都不犯法，當初也沒人說不讓建，不讓買，現在都已經住了快10年了，這幾年才說，小房產應該是遍地開花，佔總房產50%，是好事，解決了低收入人群的住房問題。

抬頭看天：

農民奮鬥一生，買不起大產權房，花1-20萬，買了套無權房，媳婦娶了，孩子生了，過上了正常生活！你說他犯啥法了！從某種意義上講：無權房救了老百姓的急！

安居才能樂業

刑法是保護國家安全，保護人民生命財產安全而設立細則。

認為犯法的，不會是上層也不是下層，只會是那些只認銅臭，無天無地無國無民的逐利誤國害民奸商。

即然允許蓋了，蓋的也不犯法，買的也不犯法，讓建的就犯法了。不應該有小產權房。建成了，居民已入住了，就應是大產權，合法化。這才是解決問題的辦法。

以前在農村從來沒有聽過有什麼“農村小產權房”，主要是因為那個時候農村的生活水平以及發展水平並不太好，但是近幾年農村的發展是越來越快，因此農村的房屋性質也在發生改變，比如以前的房子都是一間瓦房，而現在都是兩層以上的樓房，可是在農村現在修建的這些樓房當中有一部分是問題中問到的“農村小產權房，那麼小產權房是賣房的犯法呢，還是買房的犯法呢”，根據這個問題我來講一講現在房產的情況你就會明白了。

其實農村所說的小產權房就是在集體土地上修建的房子，並且這類房子房子沒有取得房屋預售許可證，也沒有取得國家頒發的土地使用權等也就是咱們在購買房屋時經常聽到的“五證”，那麼這五證分別是:“建設用地規劃許可證”“建築工程施工許可證”“建設工程規劃許可證”以及剛才咱們講到的“預售證”和“土地使用證”，像這類房子才是真正的產權房屋，如果沒有就是咱們所說的農村小產權房。

要知道在農村購買的小產權房是沒有法律效力的，那麼也就是說在國家發展需要的時候會面臨拆遷，到那個時候是很難得到補償的，想必大家也都知道現在餓的房價讓很多人望而止步，然而小產權房讓人看到了其價格低於是很多人就購買了。

首先我們要明確一點就是在買賣這種房屋的時候是不犯法的，但是這種房屋由於沒有“五證”，那麼在法律上是不受保護的，但是咱們國家的相關單位也告知“不得將村集體修建的房屋轉讓或賣給村集體以外的人群”那麼也就是說像農村的小產權房只能在村集體中進行流轉才能有效保護基本權益。

買房子是人生中的一件大事情，因此我們在購買房屋的時候一定要先了解或檢視其“五證是否齊全”畢竟一套房子要花很多錢，所以要買對我們有保障的才可以。

農村小產權房是不能自由買賣的，這一點在土地法上明確規定過，雖然買賣農村小產權房，談不上犯法，但小產權房沒有產權，所購買的房屋根本得不到法律保護，房屋產生的賠償和保護買家都不可能享受到。

我在西安工作時，當時想買房有沒有太多錢，還限購，就有中介向我推薦小產權房，並明確表示這些小產權房五證不全，不可以辦理產權證，但中介公司可以幫忙聯絡辦理貸款。現在想想，還好當時我沒聽中介忽悠，要不然現在只有後悔了。

首先說明一下，小產權房就是在城中村，或農村集體土地上建設的房屋，這類房屋的土地屬性屬於村集體，居住者只有房屋使用權，沒有土地產權，因此這類房屋也不可能辦理房產證，不受法律保護。

此外，根據“農村住宅不得向城鎮居民出售”，以及“城鎮居民不得在農村購買宅基地、農村住宅、小產權房”的規定，可以明確得知，小產權房是不允許買賣的，犯法談不上，但買了之後卻得不到法律保障。

還有一點，有一部分城中村或者城市郊區的小產權房，是村集體經過村民同意，委託房地產開發商建設的房屋，這類房屋同樣可以出售，但沒有房產證。嚴格意義來講，這類房屋如果各項手續合法合理，並且已經售出的小產權房，後期透過補辦相關手續被定為城市廉租房、公租房、經濟適用房等範疇。但這僅限於一些城中村，經過合法合理處理的小產權房。

對於大多數農村小產權房來說，不受法律保護，不能發房產證，不能貸款，嚴格禁止銷售，監督防止小產權房合法化，無法過戶等等問題。

最主要的是小產權房，還難以保障房屋質量，一旦出現問題，無法保證自己的合法權益，即便拆遷也沒你的賠償。

總體來說，購買農村小產權房的風險太大，在考慮入手小產權房的時候，儘量多考慮多瞭解一下相關政策，以及小產權房的問題。當然了今年已經禁止小產權房的新建和銷售了，發現一起治理一起。

問: 農村小產權房，是賣的犯法，還是買的犯法？

答: 農村小產權房，買賣都達不到犯法的程度，頂多算是非法買賣，非法買賣也叫違法買賣，是指買賣農村小產權房不合法。

違法買賣農村小產權房，雖然法律規定，農村小產權房沒有合法產權，不能賣交易，但現實生活中購買農村小產權房的人仍然很多，違法購買小產權房應承擔的法律後果就是買賣行為不受法律保護，也就是說購買農村小產權房，無法辦理過戶登記，無法辦理產權證書，水電的開戶都會比較困難，小產權房一但被徵佔拆遷時，拆遷補償會大打折扣，這就是違法購買農村小產權房的法律後果。購買農村小產權房達不到犯法的程度，犯法即犯罪是要被依法追究刑事責任的。

小產權房違法，實際上就是修建小產權房佔用的土地沒有依法辦理農用地轉建設用地審批手續，辦理農地轉建設用地審批手續需要向國家繳納土地出讓金，所以，很多人購買小產權房便宜就是因為小產權房的建設用地沒有繳納土地出讓金，建房成本低。阿洪有好幾個朋友都購買了小產權房，不影響居住使用，只是個人辦理不到產權而已。小產權房有點像農村多戶一宅的那種性質，實際上小產權房也是多戶一宅，只不過購買小產權房的很多人不是本村人，購買了小產權房沒有宅基地使用權，所以說購買農村小產權房是違法的。

小產權房說白了就是在集體土地上建造的房子，包括農村和城中村，不過在城中村這類房子最多，畢竟農村的安置房，很少會有人去購買。而縣城的房價太高，很多人都會將目光盯上便宜一半的小產權房。 其實很多人明知道小產權房是不受法律承認的，但還是會去購買，這類房子在法律上沒有什麼保障，農民一旦買了可能會導致個人權益的受損，出現了矛盾糾紛後，法院並不會同情買房者一方。

所謂的小產權房，其實和農村宅基地不能隨意的買賣給外鄉人和城裡人是一樣的道理，畢竟它是在村集體範圍內建造的房子。不過小產權房是談不上犯法不犯法的，但大家購買了之後，拿不到證件，簽訂再多的合同，法律也不認可，這樣的話就不能拿著房產證去做貸款，孩子上實驗小學也不能拿到相應的名額。

小產權房的面向群體其實就是剛需族，很多買不起房的農民，都會考慮買上這類房子，但買賣的時候也要小心，一旦對方反悔買賣的協議，到時候你可就吃虧了。特別是在拆遷的時候，如果原戶主索要房子，法律是支援他的，畢竟他才是戶主。 不過小產權房還是有很大的市場，像我們縣的房價在7000元以上，而小產權房賣到了4000-5000元左右，讓人對此不能理解，畢竟花費這麼多的錢，卻買了沒有保障的房子，我個人是不認同的。 而小產權房的價格上漲，也是因剛需族太多而造成的，因此國家應該多建上一些經濟適用房，讓農民也能夠購買居住，而不是隻開放給城裡人！

《農村土地管理法》第二條，規定：“任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”由於農村小產權是建在村集體土地上面的，因此買賣小權房的行為屬於以其他形式非法轉讓土地，既然法律規定土地不得買賣或者以其它形式非法轉讓土地，如果發生了買賣行為，那麼買賣雙方都違法。

當然，雖然《農村土地管理法》規定，土地不得買賣或者以其他形式非法轉讓，但在實際生活中還存在著這樣的現象，出現這樣的現象直接的影響就是即便發生了買賣行為，但是不能辦理房屋過戶手續，實際上房屋的產權還屬於賣房人的，買房人了不得只有使用的權力。

不過這樣的買賣行為違反了法律規定，不受法律保護，如果一旦一方發生反悔，雙方的權益都得不到保障。因為雙方買賣房屋的行為違反了土地管理法的強制性規定，就算是雙方簽訂了房屋買賣協議也屬於無效協議，根據合同法的有關規定，合同無效的，因合同取得的財產，應當予以返還。

也就是說，最終後果就是賣房的人退還買房人的購房款，買房人將房子退還給賣房的人。所以說，農村小產權房雖然便宜，但是買賣的後果存在著風險，建議不要購買。

如果是同村的農戶的話，可以透過轉讓的方式取得房屋，轉讓不同於雙方之間的買賣，轉讓必須要經過村集體的同意備案才行，這也是買賣與轉讓兩者之間最大的區別，而且轉讓是法律允許，受保護。

如果不是同村的農戶的話，可以以租賃的方式獲得房屋的使用權，租賃是雙方你情我願的事，可以不徵得村集體的同意，但是需要注意的是，房屋租賃期限最長不得超過20年。房屋租賃合同簽訂好之後，同樣受法律的保護。

小產權房，是個人或者幾個人聯合在農戶自己或者許多戶的宅基地上蓋起的底層樓房（一般不超過6層），然後低價出售，不存在區域內的整體規劃、沒有建房許可、不透過安檢、沒有銷售資格、沒有產權，屬於違法建築和違法買賣，不受政府和法律保護，近幾年，在專項整治中拆除的違建比比皆是，毫不留情，沒有任何賠償！當遇到國家或者政府統一規劃和徵地需要時，也是毫不留情沒有任何賠償的；集體土地上的建房，多是“新農村”建房，產權在農村集體“村委”手上，遇有相關問題，由村委承擔。

農村小產權房，實際就是集體產權，個人是無產權的，說好聽的叫小產權房，說不好聽的就是無個人產權。集體產權的房子沒有繳納土地出讓金，屬於集體土地，所以不是國家產權，只有使用權。小產權房一般存在於郊區，市區動遷地區，個別鄉鎮也存在小產權房，農村的房子嚴格的說也是小產權房。

那麼小產權的買賣違法嗎，其實小產權房買賣不是違不違法的問題，而是產權不受法律保護，也就是隻有居住權，出賣者只有使用權，沒有買賣權，國家對小產權買賣沒有嚴格規定。因為在那個時期，房子不夠用，而且小產權房價格便宜，小產權房在那個時期發揮了一定的作用，有人提議，國家能否讓小產權房擁有者交土地出讓金變成國有產權，我想大機率不會。你想，土地出讓金應該是出賣者交的，而出賣者沒交，屬於無效合同。

怎麼判斷房屋是不是小產權，最直接的辦法就是看產權年限。國有產權又叫大產權，產權年限有70年，50年，40年，產權年限到期交付出讓金繼續擁有。集體產權年限低於四十年，產權到期集體回收，不可以交出讓金繼續擁有。

小產權房如果沒達到產權年限拆遷，只能補償房屋，其實真正有價值的是土地而不是房屋，所以小產權房最後都會面臨一些問題，如果考慮居住還可以，如果考慮其它方面，小產權房是不建議購買的。

我是農民工，好湊熱鬧，並非房產專家，回答如有遺漏，多多指教。