中國的城市是以基礎公共品為圓心建立起來的，市中心的公共品價值（基礎公共品十市場公共品之和）遠高於市外圍的市場公共品價值。資產價值在市中心被抬高了，高收入人群被吸引到市中心。

美國的城市是以市場公共品為圓心建立起來（市中心有沒有基礎公共品不一定）。市中心的公共品價值和市外圍差不多。加上更寬敞的活動空間，市外圍的資產價格更高，高收入人群被吸引到市外圍去了。

是然。

事實上不是這樣的。無論中國美國。只要有錢的富豪城中心或鄉下都有房產。美國，我沒去過。中國的城市我也走得不多，但是，據我所知，城市有豪宅，農村有壁墅的人還真不少。當然按比列錢少的人多。

中國有錢人住市中心，為何美國富裕階層更愛住郊區？

二十年前，不，十五年前，確實如此。由於周邊環境不完善、服務不配套，交通也不方便，加上汽車等也沒有完全普及。因此，中國的很多有錢人，都還是喜歡把房子買在市區，尤其是商業比較發達的區域，以體現自身的價值，也為了方便生活。但是，隨著商業重心開始發生變化，特別是一個城市不再侷限於一個商業重心，城市居民的生活習慣和方式也出現了比較大的變化，很多有錢人開始像國外有錢人一樣，向郊外轉移了。

事實也是，郊外的房子，無論從環境還是質量方面，都要比城區好。更重要的，凡是能夠買得起郊外別墅的，大多家裡生活條件很好，車輛配備齊全，從住所到市區，十分方便。所以，不需要像過去擠公交車一樣，擠在市區。唯一的缺陷，就是市區車輛難停，會讓許多住在郊外的人很鬱悶。因此，如何改善城市的停車環境，會啟用更多的人去郊外居住，從而緩解城區建房的壓力。

中國有錢人願意住市中心，美國富裕人更愛住郊區？這只是一個表面現象，但反應了美華人更會亨受，長時間對繁化的鬧市有著充分認識，到清靜的市效居住不僅時尚，更有利於建康。我想再過十幾年中國的郊區別墅也會不斷增加，甚至退休的人員也會到鄉村歡度晚年。

中國有錢人尤其是頂級富豪也逐漸離開市中心，同美國富裕階層也差不多。這個問題涉及到經濟發達國家出現的逆城市化和大城市中心中心空心化現象。

美國經濟發達，工業化和城市化水平高，因而城市環境問題嚴重，諸如交通擁擠、廢棄汙染等。隨著經濟社會的發展，人們越來越追求環境質量。正因為美國經濟社會的發達，城郊市政基礎設施和商業、教育、醫療衛生等不斷完善，城鄉差別不大，因而人們嚮往鄉間優美的環境。有錢人首先具備了在鄉下居住的物質條件。

一般在中國有錢的家庭喜歡住在交通發達的城市中心，只有在資金不足的情況下才能購買郊區住宅。但美國正好與我們相反。

美國富人搬到郊區的大部分都是為了安靜，舒適和良好的空氣，非常關注隱私。針對大城市日益嚴重的交通問題，富裕的美華人家庭中一般擁有三到四輛汽車，喜歡住在郊區的大別墅裡，通常有幾個車庫，自駕或乘坐汽車無論住在哪裡都沒有區別。

普通人群就必須靠近工作地點，住在城市中心，乘坐地鐵等公交非常方便。市中心乃商業區，環境嘈雜，真正的豪宅都很少在市中心區。

美華人口密度遠小於中國，美國除了紐約洛杉磯等大城市之外，市區和郊區沒有明顯區別。我曾經在美國中西部奧克拉荷馬州的一小鎮靜水市住過，靜水市有三萬多人，有三個醫院，有三個沃爾馬超市，中國超市也有幾個，還有城市輕軌，高速公路發達，一個小時內可以到中心城市奧克拉荷馬市看NBA雷霆隊比賽，一個小時可到機場。居住區都是一到兩層的別墅住宅區。好多華人也不住在中心城裡，同白人住一樣的別墅，黑人倒有很多住中心城市裡。

一些大都市由於中心地帶（相當於中國的特大城市建成區）經濟承載量過大而造成的人均基礎設施費用過高、人均生活成本費用過高等弊端，使一部分都市中心居民、機構和企業逃離都市中心，稱為城市空心化，是與城市化相對的概念，指城市中的富裕人群和中產階層中的大量城市居民選擇到城市的近郊或遠郊居住，從而出現住宅郊區化和城市空心化的現象。比如北京市的二環以內，尤其是所謂一環內，是中國頂級的行政辦公區，世界著名的歷史文化區，但富裕人群逐漸外遷，外地租戶逐漸增多。

中國地域和城鄉發展不均衡，城鄉差別大。城市功能區規劃不合理，學校，醫院，購物場所等等過於集中，郊區很多都是沒有學校，醫院，大型超市，交通不便。

華人自古以來一直有“城”的概念，普遍感覺生活在被高大城牆保護的城市中心才有安全感，而城郊，除了是墳地，就是零星的小村鎮。完全沒有安全感。現在城牆已經被推倒，城市也在擴大，但是人們的心中還是儲存著那種追求“安全”的思想。所以中國富人一般都希望居住在市中心。

隨著中國城市經濟社會發展，城鄉一體化規劃建設，在中國發達的城市和城市群中，富人的居住地也開始遷離市中心，在傳統意義上的城郊或者城市新發展版塊居住。比如上海的著名富人區古北新區，廣州的珠江新城，深圳的深圳灣一號等新興的超級富人區都不是傳統意義上的城市中心。

廣東順德有兩位世界著名房地產開發企業和家電企業老闆，屬於中國頂級富豪，既不住順德的市中心或佛山市中心，更不會住廣州深圳市中心，而是都住在順德的北滘鎮。最近發生的一件轟動全國的挷架案受害者就是其中之一。

在進入解讀之前，首先我們需要了解有關的城市化發展原理以及程序，以及超級大城市發展的基本內容、發展趨勢。

第一，城市化是指隨著一個國家或地區社會生產力的發展、科學技術的進步以及產業結構的調整，其社會由以農業為主的傳統鄉村型社會向以工業（第二產業）和服務業（第三產業）等非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。城市化發展過程是以前一階段為基礎，有序轉入下一個發展階段的。根據城市化過程曲線理論，國或一地區而言，城市化過程一般可以分成城市化水平較低、發展速度慢的初期階段，城市化加速發展的中期階段和高水平城市化基礎上的緩慢發展甚至停滯的後期階段。在城市化初期階段，第一產業和鄉村人口在經濟社會結構中佔很大比重，人口增長模式處於“高出生率、高死亡率”的階段，因此，城市化發展水平低，發展速度慢；進人中期階段，工業化速度的加快推進入門向城市迅速集聚，第二產業成為國民經濟的主導，第三產業比重上升，技術進步使人口增長模式轉變為“高出生率、低死亡率”，城市人口比重可能在較短的時期就從30％左右上升到60％—70％；城市化進入到後期階段，經濟發展以第三產業和高技術產業為主導，人口增長模式向“低出生率、低死亡率”轉變，城市人口比重增長趨緩甚至出現停滯，城鄉差別越來越小，區域空間一體化，大城市走向郊區化甚至逆城市化。

第二，至於超級大都市，國際上以美國的第一大都市、全世界最頂級的國際大都市—紐約為例，與倫敦並列為。2018年11月，紐約被GaWC評為Alpha++級世界一線城市。截至2017年，紐約市總面積達1214.4平方公里，人口約851萬人，居住在789平方公里的土地上。2018年，紐約地區生產總值已達到8017億美元。紐約在各方面發揮著巨大的影響力。紐約的金融區以曼哈頓下城及華爾街為龍頭，被稱為世界的金融中心，世界500強企業中，有17家企業的總部位於紐約。 紐約證券交易所是世界第二大證交所，它曾是最大的證券交易所。紐約時代廣場被稱作“世界的十字路口”，亦是世界娛樂產業的中心之一。紐約還擁有哥倫比亞大學、紐約大學、洛克菲勒大學等世界級名校。

再以中國的北京、上海為例，2018年末，北京常住人口超過2100萬，上海超過2400萬。北京被世界權威機構GaWC評為世界一線城市。聯合國報告指出北京人類發展指數居中國城市第二位。2019年，北京市實現地區生產總值35371.3億元，按可比價格計算，比上年增長6.1%。社會消費品零售總額12270.1億元。2019年，全年實現地區生產總值35371.3億元，按可比價格計算，比上年增長6.1%。其中，第二產業增加值5715.1億元，增長4.5%；第三產業增加值29542.5億元，增長6.4%。按常住人口計算，全市人均地區生產總值為16.4萬元。至於上海的發展也日新月異，2019年，上海市生產總值38155.32億元，按可比價格計算，比上年增長6%。其中，第二產業增加值10299.16億元，增長0.5%;第三產業增加值27752.28億元，增長8.2%。第三產業增加值占上海市生產總值的比重為72.7%，比上年提高1.8個百分點。按常住人口計算的上海市人均生產總值為15.73萬元。全年戰略性新興產業增加值6133.22億元，比上年增長8.5%。戰略性新興產業增加值占上海市生產總值的比重為16.1%，比上年提高0.4個百分點。

展望未來，未來的超級大城市，有感測器、物聯網、大資料的輔助，雖然是在土地資源稀缺的高密度人居環境下，還是能打造高效、便捷的城市空間環境。讓每個生活在超級城市的人都能享受集聚效應帶來的優勢互補，每個人都可以發揮自己的特長，因為細緻化的分工合作，城市居民都可以更好的發揮創造力。超級城市是不可逆轉的大趨勢。在人口密集的超級城市，人們的連線更加緊密和便捷，而便捷的城市生活又反過來吸引人們向超級城市聚集，慢慢形成滾雪球的馬太效應。目前，為了分散中心城區的人口和產業，中國一線城市如北京、上海，也都在其外圍新建或擴建的具有相對獨立性的城鎮—“衛星城”，其間一般以農田或綠帶加以隔離，但交通聯絡便捷。衛星城雖有一定的獨立性，但在行政﹑經濟﹑文化以及生活上與其所依附的母城保持密切聯絡。此類帶動方式也可以積極地帶動全國的城市化。

那麼雖然如今中西都在積極發展自己的超級大都市，但它們之間還是有明顯的差別的。因為美國一方面有歷史文化原因，另一方面也是發展階段與中國不同，美國更多的其實是以衛星城建設為主。反觀中國，雖然最近經濟發展比較快，但整個發展趨勢還是跟美國之間有很多差距的。所以說，中國的衛星城建設一直得不到很好的發展，最近這些年包括北京上海的一些衛星城建設更多都是“攤大餅”模式，最後把衛星城的建設變成了郊區建設，並沒有起到理想的帶動作用。

而美國的衛星城建設是離散化的，中央商務區以辦公為主，而非居住。因此，城市的居住形態就是人們都在城市外圍居住，中央則純粹的是商務區。因此，這便出現了相對而言在美國城市外圍是富人的居住區，越往外走環境越好，反而是中心城區中無人居住，出現建設問題，出現了流浪者。相比之下，進入二十世紀以來，中國的發展形態正好是與國外相反的。中國更多地是以政府為核心、以官本的思想，權貴意味著最好的車、靠近經濟發達的地區—市中心的居住地段。另外，美國城市基本形態的形成也得益於早期美國汽車和高速公路的發達，但同時期，中國的交通業卻處於需要從外引進階段，公路交通不發達，汽車不普及。這也是導致差別的另一因素。

但在最近的幾十年中，中國的發展形態和國外相比其實已經有了明顯的差別。大城市如北京甚至已經出現了逆城市化現象。另外，中西最大的差別是中國傳統存在著以來就影響非常大的戶籍制度以及居住習慣。在中國，戶籍制度與配套的公共服務息息相關。同時，從古至今，中國很多的居住區、教育系統都向各城市的中心靠攏。這些因素都會跟中國城市化程序互相影響，互相制約。

總的來說，我認為中美城市間沒有好壞之分，都是各個國家的特色。中國的城市未來發展態勢肯定是分散化的，過於集中導致國家發展不平衡，肯定會帶來弊端。因此我認為，建設發展衛星城，實現經濟一體化，依舊是這個問題的解決思路。

不論那個國的有錢人都不願意在噪雜的地方生活，有條件的誰都願意到城郊農村置地，建豪宅搞莊園，過著舒心幸福的生活，但中國政策不允許，就使是自已的祖宅不符合條件同樣不允許！

美華人少地多，華人多相對來說地少。不過發展下去的話，隨著經濟實力增強，華人也會選擇鄉下定居的。只不過現在中國交通還不是很發達，不方便上下班。相信以後也會有這種有錢人住郊區的現象出現的。

過去，中國農村不注意環境治理，垃圾滿街，汙水橫流，田地裡也到處白色塑膠袋，空氣質量也不行，生活環境遠不如城市。

如今，開展鄉村振興，全面治理農村環境，鄉村建垃圾站，建汙水處理站，建自來水站，開展廁所改建，每個村都有清潔員，鄉村面貌大為改觀，今非昔比，村村環境優美，鳥語花香，賽過城市公園。

(圖片攝於豫北長垣市八里張)

美國上世紀上半頁就完成了城市化程序，建成了網路化的城市和州際高速公路。那時候美國富人也是住在城市中心的，當時的潮款就是賣掉鄉下的土地和房子進城上樓。後來城市化的弊端越來越顯現出來，市中心擁擠，吵鬧，交通擁堵，治安狀況惡化，富人們想起了從前鄉村的美好景色和悠閒的時光，於是來了一波逆城市化程序，將工作區與生活區嚴格分離，工作在市中心，生活區搬到城市周邊有高速公路連線的郊區去，並且在高檔居住區不設公共交通設施，在工作之餘享受寧靜安靜的生活。

以這個邏輯推導，有錢人住市郊，城市空心化，那麼市中心的房價應該是大降，出現市郊比市中心貴的現象，實際上如何呢？