當夫妻一方擅自處分共有房產時，房產是登記在一方名下，還是登記在雙方名下，其效力的判定應該是不同的。一、中國《城市房地產法》確有“共有房地產，未經其他共有人書面同意不得轉讓”的規定。但這裡“共有人”的含義是什麼呢？從立法本意來看，該條款中“共有人”的含義應該是指產權證上明確載明的共有人，不包括未經登記的實際共有人，因為產權證是一種權利憑證，具有公示的效力。如果要求購房人審查擬交易的房產是否還存在其他的實際共有人勢必會加重買受人的注意義務，這也是不現實的。因此，買受人依據賣房人提供的房產證進行交易是正當的、合法的，其交易行為應當受到法律的保護。由此，當房產登記在擅自處分人一人名下時，其與買受人的買賣行為應該認定為是有效的（善意取得）。當然，如果其他的實際共有人有證據證明買受人是惡意的，其買賣行為便不再受到法律的保護，比如，其他實際共有人有證據證明買受人明知道房產是夫妻二人共有的房產，甚至也知道夫妻二人正在離婚糾紛之中，那麼買賣行為便會因為買賣雙方惡意串通而導致無效，即使房產已經過戶到買受人名下，買受人也應該返還房產。因此，在房產登記在擅自買房人一人名下時，原則上應該認定行為有效，只有在買賣雙方惡意串通的情況下才無效，舉證責任在其他實際共有人一方。相反，如果在這種情形下認定無效，勢必會損害無辜買方的利益，助長賣方以其他共有人不同意為理由而隨意反悔，從而也不利於不動產的交易，這與中國《物權法》立法本意相違背。認定買賣行為有效還可以增強人們的法制觀念，在房產登記的問題上要依法辦事，而不是依習慣辦事，對推進法治建設是有積極意義的。二、當房產登記在夫妻二人名下時，按照《城市房地產法》規定，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。前面已經陳述，此處的“共有人”是指產權證上登記的共有人，因此，當房產登記在夫妻二人名下時，夫妻一方擅自處分的行為無效。同樣，這也存在著例外的情形，這就是當買受人善意取得時買賣合同應該有效，但這需要買受人對自己的“善意”提供證據，而且必須是已經辦理了過戶手續，如果尚未辦理產權變更手續，也不構成善意取得，買賣行為依然屬於無效。總之，在房產登記在夫妻二人名下時，夫妻一方擅自賣房的行為原則無效，但善意取得為例外，這時舉證責任在買受人。相反，在這種情況下如果採用了原則有效的做法，顯然違反了中國《物權法》的規定，同時也會嚴重損害房屋所有人的利益。同時，在這種情況下認定買賣行為無效，可以加強買受人的主意義務，促使其對房產登記情況進行認真的核實，減少不必要的糾紛。三、綜上，依據產權登記的兩種不同情形，擅自買賣行為效力的認定原則也是不同的，第一種情形以有效為原則，無效為例外，而且認定無效的舉證責任在實際共有人。第二種情形以無效為原則，有效為例外，而且認定有效的舉證責任在買受人。針對不同情況採用不同的原則，具體問題具體分析，兼顧和平衡了實際共有人和買受人的利益。

一是房屋登記為夫妻兩人的名字;二是夫妻婚後取得的房屋產權，應是共同財產，應該夫妻雙方簽字;如果一方簽字，就要有另一方授權委託書也成，授權委託書最好有委託人的身份證影印件。簽訂房屋買賣合同，應該把一切風險杜絕了合同之外，減少糾紛的可能。

如果夫妻一方簽字，很可能涉及無權處分的問題，慎之。無權處分是效力待定的合同，被追認合同就有效;不追認，但符合物權法106條規定的善意取得的情形，也有效。