公寓的優點就是不限購不限貸，容易買，也就是進去容易。但是它的缺點必須得了解，1.公寓屬於商業用地，想轉手交易稅費很高，水電費，物業費也高，不能劃學區，也就是孩子上學靠公寓行不通，另外買公寓貸款時間短，普通住宅貸款最長30年，但是公寓只有10年，住在裡邊人多人雜，有做辦公室的，有開發廊的，有開賓館的，等等。所以很不舒服。買公寓靠租金收益賺錢，而不是靠買賣賺差價。

公寓的優點就是不限購，房窩總面積一般不太大，總購房款相比住宅來說低。

但，公寓的缺點更多：1.不能落戶，孩子上學不便。2.水電費好多都是按商業用電用水來收，一般是民用的一倍費用。3.購買公寓稅費太高，10%以上的高稅費導致一入手就很難再脫手，很難找到接盤俠。4.住宅能最長貸款30年，而公寓只能最長貸款10年。

以上缺點決定了除了單身，丁克和老年人，普通人不划算買公寓。

公寓一般不通氣，用電炒菜，火力不夠，費時費力。公寓的水、電也較貴，長住，這筆開支比普通住宅高出不少。最最關鍵的，不能落戶，現代人置業，最主要的原因是方便孩子以後就近入學，如果不能上學，公寓的用處更會大打折扣。綜上所述，公寓的適用性太差。

需求不一樣吧，投資一套優質公寓，收益在8個點穩穩的收益，如果買錯產品位置了，那就是一個坑。後悔買公寓的人估計是產品沒了解就入手了，發現賣不掉了，公寓就是一個長線投資投資產品，喜歡短線暴富的真的不太適合

99%的人買了公寓都會後悔，這種公寓主要是指40年產權的商住公寓。

事實上，在房屋設計上是不存公寓的說法的。

40年產權公寓說是公寓，實質上就是辦公樓，這是改成了看起來像是可以住人的小房子一樣，所以說叫公寓。

為什麼後悔呢？

這兩天我一個朋友資金出問題了，正好用他買的房子來解釋，為什麼買了公寓會後悔。

他買了兩套住房，兩套公寓，都是同時全款買的。

住房是16000元每平米買的，公寓是13000元每平米買的。

他現在生意上資金週轉不過來，準備賣房子或者做抵押貸款融資一些錢。

他的住房現在可以賣到35000一平米，每平米大概能賺到20000元，他的房子是一百四十多平米的，一套房子大概能賺280萬，兩套住房能賺550萬左右，不管是賣掉房子還是做抵押貸款，都可以解決問題。

不過，他準備先處理公寓，在掛牌賣公寓的時候，他發現，他買的兩套公寓，現在按照原件出售，沒人買，二手房中介和他說了，如果按照當時買入13000每平米的基礎上打個七折，估計能賣掉。

他想，賣不掉就算了，做貸款吧，後來問了銀行，銀行回覆他說，公寓抵押貸款不受理。

也就是說，他買的公寓，如果想賣掉，要虧30%，還不一定能順利賣出，並且，貸款的話，銀行也不要。

說白了，就是公寓幾乎是沒有流動性的。

要知道，房產之所以有價值，就是因為有流動性，能變現，而公寓根本做不到。

公寓為何難賣呢？

第一，產權只有40年，產權年限比較短，很多公寓在交房時，土地使用年限可能都已經過了很多年了。

第二，商住性質的公寓，對於產權年限到期後，如何處理，沒有一個明確的書面說明，住房到期是可以自動續約的，並且，續約的費用不會超過10000元每套。

第三，商住公寓不能掛戶口，不能掛戶口也就意味著不能享受當地的社會福利，比如學區，孩子的教育問題不能解決，不能享受社會保險服務，養老保險等等。

第四，商業的水電費用，以及商業的物業管理費，生活費用上比較高，並且，一般情況下，公寓都是沒有燃氣的，做飯什麼的很不方便。

第五，容積率很高，住戶很多，人員很密集，生活的安全性不好，並且，人員流動快，住戶人員比較複雜，因為租戶比較多，並且，上下電梯人，生活也很不方便。

第六，買賣過程中 繳納的稅費特別高，時間越久，稅費越高。

這麼多的因素就註定了，公寓幾乎是沒有流動性的，買到手裡就砸在手裡了。

所以說，越來越多的人會後悔購買公寓了。

懂房產的朋友都知道70年產權是住宅性質40年產權屬於商業性質。有一種房子價格便宜，也是很多年輕人剛需置業的首選，它就是公寓。

雖然說有個屬於自己的房子會有歸屬感，但是你有了公寓住時間長了就會感覺到什麼叫做心累。

買房是人生中的大事，千萬不能貪圖價格便宜就買了，然後又覺得悔不當初啊。買房還是建議多諮詢多看看，瞭解一些購房方面的知識，不能貪圖便宜掉入坑中，誰都不希望自己被坑。

真要買公寓建議買個70年產權公寓，住宅產權的房子最適合居住了。商業性質的真不建議剛需的朋友購買，購買公寓房第一就是無法落戶，沒有學位。公寓不是住宅，它是不能落戶的，當你決定在一個城市裡買房的話，那麼在很大機率上都是要在這個城市裡落地生根了，但是公寓房存在一個致命的問題，那就是：無法入戶，因此就算附近有名校，家裡的小孩子不能辦理入戶也是不能入讀該學校的，所以家裡有小孩要讀書的不建議購買公寓房。

第二就是公寓房生活成本高。從生活層面來說，住在公寓裡的生活成本也相對高昂，比如說水電費需要按照商用物業來計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右，由於面積較小，走道採光通風效果都不是很好，因此公寓可能常年都要開啟換氣扇和照明燈，這樣電費就會比較昂貴。

第三就是產權時間少，因為公寓房基本上都是在商業性質的土地上修建的，所以土地年限僅有40年。而相比住宅的話，住宅的產權年限可達70年之久，要比公寓房長很多，另一方面，商用公寓土地年限到期後需補高額地價才能繼續使用，這筆費用加上去的話，就更划不來了。如果續期申請不透過，你的土地產權就被收回。房子也不是你的了。

我做個一段時間的房產銷售，我敢負責任的說，大部分買房子的人都不會接受公寓，少數買了公寓的人，幾乎是必然會後悔。不敢說百分百，但絕對能佔大多數。

為什麼這麼說呢？因為公寓真的很不討人喜。大部分買房人聽到公寓就會扭頭就走，銷售也不喜歡公寓，因為很難賣出去。你以為開發商喜歡公寓嗎？不，其實開發商更討厭公寓！

公寓的單價永遠比純住宅低，成本卻一樣，這導致開發商用相同的成本蓋公寓來賣，只能獲取更低利潤。並且還難賣，資金積壓週期長，所以開發商是比任何人都更討厭公寓的。

開發商之所以該公寓，是迫不得已，至於為什麼迫不得已這是另外一個話題，我不好詳細說。

但大家只需要知道，一個生產方，銷售方，買房，都不喜歡，不接受的產品，你覺得你買了能不後悔嗎？

下面，我再給大家列舉一下公寓的種種缺點與劣勢，各位看官看完以後自己覺得喜不喜歡，或者買了將來會不會後悔。

產權問題

住宅的產權都是70年的，公寓的產權只有40年到50年不等。並且住宅的產權到期是可以自動續約的，並且續約的費用不會超過10000元。公寓在我離職前都沒有明確的說法。即便可以續約，費用也百分百比住宅性質的房產要高。

福利問題

買了房，可以落戶當地，享受當地居民可享受的福利，孩子可以按照學區入學。但公寓是商住性質的，所以不能享受當地的種種福利，無法憑此落戶，孩子更沒有入學指標。

如果是投資客還好，如果是普通老百姓，想買一套房結婚，生活，安身立命。結果買了以後，無法落戶，無法享受當地福利，自己的孩子也不能上學。請問買這麼一套房，有什麼作用？房子給人帶來安全感，幸福感，歸屬感，不僅僅是那四面牆和堆積起來的磚塊。

自己一家無法落戶，有安全感嗎？和別人同在一個城市居住，生活。別人享受得到的福利你享受不到，有幸福感嗎？自己的孩子無法在當地入學，有歸屬感嗎？

生活問題

公寓的性質是商用，水電費，管理費，全部是按照商用標準。這些年，水電費也逐年上漲，物業管理你的也比住宅貴。很多剛從農村到城市買房的人，尤其是老人，經常會抱怨物管費，說怎麼住著自己的房子，還要交錢啊，這和租房有什麼區別？

你的物業費，水電費，通通都比別人高。這些年電費不斷漲，天氣也越來越熱。每到夏天，家裡只要有人，空調幾乎開不停，冬天暖氣，小太陽。

不住進來不知道，住進來繳費以後，看著高額的費用，你真不能說不後悔。

你以為這就完了？還沒呢。

公寓是商住性質，是明文規定不允許生活做飯的。有的開發商為了能賣出去，會偷偷預留排風管道給你安裝抽油煙機。但即便如此，燃氣系統是絕對不會通的。因為燃氣公司不可能給商住性質的房子報裝燃氣管道。

你交著高額的管理費，以後還是要扛煤氣瓶回家生火做飯，做飯做到一半煤氣用完了，還得打電話叫人送來，送到以後才能繼續做飯。好不容易在城市買了房，結果還是過上從前出租屋的生活。

並且公寓的佈局不合理，全部都是沒有獨立廚房的。因為產品在設計之初就不是住在，就明確不能明火做飯，所以百分百是沒有獨立廚房。

將來交房給你後，你還要花一筆錢去改造廚房。並且你怎樣改造，也只能改造成開放式廚房，這種廚房看起很美。但是我們華人不是老外，檢點牛扒，熱兩塊麵包就當飯吃了。煮湯，爆炒，煎，燜，哪樣不大油煙？再頂級的抽菸煙機都沒有，只要一天漏以點，不出一年，你的客廳，房間，全是油煙味了。

並且公寓的商住性質是可辦營業執照，可做辦公地點。你周圍的鄰居，如果有人把公寓出租出去給一些創業型小公司辦公。那你的樓層肯定經常人員來往，走動複雜，甚至會產生不少噪音，讓你的居住舒適感大大降低。

金融問題

買住宅只要首付2成，3成，就可以向銀行申請貸款，貸款年限20年，甚至是更長。並且還可以使用公積金，用商業+公積金的方式共同貸款，減少利息，也可以用本來躺在公積金賬戶裡那些餘額抵消房款和月供。

公寓卻要5成的首付才能做貸款，貸款年限也沒住宅那麼長。具體是多久我不記得了。我以前做銷售的時候一般都是5年這樣子，並且不能使用公積金。

這樣基本剔除了有公積金的客戶，同理，將來你要賣的時候，有公積金的客戶基本也不會看你公寓，無形中減少很多客戶，導致你賣不上價，也不容易出手。

公寓的稅費極高，同等面積的情況下，契稅比住宅貴一倍以上。將來你要賣，二手的稅費一樣比住宅高得多，並且沒有什麼證過三年，五年，就能減稅之說。這些昂貴的費用，在將來你想賣時，也為你嚇退不少買家。

並且公寓的產權證，你拿到手後，是無法像住宅那樣向銀行申請貸款的。比如說，在我資金充足的情況下，我可以全款買一套房，房本辦好了，我馬上可以拿去銀行申請貸款。這樣這筆資金我又可以重新投入到我的生意或者投資當中。房子有的住，資金還能繼續給我創造價值，這筆錢就是活的。

而公寓的房本到銀行貸不出錢，這筆錢扔進去就動不了了，無法繼續為我創造利潤和價值。這筆錢就是死的，等於一次性交了幾十年的房租。

買公寓壓力巨大

買房子由於首付少，月供年限長，壓力沒這麼大。而公寓首付高，月供年限短，所以壓力巨大。更重要的是，由於首付比例太高，很多人本身是不打算買公寓的。這時開發商為了能賣出去，又想了一個辦法。

就是借給你首付，你首付要5成，我就借給你3成。這時開發商的通用套路，也是公寓還能賣出去的主要原因，否則真沒幾套公寓能成交的。畢竟能出得起這個首付的，乾脆去買同等面積的住宅了。

你交首付時是少了，問題是開發商的錢是借給你，不是給你的啊。到時月供和借給你的錢要一起還，本來每個月還款3000，現在變6000，本來6000的，現在變10000以上。誰扛得住？尤其是當初貪圖低首付，月收入不高的買家，恐怕直接能被壓垮。（所以說開發商也很討厭公寓，又要拿一筆錢出來借給買家，資金積壓很嚴重）

更重要的是，今天你買房，還有開發商借首付給你。開發商為了能賣出去，打落的牙齒往肚子裡咽了。問題是將來有一天你要賣呢？？？

你借首付給買家嗎？你不借，他有那個首付，還不如買同等面積的二手房了，你怎麼賣得出去？除非，你的總價真的很便宜，很便宜，這樣的話，你願意嗎？

買公寓就是這樣，優點不多，福利全無，缺點卻不少，並且去接受人群也不多，今天你買下來，升值什麼的就別想了，與你無關，到時候你能不虧錢賣出去都謝天謝地了。

但公寓也不是完全沒有用處，比如說你就是想買下來，給自己的創業型小公司做辦公室，也是不錯的選擇。

或者說婚期將近，丈母孃要求一定要你有房才能讓女兒嫁過去，買套公寓忽悠一下，說不定也能糊弄過去。將來經濟好點再賣了，買套真正的住宅唄。

如果你真的想買公寓，一定要考慮清楚。你要知道你自己心裡需要的是什麼，是不是真的能接受公寓？

不要聽銷售忽悠，也不要貪圖開發商借給你那點首付，否則必然會後悔。

因為公寓這東西看起來很漂亮，但住起來真的不夠舒服，所以如果是購買公寓居住的人最後肯定會後悔，而那些投資的人就更不用說了，隨著時間的推移，投資者不僅賺不到錢，反而還會虧本，所以也會後悔。

居住方面來看，公寓的設計雖然都很不錯，但卻有不少固定的缺陷，讓公寓的居住體驗比較低。比如說公寓的面積普遍比較小，這極大地限制了居住空間，而在一個擁擠的房子裡，是不可能獲得良好的居住體驗。另一方面公寓還不能落戶，所以很多買房後能享受到的權益，公寓都享受不到，比如說教育。所以買公寓自住的人很少，就算有，也都會後悔。

而從投資方面來看，投資公寓也不是什麼划算的買賣。雖然這幾年中國的房價一直都保持著上漲，但實際上公寓的房價就算漲了，最後也很難變現。因為市場上到處都是住宅，很少有人都選擇購買公寓，這就造成了大部分人手裡的公寓漲價了，但最後還是賣不出好的價格，甚至還有可能砸在自己手裡。

當然也有人買了公寓之後，是通過出租賺錢的，但問題是，現在中國的租金收益率十分低，買房用來出租根本就不可能賺到錢，甚至在部分大城市裡，買房出租就只能虧本。

因此不管是出於居住角度出發，還是從投資角度出發，購買公寓最後都會感到後悔，在這樣的情況下，我是真的不建議大家購買公寓，如果實在買不起住宅，那就別買了，房子租房也能解決居住問題。

我曾經發表過一個公寓，可不可以買的影片？

其實很多人不瞭解，所以覺得後悔。

這東西確實容易被騙知道吧，因為他說的特別好，位置也特別好，但是有些時候他不是產權公寓。

我先跟你們說一下公寓可以買的理由，然後再說一下不可買的理由。

關於可買的理由:

第一。位置極好。一般的貴賓公寓的位置都選擇非常好的位置。特別是市中心。核心地段地鐵上蓋。

第二就是不限購。公寓的話不屬於居住類的，所以沒有強制限購，基本上都可以買。

第三總價低當然單價也低，如果你買那種和住宅差不多價錢，那當我沒說你被坑了。（就拿長沙舉例，上次報道了一個一起長沙的這個公寓事件。就是人家買的8000的公寓，結果後面降到了4000，然後別人要扯皮正常的，長沙的房子在16,000左右當然也有1萬的公寓的話，相對而言一般情況下是5折左右）

第四的話就是。很多人不知道的。產權公寓到時候拆遷的話是1賠3。也就是說你買了40平方米的公寓，到時候如果你有產權的情況下，到時候是賠120平方的，普通住宅拆遷補償是1賠1.12。（一般公寓40年，所以如果40年他要拆遷的話是也很正常。它不同於住宅70年，70年的話時間稍微長一點）

第五的話一般公寓都建在商場上面，所以購物配套非常成熟。（或者是說配套跟上特別快有些地方他配套沒起來，住宅配套會慢一點，就是說在同樣的商圈）

然後就是公寓的一些缺點。

第一那當然是平方小，公攤面積大。公寓的公攤面積一般都在50%。

第二就是費用高。這個費用高是雙面性的。因為住宅一般都是100多個平方或者是100平方公寓，大概就40平方左右，所以即便是貴一倍的話，其實總價是差不多的。然後住宅是用普通的，水電公寓的話是用商用水電價格偏高。

第三。就是魚目混雜，上次李雲迪被抓嫖娼被抓，就是在他的公寓裡面。（如果是高檔小區基本不會發生，因為高檔小區不會多管閒事而且都有錢根本不會舉報）。魚目混雜就代表就很嘈雜，比較不安靜。

可能要睡覺的時候人家還在做指甲或者是按摩呀什麼的，還有一些在培訓的或者是晚上回家的呀什麼的。

第四。公寓的空間比較封閉，基本上沒有陽臺，通風是最大的問題。而且走道一般都是上面都用隔板隔了的，所以空間上向上的空間都是很小很壓抑。然後住戶特別多，電梯使用特別不方便。

第五。最重要的。很多公寓都是使用權，你如果買到使用權那就完了。40年之後與你無關。你一點東西都得不到，什麼都得不到，靠你亮點租金是租不回來他的本金的，即便是租過來也是賺不到什麼錢，因為畢竟每一個東西它都有成本的，幾十萬怕是有了存銀行它是有利息的。所以不能單看成本，收回投資就是為了有收益。

剩下的同志們補充中。。。

這裡面很多評論估計都是直接網上覆制過來的，我前年買了一套公寓，今年交付裝修入住，40年的，沒有學區是對的，但是可以入戶，民用水電，住宅多少我們也是多少，通天然氣，和正常小區一樣，封閉式管理有物業，人車分流，車子全部地下室，有綠化有遊樂設施，基本上功能和住宅小區一摸一樣，而且我們是一層只有三戶兩梯，買什麼房根據你的預算來，買住宅當然好，但是公寓便宜啊，任何人買房考慮的是價效比，要是你的房子住起來舒服和邊上的小區都一樣，除了一個學區問題，價格還相差一大半，也不存在難買難賣的問題