首先，你的理解有誤！這兩個銀行是同時進行的，不需要選擇！

比如：你貸款60萬，還款30年，以等額本息還款為例，利息上浮15%。月供大概為3457。

還了一年以後，還剩餘本金592200左右。

如果你提前還了30萬本金，還剩餘292200本金，

銀行會按照剩餘29年時間，利息上浮15%，貸款292200，重新給你計算利息和月供。計算後月供大概為1682左右。

另：提前還款一般有金額次數和時間限制，比如最低5萬，一年不得超過三次，工農中建一般要求一年內不能提前還款，否則有違約金。而且提前還款需與你當時貸款的支行提前預約。

提前還房貸，大多數銀行是不能選擇縮短年限的，提前償還部分本金後，剩餘的本金作為新的貸款總額，按照剩餘的貸款期限和原來的利率去償還，只能是降低月供不能縮短期限。

1、提前還房貸有兩個方式

理論上提前還房貸有兩種方式，第一是一次性全部償還；第二種是提前償還部分貸款。這又分為兩種情況，第一種是期限縮短，月供不變；第二種是期限不變，月供減少。但是這個只是利率上，大部分銀行是不支援期限縮短的提前還款方式，所以在實踐中基本都是採取期限不變，月供減少的提前還款方式。

為什麼銀行一般不支援提前還款，更不支援採取期限減少，月供不變的方式提前還款呢？一切都是利益，房貸是銀行的重要收入來源，質量還比較高，提前還款已經是縮短了銀行的利益收益，如果是縮短期限的話，利息收入的損失更大。所以，一般銀行只是支援期限不變的方式提前還房貸。

2、提前還款有成本

提前償還房貸是有成本的，一般來說，銀行都會收取一點違約金，1%左右，每個銀行不一樣，具體你要諮詢你申請房貸的銀行。

3、多久以後可以提前還房貸？

一般商業銀行都是規定一年以後才能申請提前償還房貸，但是也有例外，比如工商銀行半年以後就可以申請提前償還，這個不一定的，具體要諮詢當地銀行

4、提前償還對月供具體能有多少影響？

下面我們以100萬房貸為例，房貸三十年，基準房貸利率，從2018年3月開始月供，已經進行了一年，現在你手裡有30萬，準備在2019年3月提前償還30萬，剩餘的房貸繼續按照剩餘29年的期限來償還，那麼具體資料如下：

原來的月供為5307元，在一年之內共計還款63687元（其中本金為15022元，等額本息還款方式中，前提還款的大部分是利息，如果採取提前還款的話是有點划不來的）。一年後提前償還30萬元，剩餘本金為684978元（就是貸款總額100萬減去提前償還的30萬，再減去過去一年償還的本金）。新的月供是3662元，節省的利息共計267173元。

利率上浮15%，年利率為5.635%。這個利率雖然低於銀行一般貸款利率，但也高於市面上的理財利率，提前還款沒毛病。

正如題主所說，提前還款的方式有兩種：

如果題主沒有額外要求，銀行一般會選擇期限不變，月供減少。當然這與各家銀行的操作習慣也有關係。那麼對於客人來說，哪一種更划算呢？

我認為選擇哪一種與當初的還款方式以及提前還款的時間也有關係。

等額本息前期月供中利息比較多，後期月供中利息比較多，所以越靠後期還款越不划算。一般分水嶺就在總期限的一半處，對於題主就是15年。提前還款，還的都是本金，15年之後操作提前還款，跟每月還款從總金額上來看沒有太大差別。

從這個角度來說呢，我們需要儘可能的離一半的期限遠。也就是說越晚達到一半期限處，後續就有機會再進行提前還款。所以對於等額本息來說最好選擇期限不變，月供減少的方式。

因為每月還的本金都一樣，銀行也只是按剩餘本金來計利息，所以決定總利息多少的就是期限了，期限越長，利息越多。對於等額本金的客戶，我建議選擇期限減少月供不變的方式。

選擇哪一種提前還款方式還需要參照手中資金的多少，以及你本身的訴求來定。如果你感覺月供壓力比較大，那就果斷選擇減少月供的方式進行提前還款。如果你感覺漫漫人生路，一半時間都是房奴的身份，那我建議選擇縮短期限。

嘗試著把你的問題簡單化，就是想省房貸利息，如何最佳化才能減少部分利息支出！

按正常的房貸標準，基準利率4.9%，上浮15%就是5.635%，咱們假設你要貸款60萬！

A.如果房貸按20年計算，如下圖,每月月供4174元，貸款60萬，20年利息總額40.19萬（最後附圖）

B.如果房貸按25年計算，每月月供3714元，貸款60萬，25年利息總額52.04萬

C.如果房貸按30年計算，每月月供3459元，貸款60萬30年利息總額64.55萬.

從這個月供簡單計算結果就能得出如下結論：

要想省房貸利息，儘可能的選擇自己能承擔月供壓力的最短房貸時間（房貸時間越短，月供越高），房貸15年，房貸總利息是房貸金額的一半略多點，房貸30年，房貸總利息遠超過房貸本金。

當然，你問以後選擇提前還款省利息，肯定是先看你家庭的收入情況，一般月供不超過50%合適，如果家庭比較節省，最高到60%，太過了，影響家庭基本生活，然後根據家庭收入60%的比例，變更成房貸年限稍短的還貸方式。降低月供反而說明收入下降，需要還貸的總利息會加大。

我在上表中列出了不同提前還款型別的特點，應該說大部分人不會選擇第1種和第4種，第1種不適合大多數人，第4種相對麻煩。所以第2、3就是題主問的情況了。

題主提到貸款期限30年，貸款利率上浮15%。大家知道，央行新政從今年10月8日起，房貸實行新的政策了，首套房基準利率4.85%，二套房基準利率5.45%，但估計樓主應該沒有趕上新政，也就是說屬於新政裡提到的存量房，就是按照原合同執行。

那如果按照之前的政策，比如2018年的基準利率，5年以上的，大概是4.90%，上浮15%的話，就是5.635%，這個利率是我們常見的理財和投資品種都是無法達到的，在這樣的情況下，如果貸款人的錢只能放在銀行裡存著收利息，那肯定是覆蓋不了貸款利息，所以，想著提前還貸就很正常了，這筆帳誰都能算過來：）。

很多人都知道不少國家的房貸利率都是比較低的，比如新加坡平均利率在2%一下，日本平均利率在1%以下，而歐元區利率更低，甚至還有丹麥那樣實行負利率的國家，為什麼？因為他們已經度過了房地產快速發展的週期，進入基礎設施建設的停滯期。

我們呢？經過了近30年的高速發展，也已經從大部分人沒有房子到了大部分人有房子的階段了，未來改善型的住房需求會成為主流，加上住房的投資價值是在逐步降低的，那麼房貸的利率從趨勢看，也將是逐步降低的。

如果考慮到這種變化的話，建議題主選擇降低月供，還款週期不變的方式比較好。但是如果題主已經還款很多了，比如還了十年以上了，然後現在經濟條件也比較好，也可以採取縮短期限的方式，畢竟有一些人屬於“欠債厭惡型”人群，想著欠人錢就心理不舒服，還了之後心情輕鬆，那就選擇縮短週期，總之，這個事情呢，也不能純粹的理性計算，還是那句話，因人而異！

既然選擇針對房貸做部分提前還款的處置，出發點一般都是節省利息和降低壓力這兩個因素。選擇縮短貸款期限，總利息會減少得更多，同時不用再還那麼多年，但每月的負擔並沒有多大的變化；選擇降低月供，則每月的負擔壓力要少很多，但年限沒有改變，且利息的減少在數字上要比縮短期限這種方式更少。兩者各有利弊，可以根據自己的偏好去選擇。

房貸是銀行貸款，它的利息收取與兩個因素有關，一是房貸餘額的多少，二是房貸的時長。相同的房貸大小，貸款的時間越長，利息就越多。所以縮短年限這種方式因為使用房貸餘額的時間短了，代表所需要付出的利息會更少一些。

我們可以用一個例子來測算一下。假設2016年購房，總共是60萬的房貸，以等額本息的方式、5.39%的利率還款30年，現在過了3年之後我們提前還款20萬，對比一下對房貸餘額的兩種處理方式在總利息上的差異。

1、縮短年限的方式。

這種還款方式下提前歸還20萬的房貸，保持每月的還款額大致不變，而最後還款時間由原來的2046年提前到2032年結束，總共縮短14年左右的還款時間。而這種方式所節省的利息是37.5萬左右。如果忽略經常有人拿來說的收入增長因素的影響，嚴格來說這種方式雖然月供不變，但是同樣也有減輕壓力的成分，畢竟年限由原來的要還30年降低到還16年，還清的時間要早很多。

2、降低月供的方式。

降低月供的方式，需要保持原貸款期限的不變，這樣一來在重新調整了每月還款金額的大小後，還款時間一樣要持續到2046年，比縮短年限這種方式整整延長了14年時間，而在部分還款20萬以後，兩者的房貸餘額都是一樣的，均是57萬左右。最後還款時間長度的差異，也就是餘額使用時間的差異，僅針對房貸利息來說，使用的時間超長，利息就會越多。據測算這種方式總共節省的利息只有18萬左右，比縮短年限的方式所節省的利息整整少了19.5萬，少了一半有多。

因此，如果僅傾向於節省因房貸而產生的利息減少，而不在意每月還款壓力的大小，那選擇縮短年限的方式會更好一些，雖然資料會隨著房貸金額、已還款年限的變化而變化，但在邏輯上並沒有發生變化，如果更關注利息的減少，可以衡量一下這種方式。

1、選擇縮短年限這種方式的月供壓力。

縮短年限的方式設定了每月的還款數目保持大致的不變，透過房貸餘額與還款年限的組合調配來匹配還款額。比如上面例子中的原每月還款額是3365元，調整後的還款額是3369元，只有輕微的變化。前後每月的壓力並沒有什麼變化。當然在例子中設定的條件下，其中看得見的是期限縮短了14年，同時利息多節省了19.5萬。

2、選擇降低月供這種方式的月供壓力。

在做房貸部分提前還款時選擇降低月供的方式，每月的還款壓力減少是比較明顯的特徵。比如按上面的例子，3年後提前還款20萬，保持原來30年的期限不變，月供數目就由原來的3365變為2173，每個月的月供減少了1192元，如果原來覺得3365有壓力，那現在還2173無疑是減輕了不少。

如果我們忽略社會經濟發展的影響因素和忽略每月對多出來的1192元資金的利用來看待這種壓力的減輕，那這種減輕是需要不少成本的。按照上面的測算，降低月供維持期限不變需要比縮短年限這種方式多付出19.5萬的利息來換取。因此兩者各有利弊，適合不同關注點的人權衡後做各取所需的選擇。

以上例子所測試的資料，是在確定了房貸餘額、已還房貸的時間以及提前還款的金額這些條件下得出的，這些資料會隨著房貸餘額的大小和已經還款時間的差異而有所變化。提前還款的時間越往後，兩者的資料就越往接近的方向靠。上面的資料是在還款3年後得出的，如果假設在第10年的時候提前還款20萬，兩種方式所節省的息差就只有10萬左右，而如果是在滿第15年的時候還20萬，息差就只有6萬左右，都會比第3年的19.5萬少了很多。

另外，對於喜歡理財計算的朋友，如果對小資金有利用能力，還可以考慮資金的利用率的影響，如例子中在第三年後提前還款20萬，兩種方式的月供產生了1192元的差額，如果後面不再提前還款，這種差距會一直延續到最早結束還款的那種方式的時間點上，這期間還有13年的時間，選擇降低還款額，每個月就累積這1192元，那麼就可以對這筆錢進行理財，收益的多少要看個人的能力，這樣兩種方式的差距也可以拉近。不過這個角度不是每個人都喜歡，也不一定有價值，搞不好就是畫蛇添足的操作。

同時如果後面再繼續增加提前還款的次數，也可以把採用降低月供這種方式所產生的更多利息淡化，即如果從節省利息的角度考慮，即使為了減輕每月的還款壓力而選擇了保持原期限降低月供的方式，也可以通過後期寬裕時繼續提前還款來達到縮減利息支出的效果。所以站在這個角度上說，兩種方式也並不是絕對的，可以根據自己的情況靈活運用。

綜上所述，對於提前歸還部分房貸的操作來說，縮短貸款年限和降低月供這兩種對房貸餘額的處理方式，各有優點和缺點，購房人可以根據自己的情況來自己所看重的優缺點，權衡選擇。同時需要注意的是，靜態的對比資料又可以因為還款的時間的不同和靈活運用的因素而出現變化，兩者並沒有絕對的好和壞的標準。

房子是個大事兒，成本還挺高的，涉及到的內容還是挺多的。

房貸提前還款，是選擇縮短貸款年限，還是降低月供，取決於你的經濟能力，銀行政策及後期的理財規劃。多數人選擇的是不縮短貸款年限的情況下降低月供。

這個問題的本質還是如何省錢。

利率的高低既和系統性的政策有關，比如全面降息加息，也和區域性性的政策有關，比如我們由於房屋限購政策，對於二套房的利率是上浮的。

貸款利率的變化主要看簽訂合同時候的約定，是固定利率還是浮動利率，多數是浮動利率，但是固定基準上上浮的利率在後續是不變的，只有基準利率的變化才會影響你的房貸利率。之前你辦理銀行貸款，簽訂合同的時候利率是上浮15%，那麼後續你的利率還是上浮15%，即使你已經提前還貸了。

即，你就算提前還貸了，剩下的貸款，執行的利率仍然是先前的基準利率之上上浮15%。

還貸方式主要有等額本金和等額本息，一般等額本金初期還款壓力比較大，也就是初期的月供比較多，但是總利息比較少，等額本息，每月還款金額一致，金額比較小，相應的壓力也小，但是總計利息比較多。

提前還貸時間限制：這個具體看各家銀行政策，有的要求貸款一年之後才可以進行提前還貸，有的半年，有的二年。

提前還貸金額限制：提前還貸的話，最小還貸金額為每月月供的6倍。可能每家銀行有所不同。

提前還貸違約金：提前還貸的話，銀行一般會收取一定的違約金，一般1%左右，這個具體要看各家銀行怎麼定的。

全部還清

有些債務厭惡性的土豪客戶比較喜歡這樣，因為一開始嘛，他們貸款主要是因為缺錢週轉，現在款子到位了，所以一次還清了。這種比較適合有一定經濟實力的，財務預算計劃比較明確的客戶，一般初期貸款方式會選擇等額本金。

降低月供

大部分人都是選擇這種在先前合同的年限基礎上透過提前還款降低月供，這個操作還是比較普遍的。也是銀行比較支援的。如果降低年限的話，銀行的利息就受損了，也就是少賺錢了。

縮短年限

如果你有能力和銀行談，也可以採取縮短年限的方式。

舉個例子：等額本息提前還款降低月供。

按等額本息計算的話，貸款70萬，貸25年，假設貸款利率5.48%，需月供4290.26元，應還款利息：587076.72元，總計還款額：1287076.72元。

假設還了貸款一年，此時已還本金：13457.75元，已還利息：38025.32。剩下本金：

686542.25元。

假設你現在手頭有了20萬，提前還款，則剩下待還本金：486542.25元。

採取不縮短年限，減少月供的方式繼續還款，則剩下貸款每月月供：3040.44元，剩下貸款應還總額：875646.78元，應還利息：389104.53元。

提前還款後，總計還利息：427129.85，比不提前還款節省：159946.87元。

提前還款後，如果選擇月供差不多的，縮短年限的演算法，比如剩下的貸款還14年，月供每月4153.99元，則剩下貸款還款利息：211328.79元，還款金額：697871.04元，總計還款利息：249354.11元。

結論：提前還款後，採取縮短還款期限方式，比未提前還款節省利息：337722.61元。比提前還款後還款期限不變降低月供節省利息：139750.42元。

要不要提前還款，也要考慮資金成本，除了前面所說的提前還貸違約金之外，更主要考慮你的貸款利率，如果你是公積金貸款，3.25%左右的利率成本，而你本身又比較能夠以錢生錢，比如你有5%以上的收益率，那這個提前還款其實不必做了。而且要儘量多貸，往時間長了貸。這等於你在拿著銀行的錢幫你賺錢。

商貸轉公積金也是可以的。只要按照規定提供相關材料就行。流程還是比較複雜的，需要出具商貸轉公積金貸款《房屋估價報告書》，具體還請諮詢公積金中心。

提前還款是採用縮短貸款年限還是選擇降低月供，這兩種方式都是有利弊之處，採用哪種方式合適要根據個人情況而定。但如果以我個人來選擇的話，我肯定會選擇降低縮短貸款年限，下面進行分析。

你當前房貸貸款時間是30年，貸款利率上浮15%，實際貸款利率是5.635%，相對很多人的貸款利率是比較低的。而你當前有一筆錢，想要有提前還款的想法，就是不知道是想選擇縮短貸款年限，還是降低月供呢?

選擇縮短貸款年限還款方式是等額本金，假如你貸款100萬元，從2010年1月份開始還房貸，而在今年11月份有打算提前還款20萬元，同時縮短貸款期限10年，從貸款30年變成20年的還款期限，具體情況會怎麼樣呢？

如上圖，這是採用縮短貸款年限的提前還款方式明顯：

提前還款前，月供為5762.88元，還款總利息為107.46萬元；

提前還款後，月供為5775.70元，還款總利息為55.58萬元；

從提前還款前和提前還款後，兩者之間雖然月供並沒變，但是還款的利息與時間已經相差甚遠了。

選擇降低月供提前還款

原先的其他房貸利率，房貸期限，還款方式等都不變，選擇提前還款，把每個月的月供降低下來，假如降低到5000元每個月，提前還款之後的具體情況如下：

如上圖，這是採用提前還款，降低月供金額的方式，具體情況為：

提前還款之前，月供是5762.88元，還款總利息為107.46萬元；

提前還款之後，月供為4993.95元，還款利息是78.76萬元。

彙總以上兩種方式進行比較

假如提前還款20萬元，如果採用的是縮短貸款年限的話，最終月供基本保持不斷，但是可以少還10年，而且利息也同時可以節約23萬元；假如選擇提前還款降低月供的話，其實只是利息稍微少了一些，但是貸款期限還是很長，很顯然是第一種方式合算。

綜合以上分析可以得出，提前還款的話肯定是選擇縮短年限的方式，這樣的方法才是最佳的。