房貸還款方式，選擇等額本金還是等額本息還款？

前十年，等額本金還款和等額本息還款的還款總額其實差別不大，

但是呢，有兩點：

第一， 等額本金在前期的還款壓力要高於等額本息；

第二，在還款的前十年內你打算把你的房子再次去售賣，等額本息的收益比一定要高於等額本金，所以，如果您打算提前還款或者出售房屋選擇等額本息會比較划算；短期內不考慮售賣的可以選擇等額本金。

等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力等大，也消耗了更多的機會。

接下來，我以貸款60萬，20年、25年分別舉例說明:

生意人千方百計的想從銀行貸錢出來錢生錢；而普通打工仔掙點錢就想存銀行裡，生怕錢花完了。結果十年過去了，銀行發財了，生意人發財了，而普通打工仔依舊很貧窮。

建議您根據自己實際情況來考慮

貸款選多少年取決於你，高興就好。

我來分析下按揭怎麼來選？

1、貸款年限越長，利息越高，這是肯定的。如果把貶值等因素考慮進去，當然是年限越長越好！（以武漢為例，10年前一套80平的房子50萬，首付15萬，貸35萬，等額本息還款30年，每月還款2000左右，10年2000的月供覺得高，10年後的今天還高嗎？房子如果住，每月還2000月供，如果不住，租出去每月3000，還完月供還剩1000，以租養貸。現在房價比10年增值了3倍）。

2、等額本金和等額本息：

通俗的來講，等額本金就是每個月本金是固定的，利息逐月減少，總利息也少些。等額本息是每個月本金利息是固定的，總利息高些。

如果想還個幾年就提前結清，建議選等額本金。

如果想慢慢還，就等額本息。

1. 房貸選多少年，首先要看您的這個房貸是首套還是二套，貸款利率在多少？如果不是首套，或貸款利率高的，當然不建議貸款，如果必須要貸，就在自己月供能承受的範圍內，選擇合適的年限就行；

2. 如果房貸是首次購房貸款，一般利率都會低，沒有其他特殊情況下，建議您是儘量選擇長點的時間。因為低利率的貸款，相當於極低成本用銀行的錢；可能通貨膨脹都能抵消您的貸款利息了。而節省下來的現金，您就可以充分利用，去投資或理財等，肯定會比銀行的貸款利率高的；

3. 房貸還要看您是如何選擇還款方式的。一般有等額本金和等額本息兩種。等額本金，前期的還款金額大，後面慢慢減少；等額本息，是每月還款數額一定。一般建議您選擇等額本息，一方面減輕前期還款壓力，另一方面是能有效利用銀行的低利率槓桿。

理論上說，越長越好，也不舉例子了不談貨幣貶值收入上漲的事，就算筆帳，按基準利率算，20年及25年利息總額大概分別是本金的0.98倍和1.225倍，但是社會上5年的資金成本至少是本金的0.5倍以上。

個人建議時間長一點好，雖然利息高點但還款壓力小，你可以拿剩餘的存款做其他投資，生活急用錢，可以馬上拿得出來應急！

在中國目前的經濟調控下，買房肯定是時間越長越划算，這也算是國家給我們的一種變相福利，貸款年限越長，相應還款金額越低。當然有些人或許會說到時間長了，還的利息也多，但是如果我們考慮到通貨膨脹因素，未來還款是相對輕鬆的，所以也就有30年前買房的人說每個月還500塊錢的“痛苦”了

根據自身的實際收入壓力情況來，如果收入是房貸的三到四倍以上，可以選擇貸款年限短的20年，因為貸款年限越短代表著要給銀行的利息就越少，但是如果自身收入情況不樂觀，還貸款有壓力，那麼就選擇貸款週期長的，這樣放下每月還款壓力會小一點，畢竟買房也不能讓自己完全沒有了生活質量

貸款選20年或25年，並不存在絕對哪個好，只有相對哪個更有優勢。

選20年，每月還款金額高，壓力會大一些。相應的需要承擔的總利息會少一些。

選25年，每月還款壓力小一些，相應的需要承擔的總利息會多一些。

很多人在考慮貸款的時候，只關心的兩件事：一是能否還得起每個月的欠款；二是總共要付多少利息。這也是大多數回答闡述的內容。我不再累述。

其實只關心這兩件事是不夠的，還有一件非常重要的事情是很多人沒有想過的。或者沒想明白的。那就是選20年和25年還款，銀行的資金給你帶來的收益上的差別。

簡單來說，房屋貸款的還款期越長，貸款人從貸款中獲利更多。

從金融學理論上來解釋太複雜太枯燥。用例子來講吧。

貨幣是剛性貶值的。隨著經濟的發展，貨幣發行越來越多，物價會越來越高。20年前1斤芥藍賣2元人民幣，今天1斤芥藍賣5元人民幣，20年之後，1斤芥藍你需要花20元才能買到。在買芥藍這件事情上，20年後的20元人民幣的價值相當於現在的5元人民幣的價值，只相當於20年前1元人民幣的價值。反應在其它商品上，貨幣的購買力也會呈現同樣的變化，會越來越低，物價越來越貴。不相信通貨膨脹道理的人，可以從這個例子上理解，物價貴了，為了維持人們的生活水平不下降，必須提高人們的收入水平。所以，即使20年後人們收入的購買力跟今天相比沒有增長，每個月收入都只能購買1000斤芥藍，但人們的收入從數字上看會越來越高，現在每月收入5000元，20年後每月收入變成了20000元。

20年還款期和25年還款期在各方面相差不大。用10年期和30年期做例子說回貸款購房。

10年期，每月還銀行貸款3000元，30年期，每月還款1500元。30年期每月少還1500元。

較短貸款期少支付的利息是比不過較長貸款期獲取的收益的。

從購買力方面來說，這1500元在現在的購買力遠遠大於15年，20年，30之後1500元的購買力。現在你可以用它多買300斤芥藍。20年後買300斤芥藍你需要花6000元。更現實的是，你可以向銀行多貸1倍的錢，用這1500元購買更大面積的房子，或者乾脆購買2套相同的房子（理論上的，不考慮各種政策限制）。而你每月承擔的壓力是一樣的。而隨著貨幣貶值，物價上漲（以芥藍價格變化做參考），這1500元現在額外買來的房子，20年後就是當時價格4500元的房子。賬面資產價格是現在的4倍。也許實際購買力跟今天比沒變，但是你的身價漲了。

從還款能力方面來說。你現在每月收入5000元。10年期，每月還銀行貸款3000元，剩下2000元用來養家餬口，壓力還是挺大的。30年期，每月還款1500元，剩下3500元用來養家餬口，壓力小多了，生活質量也可以提高很多。還是由於通貨膨脹貨幣貶值收入增長的原因，5年之後，你的月收入已經長到6000元，10年之後每月收入10000元，30年之後每月收入30000元，每月歸還銀行欠款固定的就這區區1500元，你會越來越輕鬆。

如果你買來的房子用作出租，同樣的道理，現在每月收取租金800元，以後會上漲到每月1200元，1800元，3200元。租客替你還銀行欠款，後面多付的房租就是在支付超額利息給你。

題主所說的房屋貸款選20年和25年，兩者獲取的利益相差會小很多，但是道理是一樣的。或許，這5年中，會出現2015年那樣的房價暴漲呢？或者會出現CPI暴漲呢？誰能精確預知未來呢？順勢而為就好。

所以，只要每月能還按時款，房屋貸款選20年跟選25年比，選25年還款期更合算。

除了還20年還是30年以外，這裡有必要普及一個概念：

叫做利息的幻覺。

買一套房100萬，30年還下來發現還了200萬！單利息就有100萬～

貴嗎？看數字確實挺貴的，但考慮到貨幣的不同時空購買力的變化其實也還好。

最重要的一點是，30年後的100萬，跟現在的100萬，能不能比？

90年代的萬元戶跟現在的萬元戶能不能比？

顯然大家都知道這個答案：在持續還貸的這些年裡，貨幣的購買力是在持續下降的。

30年足夠得長，長到到時候錢到底有多不值錢都想象不到。只要經濟條件允許，上30年。

然後等額本金跟等額本息哪種還款方式比較划算？

懂的人可能會說出等額本金，但其實，這樣的想法又錯了。

看一個貸款是否貴，其實主要看利率。等額本息跟等額本金本質上成本是一樣的。

等額本息利息比較多，是因為本金使用的時間比較長，然後使用的本金也比較多。

等額本金利息之所以比較少，是因為前期還款資金大得多，本金量少，使用本金的時間也比較少，理所當然的利息就比較少。

同樣是借一百塊錢，每期還2塊，還50期，利息肯定比第一期先還5塊，然後逐漸遞減少。

但只要利率一樣，這兩者的成本其實是一樣的。

說到這裡，在利率相同的情況下，同樣是借100塊錢，每期還2塊顯然槓槓更高，借的時間更長，然後也享受到了房貸的低利率，還款壓力小，更有利於規劃資金。

信用卡真實年利率是11％左右，支付寶借唄網商貸號稱借一千塊每天只要4毛息，真實年華利率其實去到14.4％。

相比之下，房貸的利率真的不貴~

這個主要還是看自己的，第一自己是打算住一輩子嗎？還是會繼續換房子，如果繼續換是不是本息好一點？這樣壓力沒那麼大，過幾年賣掉又沒多大壓力，如果是打算買來就不管了就選本金啊，這樣遞減的方式利息就會少很多

貸款的年限，主要看你月供能接受多少。

一般是長貸短還划算，可以減少壓力，

當有錢了可以提前還款，