如果沒有選擇最新的LPR市場化，還是執行的原來的固定貸款利率，商業4.9%+10-30%的上浮利率，各大銀行都不一樣，銀行的利率是運營利率，如果你簽約了LPR利率，那麼你的房貸利率也會上下浮動！

在實行lpr政策之前呢，基準利率是國家華人民銀行根據經濟形勢的需要去調整的，有可能是幾年都是一個利率，比如說之前的4.9%，那以前的購房政策是在基準利率上固定上浮多少，或者下浮多少個點，在這種情況下呢可能會每個月還款金額都是一樣的

但在3月陸續採用新政策之後呢，這種情況會有點變化，新政策會採取兩種方式

一是固定現在的利率，也就是說每個月的利率都規定了，還款也就一樣了

另外就是lpr加點的形式，加點是合同期內固定的，而lpr以後是每個月公佈一次，當然可能每個月都會保持一致，但也有可能每個月都不一樣，所以每個月還款金額就隨著變化而變化了

看完兩件事：

在回答這個問題之前。首先來普及一個知識點，就是關於貸款利率轉換的問題。根據人民銀行的要求，自2020年起，所有新增及存量貸款（其中包括房屋抵押貸款），將按照 貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）為基準貸款利率並在此基礎上加減點生成。

那麼為什麼銀行的貸款利率的有升有降，而貸款買房者的每月還款金額不變呢？這裡就需要談到一個關於房屋貸款合同里約定的利率重定價期限或日期的概念了。一般而言，個人房貸的貸款期限都比較長，一般貸款期限在15~30年不等。因此，在購房者在向銀行申請房屋抵押貸款時，銀行會在貸款合同中同貸款申請人約定一個貸款利率重定價期限。大部分購房者或者說銀行的標準貸款合同中預設選項為每年的1月1日為下一個貸款重定價的起始日期。

也就是說，當貸款利率發生變動時, 如LPR報價發生變化時，如果你的房屋抵押貸款重定價的起始日期還到達生效日，那麼你的貸款利率將不會根據最新貸款利率的變化而發生改變。因此，直到下一個貸款重定價的生效日（如：每年的1月1日）之前，購房人的房屋抵押貸款的利率不會發生改變，而每月還款金額也不會發生任何的變化。換句話說，你的貸款利率變化將根據貸款合同中約定的利率重定價生效日當日的最新貸款利率來相應的改變。如重定價日當日的最新貸款利率與上一個重定價日的利率相同則利率和還款金額都不發生改變，反之則需要根據最新的貸款利率計算還款利息隨後還款金額也會隨之相應的改變。

2019年10月8日前，房貸一般是固定利率或基準利率浮動。固定利率不言而喻，不會隨行就市。基準利率浮動是指在央行貸款基準利率的基礎上打折或上浮，5年以上貸款基準利率自2015年後一直是4.9%，預計該數值不會變化了。

2019年10月8日之後，統一使用lpr加點定價，lpr每月20日都會發布，掛鉤lpr的新房貸就會隨之改變了。但是貸款合同會約定利率多久改變一次，頻率為一年以上。

對於存量房貸，2020年3月1日到8月31日之間，有且只有一次機會將原房貸利率變更為掛鉤lpr或者固定利率。

因為利率下行利率更大，建議大家選擇掛鉤lpr的方式，可以每月少還款。

銀行的住房貸款還款方式有兩種，一種是等額本金還款方式，另一種是等額本息還款方式。等額本金還款方式是每期本金還款額相等，利息不等，隨著本金總額越來越少，利息也會越來越少，因此，每期還的金額(本金+利息)都不相等，利息逐年減少，本金加利息呈逐年遞減狀態。

等額本息還款方式，在利率不變的情況下，每期還的本金和利息總額是不變的，隨著本金總額的減少，我們的貸款總利息也在減少，分攤到每期還款的利息也會減少，而選擇的是等額本息還款，每期還款額不變，還款利息每期逐漸減少，相應每期還款本金逐年增加。銀行一般籤合同約定的利息調整方式是當利率發生調整時，當年貸款利率維持不變，從次年的1月1日，調整貸款利率，當然合同另有規定的除外。因此，當利率有升有降時，我們當年的還款金額不會發生變化，但是從次年開始，就會發生變化，無論是等額本金還款方式，還是等額本息還款方式，由於利率的變化，會帶來利息的變化，導致還款金額一定會發生變化。

2019年8月17日，央行釋出公告決定改革完善貸款市場報價利率形成機制。以前的存量貸款可以選擇固定利率或LPR加點浮動利率。選擇固定利率，將來每期的還款額保持不變，不隨市場利率的變化而變化。選擇浮動利率，當市場利率發生變化後，每期的還款額也要發生變化。公告要求每位貸款者只有一次選擇機會。

1、銀行貸款的利率理論上確實有升有降。從2015年到現在，一直是降的，因為人行基準利率一直在降。

2、貸款利率升或降有一個頻次的問題——即貸款利率參照的基準變了以後（以前參照的是人行基準利率，經歷過LPR改革之後，就是貸款基準利率了），銀行在多長時間內調整利率，一般有兩種，“每年1月1日調整”，今天人行降息了，你的貸款在2021·年1月1日調整，即在新的一年可以少付一點了，這種調整方式一般針對住房按揭貸款；還有一種調整方式，即“按年調整”，你的貸款放款是2020年3月15日，今天降息了，你的貸款會在2021年3月15日起調整，一般針對的是個人經營貸款、個人商鋪貸款；

3、最近的LPR改革，如果你選的是固定利率，那以後都不會有調整了；

在回答這個問題之前。首先來普及一個知識點，就是關於貸款利率轉換的問題。根據人民銀行的要求，自2020年起，所有新增及存量貸款（其中包括房屋抵押貸款），將按照 貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）為基準貸款利率並在此基礎上加減點生成。

那麼為什麼銀行的貸款利率的有升有降，而貸款買房者的每月還款金額不變呢？這裡就需要談到一個關於房屋貸款合同里約定的利率重定價期限或日期的概念了。一般而言，個人房貸的貸款期限都比較長，一般貸款期限在15~30年不等。因此，在購房者在向銀行申請房屋抵押貸款時，銀行會在貸款合同中同貸款申請人約定一個貸款利率重定價期限。大部分購房者或者說銀行的標準貸款合同中預設選項為每年的1月1日為下一個貸款重定價的起始日期。

也就是說，當貸款利率發生變動時, 如LPR報價發生變化時，如果你的房屋抵押貸款重定價的起始日期還到達生效日，那麼你的貸款利率將不會根據最新貸款利率的變化而發生改變。因此，直到下一個貸款重定價的生效日（如：每年的1月1日）之前，購房人的房屋抵押貸款的利率不會發生改變，而每月還款金額也不會發生任何的變化。換句話說，你的貸款利率變化將根據貸款合同中約定的利率重定價生效日當日的最新貸款利率來相應的改變。如重定價日當日的最新貸款利率與上一個重定價日的利率相同則利率和還款金額都不發生改變，反之則需要根據最新的貸款利率計算還款利息隨後還款金額也會隨之相應的改變。

第一、你要先明白房貸利率分兩種，一種是固定利率，一種是浮動利率。兩者的區別在於固定利率是不再改動的，如果是LPR實行之前的，基準利率上浮10%，4.9*1.1，最終利率5.39。無論國家怎麼調控基準利率，你的利率始終是5.39。而浮動利率是假如基準利率從4.9變成了4.8，你的貸款利率在第二年的利率重新定價日開始改變，就變成了4.8*1.1，就變成了5.28。本年度內調息，利率會在第二年的1月1日改變，而不是立馬改變。所以本年即使改變基準利率也會在第二年改變。

第二、現在實行LPR報價模式進行房貸利率定價，目前最新的三月份LPR五年期報價為4.75，利率還是分固定利率和浮動利率。假如房貸利率是目前以LPR報價方式固定利率加20個基點，你的利率就是4.75+0.20，也就是4.95，固定利率就是無論國家LPR怎麼改變，你的利率一直到合同結束都是4.95。浮動利率的變動是根據每年最後一個月的報價進行改變，好比今年年底12月份的LPR為4.9，那麼你的利率在明年1月份就變成了4.9+0.20，利率就變成了5.1。

LPR報價方式即使年內頻繁變化，本年內利率是不會改變的，本年內的利率以你當年剛辦理審批的利率或是根據去年12月份重新定價的為準。

還有就是還款方式分為等額本金和等額本息，等額本息年內還款金額是一致的，另外就是我們國家最近幾年五年期以上的利率一直是4.9，所以感覺沒有變化。

房貸不論是以前的按照貸款基準利率定價，還是現在按照LPR利率定價，房貸利率調整都是在重定價日才會調整一次。而不是每月實時調整。

以前重定價日基本都是在每年的1月1日。所以，房貸月供也是在每年1月份開始才會根據貸款基準利率調整。

現在的房貸都是採用LPR定價，原房貸沒有還完的，也要進行轉換。可以選擇轉換為LPR浮動利率或者固定利率。

如果選擇固定利率，則以後的月供都不會有任何變化。

如果選擇LPR浮動利率，則可以約定重定價日，然後每年的重定價日根據最近一個月的相應期限的LPR利率和你的加點值，確定新的房貸利率，月供也會在重定價後進行調整。

在轉換為LPR浮動利率時，重定價日可以選擇每年的1月1日，也可以選擇每年對應的貸款發放日作為重定價日。

1. 在LPR利率執行以前，利率的升降只是銀行根據不同客戶的資質給與不同的利率浮動，與央行的基準利率調整無關。

央行最後一次調整個人存貸款基準利率是在2015年，所以存量房貸客戶在2015年最後一次調整之後房貸利率都不會變，如果採用的是等額本息的方式，那麼每個月的還款金額也都不會變。

但是基準利率不變，不代表每個人的貸款利率都一樣，更不代表兩個人同一時期買了同一個樓盤在同一家銀行貸款就應該每月還款金額都一樣。貸款利率始終是要跟個人的資質掛鉤的，綜合評分高的客戶得到的利率就會低一些，評分低的客戶利率則高一些，所以即使基準利率不變，不同的客戶也會拿到不同的貸款利率，但這個結果並不是因為基準利率的升降造成的。

2. 房貸有兩種還款方式，等額本息就是每個月還款金額都一樣，等額本金是每個月還款本金都一樣，利息遞減，每個月應還的本息和總數也是遞減的。所以如果單看還款金額，有的人就會每月一樣，有的人則是每月減少，但這不是利率因素造成的，是選擇的還款方式不同造成的。

3. 2019年10月8日之後買房的客戶又面臨了兩種新的利率選擇，第一種是固定利率，即給定貸款利率之後，整個貸款期限內利率都不會再調整了；第二種是選擇LPR市場報價利率，這個LPR是每個月20日由18家指定的商業銀行各自報價之後，再按照一定的加權方法得出的利率，每個月都會調整，如果選擇LPR作為房貸利率，通常是按年進行調整，利率調整了，還款金額自然也就改變了。

4. 現在國家出了新的規定，2019年10月8日以前的存量房貸客戶，要在2020年8月份之前全部改簽貸款合同，可以選擇固定利率或者是LPR利率，如果選擇LPR的話，那麼以後也是可以每年調整一次。