炒房實際上和炒股一樣，都是炒。只是炒股時你買的股票在股市容易出手套現，而炒房時你買的房子(現在)比較難出手。炒股，股票的價格有升有跌，炒房也一樣，房價也有升有跌。中國的股市在漲跌太猛時，政府會出臺政策來調控，房市也一樣。現在房地產市場的房價可能太高了，政府也出臺了多種政策穩定房價(如房子是用來往的，不是用來炒的)。你現在進入這個市場，房價就象股市的股票被人炒高了，被一些不太懂股票的人接盤(買去)一樣。炒股有輸有贏，有多年炒股經驗的人都知道了認輸贏。現在房市的房價還算穩定，你看應該怎樣，就看你自己的判斷和決策能力了。

很多人一定想知道這個問題的答案吧。其實我也一直在思考，既然碰到題主提了這個問題，那就一起探討吧。

投資房產，投的是未來。要判斷投資房產是否會虧本，是需要複雜的綜合因素的考量，主要要考慮以下十項因素。

一、城市規劃是否有可擴充套件性，能否觸及投資房產的所在地

二、投資房產區域的人口流入預估

三、開發商品牌聚集能力

四、專案規模，建設週期

五、投資房價有無上升空間

六、戶型產品、樓層、專案配套完善度

七、未來3-5年購房人群的需求評價

八、期望的收益率

九、投資房產止損點位

十、政策的不可預見性

還應再次強調的是投資房產的變現能力，也就是接盤俠是誰。滿足了以上條件，貸款也好，借款也罷，都不是一個虧本買賣。

祝您投資成功

現在貸款買房，想再賺一筆錢，肯定難度很大，普通的炒房客沒有這種能力。

近年來，隨著對房市的調控政策的加強，閉著眼睛買房的時代已經過去了。

房住不炒理念已深入心，人口出生率的下降，中國房地產市場的發展已經在宏觀層面發生變化。未來房價將在有序可控的範圍之內穩步發展，這種格局，既是經濟發展的需要，也是維持社會穩定的需要。

可以預見，未來炒房暴利的時代已經不在。一城一策的調控措施將更加得力，為了保持經濟適當的增長，房價穩步上漲的趨勢不會改變。

在這種趨勢之內會出現一些分化，一線及強二線城市，以及人口淨流入，未來經濟發展強勁的地區，將會有一小波房價上漲的階段，而大多數城市將由於人口減少，防止投機炒房的調控政策影響，房價已不可能出現大幅上漲的機會。

而你想貸款買房，不要說實現房子的增值，可能商業貸款利率你都承受不起。如果你確實有閒置資金，建議你還是轉戰其他的投資領域。

目前地產政策是去掉地產的金融屬性，也就是房住不炒，打擊市場投機性炒房，遏制投資性購房。因此貸款炒房已經很難賺錢不說，還有可能虧錢。

目前二套房貸款利率普遍在6.5%左右，租房回報率一般在2%左右，依靠租房已經無法覆蓋貸款利率了，而房價漲幅也小於貸款利率，

11月份，二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅均有所回落，31個二線城市和35個三線城市漲幅分別為0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3和0.1個百分點。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。可見房價環比漲幅都是很小的，、我們選取上海房價為例。

2019年01月房價49264元/㎡，2019年12月房價50922元/㎡，全年上漲1658元，漲幅3.64%，但是從10月份開始，房價出現了微調，

2019年12月房價50922元/㎡0.12%↓2019年11月房價50982元/㎡0.08%↓2019年10月房價51023元/㎡

房價上漲在於年初有幾個月快速上漲。

即使按照3.64%的漲幅，也是無法覆蓋6.5%左右的貸款利率的，何況二手房相對於新房也會有一個折扣存在，不可能比新房賣的更貴。即使考慮租賃出去，但是裝修也是需要花錢的，裝修的錢如果房子轉讓，基本上就是白費了，裝修是買不起多少錢的。

因此以3.64%的漲幅，炒房也是不可能贏利的。

選取一個二線城市的房價，比如京郊房子，秦皇島北戴河，房價走勢如下，

房價是下跌的，那麼投資炒房就會虧損比較大，不僅要支付資金成本，房價也是下跌的。

未來房價上漲空間越來越小，一個是調控政策不會放鬆，另一個是住房空置率位於世界高位，房子供應並不缺少，關鍵是炒房所致。如果炒房得到一定程度的遏制，房價是有小幅下跌空間的，

在地產去金融化大趨勢下，投資性投機性購房盈利越來越難。

國家現在對於房地產的基本態度就是“房住不炒”，不管是現在以及未來很長一段時間裡市場上的房子都將是以滿足居民居住為基本目的，從這一點上來看不管是現在還是未來房子能夠“炒”的空間，已經越來越少。

眾所周知，房地產的功能不僅具有居住屬性，還具有較強的金融屬性。前些年國內房價的非理性上升，一個很重要原因就是銀行資金藉助金融槓桿違規湧入樓市所致。一旦“炒房者”失去資金後援，房市炒作就難以繼續，房地產價格才能逐步企穩並回歸理性。

隨著國家調控力度的加大，監管部門收緊銀行違規房貸已是不爭的事實，不管是對房企來說，還是對貸款“炒房者”而言，都是一種“釜底抽薪”之舉，目的只有一個，那就是貫徹“房住不炒”的方針，達到“穩定房價”的目的。

一邊是嚴厲調控一邊是樓市降溫，在這種背景下，如果自己有閒置資金，根據城市發展購房用於長期投資達到保值增值目的還有可能，沒錢還去高利率貸款炒房那是頂風操作逆勢而為，結果自然好不到哪裡去。

目前貸款炒房，尤其是投資非自主的，基本上已經快變成一種虧本的買賣。

不知道你前段時間有沒有看到一個報告，就是說深圳的房價大概漲了5%，在2019年北京的漲了3%，上海的漲了零點一幾。

其實你可以算一下，如果按照這種上漲的利率來算，你如果是貸款買房，那你有沒有在賺錢？

很顯然，一般貸款利率大概都在5%左右，那麼意味著你貸款買房，在深圳是不賺錢的，在上北京是虧2%，在上海是虧4%左右。

最近好像深圳的房價又漲了，但是你有沒有看到現在有個政策，就是不允許二手房漲幅超過5%，那你算一下，如果在二手房漲幅不超過5%的話，意味著它的漲幅跟你的利率其實是相似的，就說你買了房子之後，如果你在一年內交易的話，其實你是不賺錢的，而兩年內在交易，你根本不知道政策到底是什麼。

基於這種情況，你還敢投資貸款買房嗎？

未來十年之內投資房產已經沒有前途了，再度進行投資房產顯然有些不明智的投資，下面說說我關於投資房產還有前途的看法和分析。房子黃金十年已經成為過去式瞭如下圖，這是中國房價的均價走勢圖，在1998年之時國內均價在2000元左右，隨著國內經濟的發展，房地產的價格已經不斷的上漲，這是截止2010年時間，國內房子均價已經高達6500元，短短13年時間國內均線已經翻了3倍多；隨著從2010年~2016在這6年時間國內房價是加速上漲，尤其是在2016年2月~6月幾個月時間全國房價已經出現翻倍式的上漲；截止2016年房價高位之時均線已經高大12000元左右一個方，整整20年時間國內的房價已經均價翻了6倍漲幅，其實很多地區的房價漲幅遠遠超6倍，現在的房產已經太高了，處於高位階段再度去投資不明智了。當前的房子供過於求，具有泡沫首先我們來一起看看一些資料，根據國內樓市統計資料，當前國內約有34億套商品房，這34億套的商品房是什麼概念，而中國只有14億人，全國平均每人有2.5套房！假如又把這14億人除了農村的人，其中14億人當中農村已經佔比了大部分人，農村大部分都是有自己的自建房；所以從這裡可以推測，真正在34億套商品房當中，在開發商手中是佔比最高，其次就是在炒房客手中，哪些炒房客最起碼人均已經有幾套房了。從這些資料可以看出國內房價是嚴重供過於求，一旦出現供過於求的話房價出現下跌都是大機率事件。另外還有一份資料統計，國內房地產總市值已經高達400多萬億元了，這個資料已經高的嚇人，同比美國、日本等其他國家房地產總市值還要高，從這裡同樣可以說明國內房地產市值存在虛高，既然有泡沫未來十年出現擠泡沫的行情也是難免的，所以從這些資料看出房子供過於求，具有泡沫再度投資顯然不正確的。樓市調控政策來分析國內房價自從2016年上半年之後短短几個月之後，出現牛市之時的加速上漲行情，在短短几個月時間全國各地很多地區的房價出現倍數的漲幅；隨後國家為了控制房價上漲速度過快，從而開始出臺一些實質性的政策來抑制房價再度非理性的上漲。自從2016年房價瘋狂過後，類似限購令出來，從而抑制的炒房客的炒作空間，讓炒房客出現限制。之後還有提高房貸利率，提高首付比例等相關政策出臺，但是對於這些政策並沒有讓樓市溫度降溫，從而不排除未來會出現房產稅，空置稅之類的稅費，一旦這些稅費出來，直接造成很多炒房客是吃不消的，肯定會讓炒房客知難而退了，從而讓樓市急速降溫是大機率事件，所以再度投資房地產確實不是最好的投資。新房貸利率政策在上個月已經宣佈了國內房貸利率政策將會發生改變，打破原先的以央行基準利率4.90為準，在央行基準利率之上進行上調或者下調；但新的房貸利率政策不同，已經打破了原先的可以進行房貸利率進行打折，新的房貸利率政策已經進行了設定最低底線，房貸利率是不能低於最低貸款利率。新的房貸利率政策就是以LPR利率為基準，根據新的房貸利率政策規定，第一套房是不能低於LPR利率4.85%的基準，而第二套房就是LPR利率+60個基點，以就是在4.85%的基準之上加60個基點變為5.45%，第二套房貸款利率不能低於5.45%！所以從新的房貸利率政策就是為了以”房子是用來住的，不是用來炒的“為總基調，在這個總髮展的前提之下新的房貸利率政策更加靈活，主要是鼓勵剛需購房，但同時是為了抑制炒房！說明新的房貸利率政策已經抑制了未來房價的升值空間了。現實生活中炒房客現在的處境怎麼樣？國內炒房客非常多，很多人的資產都是從炒房所得，從而造成前幾年只要買房就賺的思想，導致很多人寧願貸款都是要去炒房，從而造成房價暴漲，而現在那些炒房客現在過得怎麼樣了呢？就我身邊的炒房客來說，就我自己的歌，他一直都是在炒房，當然前今年也是給他獲取了不少資產。但是隨著在2016年下半年買的房子，現在看到房價漲不動了，每個月需要還房貸造成生活很大壓力。隨著他想要把手中的房子脫手了，但是按照當前的市價去賣掉，扣除一些稅費之後，他就是屬於虧本買房。而作為一種炒房客的思想來說，肯定不會做虧本買賣的，所以現在就是上下兩難了，不賣房每個月房貸太高頂不住；賣房扣除稅費之後屬於虧本的，現在非常尷尬的時候。如果高價賣，沒有人願意買，現在的樓市就是有價無市，相信這就是當前很多炒房客的生活現狀。如果打持續戰的話，這些炒房客是頂不住每個月月供的，到最終還是隻能虧本把手中的房子變現了。綜合以上分析針對當前投資房產還有前途嗎？這個問題我進行了關於樓市的具體情況，供需方面，泡沫方面，各種樓市政策方面，房貸利率房貸，以及炒房客的現實生活狀況等等綜合性進行的分析，從這些狀況來看，未來十年再度投資房產不是最好的投資，我個人建議還是把閒資金投資其他金融理財產品為好，投資房子黃金十年已經成為過去式了。

首先說明，我認為這不見得。

現在的大趨勢是調控，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”，但是炒房跟房產投資是兩回事。

從大趨勢來說，國內房產已經過了最輝煌的瘋漲時期，未來也基本不太可能出現過去那些年瘋漲的態勢，所以如果希望透過房地產獲取超高的回報率，那肯定是不現實的。

但是投資房地產是不是會虧本呢？當然不是。

房地產投資的目的跟投資黃金、股票等是一樣的，都是為了保值增值。就算是國家調控，也無法改變房地產本身的價值屬性。舉個例子，如果整個市場的物價都上漲了10%，國家能夠強制說房產不能漲嗎？顯然不行，這是違背價值規律。所以，國家用的詞語叫“調控”，而不是“打壓”。調控的目的，是為了讓房價的發展回到正常軌道上來。而物價上漲，在現在的經濟體制下，是必然的。

所以，長期來看，房地產的價值變化雖然不會猛漲，但是我認為會略高於物價漲幅，達到保值和輕微增值的作用是沒問題的。

但是貸款投資房地產是不是會虧本呢？我得說任何投資都是有風險的。但是如果投資房地產虧本，是不是貸款可能不是最主要的因素。

長期來看，房子可以出租，租金年回報率大約2%（各個城市有比較大的區別），以後還會有上漲的機會。房子本身的增值正常情況下會略高於物價漲幅，也就是應該會在3%以上。房貸的貸款利率一般不會超過6%，如果是公積金貸款還會更低。所以，按照這樣保守的計算，貸款投資房地產虧損的機率很低。

但是這裡要強調一下，我說的是投資房地產，不是炒房。區別在哪裡，投資不是短期，而炒房可能在於短期（兩三年甚至更短）炒高房價再轉手套現獲利。所以，我上面說的都是針對中長期的房產價值趨勢，而不是短期的炒房。如果是短期炒房，現階段的風險將大大提高。

謝謝邀請。投資這種事情，從來都不是一眼就可以看到底的，尤其是房地產投資，可以說這麼多年來，儘管極少有能預測對房價走勢，但是大多數人卻都做對了，因為大多數家庭都買了房，而且是2套房、3套房，據統計，華人均住房面積已經達到了40平米，平均每個家庭持有房產是1.4套，4成家庭持有2套以上的房子。

一、先看下2019年房地產的銷售量/價情況

根據國家統計局公佈的資料：

1—11月份，房地產開發企業房屋施工面積874814萬平方米，同比增長8.7%。其中，住宅施工面積613566萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%。其中，住宅新開工面積151447萬平方米，增長9.3%。房屋竣工面積63846萬平方米，下降4.5%。其中，住宅竣工面積45274萬平方米，下降4.0%。1—11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%。其中，住宅銷售面積增長1.6%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.1%。商品房銷售額139006億元，增長7.3%。其中，住宅銷售額增長10.7%，辦公樓銷售額下降11.3%，商業營業用房銷售額下降13.5%。

資料很明顯，住宅銷售面積增長1.6%，但是住宅銷售額卻增長了10.7%，說明2019年前11個月，住宅的量和價都是上漲的，但是同樣很明顯的是，價格漲幅不像過去漲得那麼快了，銷售量增速也明顯降下來了。

二、房產的投資價值與哪些因素密切相關

首先當然是宏觀經濟發展，如果你看好中國未來的發展，那麼自然就不會為這個問題困擾。投資股票還講究長線價值投資，價值投資者還經常說要持有一直股票三五年、十來年，甚至要留給子孫呢，怎麼輪到房產這麼大的投資，就只看一年了？

其次是貨幣供應，現在很多人看到貨幣政策已經趨於穩健，而不是像過去那些年那樣積極，但是未來呢？人民幣的國際化步伐沒看到麼？人民幣發債在歐洲受到歡迎大家沒看到麼？人民幣現在就有小美元的稱號，不談將來能和美圓並駕齊驅，哪怕是能到歐元這個層次，會怎麼樣？

再次，說到人口和城市化，大家如果去看一些農村的現狀，就會發現，儘管中國是第一人口大國，但是未來的生存方式為何發達國家沒什麼區別，那就是絕大部分的人口都會進入城市，傳統的農業方式會變成農場模式，農民會變成職業，而不是身份。

三、單獨看2019年的房地產相關資料

既然是投資性住房，那麼基本都是二套房以上，按照現在各地的房產銷售政策，二套房如果採用貸款方式的話，不能低於5.45%，也就是貸款利率基本在5.5%左右。

但是2019年房價漲幅大於5.5%的城市有哪些呢？我們還是來看一看國家統計局的資料。

在這份統計表中我們可以到，70個大中城市中，新房銷售價格同比上漲5.5%以上的城市一共有多少呢？一共44個，佔比60%以上，應該說已經很多了。

問題在於這只是大中城市，實際上在很多小縣城，尤其是東部地區，2019年的漲幅更為驚人，所以如果2019年年初你買房的話，到2019年年底，單看房價的話，你肯定是賺了！

此外還有一個一般人忽視的細節，統計部門的統計的樣本房在一個城市是越來越邊緣化的話的，因為中心區域的新樓盤越來越少，也就是說實際的房價上漲比這個統計表上的資料是要高的，比如說今年11月北京的房價平均比去年11月漲了5.4%，但是去年的新房在什麼地段，今年的新房又在什麼地段？答案不言而喻。

四、因城施策、一城一策時代買房不僅考驗眼光也考驗手法

過去炒房是怎麼炒的？假如2008年你有200萬，普通人的手法買1條自住，但是炒房人卻是買4套，然後隨著房價和房租的猛漲，到了今天房租已經可以負擔月供了。但是毫無疑問現在已經不能這樣做了。房產投資過來閉著眼買都能大賺的時代，所以如果你的閒錢很多，完全可以繼續考慮投資房地產，但是如果只有很少的首付，就沒必要加很大的槓桿去投資了，除非你有本事在雄安訊息公佈前買入。

但是房產投資仍然是一個非常的好的投資途徑，只不過舉國都在說房住不炒，大家也要小心點不是？所以，我們要投資某個城市的房地產，首先要分析這個城市的產業基礎，產業是城市人口能否增長的基礎，其次要分析城市的區位，比如浙江德清，一個小縣城，自從該城市建高鐵可以十幾分鍾到杭州，房價就一年就翻了翻還拐了彎。再次，還要分析你目標房產的地段，與該城市未來的規劃發展方向的關係等等，總之，就像震盪市買股票一樣，要深入研究才行。

結論：房地產投資仍然是很好的投資，但是不再是全民的盛宴，只屬於少數人的機會了。

房住不炒的時代已經到來，貸款炒房註定虧本。

如果仔細觀察就會發現，2019年房價下降的城市開始增多，這一定程度上意味著房價拐點即將到來。

除了部分城市房價已經開始明顯下降，二手房上市數量增加，這是部分炒房客開始大量出貨的表現。

僅上述兩點還不夠，北京租金下降至兩年內最低水平，則能說明更多問題。簡單點講就是就業環境已經發生變化，租房的中低收入人群已經承受不住過高的房租，如果不降房租，那就尋找更便宜的房子或者乾脆離開這個城市。

資金是有成本的，貸款買房，年利率不會低於5%。買房有稅費，不裝修不能出租，裝修又是一筆錢，這意味著如果房價不能每年上漲10%左右，炒房收益相當有限。

值得注意的是，穩房價、穩就業、穩地價、穩預期，這樣的聲音不斷響起時，聰明人都應該做出理性選擇了。顯然，房住不炒不是說說而已。

2019年以及今後一兩年如果貸款炒房，那麼不僅面臨房價下降後虧本的問題，還會面臨即使降價也找不到人接盤的問題。房產是流動性最差的資產，股票虧了割肉還能離場，房子跌價後五折出售也不一定有人接手。

買漲不買跌是規律，在上漲時搶購，一方面是擔心繼續上漲付出更多的成本，另一方面則是希望上漲到一定程度時出售變現，從而實現躺著賺錢的願望，也就是睡後收入。

經濟發現有一些問題需要解決，結構調整也會帶來陣痛，日益增多的債務爆雷讓眾多曾經光鮮的知名企業原形畢露。我們既不能過於悲觀，也不能過於樂觀，但是不管怎麼說，實體經濟都已經難以支撐過高的房價了。

不論房價漲多高，最終的承受方是企業，或者說是解決了90%新增就業的民營企業。民企的平均工資有多高，能夠承受的房價月供就有多高，這是基本邏輯。不管怎麼炒，終歸是需要人接盤的，民企工資漲不上去，一切都是泡影。

虧本的可能性比較大，即使隨著整體房價上漲一年也不超過5%，以後房價長效機制建立起來後房產投資的利潤就更低了，還有可能變成負數。

目前來看，雖然很多地方還缺乏人口流入後的居住房產，但未來只會有少部分地區的房價上漲，漲幅也在可控範圍內。

貸款炒房的做法很不明智，未來套利的空間也很小，失敗的機率很大。