應該是五年後等值於現在140萬元的資金才保本保息吧。銀行貸款30萬，本息歸還在60到75萬左右。房屋買賣上交國家的各類稅款在合同金額的20%

左右。再加上中介費用和貨幣實際每年的貶值。要是不需要裝修，算裝修費用折舊，我覺得140萬元是保本的臨界點

這是一道計算題，當然還需要知道這套房子有沒有租金。假如有租金，則還要考慮租金的收益情況。但無論是否是銀行貸款，那麼也是都要考慮貨幣成本的因素。

在沒有租金因素情況下：

按照目前貨幣供應量增長率情況分析，每年貨幣收益率達到了8%才算持平。也就是投資35萬元的首付款且8%的複利計算，得出收益額為35*1.47=51.45萬元。而且還要加上利息支付費用（假設按1.1倍即4.8%計算）約=30*5*4.8%=7.2萬。

5年後至少要賣到51.45+30+7.2=88.65萬元。比原來的65萬元基礎上提高36%以上才可以跟得上貨幣貶值的步伐。

考慮租金因素下的分析：

可假如每年還可以獲得2.5%的租金，那麼每年還可以減少1.625萬元的房租成本（不考慮折扣成本）。那麼五年可以減少8.125萬元，也就是從88.65萬元，減少到80.5萬元。

按2.5%記取房租，則5年後5年後只要80.5萬元就可以達到收益平衡，也就是收益率要達到24%。

雖然我們在計算時，把貨幣收益率定在8%的較高位置。很多家庭的貨幣收益基本上達不到，但這個也是社會基準收益率，做不到那隻能證明我們的貨幣在不斷地貶值。而且在計算房租、利息等資料時都是採用簡單方法計算，難免會有小誤差，但這樣計算可以比較方便。總之，按照非現房或裝修成本大且租金低的房產，投資65萬需要在5年後賣到88萬以上才能達到收益平衡；同樣，在考慮租金的前提下，5年後也要達到80萬以上才可能達到收益平衡。

5年房價不漲等於首付款交給了銀行。未來幾年裡投資房產基本上很難達到標準的收益平衡點，只不過希望不要不跌，能夠保持房價基本穩定就已經不錯了。這樣可以拿到租金而獲得一份生活的收益保障。

不考慮貨幣貶值。首付35萬，按5年整存利息3.6。合計利息收入63000。貸款30萬，按照基準利率4.99計算（不考慮你5年內歸還本金數額），合計利息75000。如此：5年後，在不計算物業費，採暖費，房屋過戶費用其他支出，不計算房租收益情況下，你要買到78萬才不虧本。對了還有契稅，新房還有維修基金。基本上你的賣到80萬！！！！

2018年11月買的房子，這個時間段不是很好，房價還處於高位，同時貸款利率也有上浮，除非是公積金貸款，這兩種因素疊加五年後要想不虧本至少要賣到90萬以上，這裡面主要包含了各種稅費，大修基金，以及前五年貸款利息和本金的利息。

1、先弄清楚你的成本。35w首付+五年的月供+機會成本（銀行利息或者同期理財平均收益，具體包括你35w首付在這5年的利息，你5年月供的利息），此外假設題主用的全是公積金貸款，沒有商業貸款，又因為考慮賣出，貸款年限20年，差不多就是35+10.2+35*1.04*1.04*1.04*1.04*1.04-35+10.2*1.04*1.04*1.02-10.2=35+10.2+7.58+1.03=54.01 這些算是你全部的成本，假設其他因素不變的話，因為你那個時候還有15年的房貸需要還，大概是30.6萬元吧。所以，你需要賣到54.01+30.6，也就是84.6萬元才不虧本。

2、考慮到買房的時候65萬，5年時間漲到84.6萬，差不多85w，5年20w漲幅，好像不難啊。：）

3、這種計算方式沒有考慮交易稅費，實際上如果你是多套房，貸款利率要上浮，賣出也有可能要交稅，另外，不考慮裝修成本，但如果可以出租的話，那麼5年內也許有3-4年時間的出租收益，這些都沒有計算。

4、按這個計算，5年內題主總投入是35萬首付+10.2w月供，也就是45w左右的本金。但是其中有10w左右你是分期投入。

首付35萬，貸款30萬，按常規的還款5年來計算，每月的月供大概是5627.07元，利息總額3萬多元左右，那麼也就是說這套房的總成本大概是65萬+3萬+契稅維修金1-2萬=70萬左右。

如果是在此前的樓市環境下5年後房子的增值空間還是非常可觀的，基本上5年下來可以保持20-30%的房價增幅，以筆者的經驗樓主所在的城市應該是3-4線城市，畢竟總價才65萬元左右，但是也不排除是二線城市的小型公寓房，因為首付佔比達到了一半以上，這也是目前市場上公寓購買的首付標準。

假設是三四線城市的房子，因為是在2018年11份入市，那麼也就是說藉助了這一波三四線城市房價上漲的紅利，目前的房子價值其實是處在一個高位，五年後房子能賣出比現在的價錢更高還是有一定風險性的，賣多少不虧本筆者前面已經說了，至少要賣70萬以上，但是三四線城市房價上漲源於棚改及大量一二線房產資金的下沉所導致，並不具備永續性，5年後能不能賣出70萬待定。

假設是2線城市公寓房，後期還是有一定的增長能力的，畢竟現在新一線城市房價還處在一定的低位，一些2線城市的公寓房價格低的在八九千元左右，高的在13000左右，如果地段好升值空間會較大，5年後再賣虧本的可能性相對較小。

簡單說，65萬+（35萬5年來的存款利息）+(5年來你月供款中的貸款利息）+（賣出時花的費用比如中介費、稅費等）=保本出售價

按揭貸款30萬，貸款了多少年，20年和30年是有區別的，就按20年計算，每月還款2300左右，年度還款，應該是在27000多，還款五年，總共還款135000左右，本金也就六萬塊錢，利息應該不到八萬塊錢，65萬買的房，五年後資金成本，變成了73萬左右，因為還有保險，住房維修基金，稅金等等其他費用，可能比這個價格還高點，75萬左右。

也就是說五年後賣出這個房子，價格低於75萬，理論上你是虧本的，如果你按揭時間是30年，本金還了三萬塊錢，利息就八萬多，月均還款1900左右，基本上差不多，但是還款金額比較小，因為還款年限比較少，還款金額比較大，利息比較少，還款年限比較多，利息就比較多，還款金額比較小，其實對於還款五年來講，揹著抱著一般大。

五年後賣掉這個房子，房子增長率是15%超過這個值，你就是賺的，如果不超過這個值，就虧了，五年增長幅度15%理論上問題不大，但是三四線城市有可能會費點勁，一聽你這房價，應該是屬於三四線城市，三四線城市的房子，建議持有時間，超過五年以上，趕一波行情，出手的時候才會增長，一二線城市，不要考慮那麼多，一定會增長。

如果題主純粹投資，毛坯房買進賣出，可以參考：首付35萬，貸30萬總還款額在63萬。月供大概在1700元，5年總還款10萬左右，本金大概還了2萬。因此5年的成本為35+10=45萬。

還有一個隱形成本：35萬本金存入銀行5年定期獲得收益大概在7萬左右，或則更好一點有10萬。

如果你拿了鑰匙，每月物業費大概在200元左右，五年共1.2萬物業費。

題主要賣房，必須還清貸款這是最簡單的賣房方法，需還掉銀行貸款剩餘本金。

如果提前還款，銀行五年後不收違約金1%或則3%，那就還需還掉28萬本金。有些小銀行不收提前還款的違約金，有些需要，必須問清楚。

所以這套房你實際花的總成本在 45+10+28=83萬左右，如果還加上辦證等下來，85萬沒跑了。

假設題主65萬買70平的房子房價9000，100平的房子房價6500，120平的房子房價5500左右。現70平均價需要上漲30%到12000，100平均價需要上漲30%到8300， 120平均價要上漲30%到7000，所以總得來說同區房價要上漲30%才是保險的，還要高於這個基礎才能賣，不然連成本都撈不回。

有人說可出租，簡裝修預計10萬，月房租2000，五年滿租金12萬，成本83+10-12=81萬，相差無幾。

題主要考慮現在新發盤的樓面均價，租房價格，賣地均價。

如果是小縣城的要上漲30%，需考慮該地方是否有重大利好，不然現在的房價已經過了爆發期，很可能樓主已經成接盤俠，有價無市。就算是一線二線城市也是要看地方，已經過了純粹炒樓的階段，房價現在大範圍漲兩三千已經很不合適。

如果是自住，畢竟錢是沒辦法住的，買房是剛需的話，可以購買，適合自己的月供就可以。如果對自己收支平衡帶來很大壓力，建議可以繼續觀望，持有現金或則投資其他專案來賺錢也可以。

最近大家談論毛衣戰和華為的比較多。面對米國的封殺，任正非不得不走出來，頻繁密集地與媒體溝通，闡明華為的立場及其對一些問題的看法和觀點。

“（在科學技術上）我們國家整體和米國比，差距還很大。這與我們這些年的經濟上的泡沫化有很大的關係，P2P、網際網路、金融、房地產、山寨產品……等等泡沫，使得人們的學術思想也泡沫化了。”

這就是明顯的一個例子，買了房子不是為了住，就盤算著什麼時間賣出去賺多少錢。

首付35萬，不要幹別的，存在銀行5年定期也有5%的利息，即8.75萬元；貸款30萬，2018年11月正處於房貸利率最高峰，市場平均水平是5.71%，按照60期等額本息還款的話，支付利息4.56萬；再加上房產交易的稅費，就算是2萬元吧。

簡單一算，這套房子持有5年的成本就是15萬多。

當然，房主可以把房子租出去收租金，但是也不是說說話就辦到的事，需要投入時間和精力，投入基本的裝修費用，以及其他各種跑腿磨鞋底和費口舌的成本。還有一個關鍵問題，總價65萬元這麼低價的房子，我就在想它是位於什麼地方呢？好不好出租呢？租金能達到多少呢？

總之，簡單算一算不虧本，可能賣75萬就可以了。問題的核心在於，此時炒房的時機十分不妙，未來5年房價漲起來可能比較費勁，如果地域不好、位置不佳就怕是出手都困難。資訊不多，在此也不好判斷。