首付30萬，貸款35萬，總價65萬，相對來說這房子價格不高，外部因素不講，房子戶型面積不知有多大，反正你不買就虧大了。

人在外面飄，無房就沒根，記得我剛到這座城市，首先是，租房，安頓一下自己，當然有親人，朋友在，你就能省不少心。

如果租過房的朋友，你們租房在一個地方很少搬家的多不多，現在我感覺到那幾年我搬過好幾次家，飄來飄去，沒有著落，不知大家是不是有同感。

再說個假如，你不買房，你對這個城市的歸屬感就不強，工作生活上有時就融不進這個城市生活，一旦房租，物價上漲，工資不動，就有點情緒心裡。買了房也就有區別，勒緊褲帶，掙工資，還房貸，掙生活，隨著貨幣的走勢，錢也越來越不作用，隨著時間的推進，回頭一看，你會發現買房是個好的選擇，這也是我以前的一些體會，分享給大家。

當然，以前買房，也有一定升值空間，只有一套房的不要多想，現在剛需，該出手就要出手，認清形勢，抓住機會，祝福大家。

近些年房產價值的增長是成倍的 但是銀行存款利率浮動很低

拿天津舉例十年前我家門口小區均價8000 當時50萬能買個小兩居 再貸款30萬 能買個三室

按照20年期 商業貸款利率來算 月供大概1800左右 那時候家庭月收入在3000-4000

到現在 我家門口均價3萬 如果當時花錢買了三室100平 現在手裡相當於有了 300萬固定資產

如果這些錢都存銀行 現在想買三居還是要貸款買 現在家庭的月收入在一萬左右 就算之前十年內每月能存月收入的50%算 10年也就存個 30-40萬 加上之前手裡50萬首付 再算上銀行利息 手裡大概也就100萬 在想買100平 每月月供起碼1萬2以上 那麼這個家庭肯定沒法負擔了 只能退而求其次 買80平甚至60平

當然十年前肯定無法預料到10年後 房價的成倍增長 但是漲是肯定的 我還沒聽說哪個城市10年房價越來越低了

不知道140萬怎麼算的。。。

首先35萬首付，30萬貸款，貸30年，利息算28萬，合計還近100萬。

但是10年時間，每月還款1600而已，一年1萬9，10年19萬，大概算下10其實你只投入了35+19=54萬的本金而已，還應還39萬。

10年後的房價漲到140萬的話，除去還應還的，手上100萬(當然提前還款少的那點忽略)，本金投入54萬，相當於收入46萬。

當然這46萬還沒加上你買房少出的租房錢或收入的房租。。。

大概草草算下漲到140的情況，投入54萬本金，收益46萬，平均年收益在7%，銀行利息收益在3-4%，貨幣基金2.7-5%，穩定來看股票-10-10%。

當然你看的雞湯文動不動就給你說聰明人年收益都能做到20%以上，先不談你夠不夠聰明以及有那份運氣，光是投資盈虧的壓力就夠你夜不能寐了。

用50多萬的成本，10年，啟動一個100多萬的投資，怎麼看也比較值，當然前提不是炒房。

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當然該房產10年後能不能到140我持保留意見，這得看是幾線城市，是不是熱門地段等等因素，至少穩定的區域房價不會大跌。尤其是現在房住不炒的基調

價格不重要。有恆產者有恆心，剛需也好炒房也罷，不可否認他們是在積極參與經濟活動，那背後所體現出來的是人一種積極的社會態度。特別是剛需所體現出強烈的安居樂業的訴求。所以10年之後價格到底是多少反而不是那麼的重要，我所見過的剛需生活一直在向上走，就算10年後房子降價了，這種恆心也能在生活其他方面讓大家有所收穫。恆產論是戰國時孟子提出的為私有財產辯護的理論。《孟子·滕文公上》說：“民之為道也，有恆產者有恆心，無恆產者無恆心，苟無恆心，放辟邪侈，無不為已。”《孟子·梁惠王上》說：“無恆產而有恆心者，惟士為能，若民，則無恆產，因無恆心。苟無恆心，放辟邪侈，無不為已”。“恆產”，長期恆久佔有的財產。“恆心”，指有堅定的仁義之心。意即人們擁有一定數量的私有財產，是鞏固社會秩序，保持社會安寧的必要條件。

你買一件衣服，十年後不但不升值，都變成一堆破布了，買一輛車，十年後成了報廢車，你為什麼要買呢？廢話，買了是因為享受使用的過程，自己的房子住起來舒服，總考慮升不升值有意義嗎？你也許說，可以租房子住啊？對啊，你為什麼不天天租衣服穿？租車開？

房子這東西，你不想買就別買，有人就是喜歡買，是不是換算你管不著，老bb個什麼勁啊？

不知道題主的賬是怎麼算的，首付30萬，貸款35萬，總房價是65萬，就算35萬貸款都是商業貸款並且貸款利率不打折，使用貸款計算器計算一下10年應付的利息是9.3萬，題主的房子只要上漲9.3萬，也就是74.3萬就可以保本，題主說的要漲到140萬才能保本，算下來貸款利率要30%，這個不是房貸吧，快要到高利貸的利率標準了。

大家著急買房不外乎就一個理由，房價越來越高，今年不買房，幾年就白乾，現在為什麼買房不著急了，市場變為買房市場了，因為房價平穩，如果突然一天房價飆升了，大家肯定都頭破血流砸鍋賣鐵也要買房，這就是我們買漲不買跌的心思導致的。

這麼計算:

如果你貸30萬和首付35萬不去買房，直接存銀行，按5%利息，10年就是106萬(複利公式)，而且每年你支出的房貸也存銀行，相當於每年存2萬，存10年，5%利息，大概是25萬(年金公式)，相當於你付出的成本到第十年值106+25=131萬，和你貸款買房房產在第十年的140萬價值差不多稍有差距。

但你需要考慮這十年你獲得了房子的使用權，你少付了租金(自住)或者收穫了租金(投資)，不過總價才65萬的話，租金頂多也就1千多和房貸差不多略少。基本上看做十年收入約20萬。

總計買房你比存銀行要多賺30萬，剛剛能抵消大約7%-8%通脹。

總結就是，如果房子無法每10年翻一倍的話，基本上你買房的收益甚至會慢慢低於理財或者存銀行的5%的年收益，現在那麼多人買房主要是因為近十年來房子翻了十倍，收益太高，不需要理性計算，只要無腦買就無腦漲然後無腦賺。而按現在房價的趨勢，一線城市再暴漲的可能性已經很小(個別地段或區域受政策影響除外)，所以如果要投資房產先要評估下你買的這個房子能否十年翻一倍。

樓主假設首付30萬，貸款35萬，10年期商業貸款還利息9.34萬，10年後共計支出約80萬，漲到140萬才能保本，即10年賺60萬。若是這樣的前提，有很大的投資收益，故很多人急著買。但現階段已不太可能出現這麼大的漲幅。

10年後140萬賣掉房子，我們計算一下收入與支出，看看到底是賺是賠？

支出：首付30萬，貸款35萬，還貸利息9.34萬，30萬及還利息的資金成本，以年化利率5%計算，30萬*5%*10=15萬，共計95萬。

收入：賣房140萬，每年租金算2萬，即租金收入20萬，共計160萬。

那麼10年賺了160-95=65萬，平均一年賺6.5萬。30萬投入，每年6.5萬，20%收益率，賺大了，所以大家會爭相買房。核心是，未來10年可以漲到140萬嗎？

過去買房的人，幾乎沒有虧本的，買的越早賺的越多，並且造富了一代人。過去買房是透過加槓桿實現的。

舉個簡單的例子，房價100萬，首付30萬，槓桿率3.33倍。當房子快速長到200萬，不考慮其他因素，賣掉，賺了100萬，本金30萬，賺了70萬，即2.5倍，有什麼能與之前房價上漲更賺錢？

過去20年，投資房產給大家的印象就是穩賺不賠，甚至可以發家致富，走過路過不要錯過！但這個時代在2016年開始在一線城市宣告結束，2018年開始逐步會在全國範圍內更多城市出現。

在國家房住不炒，因城施策的大背景下，未來短期內房價大跌不太可能出現，但大漲更不可能出現。

總體而言，投資房產穩賺不賠的時代已經落幕了，接下來房產更多的是實現保值的作用，能夠穩定保值就已經很不錯了。

勸君謹慎投資房產！

貸款利息

貸款35萬元，十年期，中國以利息高的等額本息計算（等額本金利息較低）：

1、公積金貸款

利率3.25%，十年後利息為60420元，本息合計410420元。

2、商業貸款

1）：基準利率（4.9%）：十年後利息為93425元，本息合計443425元。

2）：基準上浮10%(5.39%):十年後利息為103524元，本息合計453524元。

3）：基準上浮30%(6.37%):十年後利息為124128元，本息合計474128元。

4）：基準上浮50%(7.35%):十年後利息為145265元，本息合計495265元。

即使以最高的基準利率上浮50%計算，十年後，你購買這個房子總成本為：首付款30萬元+495265元（35萬元的貸款本息）=795265元，尚不足80萬元，為何會需要140萬元才能保本？所以這個假設根本不成立。

如果說貸款35萬首付30萬，10年後得漲到140w才能保本，那麼這個貸款利率得多高呢？140萬元-首付款30萬元=110萬元，也就說貸款的35萬元的本息需要達到110萬元才會產生這個保本的問題，這個相當於房貸的利率為40.8%，已經屬於高利貸的利率，根本屬於不可能事件。

透過上述貸款利息的分析，我們知道，你這個首付30萬元+貸款35萬，10年後的本息最多也就約80萬，你說140萬元才能保本，這說明你這個80萬元，如果不買房，在十年之間要賺到60萬元左右收益的，才會有保本一說。

此外房子出租也會產生租金收益的，10年我們假設租金12萬元就好，購買這個房子除了十年後賣掉的140萬元，還有這12萬元的租金，相當於總收益為152萬元。

所以考慮到房租的問題，你這80萬元的支出，十年內要賺72萬元，才會有保本的說法，這個是什麼概念呢？

即使是一次性支出的80萬元，80*（1+X）^10=152萬元，可得X=6.63%,這個投資收益率目前的低風險投資產品根本做不到。

如果再考慮到你除了首付款30萬元是一次性支付的，其餘越50萬元是分十年期限支付的（相當於分期投資，等於年金），假設投資利率為X：

30萬元的投資本息為：30*（1+X）^10；

35萬元貸款本息按月投資的本息為：4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12

備註：4127.21為月供金額；X/12為月利率，因為月供是按月支付的。

綜上所述：30*（1+X）^10+4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12=152萬元，可得X=9%，明顯目前市面上的任何低風險投資都無法做到這個收益率。

你這個帳怎麼算的，一套75萬的房子，十年後必須漲到140萬才能保本兒，一定沒算對，房子按揭35萬，首付30萬，不論你按揭30年，20年，或者10年，都沒有那麼高的利息，加上裝修，也到不了140萬的高度，假如按揭十年，總利息才不到十萬，按揭20年，總利息不到20萬，按揭30年，總利息30萬左右，按照基本裝修，十萬塊錢足夠了，你是怎麼算出來的140萬呢？

首先，這個帳沒算對，假如只按揭的十年，那麼這套房子只要漲到85萬，就算保本了，不論你貸款十年，20年30年，前十年的還款額，60%是利息，前十年的還款額度總利息不會超過15萬，也就是說，不管怎麼計算，只要房子漲到90萬，就可以完全保本了，其次就是要算一下你的真實賬目，包括裝修在內，所有的按揭利息，全部都算進去，十年後漲到100萬，這是頂天立地，絕對能保本了。

急著買房的人，不會去算賬，只是覺得房價未來會漲，他們就心慌，有的人買房是為了三歲的兒子，有人買房是為了結婚，有的人是為了換房，總之都是害怕未來房租越來越貴，而那些炒房的人，基本上都是用來，短期持有，不使用槓桿，佔用資金量過大，使用槓桿，就會面臨著持有成本，總的來講，投資買房的人，都會去算賬，而且是精算，而著急買房的人，都是一般老百姓，都是害怕。

貸款35萬，首付30萬，你總價才65萬。為什麼會說10年後，要漲到140萬才能保本？急著買房，不僅僅是因為價格漲跌的問題，還涉及生活中的其他很多問題，最常見的，比如說，結婚。你想問的可能是這樣一個問題，貸款利息那麼高，為什麼還有人急著買房。

實際上，首套房的房貸利率比其他所有的商業貸款要低，甚至低得多。銀行的其他商業貸款，不僅稽核透過難，利率也很高，而購房按揭貸款首套之前一直實行的基準利率，4.9％。最近一、二年部分地區開始首套利率在基準利率上浮10％-20％。即便如此，它還是要低於其他商業貸款的利率。雖然利率不高，但是利息確實不低，現在隨便都是貸款幾十萬，然後貸款30年，最後利息都會高於貸款金額。但是，對比10年後的房價，這個利息又不算什麼，最近10年，國內很多地方的房價上漲了近8-10倍，往後不會有這麼大的漲幅，但是高於利息是肯定會的。

可以這麼說，不急的，是因為已經有一套住房。沒有住房的，到了結婚年紀，買房這個事情就會成為一個需要考慮的事情。

一方面，已經考慮買房一段時間，但是房價近年來，都是上漲，一年比一年高，心理上就覺得再不買，以後更貴，搞不好買不起。這種心理導會致有人買房很著急。

另一方面，一旦關注房地產這個行業，就會經常看到地產營銷的一些熱銷廣告，或者一些地產營銷人員營造的熱銷氣氛影響。感覺身邊購房者都是很著急在買，自己不抓緊點就買不到了。

這兩種心理情況，一個是自己本身的需求導致，另一個是外部環境對購房者的影響。但是都是不太理性的心理狀況，大家在購房的時候一定要保持冷靜思考，做出合理判斷。

綜上所述，在貸款利息繁重的情況下，很多人還是急於買房，一方面是因為房價逐年上漲，另一方面是因為購房者受到外部刺激產生的不理性心理情緒。