100萬的房子每月租金2000元，這相當於銀行二年期的定期存款利息。如果你是貸款來買房，100萬中長期貸款月利息大約是4500元，這相當於每月要虧2500元。

如果你是自有資金，作為投資回報，每月2000元租金跟銀行存款利息相當。

事實上，房地產的投資收益並不完全靠租金，按這二十年來的房價上漲趨勢，房價上漲遠高於租金收入。

座標天津武清區中心，58平米小兩居，房價100萬左右，家電傢俱配齊（空調沒有），月租金1000元，季付。

座標北京海淀北五環外，63平小兩居，房價450萬左右，月租金5000元，部分傢俱家電，半年付。

座標一個五線小縣城，102平兩居，房價50萬左右，無傢俱，部分家電，月租金600元，季付。

看完後什麼感覺？

對於住宅來講，100萬的房子，一個月月租2000，按照這個進度，40年才能收回100萬，假如這個房子有按揭，可能需要50年才能收回回報，明顯屬於不良資產，從租售比的角度來講，這個房子投資的時候肯定是有泡沫的，一般情況下，租售比，應該是，1：200到1：300之間，才是正常區間值。

如果1比200以下，那麼，說明房子太值得投資，16年就能收回投資，只是絕對的好房子，而且這些城市沒有泡沫，1比300以上的房子，理論上都是有泡沫的，如果用這個標準計算，國內90%以上城市都是有泡沫的，但是也要講求國情，經濟歸經濟，國情歸國情，特殊情況歸特殊情況，我們的特殊情況就是剛需太多，都需要買房，很簡單，中國有那麼多要結婚的人，都要買婚房，都要到城市，包括農村的也會到城市買房，這成了一個預設的規則，想一想，它的市場有多大，催生了這個泡沫，房價高的離譜，這就是我們現在的一個現狀。

所以，投資住宅，在國內就是一個的事情尷尬，只能等待房價上漲，不能讓住宅的租金成為戰略投資的一部分，這是很不正常的，一般投資住宅，租售比在正常的範圍內，長效投資客，就會很多，就和商鋪一樣，可以收取租金，可惜的是，買了住宅以租金為回報的方式來投資，那整個就瞎菜了，等待房價上漲，才是重要的方式，這就尷尬，所以100萬的房子能租出去2000塊錢，對於租房的人來講，那是大大的實惠，對於投資者來講，那將是大大的恥辱，連塞牙縫都不夠，想想對不對？

光看租售比的話，是不划算的！

一百萬的房子，一個月租2000，那麼一年就是2.4萬，租售比為2.4/100*100%=2.4%，光看租售比，肯定是不划算了！100萬存銀行裡，買大額存單的話，安全無風險，目前大額存單3年期或者5年期的收益率為4%左右，所以這個100萬的房子，月租2000，從租售比來看，是非常不划算的。

我就遇到這樣的情況。2018年4月份，我去廣東惠州大亞灣買了一個房子，110平，總價121萬，連帶契稅，進戶費，軟裝什麼的，一共花了130萬左右。今年6月房子進戶了，我一時無法過去住，空著又可惜，畢竟現在還房貸呢，每月房貸2800多，是一筆不小的支出，於是委託中介，把這個房子租出去了。租金每月才1800，按租售比來說，還不到2%，從這個角度來說，我是虧死了。

但是，帳不能這麼算，其實我們買住宅，很少為了出租的，要麼自己居住，要麼投資，留待將來升值，至於出租，只是非常情況下的一個選擇，不是首要考慮的目標，這點和商鋪和寫字樓是不同的。所以，住宅的租售比一向不高，這個是很正常的。

我買的大亞灣那個房子有個業主群，群裡有不少香港業主，有一個人說他在龍崗有個價值300多萬的房子，每月租金也就2000，如果按租售比計算，真是血虧！

在住宅租售比方面，有個現象可能大家沒注意，也就是說，越是小地方，房子的租售比可能越高，拿我老家這個縣城來說，總價十七八萬的房子，一年租金能一萬左右，租售比能達到6%，但是在北上廣深這些大城市 ，房價越高，租售比可能越低。

記得我2015年去北京，北京有個同學為了孩子上學，把自己的房子租出去了，然後在兒子就讀的高中附近租房子。租的那個房子在軍事博物館附近，近100平，總價快1000萬，年租金還不到10萬。這麼一算，租售比才1%多點，低得可憐。

綜上所述，100萬的房子，一個月租2000按租售比肯定是不划算的，但這也是中國的國情，沒什麼可抱怨的。畢竟我們買房子出租，只是權宜之計，不是主要目標，大家說對不？

100萬的房子，我假設按三成首付購買，貸款三十年，那麼每個月月供是3600元左右。那每月房租2000元，每個月除了房租收入的，你每個月還得額外付出1600元。一年就是1.92萬元，30年就是57.6萬元。

透過以上計算可以看出，你前面三十年都不會賺錢，而且除了首付的30萬，還得另外付出57.6萬元，才能買到這100萬元的房子。三十年後就是你的收穫期了，假如房子產權是70年，假設今後每個月租金還是2000元，那麼後面四十年，你總共獲得收益是96萬元。扣除你的投入87.6萬元，你的收益是8.4萬元。意思就是你投入87.6萬元，70年後只獲得了8.4萬元的收益，總收益率才9.5%左右，這樣的投資肯定是不划算的。

當然房租肯定不可能永遠都不上漲的，我們假設房租每年漲幅是5%，第十三年的時候，月租已經漲到3700元左右了，這個時候已經比你的月供高了，後面就可以開始賺錢了。相當於你只需要投入持續投入13年，後面月租就可以抵月供了，這樣的投資就是很划算的。

綜上所述，100萬買的房，現在月租金2000元，只要以後每年租金漲幅有5%，那麼這樣的投資還是很划算的。

1個月租金2000元，一年2.4萬元，按當前租售比來說只有2.4%，看起來不划算。但是，租金是會上漲的。

如果買的房子在一線城市好地段，租金漲幅還是比較可觀的。我自己去年買房子時，當時租金是6200元/月，現在才一年半，小區裡同戶型的房子已經上漲到7200元/月左右了，裝修好一點的還會更高一些。

如果買房子就是為了租金的話，可以考慮下使用以下幾點方法來提高房子的租金：

裝修一新，租金價格會更高。不需要裝的很好，把房子內部重新整理成有格調的顏色就能提高檔次；

配置基本的傢俱和生活大件；

把房子簽約給租房機構，由他們來統一裝修，統一出租，自己按月收租（這樣的機構一般能把房子倒騰的看起來比較好）。

如果擔心投入太多，租金回報仍然不高的話，還可以將房子置換成租金回報較高的房產。

透過觀察身邊租房同事的經歷和周邊小區的租房情況我發現，租金回報高的房子一般都有這麼幾個特點：

距離公交站和地鐵口近，上班和上學都方便；

周邊買菜和其他生活條件便利，接地氣；

小區整體形象較好，不會顯得破破舊舊，同時，室內裝修也不能太差；

最好配有基本的生活大件用品，比如床，熱水器，空調，燃氣灶等；

所在小區的房子以小戶型居多，租客源較多，有時會出現在同小區內換房租住的情況，房子容易出租；

綜上所述，房子租金低的話，可以先主動想方法來提升房子的顏值和住房體驗，以此提高租金。實在不行的話，還可以直接置換成租金回報更高的房產。

單純租肯定不划算，但如果未來賣出去，那就有可能划算。

一個月2000，一年也才2.4萬，年利率只有2.4%，比餘額寶還低，從租金收益率角度來看肯定是不划算的！但問題是買房更多的收益還是來源於房價方面，如果後期房價會上漲那麼不管現在租多少都是划算的，如果後期漲不了，那肯定不划算。

其實在我看來，買房之後用來出租不管怎麼樣都不划算，特別是在目前中國的整體租金收益率下，租房完全就是房東在做慈善。此前有資料顯示，目前中國一線城市平均租金收益率只有1.7%，也就是說想要出租來收回購房成本，如果期間不漲租的話需要58年時間。而一套房子的產權年限也只不過才70年，所以租房一看就是賠本買賣，更不要說在租房之前還要花錢搞裝修、買傢俱、家電，這些錢也都是成本。

那麼問題來了，為什麼明明知道租房不划算，市場上還是有那麼多人買房之後用來出租呢？這其實是因為買房之後還能透過房價上漲賺錢！

在過去二十多年裡，房價呈現出幾何倍數式的上漲，很多時候今年買的房在明年就漲了50%，所以大家都喜歡買房子。很多人手裡有幾十套上百套房子，而這些房子空在那裡也是空著，還不如把房子租出去，畢竟能賺一點是一點，所以這就是為什麼很多人買房之後會把房子出租出去的原因。那麼問題是，未來房價會不會出現大幅度上漲呢？在我看來可能性不大。

按照現在樓市所表現出來的趨勢來看，不管是政策方面還是市場供需關係上，都不具備房價大幅度上漲的可能，政策端國家要求房住不炒，這就決定了未來一段時間裡市場上的房價只能保持穩定走勢；而市場供需關係方面，隨著樓市需求不斷下降，在空置率居高不下的背景下房價甚至還有下跌的可能。所以如果還想著靠房價上漲賺錢，基本上是不可能的事情，這也是為什麼現在市場上炒房者越來越少的原因。

所以，就現在而言，我並不贊成買房之後透過租房來賺錢，就算在很多人看來未來房租價格會上漲也一樣。畢竟想要靠著租房賺錢，那起碼也要把租金上漲一倍，但很明顯這樣一來年輕人會受不了壓力，到時候城市裡人都沒有，房子能租給誰？

01首先確定經濟活動的參照系，才能判斷利弊

有朋友問:

一百萬的房子，一個月租2000划算不？

關於這種經濟問題，主要涉及參照系和思維方式的問題。

那麼，價值百萬的房產，月租金2000元，年收益24000元，是否划算呢？怎麼判斷是否划算呢？這個判斷標準是什麼呢？

其實上述為問題，問的就是怎麼選擇參照系了。

陳旭要說的是，所有經濟活動是否划算，參照系都是銀行利息。

如果你從事的經濟活動，所獲得的的利潤，高於銀行利息，那麼就是划算的；反之，如果你從事的經濟活動低於銀行利息，那就是不划算的，不如把錢存銀行吃利息。

參考系：研究物體運動狀態時，選定的參照物體或彼此不作相對運動的物體系。

標準性：用來做參考系的物體都是假定不動的，被研究的物體是運動還是靜止，都是相對於參考系而言的。

任意性：參考系的選取具有任意性，但應以觀察方便和運動的描述儘可能簡單為原則。

統一性：比較不同的運動時，應該選擇同一參考系。

差異性：同一運動選擇不同的參考系，觀察結果一般不同。例如，坐在行駛的車中的乘客，以地面為參考系，乘客是運動的，但如果以車為參考系，則乘客是靜止的。

參考系的選擇是任意的，但應以觀察方便和使運動的描述儘可能簡單為原則，研究地面上物體的運動常選擇地面為參考系。

02 考慮到經濟發達地區房價上漲因素，買房不出租，也是划算的。

那麼，問題來了，價值百萬的房子，年收益24000元，到底是划算，還是不划算呢？

我們看一下2019年，各大銀行一年期利息表，就知道，一年期利息是1.7,現在百萬資產年收益24000元，顯然比銀行利息1.7要高一些，所以收房租比存銀行划算。

另外，我們還要考慮到，房子本身會增值。

例如，江蘇無錫房價在10年內上漲了4倍……

這意味著，假設10年前你有500萬房產，現在你的房產價值就是2千萬了。

房產增值的速度是暴利的，難以估計。

實際上，很多人買了房子就放在那裡，根本不出租。

因為出租很麻煩，而把空房子放在那裡，放兩年，資產就能翻倍，就算不翻倍也能增值百分之幾十，是非常有利可圖的事情。

03房價上漲地區，買房空置，不出租，也是划算的；出租就更划算了。

綜上所述……

如果你的房子位於經濟發達地區，比如北京都市圈，或者長三角都市圈，珠三角都市圈，粵港澳大灣區等地，房價是多半會上漲的。

所以請放心，如果你有100萬房產，月收2000元房租，是極其划算的。

不請自來。很顯然這個租售比是不划算的。

100萬的房子，2000元一個月，一年24000元，租售比是2.4%，這個收益明顯是偏低的，就和目前的餘額寶差不多，如果做個理財或者大額存單，隨隨便便就能夠達到4%的收益了明顯偏低。

而且目前的房地產，已經過了黃金期，再想靠著房子賺大錢的日子已經過去了。除非是中國那個金字塔尖的20個城市的樓市還能繼續投資，其他城市的樓市最好早點賣出，隨著時間的推移，越來越多的城市會變成鶴崗那樣的收縮型城市，最後房子都沒有人接盤了。現在還能出手獲利的話，最好還是賣了吧。

綜上所述，租售比偏低，而城市發展有不具備優勢的城市，所在房子是可以出手的時候了。

一百萬的房子，一個月只租2000元，還問劃不划算？那肯定是不划算的啦。

如果一百萬存銀行，買入大額存單年利率是4%，一年也有4萬元，而一百萬買房，一年的租金只有24000元。其實，有一百萬不如把錢存銀行，就不要冒房價下跌的風險。

此外，你有一百萬的房子，你能保證一直就出租出去嗎？我看未必，據我所知，一百萬的房子是三四線城市，一線城市沒有一百萬的房產。如果是三四線城市的話，如果房價跌了，房租也會下跌，屆時收益還不如現在。更何況，租房是會有空檔期的，不是每個月都能保證有收入。

最後，一百萬的房子，就這樣毛坯房就想出租，顯然不可能，還要給出租房準備一些簡單的傢俱，還要簡單裝修一下，還要有基本的生活設施，這些輔助裝置的購買和投入，少說也要幾萬元錢。所以，一百萬的房子，一個月租金2000元，根本不划算，房地產現在根本沒有投資價值，只有投機價值。