1、都是噱頭，真實的價格還是要以樓盤為

準。名義上的各類折扣，在具體樓盤不一定

執行。

2、要真正考量價格是否優惠，和周邊樓盤

比一比就知道了。（一般來說即便打了很多

折，也不會比周邊便宜，因為打折前的價格

太高，或者為了打折提前漲一波價格）

讓利的模糊性

還是上面的上海恆大御瀾庭，我找到有恆大渠道商在2019年11月發的廣告文。

210萬買78平米，那麼單價是2.69w元/㎡

250萬買90平米，單價則是2.78w元/㎡

這就已經有了10%的折扣，再算上渠道費用，集團許可權折扣，

就算是75折也屬於恆大預留好的可接受的讓利空間。

而絕不是骨折價。

還有

我關注到恆大在外地的1個樓盤——東莞恆大翡翠華庭。

1月份他們優惠售價為1.53W/㎡，而目前的均價是1.92W/㎡。

我們來做個算術題：

1.92W*0.75=1.44W

1.44W/1.53W≈94%

意思就是，明面上說打了7.5折，但實際上打折後的1.44W，按照原價1.53W來算的話，僅相當於打了9.4折。

所以，這次恆大的打折力度可能並沒有紙面上來的那麼兇猛。

最後，關於截圖中那位朋友所擔心的樓市崩盤

從上面的分析中，我們可以很明顯的感覺到：

這次恆大極有可能是處理一些低價和滯銷樓盤，而不是全面降價。

而且這個降價力度很可能沒有檔案中表明的力度大，存在先提價後打折的情況。

值得一提的是，這次降價還是一次限時折扣：只有在2月18日-3月31日這個時間段購房，才享受7.5-7.8折優惠。

所以，基本不存在樓市崩盤。

此外，還有一點必須要明確的是：上海樓盤降價的警戒線是5%，這個紅線是不會變的。

綜上，恆大有讓利沒錯，

但是，絕不是我們想象中的虧本甩賣。

先從雙數字的購物節說起，最初有商家透過漲價再打折，甚至於打完一折還比原價高。後來基本上能保證，打完折後的確是享受了優惠。

此番的恆大七五折，透過我所看到的和了解的，多數樓盤還是遵循了漲價打折的原則。從事實上說，恆大實實在在是讓利了。但是就是沒有25%那麼多。

一方面恆大籠了現金流，也的確是讓利。但是另一方面，會不會是預示了以後房價的走向呢。

拭目以待吧。

希望早日實現：房子是用來住的，不是用來炒的。

恆大在業界，一向以高負債出名，據統計，截止2019年中期，恆大最新的淨負債率達152%，見圖：

高負債率意味著資金槓桿繃得太緊，一有風吹草動就沉不住氣了，相比之下，同為房企三巨頭的萬科，截至2019年上半年，淨資產負債率僅為35%。

所以，恆大這次率先跳出來吃螃蟹就可以理解了，因為恆大的現金流，繃得太緊了！但是，恆大這次的75折降價更多的是一種營銷策略而已，購房者並沒有得到多少價格實惠！

兩個字現金。缺錢了，這兩年恆大看著不錯，實際一直在走下坡路，具體虧多少錢咱也不知道，聽我老師說過，許家印的風水出了問題，他們去那邊老家考察過，不調整還會有問題，不過瘦死的駱駝比馬大。沒辦法

那就看它在原來的價格原則上有沒有漲價再降價的操作！如果有，那確實是個笑話，只是為了促進現金迴流，激發市場需求。

大家好，我是勇談。恆大此次“75折賣房”“線上購房”等已經讓不少朋友為之瘋狂，根據媒體的資料顯示，恆大這幾天以每天7500套的速度在增加，甚至恆大也為此制定了月末衝擊15萬套的目標。那麼此次恆大在疫情期間作出的營銷操作的目的已經達到了，甚至從某些方面來說已經超出了預期。此次恆大這樣做是讓利於民嗎？肯定不是，只是企業在面臨資金壓力背景下采取的正常市場活動，只是此次活動打破了過去大家對於房企的一貫認知而已。藉此機會簡單談談我的觀察。

開始之前還是要跟大家分享下恆大此次進行極限操作的背景，有兩個：疫情引起的銷售停滯和今年5-6月份恆大面臨幾百億還款到期；可以說逼迫恆大采取這樣極端操作的根本還是因為銷售不暢引起的資金鍊問題或者叫潛在的資金鍊問題。這個問題甚至存在引發恆大一系列擠兌風險，影響集團公司的正常運作。畢竟恆大處於產業轉型的關鍵期，在足球、新能源汽車等方面轉型尚未成功，還需要恆大地產提供足夠的資金支撐。

恆大是一個民營企業，許老闆也是一個完全的生意人，採取任何優惠購房的前提都是有利可圖。那麼此次恆大圖的“利”在哪？說到底就是大家定房的5000元現金，可以說是一筆最終金額會高達幾億甚至十幾億的免費3個月以上的無息借款。如果恆大此次線上操作最終成交數量突破15萬套，那麼僅僅定金這一項的資金就有7.5億；如果按照最保守的30-50%的成交額來說，帶來的回款資金就會高達200億以上。這些資金也足夠恆大應付今年中旬即將到來的債務風險了。

“敢做敢為，做就做獨特”是我對恆大許家印老闆的第一印象。從開始的恆大足球，到後來的恆大冰泉、恆大糧油，到這次的新能源汽車等，恆大每次轉型都是不遺餘力的。雖然說轉型並不算順利，但是起碼要轉型的態度已經出來了。因為恆大許老闆已經十分清楚的知道，要想單獨依靠房地產繼續維持恆大20年甚至更長時間的盈利是不現實的。因為行內人都知道，真正留給房地產企業的黃金時間也就不過10-15年。幾點觀察：

第一、與其被市場逼著走，還不如主動需求改革和變化是恆大的主訴求，此次疫情帶來的不僅僅是危”還有“機會”。很多人和企業都明白這個道理，但是真正敢於主動尋求改革和變化的企業還是很少的，尤其是房企。作為資金密集型企業，很容易因為資金問題導致企業經營風險。就以大家熟知的萬達，萬達開始轉型擺脫房地產後，其資產直接減少了將近一半，這還算是轉型成功的。而恆大此次操作無疑就是想要藉助此次疫情的“危”尋求“機會”。

第二、恆大房產哪怕打了75折，其實還是有利可圖的，不過老百姓確實可以得到一個實惠。透過此次操作恆大直接挑起了房企之間的市場爭奪，可以預見未來幾個月越來越多的房企會加入降價促銷的大軍。不過根據觀察來看，恆大的樓盤基本都是屬於城市的邊緣地帶，可以說拿地價格本身不高大約有36%毛利率的恆大，在做出75折優惠後其實還有差不多10%的毛利。

區別於不少房企給當地的房地產協會壓力，使得房地產協會出面呼籲地方給予政策放鬆不同，恆大此次選擇的辦法是“自救”。用幾乎完全讓利的行為使得自己能夠“起死回生”，可以說給中國很多中小房企很好的上了一課。一直依靠銀行“輸血”才能活的房企，真的已經需要自己“造血”了。雖然說如今的房地產市場有所變化，但是真正的住房需求還是存在的，房企需要抓住這點。

房產供過於求只是相對概念，在大城市和區域性地區來說購房需要還是真正存在的。如果房企能夠認識到這點，利用自身的產品和價格優勢爭取到更多的市場份額，未來還能活得很好。在高層對於房地產行業越來越缺乏耐心的情況下，一味的尋求政策扶持無疑是自討沒趣。未來3-5年是房企轉型和改變經營思路的關鍵期，如果還是走原來的套路被淘汰也就是早晚的事情了。

綜上，恆大集團七五折賣房初始原因肯定不是為了讓利於民，只是為了保證自己資金流的情況下贏取了民眾的好感。此次操作為恆大贏取了名聲也贏取了利益，贏得了時間。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

恆大集團七五折賣房是不得已而為之，而且也是聰明之舉的營銷策略和營銷方法，並不是大家想的讓利於民。

2020年2月16日，恆大集團突然發文稱，2020年2月18日至2020年2月29日期間，全國各地售樓盤含公寓及寫字樓，可享受7.5折優惠，3月1日至3月31日期間，可享受7.8折優惠，恆大的這次快速出擊的營銷策略，吸引了大批購房者，七五折賣房在疫情期間打動了很多人。

恆大為什麼要這樣做呢？

一、打折、優惠、促銷是房地產公司營銷慣用的手段，也是恆大房地產公司常用的手段，是一種營銷策略和營銷方法。我們可以從以住恆大房產銷售中可以看到很多，九五折、九折、八五折等廣告，用各種打折和優惠進行促銷吸引到客戶，達到銷售目的。只不過現在2020年，發生疫情期間的銷售力度加大低至7.5折而已，所以能夠吸引到更多的眼球和關注度。

二、在疫情期間，因為為配合疫情工作，各大房產公司都關閉了實體銷售及門店的銷售，進行停工停售狀態，這會使許多房地產公司新建樓盤無法銷售，回籠資金困難，從而加大資金成本，有些房產公司會導致資金鍊斷裂，無法正常經營下去，有的甚至關門倒閉，房地產公司將會重新洗牌。同樣恆大、碧桂園、萬達這樣大的房產公司的的資金面也會更加吃緊。恆大在2019年的6月份的時候，債務就已經高達了1160億美元，摺合人民幣7500億人民幣。所以說恆大早就債臺高築，現金流受限，如果不採取措施，有可能破產或倒閉。

三、加上本次疫情發展較快，持續時間較長，假期也在不斷延長的緣故，對房地產的打擊較大，許多房地產公司都早已吃不消了，大部分房產公司都轉到了網上銷售。所以聰明的恆大更不會落後也轉到網上銷售，在疫情期間銷售工作一點也沒停止，為減少損失，進行回籠資金，恆大於第一時間率先推出了這樣一個七五折優惠折扣的賣房政策，所以效果是相當好的。

四、全新的網上低折扣的交付定金預售的銷售模式，讓恆大緩解了損失。在疫情期間及時止損還回籠了資金降低了成本，這不能不說是恆大的一個聰明之舉。恆大網上購房實行三天得到了想要的結果，預售達到了47500套，總價值高達580億元。這不僅是震驚了行業內外，並且再次重新整理了行業的記錄和大家全新的認識。

五、恆大這次預售的房子是哪些人在買呢？這次購買數量超過了2000套的達11個省市，其中江蘇，廣東，河南居前3位。所以恆大這次的網上認購是非常的成功的營銷舉措，在逆境之下顯示出了它的抗壓性。他在關鍵時候抓住了客戶的痛點！

六、網上購房不僅滿足了人們還對房子的需求，還消化了大量的房子的庫存。房子銷售預售後最主要資金回籠讓損失降到最低。所以在疫情期間，這樣自救是一舉多得的好事，這無疑是恆大的成功。目前許多房地產公司都還在觀望中沒有采取行動。我估計後期肯定都會去效仿。因為在疫情之後，消費會有個報復性爆發的反彈階段。房地產也不例外，因此房產公司都會抓住這個階段進行營銷。

當然，恆大的這種最低折扣的優惠促銷是歷史上少有的。實際上讓許多人感覺撿到了房地產公司的大便宜。這種時候來撿漏，對於剛需的人可能會是個不錯的收穫。但就怕疫情過後，如果房地產公司都為了自己能夠快速回籠資金，而紛紛效仿的話，勢必會引起房地產的價格戰，不知道這種情形下，房地產還會不會有更低的折扣優惠。至比較房地產是不是有走低的趨勢亦或是報復性的反彈?都要靜觀其變！

恆大的目的沒有大家想的那麼複雜，其實就是為了搶佔疫情後的潛在需求使用者，加快銷售去庫存，增加資金週轉率。

我覺得多少還是會有點水分，但是說完全沒有優惠我也不相信。其實現在房地產的利潤並沒有那麼高，如果打了七五折，很有可能是不賺錢的。所以，這個折扣有兩個可能。

1、實際上是開盤的新樓盤，還沒有進行定價，把價格稍微提高了一點，然後再打折扣，跟周邊的樓盤形成對比。其實我們知道現在的樓市是有價無市，很多價格很高，但是實際上買的人並不多，所以恆大可能也是為了快速清盤，所以比市場普遍報價下調了一些。

2、還有可能賣的是以前的樓盤，當時拿地價格並不高，已經建成了一段時間，但是還沒出售，跟現在的價格對比，仍然有很大利潤空間。

不過，我覺得第一種可能性比較大，因為75折這個優惠力度確實太大了。不過最近恆大到處打廣告銷售，可能恆大對於疫情過後的形勢判斷比較悲觀，所以提前預售。

根據去年的資料，恆大的總資產是2.09萬億，但是負債高達1.75萬億。隨著這兩個月的零成交，恆大心裡應該還是挺慌的。畢竟一天的利息都是將近2億元。

如果疫情過後樓市處於低迷狀態，那個時候想促銷都難了。所以，與其等到疫情結束再賣，不如現在先把使用者搶到手上。正好其他房企也都閒著在，不如趁別人打盹的時候，自己先出手，趕緊搶佔使用者的錢包。

恆大現在實際上是收取的預定金，並不是收的全額房款，每套房收5000元，即使賣7萬多套，也不過3億多的資金，這點錢對於債務來說，簡直是杯水車薪。而且現在這個狀態，銀行都沒開門，也沒有辦法進行交易。

所以目前的狀態只能是鎖定有購房需求的客戶，搶一點其他房企的客戶。

說真話、講實話、不廢話、沒套話，讓我們今天說一點大家都能夠聽得懂的人話，大家好我是你們的社長。

對於恆大集團15折賣房，引起了不小的轟動，不管是剛性需求的，還是房地產的中間商，一時之間都搞不清楚恆大地產到底要做什麼？

有的人認為這是房地產行業最佳的入場時機，也有的人覺得恆大地產另有所圖，當然有這種想法的人都是關注房地產發展的人，其實恆大集團作為一個世界500強的企業，每一個舉動都能夠引起人們的廣泛關注。

依照當前房地產行業的走勢來看，恆大地產能夠從線下轉移到線上，開始75折銷售在售的所有房源，這對於剛性需求來說，無疑是一個極大的利好，同時也是剛性需求的購房的最佳時機。

很明顯恆大地產這種舉動，是讓利於民的一種行為，主要是激活了在2019年對房地產選擇觀望態度的剛性需求者，同時也讓2019年剛剛買入房子的人們感到了疑惑？

因為在2019年能夠買房的人，普遍認為未來幾年房地產的價格還會繼續上漲，不管是剛性需求者還是投機客，他們已經做好了在房地產行業當中賺取最後一個銅板的準備。

但是他們似乎忘記了李嘉誠先生所說的，不要在任何一個行業賺取最後一個銅板，因為最後一個銅板也許銅的成分相對較低。

恆大地產許家印是在2019年中國慈善機構捐獻最多的世界500強企業之一，同時也是唯一一個登上天安門城樓觀看閱兵的房地產企業，這就足以證明恆大地產的能力與實力。

說白了他們有這樣的實力可以將在售所有房源75折銷售，而房地產行業屬於一個重資產的行業，透過萬達集團王健林一生當中的4次完美轉型，我們就可以看到房地產行業其實已經來到了一個明確的拐點。

如果順應趨勢可能會善始善終，如果螳臂當車可能房地產行業未來的發展會讓你粉身碎骨，由此可見恆大地產許家印作出此舉動，其實是為了儲存恆大地產的實力，同時也想轉型與新能源汽車的發展。

綜合來看：恆大地產此次75折賣房的最主要原因是一舉兩得，也有一箭雙鵰的意思，一方面是快速回籠資金，一方面是快速處理庫存，另一方面是將重心轉移到新能源汽車的研發與製造中。

不但能夠實現完美的轉型，還能夠符合國家發展戰略政策，而許家印所站的高度相信是當前所有房地產行業當中最高的高度，這種高度只有同行者才能夠理解，伴隨著也有可能理解，但對於房地產行業盲目炒作的投機客來說似乎感到了迷茫。