貸款最低不得少於LPR、二套房最低不得少於LPR加60個基點。參考8月20日釋出的最新LPR，5年期以上為4.85%，若現在執行新政策的話，首套房貸款利率不得低於4.85%、二套房貸款利率不得低於5.45%，與現在相比差別不大！

對於貸款利率有優惠的地區來說，新執行政策會加大新貸款客戶的成本支出。舉個例子，在上海貸款買房是有貸款利率優惠的，一般在央行基準利率基礎上下調10%，也就是打9折，實際執行利率僅為4.41%，這是原有貸款客戶能夠享受到的優惠。而對於執行新政策的上海房貸客戶來說，首套房實際執行利率最低不得少於4.85%，無形之中加大了他們的貸款融資成本！

這次調整，是從10月8號開始執行。就是說之前已經還貸的人，利率沒有變化，依然是4.9%的基礎上浮10%或15%不等。以後的客戶，開始執行新政策，在4.85的基礎上，銀行可自行調整，二套貸則最少上調60個基點。

太深奧的術語咱不談，就說這次如此調整的背景。在國際上普遍下調存貸利率的時候，中國設定了一個最低線！也就是說像16年17年那種房貸利率可以打八折或九折，甚至七折的時代一去不復返了！國家給銀行託了一個底！呵呵！

至於上浮，以前叫上浮百分比，現在叫上浮基點！哈哈。中國的語言歷來博大精深！

至於二套的朋友們，貌似賺到了，以前上浮20%是5.88%，現在上浮60個基點是5.45啊！但請注意，是“最少”上調！注意這個最少！銀行不是慈善機構，什麼事幹不出來啊！各大銀行利率普遍高企的時候，能讓你撿便宜？

所以，最後勸各位非專業人士的房奴們，不要聽什麼所謂金融專家分析了，該幹嘛幹嘛吧，有時間多搬點磚，掙點錢，早日結清房貸吧！

關於這個問題，央行在本次調整辦法中有明確規定，在10月8日之前已經發放貸款的或者貸款合同已經確定但是尚未發放貸款的仍然按照原合同執行。既然執行原合同，那麼，原來的貸款利率、還款方式、還款額度就會保持不變。

而且檔案中還明確了，住房公積金貸款仍然按照原來的辦法執行，也就是說，本次調整隻涉及商業住房貸款，和公積金貸款也沒有任何關係。

所以作為老使用者來說，該怎麼還款就怎麼還款，只要你不再申請個人住房商業貸款，那麼就不用糾結這個問題。

對10月8日前後要進行商業貸款的使用者來說，比較關心的就是新辦法利率是多少？甚至老使用者也想比較一下，我們簡單瞭解一下。

LPR什麼意思呢？

LPR是商業銀行貸款報價利率，原來就有，每天報價一次，但是隻有一年期的，沒有五年期的。而且形成機制和現在也不一樣，這一次對形成機制進行了改革和最佳化，報價銀行有10家擴充到18家。增加了城商行、農商行、外資銀行、民營銀行等等，其中馬雲的網商銀行、馬化騰的前海微眾銀行也成為報價單位，外資的渣打銀行、花旗銀行也在其列。

8月份是首次執行18家金融機構聯合報價的LPR，而且增加了五年期的報價，今後將每月20日更新一次。8月20日央行公佈了最新LPR，一年期LPR為4.25%，比之前的4.31%略低，五年期LPR為4.85%，也略低於央行五年期基準利率4.9%。整體上看利率略有下降，而且幅度不大，因此央行說符合預期。

10月8日後貸款利率是多少？

10月8日後，個人住房貸款要按新辦法了，新辦法利率是多少，比現在高還是低？大家比較關心，但是這個答案比較含糊。因為新辦法的利率演算法有點複雜，但是央行的調控的基本原則是保持貸款利率穩定，因此，我估計首套房貸款利率應該和原來的差不多，二套房貸款利率可能略有上升。

首套房貸款利率=LPR+城市房貸利率加點下限+商業銀行利率加點

5年期LPR現在是4.85%，城市房貸利率加點下限如果是5個基點，這兩項合計就是4.9%，和原來的指導利率就是一樣的。原來商業銀行首套貸上浮10-30%，相當於加點49-147個基點，所以首套房貸款利率應該仍然在4.85%-6.37%之間。

二套房貸款利率=LPR+0.6%+城市二套利率加點下限+商業銀行二套利率加點

二套房貸正常情況下應該會上升，因為本次二套房貸款利率國家層面加點0.6%，相當於上浮了12.37%。而且，二套房貸款的城市加點和商業銀行加點很可能要高於首套房，如果他們合計比首套房再增加60個基點，就相當於比首套房增加了24%以上，對遏制炒房還是有一定作用的。

近期前後釋出的公告中，央行已經明確表明，在今年10月8日之前簽約的貸款合同都會按照原合同約定執行，無論貸款金是否發放，只要簽訂合同就會生效。不過，新政策只是針對商業性個人住房貸款，而公積金個人住房貸款利率暫時不變。

以前的貸款政策

以前的貸款政策是在基準利率的基礎上下浮動來決定貸款利率的，房貸一般是中長期貸款，所以基準利率為央行五年期以上的貸款基準利率4.9%，在4.9%這個基礎上，根據城市的政策來上浮或者下調，有時候同地方不同銀行的利率都會有點出入，最終的貸款利率每個人都會有所出入，不過一般首套一般上浮10%，即是5.63%，有時候會上浮15%，而二套上浮20%，即是5.88%，有時候會上浮25%。

現在的貸款政策

現在取消的基準利率，變成了LPR，可以說是實現利率市場化的第一步，同時LPR也被叫做最優貸款利率，有利於穩定市場定價的混亂，以免造成非理性定價。

目前最新的LPR利率在8月20日公佈，一年期利率為4.25%，五年期以上利率為4.85%，一個月更新一次，首套房不低於4.85%，二套房不低於4.85%的基礎加六十個基金，即是5.45%。

當然，這次新政策主要是繼續實行“房是用來住的，不是用來炒的”方針，從條文中可以看出，相對於剛需購房者，對炒房者的打壓更加明顯，修補了以往的漏洞，其實從宏觀經濟來看，新政策有利於穩定經濟的發展，降低資金流入房地產，讓資金流入其他領域中，活躍起來。

最後總結

這次房貸利率改革對已經貸款購房的人影響不大，已經簽約的會按照合同內容進行，而新政策的LPR是一月一變的，目前公佈的第一次對比之前是有所上漲，不過未來可能會有下滑的可能，而且最短可以一年更改利率，所以日後購買要考慮的事件會更多，房貸利率會更加符合市場。

這個之前簽過貸款合同不受影響，之前籤的多少就是多少。

我是17年9月份買的房子，同年年底辦的銀行貸款，當時的利率是國家規定基準利率上調百分之十，是5.39。

我前天諮詢過置業顧問還有銀行，都表示之前簽過合同的不會受這次政策調整的影響。

新的房貸政策不影響從前的房貸，央行的公告是這麼說的，在2019年10月8日前發放的貸款或者簽訂合同未發放貸款的都按照原合同執行，不受新的利率政策影響。所以在2019年10月8日前已經辦理房貸的不用擔心自己的房貸利率會變化了。

比如你在2019年5月獲得了房貸100萬，房貸利率是在基準利率上上浮了20%，為5.88%，那麼以後你的房貸利率就是5.88%。

不過這裡面還有一個沒有說清楚的問題，那就是未來的貸款基準利率是否會取消？這個是央行在公告中並沒有講到的，只是說以後商業銀行在發放貸款的時候主要參考LPR來定價，對於採用浮動利率的貸款也要以LPR作為定價基準，以前是以基準利率為參考的，這是明顯要用LPR取代基準利率的，但是基準利率以後是否要取消？這個還真沒有說到，央行也沒有說這個問題。

按理來說既然用LPR作為貸款利率的基準參考了，那麼以前的貸款基準利率自然是要被取代了，被取代了就是要退出歷史舞臺了，是否就是一定就取消了？這個真的不知道啊，央行沒有說，我也不敢亂說啊。

所以如果以後貸款基準利率還會變化，比如降息，那麼根據以前的合同，那麼你在2019年5月辦理的房貸利率是5.88%（上浮了20%），那麼如果基準利率從4.9%講到了4.5%，那麼你的房貸利率還是會隨之降低到5.4%。如果貸款基準利率以後就取消了，那麼你的房貸利率就永遠是5.88%了，這個是我對公告的個人理解。

未來是否就 會以LPR來代替貸款基準利率，央行透過調節MLF的利率來調節市場的利率高低，這個也不好說，也不做瞎分析了，看以後的公告了，公告怎麼寫的就是什麼了。

總而言之，10月8日後，以前辦理的房貸利率是不會變化的，不受影響的，所以不用擔心了。

央行在本次調整辦法中有明確規定，在2019年10月8日之前已經發放貸款的或者貸款合同已經確定但是尚未發放貸款的仍然按照原合同執行。如果執行原合同，那麼，原來的貸款利率、還款方式、還款額度就會保持不變。

此次同知針對群體只適用於10月8日以後新買房子的人群。從此炒房變成了末路，成本高昂代價太大。實現房子只用來住，不是炒得理念大一統。

房貸新政與已貸款的貸款者無關，或者說對8月10日之前放貸的貸款者無關，並不會影響到已貸款者還款金額。

不管任何政策，它都有一定的時間階段性。比如計劃生育，如今放開了二胎，五六十歲的人想生還能生得出來嗎？或者換句話說，它並不存在補救措施。

對於貸款的貸款者也一樣，以前合同是怎樣的就是怎樣的，並不能因政策的改變認為該合同不合法。比如以前做生意就是投機倒把，很多都是不合法的，那麼到如今呢？我們並不能用如今的法律或政策去判斷過去的事件，要不會產生很多冤案錯案，政府賠錢都賠死——特別是那紅色年代。

所以，新政策它並不會影響到以前的貸款合同，以前以什麼為基準依然以什麼為基準，怎麼還貸依然怎麼還貸，並不會發生改變。

而對於10月8日以後的新貸款者則採用新政策，以LPR（貸款基礎利率）為基準，不再以央行基準利率為基準。即對貸款者而言，存在更大的不確定性，畢竟央行基準利率較為穩定，比如2015年降息之後再也沒更改；而LPR以月為單位，每個月LPR利率都可能不同，直接關係到放貸日期的具體利率。

那麼在10月8日以後貸款利率是多少呢？具有不確定性，但應當不會有太大變化。因為新政只設置了最低貸款利率（不能低於LPR對應期限利率），但未設定最高貸款利率，而目前市場利率相對於央行基準利率出現較大上浮，即遠高於LPR，具體貸款利率商業銀行仍然會根據原有的貸款利率（不同城市和不同貸款人）而定，對市場利率的影響不大。

比如7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%，採用新基準以後，商業銀行放貸利率仍然可維持5.44%。即在LPR五年期4.85%的基礎上加59個基點，達到5.44%的平均水平。

市場利率的決定因素是“因城施策”的房市政策，以及市場資金的供給，而不取決於以什麼為基準——畢竟如今貸款利率普遍基於央行基準利率出現上浮。

但從長遠或未來一段時間來看，對房市有一定的抑制作用，畢竟確定了房貸的下限，不會出現像2016年前後的大幅打折的情況，可有效抑制房價暴漲。