這個是國家住房信貸政策，利率也是央行制定基調再有各銀行酌情而施。

等額本息：前期還款主要是利息部分+少部分本金，所以前期總還款額較少但是由於本金還的少 產生的利息較多。

等額本金：前期還款利息和本金對半，前期本金還的較多，進而利息較少但是前期總還款額較多。

市場話的房貸都有很高的利息這個是不可避免的，可以說是一倍。但也是抵制通貨膨脹的一種方法，畢竟20年後的1萬是比不上現在值錢。作為消費者我也很希望國家能繼續降低利率。

房貸還款方式有兩種，不管是哪種還款方式，每期都是本金和利息都在還，具體花了多少貸款利息，可以在銀行放款之後，去打一個還款計劃，就能知道每月還的本金數額和利息數額，並且可以知道總的利息情況。相關意見分享如下，供參考。

目前，銀行房貸只有兩種還款方式，即等額本金和等額本息。

01、等額本金

就是房貸每個月還的本金是一樣的，隨著本金越來越少，相應的利息就越還越少。在還款月供上，體現為每個月數額越來越少。

比如，房貸70萬，利率4.9%，貸30年，第一個月還款金額就是4802.78元，第二個月還款金額就是4794.84元，總的利息是515929.17元，總的本息合計是1215929.17元。

辦理房貸時候，不管怎麼簽字，只要貸款金額、年限、利率和還款方式選定，實際的還款利息基本就能算出來了。

但合同記載的利息不是一成不變的，由於利率是浮動的，因而最後的利息也可能發生變化。另外，隨著後期提前還款，本金減少，也可能導致最後的總利息減少。

02、等額本息

就是每月還的本金和利息總額都是一樣的，前期還款月供部分利息佔比更高，後期還款的月供部分本金佔比更高。

還是以房貸70萬，期限30年，利率4.9%計算，每月還款數額就是3715.09元，這個數額在利率不調整的情況下，月供就是恆定的。

如果基準利率或LPR調整，下一個定價週期的月供數額就會變化，直到下一次利率調整又會發生新的變化。

因此，選定了還款方式，利率和年限，加上貸款金額，基本的利息就可以大致算出來，這個金額是系統扣款，而且都是有銀行流水作為記錄的，銀行不會亂扣費，不用擔心。

01、法律對格式合同的規定

應該說銀行在辦理這類貸款的時候，採用的都是格式合同，合同條款也是印刷的，一般合同內容都是對銀行更為有利。

為了解決這個合同公平性問題，法律對此有專門規定，當合同履行出現爭議的時候，格式合同條款如果不公平，不合理，如何解釋？法律規定，應當做出對非提供格式條款的一方有利的解釋。

也就是說，銀行提供的空白房貸合同，借款人在簽字的時候都還是空白的，如果後期在履行房貸合同過程中，出現了條款理解的分歧，應當做出對借款人有利的解釋。

02、格式合同合理性問題

上面說了合法性問題，至於合理性問題，更多還是主觀性更強一些。

怎麼說呢？

銀行是債權人，借錢給買房人，雖然收利息，但也算是一種幫助，出於債權人的強勢地位，制定標準化的合同範本給借款人簽署，也是銀行自身的一種風險把控，同時也能提高工作效率。

試想一下，像建設銀行這類大銀行，全國經辦的房貸合同有上億份，如果每個房貸都簽署一份合同，那工作量會有多大？審查合同的合規性、合法性需要多久？這個工作量和時間是無法估算的，這樣的話，很多房產交易都將被延後，市場交易就要受到影響。

因此，在合法性問題解決後，剩下的就是合理性問題；在效率優先的情況下，往往只能兼顧公平；加上銀行處於債權人的強勢地位，借款人難以獲得絕對的公平。

其實，對借款人來說，能解決問題就好，如果覺得吃虧了，完全可以不接受貸款即可，說太多的合理性現實意義不大。

大家對房貸合同較真的意義其實不大，利率、期限和金額一旦選定後，利息銀行都是系統自動扣費，都有流水為證，一般都是不會亂來的。即便發生了錯扣，也是可以彌補的。

小菜認為，大家應該關注的是貸款利率問題，從世界各國的房貸利率看，我們國家處在中間水平，有比我們高的，比如，俄羅斯、南非，中長期房貸利率大概在年化6.5%；也有比我們低的，比如日本和英國，大概在2.8%和3.5%。

世界房貸利率大致分為四種：

01、經濟發達國家，但外來移民較少

比較典型的是西歐國家，像德國、法國、義大利、瑞士、丹麥之類的，房貸利率很低，大致在年化1%上下。

02、經濟發達國家，但外來移民較多

比較典型的是北美地區，像加拿大和美國之類的，房貸利率和房價都相對較高，一方面是經濟發展水平足以支撐房價，另一方面是外來優質移民帶來了強勁的剛需購房，既推高了房價，又推高了利率。

03、發展中國家

比較典型的就是金磚國家，像俄羅斯、南非、巴西、印度和中國，房貸利率大致在年化5.5%上下，既是經濟水平決定的，又是購房需求決定的。

發展中國家是移民的流出地，同時又是移民的輸入地。相對來說，受限於國家吸引力，發展中國家往往是移民的淨流出地，這跟弱二和強三線城市對人口的吸引力是類似的。

04、廣大的亞非拉其他國家

房貸利率差異化很大，有的比我們略微高些，比如泰國，大概在6.8%左右；有的比我們高很多，比如阿根廷，接近年化30%。

總的來說，我們如能順利邁過中等收入國家陷阱，進入到發達國家行列，房貸利率將大機率看齊目前的發達國家利率水平，低利率就是趨勢。如果不能順利跨過中等收入國家陷阱，我們的房貸利率可能維持，甚至有拉高的可能。

因此，對銀行房貸合同內容的合理性問題糾結的意義不大，因為履行這個合同出現爭議的機率很小，只要按時還錢，一般都沒啥問題。糾結利息真還不如好好地研究下利率，但利率沒有商量的餘地，只有等時機，選擇好的時機購房很重要。從世界各國的情況看，低利率是趨勢，我們也很大可能往這個方向在發展。

貸款利率及計算方式在借款合同中有約定，可根據合同約定的利率自行計算或讓銀行工作人員提供應付利息清單。

1.一次性還本付息；

這種只適用於1年或1年以內的借款期限。平時不需要還本息，但到期要一次將本息還清。

舉個例子說明，2020年1月1日，A先生在銀行辦理500000元的房貸，借款期1年，利息25000元，那麼在12月31日前，A先生均不用償還本息，但1年到期後，需一次性付清本息合計525000元。

2.按月或季度付息，借款到期時一次性還清本金；

在適用借款期限和本金償還時間方面，這種方式和第1種一樣，都是適用於1年或1年以內的借款期限，且都是到期後一次性還清本金。

有區別的地方是利息需按月或季度先支付，不能象第1種方式，積到到期後才一次性支付。

3.每月以等額本息方式償還貸款本息；

從字面上即可理解，“每月以相同金額（本金+利息）同時償還本金和利息”，而不是先付息後還本金。

舉個例子說明，B先生向銀行借款100萬元，按等額本息方式，每月要固定還5678元，俗稱“月供”，這月供中就同時包含了本金和利息在內。

4.每月以等額本金方式償還貸款本息；

根據借款期限，將本金均分到每月償還，在等額償還本金的同時也要支付每月尚欠本金所產生的利息，即每月需要同時償還本金和利息。

例如C先生借款120萬，選擇了等額本金還款方式，按借款期限均分本金，每月要固定償還本金1萬元，另外還要付剩餘本金所產生的利息。

假設第30個月利息為4171元，那麼C先生在第30個月時，需同時還本金1萬元+4171元=14171元。

除了上面四種外，還有第五種就是由銀行與借款人雙方協商的其他方式。

辦理房貸需提供的資料比較多，審批流程和週期也比較長，整個流程折騰起來可能要一兩個月。

在需要耗費這麼高時間成本、人力成本等情況下，銀行往往不建議甚至拒絕借款人選擇1年或1年以內這種借款期限（即使銀行同意，貸款利率的加點部分也會很高）。

因而，相對應的“一年到期後一次性付清本息”或“按月/季付息，本金在一年到期後一次性付清”這兩種還款方式也非常少。

房貸主流的還款方式是等額本息和等額本金兩種。

影響房貸利息的主因素有“LPR、加點值、本金、借款期限、還款方式”這5大種。因而向銀行借款買房，在以上5種因素確定後，即可具體計算實際需支付多少利息。

舉例說明，D先生借款150萬，借期30年，選擇等額本息方式還款，與銀行簽署借款合同時最近一個月的5年期LPR為4.65%，而D先生屬二次置業，利率需在LPR之上加100個點值，即年利率為5.65%（月利率0.4708%）。

根據上面的前提條件，代入利息計算公式：實際需支付總利息=第1個月未還本金×月利率+第2個月未還本金×月利率+……+第360個月未還本金×月利率，即可計算出D先生30年實際需支付的總利息為1617073萬元。

在上面計算過程中，又涉及到“第n月未還本金”等公式中的公式，需要分步計算。

1.直接向銀行信貸員瞭解。

在辦理貸款時，讓銀行信貸員幫忙列印一份還款清單，每月還款額、每月應付利息、總付利息等資料就一目瞭然了。

但這種方式有個弊端，後續計價基準LPR變化，又得讓信貸員重新列印。

2.自行透過網站所附帶的房貸計算或手機房貸計算APP瞭解。

在辦理房貸的銀行官網或其它網站均有貸款計算器，手機應用市場中也有各類計算房貸的APP，包括商業貸款、公積金貸款和提前還款計算等等應有盡有，只填入相應的資料，即可自動快速彈出月供、利息資料。

房貸的還款方式主要按月等額本息或等額本金同時償還本息，先息後本方式非常少，更沒有先本後息方式。

在辦理房貸時，可以請信貸員以書面形式告知利息明細；也可以根據已知的房貸利率和本金、借款年限、還款方式，自己用房貸計算器算出利息。

與銀行簽署借款合同時，借款人可要求銀行給予一定的時間翻閱合同條款。如對合同條款有不瞭解之處，可當場向信貸人員諮詢。

如借款人對格式合同內容條式有異議，可以與銀行協商，協商不了且還有其它銀行可選擇的前提下，可以撤回申請資料換銀行辦理。

房貸每個月的還款額裡面既包含了利息，又包含了本金，可以說是利息和本金同時都在還，只不過裡面兩者的佔比不同，且會是一個動態變化的過程。由於計息都是以房貸餘額為基礎，而開始還時本金幾乎都沒有減少，計息的基數最大，所以前期每期的還款構成中，大部分都是利息，只有隨著房貸餘額的減少後，利息才會跟著減少。

▲房貸是銀行的資金，銀行會根據約定按時收取所有剩餘本金在計息週期內產生的利息。

使用銀行的資金都幾乎都要支付利息成本，而利息的多少主要由本金的多少及計息時長決定，通常本金越多，使用的時間越長，利息就越多。

房貸作為銀行資金的一種，它的計息當然也離不開上面所提到的原則。按照銀行目前設定的還款約定，計息週期為1個月，即每月要計息一次利息，計息基礎就是房貸餘額。

我們以100萬的房貸金額和5.39%利率、30年期限舉例，通常第一期還款時間在下款後滿一個月時，也有些第一次是作為零頭計息的，其餘的才按足月計息。我們假設第一次按滿一個月計息，那麼在計息週期內，房貸客戶佔用了銀行100萬的資金整整一個月，那麼在第一個計息週期結束時會產生100萬×（5.39%÷12）=4491.67元。

這是佔用這100萬房貸在第一個月的成本，銀行不管房貸客戶採取了何種還款方式，第一個月所收取的利息都是一樣的。而因為在月供款中還會有一部分本金，在下一計息週期中的計息基礎就不再是100萬，而是100萬減去在前面已經還進去的本金。

剩下的房貸餘額就是在新的計息週期內佔用銀行資金的數額，銀行新的計息也是以這個為基礎，如此類推，所以利息會不斷遞減。

▲月供款中利息會被優先收取，再結合還款方式分配本金。

從上面的計息說明中也可以瞭解到，銀行會把利息放在優先收取的位置，再在利息的基礎上根據還款方式和還款期限匹配當月要還的本金。

●其中等額本金的方式中每個月的本金是不變的，它是把本金平分到房貸期限內，比如30年期限，按月份還款有360期，那麼把本金分配到這360期內。

按照上面的例子，100萬本金分到360期內，每一期就是2777.78元，那麼除了第一期以100萬為計息基礎，後面每往後推一期，本金都要減去已經還掉的2777.78元，重新計息當月的利息。

如第1個月是100萬的本金，計得利息4491.67元，第二個月是100萬減去2777.78元后計算的利息，計得4479.19元，比第1期少了12.48元。每期的利息加上2777.78元就是每期的月供，隨著利息的逐漸減少，月供會呈遞減的狀態。

●而等額本息的方式就要複雜一些，因為這種方式每個月的還款額都保持不變，但利息是隨著本金的減少而減少的，銀行以利息優先，綜合具體的還款期限先測算出固定的月供數值，裡面隨著利息的減少，為了保證每月還款的額度不變，還進去的本金就會不斷增加。

比如同樣是上面100萬房貸的條件，銀行預先測算到每月大概5609.07元不變，那麼第一個月的利息同樣是100萬用了一個月的利息，資料是4491.67元，計算出該期對應的本金就是5609.07-4491.67=1117.4元。

第二個月的計息要用100萬減去這1117.4元，計息出利息後再去匹配這個月的本金，如第二個月的利息是4486.65元，對應的本金就會增加為1122.42元，依據類推。

▲房貸產品是非常成熟的銀行產品，在監管之下正常都會合法合規。

對於擔心在房貸中吃虧的問題大可以放心，因為房貸產品是非常成熟的銀行產品，裡面的東西基本都是格式化的東西，本質上各家銀行都不會在原則上有太大的出入，計息方式和還款方式也基本相同，差別可能就是每一家銀行都可以在不違背上級指導視窗的前提下行駛細節利率的定價權，所以不是每一家銀行的房貸利率都是一樣的。

銀行的產品都不能隨著變動，在推出之前都需要報備，監管層對商品業銀行有合規要求，而商品銀行內部一般都會把合規經營放在很重要的位置，因為產品有問題不僅會造成嚴重的社會影響，還會有可能面臨監管部門的處罰，銀行沒必要在一款接近通用的產品上做一些違背合規的動作。

所以大的問題並不用擔心，利息的計息也是有據可考的，而且基本上也是處於對外透明的狀態，而實際上購房者可以選擇的餘地並不大，只要在事前瞭解清楚，把想法與銀行客戶經理溝通好就行了，因此題目後補充中所說的顧慮在事前就可以透過溝通來消除。

▲房貸的成本並不是只有利益，還有潛在現金流收益的損失。

所有分期還款的方式都有一個共同的特點，就是每個月都要歸還一定金額的款項，這裡面會導致資金利用率的降低，造成潛在現金流收益的損失。

所謂現金流的收益的損失，是指每個月所需要歸還的錢都是自己的現金，而這些錢原本是有可能為自己帶來收益的，但會因為需要還進銀行而沒有了，如果單獨看一期兩期金額，會覺得太少而不成氣候，但如果以5年10年來計算，累積的金額就會比較大了。

比如上面100萬的房貸以同樣的利率和期限以等額本息的方式還款，5年時間總共付出了33.6萬現金，10年時間總共付出了超過67萬現金，這些陸續付給銀行的錢，如果不是因為還款，那麼這段時間是可以為自己帶來收益的，這也是房貸代價中的一種。

綜上內容，房貸的計息方式並不是客戶可以選擇的，它有約定俗成的計算方式，而每期的利息將會是每月還款構成中優先安排的部分，滿足利息收取之後再根據還款方式匹配每個月對應的應該還的本金。隨著房貸餘額的減少，利息也會逐步減少，房貸這種產品是具有標準化的合規產品，一般都不會有太大的問題，只是如果真的要深究成本的話，可以把潛在現金流的收益損失也計算進去。

座標:河南鄭州 以截圖為證

房貸98萬 月供5201元，利息3850，本金1350

等額本息的還發，每個月還款額度都一樣，2/3還款都是利息，不管是等額本金最後的還款也要遠遠大於房屋價值的本身，所以，建議公積金轉換，這樣才能更大程度上減少利息，減少月供的壓力。

我們在買房的過程中，主要會用到等額本金和等額本息兩種還款方式。當購房者不以提前還款為原則，應該選擇哪種還款方式更為划算呢？

等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金較多一點，以後隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。

等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。

等額本金還款法每期還款額中的本金都相同，前期還款金額較大，本息合計每月相等。這種還款方式由於本金歸還速度相對較慢，佔用資金時間較長，這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款人群。

選擇哪種貸款方式，是等額本息還是等額本金？那如果提前還款的話，那第幾年是最好的，是20年還是30年，那標準答案的是選30年，是等額本息。

為什麼買房貸款選擇等額本息還是等額本金？在這裡還要算一個不提倡提起還款的數給大家參考！以十年為差距來算。

那我們就以一百萬借款基準利率是4.9%，十年期也就是120個月為例，等額本息的首月還款是10557元等額本金的話的112416元。

首先，第一點是同樣鎖定的一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，那這裡的20%呢？如果換成等額本息相當於你可以欠了120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金流所帶來的機會。

結論就是：記住，永遠不要提前還款。

那第二點就是有人說等額本金的月供是逐年減少的，還有你說等額本金的總月供是少於等額本息的。那這個說法都沒錯？但是，大多數人都會在十年裡把這個貸款還清，最多也就多個兩三年吧，我們真的沒見過哪個房子還貸款還了20年或者30年。所以記住先用定量才有定期利率，那是個數貸款是百位數，哪怕是按照十年期計算的等額本息要到第56個月的月供才能超過等額本金。如果我們按照三年按揭，要等到十幾年，但實際上的大多數人能到第五年房子基本上已經翻倍出售了，或者是自己換新房了。還有些人會把這個尾款還清，重新把這房子做抵押。所以呢，我買房的時候真的不用擔心這個貸款還20年或者還30年，你根本不可能還那麼多年的。

第三點，為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好了呢？

最重要的一點是我們的視角，通脹的速度通常保守，按照12%來計算，我們的可以把通脹速度按每個月百分之一，然後程式按當月的月供來計算，才能得到真正的貨幣價值。也就是我們說的貨幣價值值，一旦加上通脹的因素呢，整個邏輯都變得非常通俗易懂了。那相比呢？沒有通知我們月供，正在以肉眼可見的速度進行著。如果加上這個利息的計算的話，等額本息首月月供是10557元，等額本金是12416元等額本息，每月月供是3192元，等額本金是3037元，那結果是什麼呢？

那就是首先第一等額本金的總月供會比等額本息更多。那這件事等額本金早期教會了你更多的現金月供壓力更大，也消耗了你更多的機會。

那第二是最關鍵的一點是大家都知道買房開頭是最難的，你交了首付都交了各種稅費，或者那還買了各種家電，裝修房子的費用。如果你還選擇的是等額本金，自己的資金壓力會大出很多，那買房的不僅是讓自己的財富增值，同時還讓自己的生活更加的輕鬆更幸福。才是最關鍵的，所以呢，何必把自己弄得那麼累呢？那說來說去，還是建議各位選擇等額本息好的。

要想買好房，要想將來房子賣的好，工欲善其事 必先利其器！提高認知，做一個智慧型的投資者!祝在看本文的你用最好的購房智慧買到自己心儀的房子！