首先在中國的土地性質為國有土地和農民集體所有土地兩大類，上一篇與大家分享了除了農民集體用地外的其他土地在康養專案投資開發中的影響，本篇編者將聚焦介紹農民集體所有土地在康養專案投資開發中的應用分析。

十三屆全華人大常委會第七次會議經表決通過了關於修改農村土地承包法的決定，農村土地實行“三權分置”的制度得以法制化，使得農村集體用地有了入市流轉的可能性！

“三權分置”是指所有權（歸集體）、承包權（歸農民）、經營權（歸實際經營者）利用農民集體所有土地做康養專案，需要的就是三權中的“經營權”。

國家政策

到2022年，建設國家森林康養基地300處；到2035年，建設國家森林康養基地1200處。利用好現有法律和政策規定，對集中連片開展生態修復達到一定規模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例治理面積從事康養產業開發。在不破壞森林植被的前提下，可依據《國家級公益林管理辦法》利用二級國家級公益林地開展森林康養活動；合理利用農村未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘塗發展養老產業。

——《國家林業和草原局 民政部 國家衛生健康委員會 國家中醫藥管理局關於促進森林康養產業發展的意見》

鼓勵村集體建設用地優先用於發展養老服務。進一步盤活森林、草原、溼地等自然資源，允許集體經濟組織靈活利用現有生產服務設施用地開展相關經營活動。鼓勵各類社會主體參與生態保護修復，對集中連片開展生態修復達到一定規模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅遊、康養、體育、設施農業等產業開發。

——《鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）》

農村集體經濟組織可依法使用本集體所有的土地為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有土地。

——2014年4月17日國土資源部辦公廳印發的《養老服務設施用地指導意見》（2019.4過期）

政策解讀

試行確有趨勢，實施仍需時日

綜合分析當前施行的各項支援政策，總體上很多政策還處於試點試行階段，距離全國範圍實施還需要一段時間，具體施行的政策細節還存在一定的變化可能性。

開發主體有條件

1、“開展生態修復達到一定規模的經營主體，在一定條件下，才可利用1－3%治理面積從事旅遊、康養等產業開發。”也就是說，並非所有經營主體都可以參與開發。

2、“民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有土地”是民間資本可以自己利用農民集體所有土地開辦養老機構，還是民間資本要參與集體經濟組織呢？以什麼形式參與呢？尚未明確。

《養老服務設施用地指導意見》已過期

1、《養老服務設施用地指導意見》自2014年4月17日印發，有效期五年，截止編者發稿時，已過期，新的關於養老服務設施用地檔案未公佈，存在空檔期的同時，也存在著頒佈更有利於養老產業發展、更具有落地性的可能。

農民集體所有用地使用有風險

1、民間資本若與村集體聯合開辦養老機構，一方面專案規模受限，床位數由當地民政局和規劃部門確定，輻射範圍最多涵蓋本村集體及周邊區域，另一方面，養老機構需為非營利性養老機構，則資本回收方式成問題。

2、土地無法流轉至民營資本名下，作為地上物的實際投資主體，並不能完全獲得地上物的所有權，運營管理會受集體經濟組織影響。

3、若以租賃形式獲得集體建設用地做康養，一方面受限於租賃期，期滿後續租問題不利於穩定經營，另一方面租賃形式一般需要與村集體協調，容易因地價上漲產生糾紛。

用地決策

用地成本地不失為一個優質選擇

農民集體所有土地，成本較低，康養專案落地可以解決當地就業、完善當地基礎建設、解決當地養老問題，可以協商較低的土地成本，且自然環境、生態環境較好，非常適宜做康養、旅居專案。

用地政策趨好

國家鼓勵農民集體所有土地經營權入市，相關政策支援必然會更加完善，農村土地市場也會越來越規範，一些疑難問題必將得以解決。

土地流轉試點契機

土地流轉開始地方試點，民間資本完全可以透過租賃或合作方式把集體建設用地規劃起來，進行建設，等到集體土地流轉施行，可以協議方式獲得土地經營權，抓住市場先機。

中國現在處於良好高速發展時期，除了黨正確領導和國家政策好以外，還有近14億人口巨大紅利。具有關資料2018年末，中國60歲以上人口達到2.5億，佔當年總人口19%。由於上世紀八十年代實行計劃生育政策，造成一代一孩或兩孩家庭，撫養老人社會壓力很大。康養產業是新型產業，國家也高瞻遠矚積極出臺有關戰略政策，正在向康養產業扶持，現在未來前景廣闊。

如果國家建設康養產業佔用農村集體用地時，應該全力理解配合支援 。除了國家進行土地購買補償方式外，集體也可以以土地入股共同發展。也可以在當地用人力服務業入股加入。或者應聘去工作，拉動當地人家庭經濟。村集體或者個體農戶也應該依託當地康養產業，靠山吃山靠水吃水共同發展，建立開展多種副業服務業，例如:文化娛樂，特色養殖綠色食品，新鮮水果種植，餐飲服務，特色旅遊住宿，建商業門店，建度假村基地，培訓影視機構等等，具體合理實施，拉動當地經濟生活水平。例如我們內丘縣扁鵲文化康養小鎮，百果長壽莊園蘋果小鎮等都是最典型的示範特色小鎮領先榜樣。

2016年10月，中共中央政治局會議審議透過《"健康中國2030"規劃綱要》。《綱要》將“健康中國”定為國家戰略，並提出積極促進健康與養老、旅遊、網際網路、健身休閒、食品融合、催生健康新產業、新業態、新模式。2016年成為健康中國戰略元年。

2017年2月，工業和資訊化部、民政部、國家衛生計生委聯合印發《智慧健康養老產業發展行動計劃（2017-2020年）》。檔案提出，到2020年基本形成覆蓋全生命週期的智慧健康養老產業體系，建立100個以上智慧健康養老應用示範基地，培育100家以上具有示範引領作用的行業領軍企業，制定50項智慧健康養老產品和服務標準。

2018年4月、9月和11月，國家林業等部門先後頒佈了《關於在旅遊領域推廣政府和社會資本合作模式的指導意見》、《鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）》，提出允許利用一定比例的土地發展林下經濟、生態觀光旅遊、森林康養、養生養老等環境友好型產業，鼓勵運用PPP模式將旅遊資源的經營性開發專案與養老、健康等公共服務供給相銜接。

總之，要響應黨和國家號召，順應政策形勢，積極配合當地政府，找準眼光摸清脈絡，充分利用農村集體有限土地資源，換取無限良好迴圈更大空間。也是當地千載難逢跨時代機會和機遇。必要時候可以舍小家利益，換取大家及國家共同繁榮發展。

首先呢，得做好調研，只有說有調研才有話語權，首先呢，我們得分析一下這附近的人口比例，還有需要服務的物件，這樣的話你才可以切實的落實到實處來做行動。同樣的我們也應該去分析究竟哪個區域需要這樣的東西，哪些是不需要的，畢竟說隨著社會的發展，現在農村有很多基礎設施也比較的完善，同樣的康雅專案的話，有的時候在農村是沒有必要的，所以說自己一定要做好調研。

如果政府投資可考慮參與，個人投資想靠補貼生存難就不參與。因為康養是健康+養老或康復+養老，康養群體侷限性及受限性很大。而養老服務各種政策方案已推出8年了，到現在為止各養老服務公司能盈利的不足20%。

這是好事，說明現在大家健康觀念好。要想做好，我認為要先做好以下幾點。

1.調研，調查戶口，人數，以及需求。

2.具備以上條件後，選址，初步規劃，啟動資金等。

3.做好健康教育，讓更多的人收益，不要等到有問題了才去處理。

國家把錢存在老百姓手裡比銀行更安全,因為我們同命相憐。資金用來發展經濟和改善民生。這本來很簡單。抓張子善劉青山不就解決了嗎？

首先是叫好這一政策，其次是力所能及地用實際行動進行支援。

筆者正在從事民政工作，發展康養專案也與民政工作相關，加之筆者的朋友中有有準備“進軍”這一行業的，也曾多次分享過農村康養專案如何保障用地、確保落地以及將來的養老發展趨勢問題。至於作為個體到底如何參與，城裡人與農村人，年老者與年輕者，投資者與消費者，每個人所站的角度、所面臨的具體情況不同，參與的深度、廣度都會不同。

假如是投資者，在康養產業方興未艾之際，在用地問題能得到較好保障時，抓住機遇“進軍”這一行業是不錯的選擇。筆者一朋友幾年前就有到農村做康養專案的想法，找了好幾個地方，都是由於用地問題不能落實而作罷。有了這一政策作支撐，用地的瓶頸問題就能得到較好解決，就可以乘勢而上、有所作業了。所以這一政策，對準備做康養專案的投資者來說是極大的利好訊息。

假如是消費者，入住的選擇更多，是大好事，不會如現在一樣是一“床”難求，多選擇到自己喜歡的地方、喜歡的康養機構養養老，既自己把日子過舒服，又不麻煩子女，同時還用實際行動支援了這一產業發展。

而目前，做為從事民政工作的筆者，最主要的是把這一政策宣傳好，同時大力普及康養的相關知識，逐步改變傳統的居家養老、養兒防老等觀念，為這一政策的落地和持續發展盡一份力。

（本文圖片來自於網路）

好信兒你去試試。。。哭都找不到調調！！！從農業局到林業局，林業局到土地局，從土地局到規劃局。然後你就哭了，哭完你就知道什麼是糟老頭子了。。。

康養專案是好，為國為民，但是不能一哄而上，要全國統一一盤棋，不能重複建設。最後是浪費。我的觀點如下，不可能全面論述，不到之處給予指正。

第一、儘量少用、慎用農村集體建設用地！建設康養專案首先是交通、醫療、環境、服務、等專案一體化工程，你在農村集體建設用地建設，不具備上述條件，投入後很難有收益。

第二、沒有國家統一一盤棋的規劃，會造成浪費，有利益一哄而上，沒有利益了就罵娘。市場需求能否滿足？需要調整。全國建立系統，可以輪流多地養老。形成會員制，今天在山東，明天再海南，提前準備好接待任務。

第三、各地康養專案價格公開透明，防止敲詐老人。針對欺騙、忽悠老人的康養所給予加大處罰，且終身不得從事本行業。同時也要進行幫扶政策，比如：你照顧身體不能動的老人，給予記錄在案，將來就會有其他人優先服務給你，不能兌換錢。也可以人義工參與照顧身體不好老人。宣傳形成社會風氣。

第四、有些當地政府出面把閒餘的住房，收回作為康養專案投資入股，盤活不動產。解決農村富裕勞動力再就業，形成全國拉動內需大工程。中國面積大、風景多、飲食文化好，這樣才能活起來。

第五、以上應該針對大部分中低收入群體。對高收入的，他們解決養老問題就簡單了。不需要說明什麼。

這是個大問題、大工程、大市場、也是個好事情，誰能不老？

最後：祝願我們國家興旺發達、繁榮昌盛、安居樂業、老有所養、幸福晚年。

沒有制度的約束沒有有效的管理辦法，在中國做什麼好專案都會變味，人的逐利性太強了。中央的政策特別是對農村的政策可謂是力度之大呀，但是到了地方味道就不同了，最大的問題就是專案資金的利用，不知道是亂費了多少錢。我當然想幹但是沒有錢。

政策如果落地將是利國利民的大好事！簡單從兩點說，1、從國家社會角度，可以大大緩解華人口老齡化的養老問題，2、解決農村一部分人口就業問題，對於農村已經形成的建築設施可以充分利用，包括（農家院，民居，廢棄學校，閒置工廠……）希望相關政策早日落地，並從用水，電，氣等政策上給予支援！