我覺得，這就是現象和本質的區別。人們習慣於看客流情況來評判生意好不好，這也許在幾十年前是正確的，但隨著形勢的發展，情況出現變化了。

返回問題，既然是高檔酒店和賓館，都有自己的客戶網路，更有各自的盈利模式，有的是以傳統的餐飲住宿為主，除非是客流情況大或有非常好的特色，都幾乎不可能實現大的盈利。

有的只是專門針對高階人群的配置服務，不針對普通人群或普通人價格享受不了，更或者其他原因。

人們看到的客流量不大也就是這樣吧。

我就之前的一些經驗和資訊解釋一下，首先要知道大部分酒店如果超過75%的入住超過一個月以上就屬於滿負荷運營了。而大部分超到20%入住率就屬於正比例運營了。這個現在可能有所改變，同時酒店運營模式和麵對的市場和定位會或高或低的調整。我說的是超高階酒店本身客源是非常窄的，但是他在建設之初都會有預案的。最少他的客源在維持運營的最低狀態是有兜底的，否則酒店在超預期運營壓力下就會轉型或者調整內部收益部門佔比，作為增收減負的動作。

酒店其實是一個長期價值企業，他不是按兩三年收入盈餘作為考量掙不掙錢判斷，要知道那家酒店剛開業都會有幾年火熱期，俗話新茅坑還香三天哪。所以一個酒店如果在建設初期周邊調查和所在城市摸底都沒問題，他的硬體只要符合設計。哪這個專案一旦投入就是一筆沉默資產，他的回收週期長短主要看運營團隊。如果市場沒有變化，各項預期都符合建設初期的設計，那超豪華酒店維持三四十入住率的情況下是一個比較穩定的狀態。因為這種酒店需要安靜和足夠空間讓客人感覺到私密性和豪華感，這種酒店本身從餐飲的桌椅擺放距離，到大堂的人流的間隙。還有客房的調換備選間以及客房入住客人的預留和升級，又或者作為保持房間內安靜和客人私密習慣放空的客房...等等，這些都是需要有二三十的空房。而這種酒店本身客房就不會建造過多，所以諸如此類的前提條件就造成他在表面尤其大堂等外部面對社會第一步入開放空間，讓人感覺非常人少的錯覺。

答：一些高檔酒店和賓館屬性是國有企業、政府招待所、療養院性質。少數是當地老闆前期投資的。

一些高檔的國有酒店，由於體制不適應市場競爭，人員績效差，硬體陳舊、服務差，隨著市場飽和就處在常年虧損的狀態。但是由於物業是企業的，位置較好，企業內部接待業務多，就算是虧損，也由主業承擔。

私人老闆投資的賓館，一些屬於當地招商引資，投資的時候價格不高，自己購買的物業，不存在每年漲房租的情況。另外隨著物業增值，酒店賺不賺錢已經不那麼重要。

就比如我們這兒的四和五星級酒店吧，一般還真沒多少人去，只是一些本地富裕的人群辦婚禮會定吧，其實主要是政府和國企使用多，一般開大會，招待省級以上領導下來視察調研之類的會作為定點招待酒店，事實上也只是我們看上去是無人問津，但是他有存在的作用，而且特別是五星級酒店，已經不僅僅只是酒店，包含了比如溫泉，KTV之類的娛樂場所，是一個綜合體，這些地方消費人群還是不少的！

所謂隔行如隔山，在大家看來，有些高檔酒店和賓館平時就沒什麼人，但卻能一直屹立不倒，那他們生存的秘訣是什麼呢？

實際上大家所看到的跟酒店真實的情況可能有很大的差距，比如大家表面看酒店平時沒什麼人進出，好像沒有什麼客戶，但實際上酒店整體入住率其實並不算太低。

我們先來看一下疫情發生之前的2019年星級酒店相關資料。

截止2019年末，中國總共有10003家星級飯店，其中其中一星級62家，二星級1658家，三星級4888家，四星級2550家，五星級845家。

另外2019年全國8920家星級飯店的營業收入合計達到1907.77億元，淨利潤為55.59億元。

從目前中國星級酒店的整體表現來看，實際上整個行業仍然持續處於盈利的狀態，只不過盈利空間非常小，整體星級酒店利潤率只有3％左右。

而且在眾多星級酒店當中，真正的利潤其實主要由五星級酒店貢獻，比如2019年五星級酒店營業收入814.68億元，對應的利潤總額達到61.37億元，淨利潤率達到7.5%左右。

相比五星級酒店而言，四星級酒店三星級酒店盈利能力就比較弱，2019年四星級酒店整體虧損4.33億元，三星級酒店整體虧損2.78億元。

另外2019年二星級酒店整體盈利1.27億元，一星級酒店整體盈利0.06億元。

這說明目前中國酒店行業呈現了兩頭盈利中間虧損的趨勢，真正盈利的要麼就是高階酒店，要麼就是一些相對平民化的酒店。

那為什麼五星級酒店平時看著沒什麼人，但盈利能力仍然比較強呢？其實這裡面主要有幾個方面的原因。

在很多人的印象當中，一提到酒店很多人都以為只是用來住宿的，實際上對一些高階酒店來說，他們的功能遠遠不止是用來住宿，而是有多種功能，比如住宿，餐飲，會議，娛樂，美容，休閒等等。

這種情況並不只是出現在高階酒店，一些低星級酒店也是如此，比如2019年全國酒店營業收入當中，餐飲營業收入佔比達到42.49%，而客房收入佔比只有38.19%。

對那些經濟比較發達的城市，餐飲佔酒店營收的比重更高，比如2019年北京酒店整體營收199.91億元，其中餐飲收入佔比達到49.7%，客房收入佔比只有26.84％。

而且高階酒店餐飲的利潤率非常高，可能一個自助餐就需要200塊錢以上了。

平時大家看酒店貌似沒有什麼人出入，其實只是一種假象，從實際情況來看，那些高階酒店的入住率並不低。

因為這些酒店都是全天24小時開放，客戶分散在不同的時段，所以大家才看到酒店沒有那麼多人，但以一天來計算，酒店的整體入住率基本上都能夠達到50%以上。

比如2019年中國五星級酒店的平均出租率達到60.94%，四星級酒店平均出租率達到55.11%，三星級酒店平均出租率達到52.15%。

這個租租率雖然並不算特別高，但對於酒店來說也可以接受。

實際上對於這些高階酒店來說，出租率達到100%，反而不是一個好事情，出租率在60%~80%之間，其實是最舒適的一種狀態，給客戶的體驗也是最好的。

高階酒店所面對的都是高階客戶群體，這些高階客戶群體消費能力強，人均消費也非常高，我們以客房為例，2019年全國五星級酒店平均客房單價大概是596.5 6元每間/每天，這個單價要比普通酒店高出很多。

也正因為客單價比較高，所以即便酒店的入住率沒有那麼高，但是能夠給酒店創造的利潤也並不在少數。假如一間五星級酒店有300間客房，每間客房平均單價是600元，如果平均出租率達到55%，每天客房的營收就接近10萬塊錢，一年的營收就超過3,600萬，如果把餐飲，娛樂，會議接待等各種收入計算在內，一年的營收就可能達到1億元以上。

由此可見，雖然平時這些高星級酒店看著沒什麼人，但是他們仍然能夠持續盈利。

而且對於這些高階酒店來說，他們前期投入非常大，如果是自建物業，前期投入有可能達到幾億元甚至幾十億，即便是租賃的業務，期限也非常長。

另外這些高階酒店裝潢要求非常高，每間客房的裝潢成本也比較高，五星級酒店單間客房的裝修成本就有可能達到10萬以上，如果把其他設施裝修成本計算在內，一個酒店的裝修成本就可能達到幾千萬以上。

正因為前期的投入高，所以酒店短期內基本上不可能盈利，投資酒店基本上都是有一個長期的過程，比如10年以上甚至20年以上。

對於這些高階酒店，只要所在的地方客流量多，所在的地段也比較好，營銷也比較到位，從長期來看基本上是不可能虧損，這也是為什麼他們長年屹立不倒的原因。

一、酒店投資大

酒店的裝修投資很大，以我朋友所管理的酒店來說，四星級標準，168間房，當時的裝修費用大概是4000萬的樣子。

二、酒店利潤低

酒店都是一次性投資，後期的費用主要是人員工資及水電費用，我朋友管理的酒店年均入住率大概60%，平均單價250左右，一年水電費300萬，一年人員工資100萬，年贏利400萬的樣子，看上去很賺錢，但一般賓館十到十五年就要重新裝修一次，賺的那點錢又都用來搞裝修了。如果還需要付租金的話基本是虧損的

既然投資大，利潤低為什麼酒店能屹立不倒呢？

我的職業經理人朋友給了我答案，老闆賺的是房產的增值部分。以我朋友所在的酒店為例，酒店是開發商建的，用的是自己的房產，當時建住宅的時候配建的，酒店剛建成的時候評估2個億，開發商能從銀行貸出1個多億出來，現在酒店能評估5個億，開發商能從銀行貸出三四個億出來，所以酒店只要保持不虧或略有贏利，開發商透過房產的增值就賺得盆滿缽滿。所以大家可以看到高檔酒店基本都是自有物業，沒有租房子做高檔酒店的就是這個道理

無人問津？ 你去看看他們6點鐘的自助餐就明白了。 特別是五星級酒店，得益於商場餐飲的高價化，五星級酒店的價格並不顯得那麼離譜了，還有更好的環境和體驗。 還有永遠的商務，婚宴消費，高階酒店根本不愁。而且日子越來越好過。

一位酒店資深管理人曾經對我說過：高檔酒店看似無人問津，實際上盈利的方式特別多，做的也都是長久生意，只要把高檔酒店建起來了，就不愁沒有錢賺。

許多人對高檔酒店的認識，都還停留在快捷酒店的固有印象中，認為高檔酒店和快捷酒店做對比，只是基礎設施更豪華，房價更貴而已。

要是高檔酒店長期無人入住，是否就跟快捷酒店一樣，會面臨著虧損的風險呢？

對於高檔酒店來說，入住率能達到50%就已經是很火爆的現象了，而入住率達到75%以後，整個酒店就處在一個高負荷的狀態，需要及時控制客房入住率，以免影響整個酒店的運轉。

一般來說，一家高檔酒店年客房入住率，只要能保持20%。就可以維持酒店的一個盈虧平衡了。

其餘的盈利模式，就靠酒店的其他專案了，而高檔酒店的配套服務，才是吸引客人前來消費的重點。

下面，就全面的給大家分析一下，看似無人問津的高檔酒店，到底是怎樣盈利的。

“高檔酒店”泛指4星級以上，具有豪華的酒店環境與設施，為商務和休閒旅遊者提供一流的居住餐飲與服務。

高檔酒店一般在建在大型港口城市，或者城市裡的商務重地，消費較高，服務較好，是明星，富人的活動場所。

從高檔酒店的定義裡我們可以得知，投資建設一家高檔酒店的成本是非常高的，但高投資的前提下，平時並沒有多少客人入住，那麼酒店到底是如何盈利的呢？

01.酒店的配套專案

高檔酒店除了客房以外，還有其他服務專案，一般來說酒店的1到5層，是不提供住宿的，這裡會有大型會議室，以及餐飲，如中餐，西餐，自助餐，酒吧，清吧，游泳館，高階健身房，之類的。

主要還是看酒店的營銷團隊，如果酒店的餐飲業做的好，足夠吸引人，是可以給酒店帶來很大的利潤的。

02.婚慶宴會，企業年會

但凡大型一點的酒店，除了提供住宿以外，都還會承擔婚宴，大型企業年會，包括單位裡的一些重要會議。

主要看酒店會不會宣傳，夠不夠吸引人，許多高檔酒店在結婚旺季的時候，基本每天都會同時接待好多新人的婚禮。

除此之外，日常生活中，許多企業開重要會議，或者年會時，為了提升儀式感，也會選擇在高檔酒店舉行。

並且根據我的觀察，在我們當地，許多保險公司，房產中介因為員工太多，導致每一次開大型會議時，都會與酒店合作，甚至簽訂了長期的合作協議。

03.租金補貼

這算是一種專案配套，許多一線城市五星級酒店都在高檔寫字樓的頂部，這一點，廣州珠江新城商務區就有特別的多。

許多高檔寫字樓為了提升自己的檔次，吸引更多企業前來入駐，都會與一些高檔酒店簽訂合作協議。

酒店的部分收益可以由寫字樓的租金來補貼。

04.尋求資本溢價

高檔酒店的選址都是非常嚴格的，一般都會選擇城市裡的繁華區域，或者是未來增值極快的地段。

有句話也說過，“五星級酒店建在哪裡，意味著那個地方的地價快上漲了。”

許多高檔酒店當初低成本的投入，隨著地價上漲以後，可以轉手賣給當地有需求的企業或者單位。

05.酒店作為抵押物，可以獲得貸款。

這一點也是很多人忽略了的，高檔酒店作為相對優質的資產，可以用做貸款抵押物，許多酒店可以利用這一點，去獲得相對較低利率的貸款。

從而再將貸出的金額用於其他投資方向，獲得收益。

其實建立高檔酒店時，除了為了盈利以外，許多投資商還有其他的作用。

比如說，許多地產企業在投資旅遊城，或者具有高價值的商務用地時，為了提升整體的檔次，吸引客人過來。

都會選擇建一棟高檔酒店。

另外一些非地產企業也會選擇投資高檔酒店作為企業自身形象的展示，既擴大了公司的業務，也可以滿足企業日常經營中的接待需求，一舉兩得。

以上就是關於高檔酒店為什麼可以長期屹立不倒的一些簡單分享了。

所以說隔行如隔山，任何一個行業存在都有他本身的理由，機會都是留在有頭腦有準備之人的，咱們還是得多跟他們學習學習啊。

從酒店管理專業者的角度來看，個人觀點簡單說下四條原因

第一:高檔型酒店並不是以量取勝，而是要客戶的質量，跟經濟型精品酒店的定位完全不一樣，一個高檔型酒店的建立開始就已經定好了它的銷售價格和精準的客戶定位，比如安曼度假酒店集團，先看看它在攜程上的價格。

普通房就要4000多，本人在2013年在這家北京頤和安曼實習了一年，酒店不是很大，就在頤和園，從酒店後門就可以直接通入頤和園，酒店入住客人都可以免費進入，來住的客人不是企業家就是明星，外國友人也很多，平時冷冷清清，一般人經過都不知道頤和園還有這樣的酒店存在。

第二，高檔型酒店收入多元化，客房，餐飲，展會活動，會員體制等，單從客房來說，如果沒人入住確實是虧本存在，不過它還有會員，入會員就需要繳納一筆不少的費用，這些會員繳費了不一定都會來住，還有各種高檔的車展，手錶，香水等奢侈品展會，都是在高檔型酒店裡舉辦。

第三，有些高檔型酒店不是已盈利性而存在，建立只是為了品牌需要和公司發展多元化，比如之前萬達旗下的酒店群，商業地產去發展酒店，不僅沒有盈利反而成為負債，但是它承接了萬達商業的轉型。

第四，接待公派和外賓需要，這類的高檔型酒店是必須要存在的。

這個我還是有一點發言權，畢竟我在五星級酒店幹過。裡面的設施怎麼樣我就不說了，反正價格是頂尖的，最普通的標間都要一兩千以上，有那種別墅套房，最便宜的都是1萬以上，這個不是五星級，我就不知道什麼是五星級了，首先在沒有疫情的正常時段，在旺季的時候，整個酒店的營業能力還是可以的，客法能夠在黃金週達到100%入住率，在平時淡季的時候也能夠達到三四成的入住率，因為這種高檔酒店他一接散客其實挺少的，絕大多數都是會議或者是其他一些活動，包括有明星的入駐。

反正這種高檔酒店投資幾個億，每年利潤能夠達到1,000萬就算不錯了，有些人可能就會覺得奇怪，按照這種盈利模式要很久，酒店才能夠回收成本，難道不會賺錢嗎？我只能說你太天真了，接觸到這個事情你才知道這個事情有多黑，首先酒店這個行業你知道他最值錢的是什麼嗎？你以為是酒店本身不是，其實是酒店下面那塊地，我在那家的酒店人家投資幾個億，反手拿這個酒店加地皮，直接就去銀行質押了10倍以上的現金。

人家是這麼玩的，你以為是靠酒店賺錢，其實根本不是酒店才能賺幾個錢呢。

所以老實說裡面的服務員態度根本都不好，服務態度是肯定沒有達標，因為人家不靠那個賺錢，我不知道所有的酒店是不是都這樣，但至少我服務的那家酒店他就是這樣不靠酒店賺錢。

一位酒店的工作人員告訴我，她所在的高檔酒店根本不是靠住宿業務來賺錢，而是另有門路。

多數全國連鎖性的快捷酒店都會開在相對繁華的地方，因為他們的價格低，選擇在人流量大的地方才能賺到錢，而‬有些高檔酒店都是住在很偏僻的地方。

之所以高檔，是因為價格貴、裝修豪華，位置偏遠，去一趟路費很貴，大多數人都住不起。

有錢人入住

我同學說他二叔年入千萬，經常住高檔酒店，每次出差的時間一確定，秘書就會提前給他預約。所以說，高檔酒店一般都是些經濟實力雄厚的人住。

業務的多樣性

一位高檔酒店的工作人員告訴我，他所在的酒店，還承接著酒席、會議、餐飲、娛樂、美容等業務。

有的會議開上好幾天，且開會的人還多，所以會議業務還會連帶著住宿業務。

寫在最後：高檔酒店只是看起來無人問津，實際上它靠業務的多樣性來屹立不倒。