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1首先我們在今年8月開始了LPR報價利率，給信貸市場提供一個參考標準，目的是降低社會融資成本。提供信貸市場的運作效率，讓企業的融資成本降低，保持信貸市場的穩定執行。但是在執行過程中，大部分新貸款都按照LPR定價為基準發放貸款，但存量貸款領域依然還是幅度利率，沒有按照標準來，未來維護信貸市場穩定和提高效率，因此有了12月份的要求存量貸款幅度利率定價基準轉換為LPR報價參考，更好的維護金融機構和借貸雙方的利益。

一般房貸利率的確定是基準利率加上浮動點數，加點得到最後的利率，而LPR就是提供一個參考報價利率。提供一個確定性，返傭市場水平。現階段的存量房貸利率都是一年的重定價週期，任然是按照近期的執行利率，參考LPR報價後在轉換時間點，進入下一個週期報價的時候就要按照最新的LPR 基準報價加上上一個週期執行利率和報價利率的差值百分點，

比如最近的LPR報價是4.8%,基準利率是4.9%，如果是以前房貸利率就是基準加上浮動，浮動利率加點沒有一個固定值。比如上浮10%，這個時候基準加上上浮的百分點，執行利率就是5.39%。減去近期4.8%的報價，就是0.59%，下一個週期新的LPR報價時候要加的百分點就是0.59%，最後的執行利率就是新的LRP報價加上0.59%

如果轉換的時候房貸利率選擇浮動利率而不是固定利率，那麼如果未來預期LPR報價利率下降 ，那麼你的房貸利率也會下降，如果未來通脹，報價利率上升，相應的房貸利率也會上升。現階段對於個人商業房貸的存量貸款還保留緩衝空間，等到了轉換時點就要按照LRP執行。

這種操作引入LPR一方面穩定信貸市場利率，提供報價參考，維護借貸雙方利率，以前是基準加上浮動就是執行，存在不確定性，而現在有報價利率的存在，可使得利率水平穩定有序，提高金融市場的執行效率

大家好，我是勇談。近日央行公佈的一則“存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR”的訊息在房產和經濟圈傳開了，雖然說從2019年10月8日開始，住房貸款（商業貸款）已經開始實行LPR浮動利率，但是不得不說至今多數銀行還是習慣於傳統基準利率（4.9%）上浮的方式來進行放貸（包括普通企業商業貸款也是這樣）。這點操作無疑與央行實行LPR浮動利率的初心是違背的，央行此時提出存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，無疑有推動LPR貸款利率儘快實行的意味。藉此機會簡單談談我的觀察。

看到明年3月開始“存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR”的訊息後，我首先關注的就是對於房貸利率的影響。對於央行的公告其中加了這樣一句話“除商業性個人住房貸款外”，其實主要目的就是為了防止此次公告會對於房地產市場產生過大的不必要影響。畢竟實行LPR利率的主要原因是為了“降低企業的融資成本”。幾點觀察：第一、LPR利率最大的特點就是浮動，跟隨市場的貨幣供應情況進行波動。在過去很長時間央行多次“放水”雖然本意是為了降低企業融資成本，解決製造業資金問題，但是因為利益驅使作用使得超過50%的資金進入了樓市（房地產行業），這也是央行想要解決的主要問題。而實行LPR浮動利率後（尤其是3年以下是貸款利率）央行發放的資金流入的銀行其中超過半數都是以民營企業貸款為主的銀行，這樣的情況下只要貨幣政策不收緊未來LPR利率大機率是要穩定下行的。

第二、哪怕實行LPR利率後央行的態度也是很明顯，不希望過多影響房貸利率。這點從過去2個月實行LPR貸款利率的走勢就可以看出來，甚至如今多數銀行的住房貸款利率還是維持了過去固定基準利率+上浮的方式。包括這次“存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR”其中也對於“商業性個人住房貸款”做出了特別說明，具體的加點其實還是在銀行手中。作為購房貸款這來說其實只能選擇一年一換“錨”（利率）或者固定利率。

第一、LPR利率是每月浮動的，如今來看LPR利率持續下浮的機率比較大，但是能夠持續多久很難說。近期公佈的LPR基準利率為4.8%，這個看似比過去的基準4.9%低了些，但是因為如今很多銀行對於住房貸款利率的發放還是按照老方法來實行，其實對於多數購房者來說區別不大。甚至個人覺得未來銀行發放個人住房貸款也不會完全按照LPR利率來執行。

第二、房貸剩餘年限不長或者房貸利率上浮超過20%的朋友或許可以嘗試下，其餘的朋友就不要折騰了。這裡需要說明的是，對於銀行個人住房貸款利率實行LPR，作為貸款者來說始終是可以選擇兩種方式的：每年調整或者固定不變。也就是說從2019年10月8日後購房貸款的朋友其實就可以跟貸款銀行約定利率方式。此次公告其實就是之前公告的進一步延伸而已，個人理解是允許2019年10月8日之前進行住房貸款的朋友再進行一次選擇。

第三、不少專家學者預測大機率中國的貸款利率是下調的，如今的LPR利率還是高。這次央行的公告使得很多朋友直呼“看不懂”，其實這就是目的，用今天的錨來決定未來的利率本身做法就有點欠妥。大家需要知道的是LPR利率始終有延後性，簡單來說2021年的執行房貸利率還是要看2020年12月份的LPR報價，無論是哪種情況實行存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR後，貸款利率實際上還是上漲的。

綜上，存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR利率，更多的是幫助解決企業的融資問題，對於住房貸款方面來說怎麼計算其實都是不划算的，或許對於房貸利率過高的朋友來說可以賭一把（每年定價）。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

牛市天天都有大訊息，但是究竟有哪一個訊息是與你有關的？

這不，存量浮動利率貸款的定價基準轉化為lpr，對我們的房貸利率到底有什麼影響呢？

今天我們就針對這個近期出來的熱點話題，對我們購房者的貸款利率到底有哪些影響？應該如何去正確的看待？

一，存量浮動，利率貸款的定價基準轉為lpr，應該如何來理解？

就在前兩天華人民銀行公告2019年第30號檔案已經充分的表明了，為了深化利率市場的改革，進一步推動貸款市場報價利率（lpr）運用，現就存量浮動，利率貸款的定價基準轉化為lpr。

做了相應的調整，如下圖（部分截圖）：

如上圖所示，這就是本輪中央的公告具體內容。說得直白一點，就是在2020年的8月底之前，所有的房貸客戶完成有效的切換。

也就是所謂的，實際的房貸利率保持不變，把原來的基準利率+上浮比例或者打折（優惠）比例，改為了銀行通知切換合同時的最新lpr利率+加點數值（可以為負）。

我們都知道，從今年的10月8號開始，住房的貸款已經開始實行了lpr浮動利率。從那個時候開始，有的銀行已經採取了lpr利率+加點數值（可以為負），而有的銀行還是採取了原來的基準利率+上浮比例來執行房貸利率。

但是從明年開始，或者說從以後的貸款買房開始，所有的房貸都採取lpr利率+加點數值（可以為負）形成。而lpr2利率又是根據，就近的幾個月作為銀行參考取值標準。

換句話說，我們的房貸利率接下來是活動的，不是一成不變的。市場高的時候就隨著市場加點，市場減少的時候就隨著市場減少。

二，存量浮動利率貸款的定價基準轉為lpr後，對我們的房貸利率到底有什麼影響？我們應該如何來看待？

在第一大點，我們已經把本次房貸利率定價基準轉為lpr的概念和邏輯解釋清楚了。就不難理解，這究竟會對我們接下來的房貸利率造成什麼樣的理影響？

其實主要的影響就是以下幾個：

第1個影響，切換後的第1年保持不變。

也就是存量房的利率貸款定價基準轉為lpr後。第1年即便是我們切換為了lpr執行，我們的房貸利率實際支付的數值也和之前的保持不變。

也就是說在切換後的第1個年限當中，你之前的利率是打7折，更新完之後還是照樣打7折，保持不變。只不過操作的方式不一樣，之前為基準利率直接打7折切換後改為你的利率加點為負值。用這樣的方式保持了切換後第一年還款的數值不變。

同樣的道理，如果之前你的利率是上浮30%，切換完成之後，在新的一年裡利率同樣是保持不變，只不過是在lpr利率上加點上浮。

第2個影響，房貸利率比較靈活。

從明年開始，實行了新的房貸利率之後，我們再次購房的房貸利率就相對之前基準利率加上浮來說比較靈活了。我們購房者可以根據市場的就近lpr利率，以及加點數值的高低正負，來決定房貸利率究竟是一年一簽，還是一簽到底。

換句話說，我們再次購房的房貸利率不會再像之前的那樣死板，簽了之後，10年20年30年就一成不變了。而現在是比較靈活的，可以根據市場的變動來變動。說到底就是跟著最新的lpr利率走，lpr漲就一起漲，lpr跌就一起跌。

……

的確如此，可以說接下來我們完成切換之後，或者最新買房的朋友，你的房貸利息就不會那麼的死板，比較靈活了，而且還款的利息相對來說可能比之前還要低。

三，小結

總的來說，存量浮動利率貸款的定價基準轉為了lpr之後，對於我們所有的購房者來說，特別是貸款購房的朋友，一定是有好處的。

在接下來的一年過後，我們的還款金額可能就要變了，特別是之前使用了等額本息貸款的購房朋友，一定要注意調整自己的期付款，自動還款，還款日記，千萬不要逾期了。

特別要提醒的是，大家也不用過多的擔心，即便是明年8月前完成了全部切換，以及接下來我們的房貸利率利息都是根據最新的lpr利率+加點形成。變動其實也不會太大的，只會有一些小的波動。

但不管怎麼說，房貸政策，貸款利息的政策也在陸陸續續的改變。作為購房者，我們應該更關注這樣的一些相關新聞，從本質上去理解這些政策給我們購房者帶來的影響和利好。也方便我們接下來的購房朋友去對自己的購房計劃做出相應的調整。

對於個人而言，從中長期來看是會降低房貸利率，有利於降低房貸成本，這次存量浮動利率房貸定價基準轉換為LPR引起了很多人的焦慮和不解， 最主要的就是擔心未來利率會上漲，導致自己的損失，其實這個擔心是大可不必的。

我們總說商業銀行要市場化運作，這個市場化運作是多方面的，其中重要的一個就是要在利率定價的市場化，原來的貸款利率都是有上限和下限的限定的，這個是很難說是市場化的，市場化的定價就是銀行根據市場的資金供應情況來決定資金的成本。

一開始是把貸款利率的上限和下限都去掉，這是第一步，然後就需要把定價的基準也更換掉，所以這個時候就需要把貸款利率的定價基準從貸款基準利率更換為LPR，LPR是一個更為市場化的基準利率。

所以，這個就是為什麼要從貸款基準利率更換為LPR的原因，這是金融改革的重要一環。

長期來看利率下行是趨勢，其實這個不僅是說未來的利率下行是趨勢，其實在過去，利率下行已經是事實，下圖是過去12年的貸款基準利率的走勢，從2007年最高點7.83%下行到2015年的4.9%，8年時間下跌了2.97個百分點。

利率下行是趨勢的情況下，那麼你更換為LPR的浮動利率自然是可以享受利率下行帶來的紅利，其實LPR已經下行了，下圖是今年LPR的走勢。而在外國主要經濟體降息的氛圍下，在我們經濟增速放緩的氛圍下，未來LPR下行是一個趨勢的。

1：為了保增長，促進消費，存款基準利潤肯定會降，大勢所趨！

2：房價肯定要抑制，要不然實體經濟就完了，房貸利率肯定要漲，所以存款基準利潤和房貸利率要脫鉤！

3：短期內，估計5年內LPR不會漲，畢竟銀行希望更多人選擇浮動利率，你要是打算儘快還貸，可以選擇浮動利率，長期來看，還是選擇固定的吧，畢竟購買力越來越貶值

央行釋出檔案，要求所有銀行在2020年3月1日-8月31日期間，把存量房貸客戶的利率調整成以LRP為基準的利率，存量房貸客戶指的是2019年10月前簽訂貸款合同的客戶，2019年10月之後簽訂的貸款合同的客戶本身就是採用的LRP利率，因此不需要轉換。

此次政策意味了幾乎所有房貸客戶的利率都會發生調整，購房者該如何選擇了，下面聽冷眼詳細解析：

從實際操作來看，購房者很難拒絕銀行轉換利率的要求。購房者可能認為如此隨意更換房貸利率是違約行為，但其實銀行如此操作並不違反法律。

首先在購房合同中，一般有銀行免責條款，大概內容是“如果因為國家政策法律原因，銀行是有權力調整合同條款，並不承擔法律責任。”另外銀行和你簽訂的是貸款合同，他是有權力解除合同，不再借貸資金，要求購房者提前償還房貸的。

因此，購房者很難拒絕銀行轉換利率的要求，最終都會轉換成LPR為基準的利率。

購房者明年無論什麼時間轉換，轉換後的利率都是一樣。央行要求轉換時間週期是2020年3月1日-8月31日，在這個時間週期內無論什麼時候轉，利率都是一樣的。因為都是拿2019年12月LPR作為參考基準。因此購房者無需擔心轉換，可以觀望一段時間，等待銀行聯絡再考慮。

購房者可以選擇轉換成固定利率、浮動利率兩種方式，但轉換方式只能有一次。固定利率是指購房者和銀行確定一個利率，以後無論貸款利率上浮還是下降都不變化；浮動利率指根據LPR利率每年的變化而波動。這種轉換隻有一次選擇機會，一旦選擇就沒有第二次轉換的可能性。

房貸利率轉換後的對比

LPR利率轉換為了保持穩定，因此轉換後的利率水平和轉換前執行利率是一致的。

購房者如果選擇固定利率，那麼利率就是購房者最近執行的實際利率，而且以後貸款週期保持不變。假設購房者貸款30年，利率上浮10%等於5.39%，那麼轉換後房貸利率是5.39%，並且在剩下貸款週期內，無論LPR利率上浮還是下跌，都執行5.39%房地利率。

購房者如果選擇浮動利率，按照初期房貸利率不變計算轉換點數，後期利率打折和上浮比例轉換成點數。假設購房者貸款30年，利率上浮10%等於5.39%，轉換後依然了5.39%，在剩下的貸款週期內不再上浮10%，而是按照5.39%-4.8%=0.59%加點，房貸利率是LPR利率+0.59%。

房貸轉換新政採用保持穩定的轉換方式，因此從轉換前後的房貸利率是一致的。但是房貸利率的折扣計算方式發生的變化，如果利率發生變化之後，房貸利率會發生什麼變化了？下面冷眼詳細解析：

基準利率折扣對應的LPR轉換值

LPR轉換值是代替折扣和上浮，購房者的未來房貸利率就是LPR利率+LPR轉換值。例如某購房者是八折利率，對應的LPR轉換值是-0.88%，假設未來LPR利率從4.8%上浮到5.8%情況下，購房者實際房貸利率不再是LPR利率打八折，而是5.8%(LPR利率)+-0.88%（LPR轉換值）=4.92%。

LPR轉換值是購房者目前實際房貸利率減去LPR利率之間的差值。例如某購房者房貸利率是打八折，目前基準利率是4.9%，那麼該購房者實際執行的利率是4.9%*0.8=3.92%，LPR轉換值是3.92%（實際房貸利率）-4.8%（LPR利率）=-0.88%。

我們假設利率按照5%、10%、15%、20%上漲，透過折扣計算出基準利率，然後透過上文計算出的LPR轉換值計算出LPR利率，進行詳細對比。例如某購房者是八折房貸客戶，當利率上浮10%達到5.4%時候，那麼轉換前的基準利率5.4%（年利率）*0.8（八折）=4.32%；轉換後的LPR利率是5.4%（年利率）+-0.88%（LPR轉換值）=4.52%，兩者相比轉換後LPR利率上浮了0.2%。

（1）、當利率上浮5%時候：轉換後的LPR利率對比基準利率都上浮0.04%-0.16%。

（2）、當利率上浮10%時候：轉換後的LPR利率對比基準利率都上浮0.05%-0.20%。

（3）、當利率上浮15%時候：房貸利率上浮20%客戶，利率是下降0.04%；其他轉換後的LPR利率對比基準利率都上浮0.03%-0.24%。

（4）、當利率上浮20%時候：房貸利率上浮20%客戶，利率是下降0.1%；轉換後的LPR利率對比基準利率都上浮0.07%-0.3%。

透過對比轉換前後房貸利率對比，我們發現除了上浮20%房貸客戶在年利率上浮15%以上的情況下，轉換後的房貸利率會下降外，其餘房貸客戶的轉換後的房貸利率均出現不同程度的上漲。

我們假設利率按照5%、10%、15%、20%下降，透過折扣計算出基準利率，然後透過上文計算出的LPR轉換值計算出LPR利率，進行詳細對比。例如某購房者是八折房貸客戶，當利率下降10%達到4.41%時候，那麼轉換前的基準利率4.41%（年利率）*0.8（八折）=3.53%；轉換後的LPR利率是4.41%（年利率）+-0.88%（LPR轉換值）=3.53%，兩者相比轉換後LPR利率和轉換前持平。

（1）、當利率下降5%時候：轉換後的LPR利率對比基準利率都上浮0.05%-0.15%。

（2）、當利率下降10%時候：轉換後的LPR利率對比基準利率都上浮0.05%-0.20%。

（3）、當利率下降15%時候：房貸利率上浮20%客戶，利率是下降0.04%；其他轉換後的LPR利率相基準利率都上漲0.03%-0.24%。

（4）、當利率下降20%時候：房貸利率上浮20%客戶，利率是下降0.1%；轉換後的LPR利率相基準利率都上漲0.07%-0.3%。

透過對比轉換前後房貸利率對比，我們發現除了八折的房貸客戶在年利率下降15%以上的情況下，轉換後的房貸利率會下降外，其餘房貸客戶的轉換後的房貸利率均出現不同程度的上漲。

目前公佈的政策，購房者可以選擇兩種房貸利率，一種是固定利率，一種是浮動利率，但是選擇機會只有一次，選擇之後就不能再做變更。

購房者的如果選擇固定房貸利率，那麼也就是在未來的還款週期中都按照這個房貸利率還款，因此當預測未來LPR利率上漲的情況下，首選固定房貸利率。

假設一個購房者目前享受的是八折利率，那麼實際執行利率是3.92%，轉換成固定利率也是3.92%，在未來30年還款週期內，無論房貸利率漲跌，都按照3.92%這個利率進行還款，因此如果未來房貸利率上浮，購房者就享受到利率優惠。

購房者如果選擇浮動房貸利率，那麼還貸利率是LPR利率+LPR轉換值。其中LPR轉換值是不變的，LPR利率是變數，如果未來房貸利率下調，購房者就可以享受利率下浮的紅利。

假設一個購房者目前享受的是八折利率，那麼LPR轉換利率是-0.88%，目前的房貸利率是4.8%+-0.88%=3.92%，假設未來房貸利率出現下調，4.8%下降至4.6%，那麼房貸利率是4.6%+-0.88%=3.72%，購房者的房貸利率就下降0.2%。

中國保持較高利率的最大動力是保持資金流入，防止他國的高利率把資金引走，造成資本大量流失。但是目前全球都進入金融寬鬆週期，三大經濟體（美國、日本、歐洲）的利率水平都遠遠低於中國，其中日本、歐洲甚至是負利率，美國的利率水平僅保持在1.5%-1.75%之間，遠遠低於中國的利率水平。

因此如此寬鬆的國際環境，中國的房貸利率有極大的下降空間和下降動力。

中國目前處於轉型升級的關鍵時間點，各大實體企業都急需資金支援整個行業的升級，政府也大力推動實體企業的，本年度的財政會議上就明確提出這點。

眾所周知，實體經濟轉型升級時候，稍有不慎就會面臨倒閉的風險，因此低利率的金融環境才是支撐實體經濟的最有力的工具。因此未來政府會大力推動利率的下調，為實體經濟輸血。

購房者普遍擔心LPR利率會脫離市場利率，成為專門為房貸設計的利率，以後市場利率下降，房貸利率卻上漲，這種擔心有其道理，但是考慮有所缺失。

首先LPR利率目前不但是房貸利率的參考標準，還是企業貸款利率的標準。因此從LPR利率設計之初，政府就沒有打算設計成一個純粹的房貸利率。如上文所述的，中國要支援實體經濟轉型，要支撐實體經濟發展，而實體經濟借貸利率標準就是LPR，因此從這種角度來看，LPR是會減低的。

其次假設LPR利率真的脫離成純粹房貸利率，但大趨勢和利率一樣。我們退一步想，假設真的如某些購房者所言，LPR完全脫離成為房貸利率，那麼也不用擔心，政府不可能把房貸利率和經濟走勢相背離，有可能出現房貸利率下跌幅度不如實體經濟利率，但不會出現房貸利率漲，經濟利率跌的背向走勢。

最後房貸利率週期是二十年、三十年，如此之長的週期內房貸利率只漲不跌可能性為零。購房者如果選擇固定利率，房貸只漲不跌才能跑過浮動利率，但在二十年週期內，不可能出現只漲不跌，就算下跌1%，浮動利率也比固定利率划算。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

今天對於貸款買房的朋友是個重要的日子，因為所有銀行從3月1日開始，啟動貸款利率轉換為LPR利率定價方式，很多銀行的客戶經理估計今天忙著各種解釋客戶的疑問，我也一樣，所以把一些實際的問題歸納一下，希望可以幫助大家。

首先要明白，什麼是LPR?貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。這是百度百科給予的定義。如果說不好理解，可以把它看作是以前的基準。但是跟基準不同的是，基準由人民銀行確定，LPR是每個月20號，根據18家銀行報價形成，這18家銀行包括了國有行、股份制銀行、城商行、網際網路銀行、外資行，可以說能夠比較全面的反映當前的市場利率水平。用LPR代替基準，是中國利率市場話的一大步。那麼，執行到每個人身上的最終利率是怎麼確定的呢？比如同樣是年息5.635%，按照以前基準演算法就是基準上浮15%，按照LPR來計算，以當前LPR為4.75%，那麼就是LPR(4.75%)+0.885%，而後面加的這個0.885%一經確定，是不會變的，以後的利率按照合同約定變更週期(一般為一年，對年對月對日)，如果LPR上升了，最終利率也會上升，LPR下降了，利率也會下降。

明白了LPR是怎麼回事，那麼回到這次轉換上，有些人糾結是固定好還是轉換為LPR浮動利率好，這個沒有明確的答案，我看你對今後利率走向的預期，如果說你覺得以後利率會下降，那麼選擇浮動利率，你就可以享受利率一同下降的優惠，同樣也要承擔萬一利率上升產生的成本。選擇固定利率，就是直到合同結束，你都按照現行的利率執行，LPR下降或者上升，都與你無關。所以就看你對以後利率走向的一個判斷了。首個還款週期的利率是與你當前執行的利率一樣的，本次切換LPR以2019年12月20號公佈的4.8%為基礎，以你當前利率為5.635%為例，切換以後，你以後的利率計算方式就是LPR+0.835%。

那麼哪些人需要進行切換呢？主要是以前按照基準定價的個人商用住房貸款客戶。其實銀行去年後半期，新增的房貸已經開始按照LPR利率定價了，這些客戶是不需要再重做做更改的。去我所在銀行，2019年9月16號之後即開始以LPR利率定價，大部分銀行最晚也在2019年10月8號開始使用了LPR，如果想最終確定自己是否需要做更改，可以檢視自己的借款合同，或者諮詢銀行客戶經理。

本次切換是否一定需要去銀行辦理呢？據我所知，大部分銀行都提供了網上自助辦理的渠道，可以透過貸款銀行的手機銀行、網上銀行自助辦理。

本次切換LPR國家規定的最晚完成時間是2020年8月31號，各個銀行會有所不同，但是肯定會早於這個時間。如果在業務所在銀行規定的最晚時間沒有去辦理，所在銀行會在最後時間節點，按照統一標準批次進行更換。