這個問題分幾點方去看。

從銀行方來說，房產商的資產是銀行貸款，也可以說是銀行的資產。銀行，房產商實際上是命運共同體。從營銷層面來看，購買力是房地產商要解決的問題，必竟專案已經貸款給他了，又不是在沒任何貸款，發現購買力不行。從發債來看，至少先推動專案向前走，不至於倒在眼前。再說，未來的市場誰也不敢斷定不好啊！

房產商債務高企，但是銀行和信託機構還是願意給其貸款或者發債？原因大概有三個：

第一是房產商高負債是行業特性，不能用分析生產型企業的眼光來看待。房產商開發房產的過程，其實就是不斷運用財務槓桿的過程。房產開發是滾動的，只有滾動才能給房產商帶來利益最大化。如果開發商只用手中現金而不融資的話，由於建設期和銷售期的存在，那麼一年不一定能開發完一個樓盤。這樣開發的效率，房產商一定會死掉。所以，房產商高負債是必然的，導致房產商倒閉的原因，不是高負債，而是資金的滾動出現了問題。

第二，房地產仍然是暴利行業。雖說這幾年房地產已經不再高歌猛進，但是房地產行業仍然保持較高的利潤率，遠比實業要高的多。而金融行業，肯定是更願意錦上添花——誰賺的錢多，把錢給誰。房地產出得起高成本來融資，“重賞之下必有勇夫”，金融機構自然是趨之若鶩。況且，房地產銷售回籠的都是現金，對銀行來說是大量存款。而實體企業，銷售多了，銀行賬戶存款卻並不一定多，所以銀行對房地產更加有偏好。

第三，是居民的房地產信仰。國內居民的投資渠道很少，所以大多數人都喜歡投資房地產，國民的財富都集中在了房地產上。只要有需求，這個行業自然就不會被消滅，充其量，只是行業內的洗牌和重新整合。銀行和信託機構能貸款和發債的，都是行業的頭部企業，在現實的環境下，強者恆強的定律還很有效，所以這些金融機構也不怕融資企業還不了債。

這個問題，你問的有點不太正確，但意思大家能明白。我也就用大家能明白的話說，銀行這些年賺翻了，都是從房地產賺的。

是開發商好，還是買房人好，都不是，是政策好。政府拍的地，他不想讓開發商死，才有人繼續拍地，所以政府就必須託好房子價格，這樣銀行還怕嗎？

大家好，我是勇談。關注房地產行業的朋友應該知道一個基本事實“房企負債率過高，達到70%以上基本是常態”。有過企業管理或者運營經驗的朋友應該知道，當一個企業的負債率接近70%的時候包括銀行在內的金融機構都會停止或減少貸款，原因就是害怕企業破產導致財務風險。那麼為何僅僅在房地產行業在負債率這麼高，市場購買力下降的的情況下，包括銀行和信託等金融機構還敢給房企貸款和發現債券？除去相對較高的利益外，跟過去20多年養成的一個“放貸依賴”離不開關係。藉此機會簡單談談我的觀察。

開始之前先問大家一個問題“房企尋求銀行貸款的抵押物是什麼？”答案無疑是土地和房產。懂行的朋友都知道一個基本事實“房企進行房產開發需要的啟動資金僅僅是土地出讓金而已，其餘的基本都可以透過不斷地貸款來獲得資金”。當房企用30%的資金購買土地後，就會拿土地跟銀行抵押貸款，當房產蓋到30%的時候又可以取得預售證，進行房產預售同時獲得銀行的房產抵押貸款。這也是一直以來房企資金週轉的關鍵，不斷的抵押——貸款。銀行之所以敢一直批貸，主要跟抵押物有關，畢竟房產和土地至今還是“硬通貨”。

第一、過去20多年房價持續上漲，土地價格一直上漲，平均超過20%的年收益是銀行等金融機構敢貸款給房企的關鍵。根據國家統計局的資料顯示，2019年商品房銷售面積171558萬平方米，商品房銷售額159725億元，平均房價為9310元/平米；而十年前的2008年全國商品房銷售面積為62088.94萬平方米，商品房銷售額為24071.41億元，平均房價為3877元/平米。10年i的時間房價上漲了2.4倍，年收益率達到20%以上，這麼高的收益率誰不願意投資，貸款？

第二、20多年的發展使得房企從過去的“貸款者”變為“銀行業績重要客戶”，超過50%的新增業務貸款流向房地產行業就是事實。如今的情況是不是房企離不開銀行或者信託等金融機構，而是不少金融機構有點“不捨得”離開房企。畢竟房企一年高達10幾萬億的投資額，幾萬億的貸款額不是隨便一個行業都能夠替代的。銀行包括信託機構都是靠貸款和發放債券過活的，可以說為房企放貸和發行債券的同時也是為自己創造業績。圖上所示是2019年7月-12月房地產投資國內貸款走勢圖，可以看到還是處於不斷累積的情況。

房地產就好比是“獨生子”，從出生到成長一直都受到銀行和地方等“溺愛”，20多年使得彼此之間“一個習慣了要，一個習慣了給”。這樣的習慣養成很容易，但是要想改掉就很難。這也是為何至今為止日本和美國擺脫房地產經濟就要付出巨大經濟代價的原因。因為房地產本身的資本屬性導致了，其影響力和破壞力巨大，到如今已經有年17萬億的銷售額，不是不想動而是動了之後就要發生“經濟地震”。幾點觀察：

第一、有時候很多人都戲稱“最害怕房價下跌的不一定是房企”，畢竟銀行和信託等金融機構才是大頭。包括銀行和信託等金融機構敢進行貸款和發放債券的前提都是“房價穩定上漲”，只有房價維持一定比例的上漲才能夠達到預期的收益。比如：某房企要發放年收益率8%的3年期債券，信託機構代為發放，怎麼才能達到年收益率8%？只有透過房價上漲來實現。所以，從一定程度上資本才是讓房價“只漲不跌”的元兇。

第二、資本都是逐利的，從某種程度上可以說“房企與資本被綁在一塊了”。這也是為何從2003年開始的房產調控但凡是透過增加土地供應或者新開樓盤來抑制房價過快上漲都不現實的原因，當資本為了30%利潤的時候其實任何政策都是白紙一張。這也是為何過去一段時間，炒房客與資本（包括上市公司資本）和房企之間互相抬高房價的原因。

綜上，包括房企、銀行和其他金融機構在內其實都是在進行一場“豪賭”。跟上世紀80年代的日本有點類似，大家都去賭土地和房價只漲不跌的時候，那麼就會相互透過豪賭的方式給自己和對付打氣。不過歷史已經證明，這場豪賭最後沒有贏家。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

有地方政府主導，老百姓別操心，隨他們去搞。老百姓是買得起房就買，買不起不買。很簡單的事，不要搞得複雜化，打亂了自己平民化生活，關心了，那是自找煩惱。

因為銀行的錢不是行長的反正錢是老百姓存進來的，放出去還能吃回扣，收不回來無所謂的，帽子丟不了就行了放出去怎麼著都只賺不賠

房地產市場債務居高不下，純屬和升哭窮！他們洗的錢另作它用或圈外投資了！在甘肅四線城市的房子一平米的造價九百伍到一千一之間，加上綠化，道路硬化等等全部完善後的一平米的總價是一千捌百元左右。但一平米的售價在四千五到四千捌之間，試問利潤多少，錢去哪了？

髙房價的推動者和炒房客分不開，但根夲的原頭是銀行，因為利益最大化，給開發商源源不斷的金錢支援，才有今天的高房價，銀行是罪惡之首。

房地產開放商是重資產行業，銀行很容易獲得抵押物，有了抵押物，銀行貸款也就有了依靠，何必擔憂太多。

銀行最怕的就是中小企業貸款，缺少可抵押物，財務也不透明，資金監管難度又大，是不良貸的高發區，以前可以透過提高貸款利率補償高不良貸，現在貸款利率也被壓制，所以中小企業貸款難問題很突出。

地產行業的土地和在建房屋。只有房產都是市場優質資產，價格較為透明，很容易評估資產價格，流動性也比較好，作為抵押資產，銀行是很受歡迎的，有了抵押物，銀行根本不擔憂地產開發商不歸還貸款，只要開發商不及時歸還貸款，銀行拍賣抵押物就可以了，大機率可以覆蓋貸款本金利息，畢竟銀行貸款是會根據抵押物估值打折的。

地產行業是資金密集型行業，對資金需求量很大，因此地產行業負債率一般都很高，18年地產行業負債率是80%左右。但地產行業不良貸款率並不高，在於有很優質的抵押物，另外地產行業一旦樓盤進入實質性開發階段，很快就可以拿到預售證進行銷售，就可以收取首付款，實行資金回籠，有了首付款，就可以進行下一步開發建設，不用多久，就可以實行按揭貸款，有了按揭貸款，地產商也就高枕無憂了，等於是連同利潤本金一起回來了，銀行貸款也可以還上了，就可以準備下一個專案了。

發債也是同等道理，在於可抵押物比較多，投資者不擔憂地產開發商賴債跑路，俗話說跑的和尚跑不了廟，開發商跑了，抵押物還在。

房地產和銀行及信託業是緊緊的綁在了同一架馬車上，在這種情況下呈現出的就是一榮俱榮一損俱損的結果。不論市場是否缺少購買力，三者還得一起前進，好的時候一起吃肉喝酒，差的時候一起捱過難關。

1.房地產業的兩大特徵，一方面是強資產性，土地、在建工程、建好的房屋都是重資產。而重資產又是銀行等信託行業最喜歡的貸款抵押型別。一方面又呈現出大資金需求，整個房產行業吸納了全部金融資產的35%以上，融資總規模應該達到75萬億以上。這兩大特徵合起來，是不是同金融業強相關，無法分離？

2.房地產業融資的主要途徑還是透過銀行及信託，以及銀行信託合作，這三個途徑而獲得。至於其他，例如直接發債、ABS、RAITS等等，獲取的資金佔比比例相對比較低。從歷史上的資料表明，也只有銀行和信託才能供給房地產行業這麼大的資金量，那麼未來這種趨勢也很難得以改變。

3.銀行直接供給房地產資金是受到監管的嚴格管理的。每年監管部門會針對可發放房地產的貸款品種的總額指標、單項指標進行嚴格管理。在此情況下，房產企業在使用完銀行額度之後，就會透過信託公司，設計各類信託產品，從信託方面去獲取融資。當然嘍，所有人都心知肚明，信託專案的出資人大部分還是銀行。

4.在2009年宏觀調控愈發緊張，針對房地產開發中的各個環節，監管部門針對各類金融機構都做出了嚴格的流程管理。倒逼著房產企業進行降槓桿降負債的雙降工作。

5.正因為房地產企業是國民經濟的支柱產業之一，而金融業也是國民經濟的支柱產業之一。兩者其實都在國家的嚴格的調控管理之下。呈現出一種外表市場化，內部行政化的監管態勢。所以未來房地產業的走勢，包括房產價格的走勢，其實主要還是看國家宏觀調控態度。

總結一下。大家明白了房地產業同金融業的緊密聯絡了吧！同樣也知道房地產市場的走勢，其實是服從於國家宏觀管理一盤棋的。國家講房住不炒，那就是抑制房地產在某個區域或整體區域過快上漲。國家講因城施策，那麼就是講未來有些地方房價還會上漲，有些地方城市房價會下跌。