2018年是農村宅基地確權的最後一年，確權完後，農民在宅基地入股、出租、轉包等將會合法化，更好的保障自己的確權，但由於各種原因，並不是所有宅基地都能確權的，比如，這七類宅基地將不能確權!

1、宅基地存在歸屬爭議和手續不全的宅基地

這種情況是暫時不予確權，只有爭議解決或不全手續後，政府才會按照法律規定給予確權。

2、違規佔用農用地建設的房屋

此外，非法佔有耕地建房的宅基地，這種更不會給確權，還有可能會被處罰，要求恢復耕地。

3、修建在農村規劃範圍外的房屋

各個地方都有農村居住區的規劃區域，農民建房要在規劃的區域內，否則政府部門是不給於確權的。

4、改變宅基地使用性質的

農民申請的宅基地只能用來建造房屋居住，如果在自家宅基地修建廠房等用於經營的，也是不能確權的。

5、買賣的來的宅基地也是不能確權的

因為農民取得的只是宅基地的使用權，故農民買賣宅基地的行為也是無效的，同樣也是不能確權的。

6、非法佔用的宅基地

中國法律規定，農村實行一戶一宅的規定，一戶一宅外多出的宅基地，除符合分戶條件與合法繼承的，是不予確權的。宅基地面積嚴重超標的，也是不予確權的。

7、新審批的宅基地

如果是新申請建造房屋，根據現行《土地法》的規定：必須將老的房屋宅基地退還給村集體，否則新的宅基地是不能確權的。如果想給新宅基地確權，也可以透過分戶(父母與成年兒女分立戶口)來確權。

宅基地確權的好處：

一、確權就是為了流轉，不確權籤不了合約。

這位朋友還是很有見地的。2011年5月，國土資源部聯合財政部、農業部下發《關於加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》。《通知》提出，農村集體土地確權登記發證與集體建設用地流轉、農村土地整治、農用地流轉、土地徵收等各項重點工作掛鉤。集體土地確權頒證自然包括宅基地確權。

二、現在確權就是為了以後流通打基礎，作準備。社會發展這麼快，打通城鄉界限，宅基地自由流轉，現在不允許不代表今後不會實現。

這位說的也不無道理。《土地管理法》修法列入十二屆全華人大常委會立法規劃，農村土地有望與國有土地同等入市，同價同權。隨著城鄉一體化推進，更加落實宅基地用益物權，增加農民的財產性收入，有專家已經提出應擴大宅基地流轉範圍。

三、宅基地確權，至少證明房子是自己的!至於以後賣不賣，自己說了算。

有人也許不同意，以前不是有宅基證和房屋使用權證嗎，難道老證沒有用?根據國土資源部《關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》中內容，目前全國所有的市、縣均已完成不動產統一登記職責機構整合，除西藏的部分市、縣外，都已實現不動產登記“發新停舊”。

另外，實際中，農村很多地區宅基地手續並不完善，要麼只有宅基證，沒有房屋所有權證，要麼兩者都沒有，此次確權也是為了明確宅基地的權屬關係，解決相關糾紛。

四、確權了，以後再有人強拆，那麼就有證據打官司了。

近年來隨著住房財產權抵押貸款試點試行等各種利好政策出臺，農村宅基地越來越值錢的觀念直入人心，事實上有人分析，宅基地最值錢的地方就表現在拆遷補償上。具有完善的權證證明是獲得應有補償的基礎與保障。

應該按照紅本上寫的面積來算，農村太多擠街佔道的現象了，不應該按實際佔用的外牆面積。如果按照後者，就是在支援多佔。

不是按[建築]面積，也不是按[所有]面積，而是應該按房本上標明的實際[使用]面積來計算。

如果是按建築面積，那麼顯然合理的使用面積無情地被剝奪。

如果按所有面積，那麼有的面積也許是非法所得佔有的，並非是房本上的確有。

所以，應該以房本兒上實際標明的使用面積數字為準。

農村宅基地確權是按照建築面積還是所有面積？為什麼？

在回答問題之我們應該瞭解的是，宅基地確權給的是農村宅基地證，而不是房產證。宅基地證證明你有權利在這塊地上蓋房子。所以，宅基地確權是按照建築面積還是所有面積不能一概而論，要看你建房的年份，看一下當時的法規政策，看看這塊宅基地是符合政策的，還是屬於違建的。

以江西省為例:

1、凡是1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前建房的，到確權時都沒有擴建或者翻建的，可以按照當時建房的實際面積來確權。

2、凡是1982年2月13日~1987年1月1日期間未經批准或者超佔的宅基地，當時巳經處理過的，就按照實際面積確權。如果當時沒有處理的，就按照當時的政策進行處理後再確權。

3、1987年1月1日《土地管理法》實施後，建房符合規劃和“一戶一宅"，但超過當地面積標準的，補辦相關手續後，依法對標準面積進行確權登記。超佔面積在登記簿和權屬證書附記欄中註明。(超佔面積要依法處罰後才能使用)。

4、透過繼承取得的房屋，首先要看繼承者是否有宅基地申請的條件，如果是城市戶口的人，不能申請宅基地，是無法確權的; 如果是本村級集體組織內的人，但是本身巳經有了宅基地，也是不能確權的; 如果是村集體組織內的人，本身沒有別的宅基地，可以進行確權。

5、符合分戶建房條件而沒有分戶;未經批准另建房屋分開住的，經過村民集體同意無異議，可以補辦相關手續後依法確權; 沒有分開住的，實際宅基地使用面積沒有超過分戶後建房用地合計面積標準的，按照實際使用面積登記。

農村宅基地確權是按建築面積還是所有面積確權？為什麼？

農村宅基地確權是2018年的一件大事，也可以說是轟轟烈烈的，保證了對宅基地具有合法使用權力的村民的利益。對於宅基地確權分為兩部分，一是對宅基地的確權，二是對地上建築物的確權。主要是一句《農村宅基地管理辦法》和《確定入地所有權和使用權的若干規定》以及地方制定的宅基地政策為依準的。

正常情況下，宅基地的確權是按所有面積確權。但是一些省市對於宅基地面積超出使用標準情況下也會按實際《宅基地使用證》的面積確權，大部分的還是按實際的宅基地使用面積確權的。

對於一些實際面積超出當地規定的來說，雖然說能夠正常確權，但是需要對超出面積的部分繳納使用費用或者罰款的。並且在確權的證件上還會標註“超出規定面積XX平方”的字樣。對於這種做法，我覺著還是較為公平、公正的，既滿足了超出面積的確權要求，也達到了確權的目的。

同時，也不是所有的宅基地都能確權的。比如沒有《宅基地使用證》，這種情況主要是非農村戶口透過繼承方式獲得的宅基地。或者是有農村戶口，但是已經有一個宅基地了。所以，這種情況也不能確權。

其次是宅基地有爭議的。這種情況是比較坑人的，鄰里之間因為十幾釐米的地方就扯皮，耽誤了確權的大事。莫不如一家讓一步，早點確權的為好。

除此之外，還有一些房屋違建、非宅基地用地上建房、大棚房等情況也是不能確權的。

還有一點就是那些非農業戶口但是長期居住在農村從事農業生產，並且透過買賣等方式獲得宅基地也是可以確權的。

以上是我對這個問題的一些看法， 如有不當之處請海涵。

農村的宅基地是村集體內部組織成員用於生活起居的一種福利性建築用地。一般來說它不僅僅房屋主體部分，還包括配套的庭院，廁所，牛欄豬圈等。所以農村宅基地的確權的時候，不應該僅僅按照建築面積來確權，應該而是要按照所有面積的確權。

對於宅基地面積的計算，按照《農村宅基地管理辦法》第11條的相關規定，以建築物和構築物以牆外包為界，接拼的以牆中或柱中為界。挑出的陽臺和樓梯等突出部分以垂直投影計算佔地面積，但房屋底層不得構築。有二戶或二戶以上使用同一宗土地的用地面積，按照房屋產權的建築面積與總面積的比例分攤。使用樓上的農戶分攤面積為一半，其餘為共有面積。

一般來說，宅基地面積不得超過省市區規定的標準，如果多佔的土地要以非法佔用土地論處。在辦理宅基地面積確權的時候，對於超佔的面積要按照相關的規定來辦理。具體的執行政策可以劃分為1982年《村鎮建房用地管理條例》實施以前，和到1987年《土地管理法》實施之間，及1987年管理法實施以後三個階段來進行確權。

具體的農村宅基地確權面積的相關政策，各地有所不同，最好的辦法還是去當地的村委會及土地管理部門諮詢瞭解。

答:按照建築面積算。

按照座標，前後左右，房屋地基石外線測量的資料為準，地基石線以外是相鄰戶的宅基地，或者是村集體的公共建設用地。

農村宅基地確權不是按使用面積，也不是按現有面積，而是按宅基地使用證上的批准面積進行確權，以宅基地使用證上的面積為準。這裡邊沒有為什麼！

在過去的一年裡，大部分的農村承包地已經完成確權，另外在一些試點區域也完成了宅基地和地上房屋的確權登記，不少農民朋友都已經拿到不動產登記證等證書。2018年，還沒有宅基地確權的農村地區也開始確權了，那農村宅基地確權是按什麼確權的?是按建築面積還是所有面積確權？

宅基地確權是按建築面積還是所有面積確權？

我們應該瞭解的是，宅基地確權給的是農村宅基地證，而不是房產證。宅基地證證明你有權利在這塊地上蓋房子。所以，宅基地確權是按照建築面積還是所有面積不能一概而論，要看你建房的年份，看一下當時的法規政策，看看這塊宅基地是符合政策的，還是屬於違建的。

以河南省為例：

1、凡是1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前建房的，到確權時都沒有擴建或者翻建的，可以按照當時建房的實際面積來確權。

2、凡是1982年2月13日~1987年1月1日期間未經批准或者超佔的宅基地，當時巳經處理過的，就按照實際面積確權。如果當時沒有處理的，就按照當時的政策進行處理後再確權。

3、1987年1月1日《土地管理法》實施後，建房符合規劃和“一戶一宅"，但超過當地面積標準的，補辦相關手續後，依法對標準面積進行確權登記。超佔面積在登記簿和權屬證書附記欄中註明。(超佔面積要依法處罰後才能使用)。

4、透過繼承取得的房屋，首先要看繼承者是否有宅基地申請的條件，如果是城市戶口的人，不能申請宅基地，是無法確權的; 如果是本村級集體組織內的人，但是本身巳經有了宅基地，也是不能確權的; 如果是村集體組織內的人，本身沒有別的宅基地，可以進行確權。

5、符合分戶建房條件而沒有分戶;未經批准另建房屋分開住的，經過村民集體同意無異議，可以補辦相關手續後依法確權; 沒有分開住的，實際宅基地使用面積沒有超過分戶後建房用地合計面積標準的，按照實際使用面積登記。

宅基地確權的好處：

一、確權就是為了流轉，不確權籤不了合約。

這位朋友還是很有見地的。2011年5月，國土資源部聯合財政部、農業部下發《關於加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》。《通知》提出，農村集體土地確權登記發證與集體建設用地流轉、農村土地整治、農用地流轉、土地徵收等各項重點工作掛鉤。集體土地確權頒證自然包括宅基地確權。

二、現在確權就是為了以後流通打基礎，作準備。社會發展這麼快，打通城鄉界限，宅基地自由流轉，現在不允許不代表今後不會實現。

這位說的也不無道理。《土地管理法》修法列入十二屆全華人大常委會立法規劃，農村土地有望與國有土地同等入市，同價同權。隨著城鄉一體化推進，更加落實宅基地用益物權，增加農民的財產性收入，有專家已經提出應擴大宅基地流轉範圍。

三、宅基地確權，至少證明房子是自己的!至於以後賣不賣，自己說了算。

有人也許不同意，以前不是有宅基證和房屋使用權證嗎，難道老證沒有用?根據國土資源部《關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》中內容，目前全國所有的市、縣均已完成不動產統一登記職責機構整合，除西藏的部分市、縣外，都已實現不動產登記“發新停舊”。

另外，實際中，農村很多地區宅基地手續並不完善，要麼只有宅基證，沒有房屋所有權證，要麼兩者都沒有，此次確權也是為了明確宅基地的權屬關係，解決相關糾紛。

四、確權了，以後再有人強拆，那麼就有證據打官司了。

近年來隨著住房財產權抵押貸款試點試行等各種利好政策出臺，農村宅基地越來越值錢的觀念直入人心，事實上有人分析，宅基地最值錢的地方就表現在拆遷補償上。具有完善的權證證明是獲得應有補償的基礎與保障。

宅基地無論是按建築面積還是所有面積確權，對振興鄉村經濟都意義不太。即使把農村住房估價與城市一樣每套價值幾百萬以上，貧困戶不生產勞動依然要喝西北風！不在科技、產業上想辦法，老是這樣確權那樣確權，眼睛只會盯著土地，農村永遠沒有前途。

這次的不動產登記所確權的是建築面積。但是，在登記的時候，為了防止鄰里糾紛，把相鄰的戶的邊界（界牆）也進行了詳細的標註，界牆到底是屬於誰的？或兩家共有？這就從法律上把所有面積也都包括進來了。這沒有為什麼，因為在房屋確權前，院落的邊界己經形成，為了穩定，也不可能搞破壞性的重建。我們地區的基本事實就是這樣。至於全國其它地方啥樣，就不得而知了。