什麼時勢決定什麼思路，很多時候，都是局勢造英雄，但英雄造不了時勢，因為人都有固執的一面，當前的國際時世與後疫情時代，如果用過去十年，二十年的慣性思維指導企業運作，會撞牆還不知道咋回事。

2021年6月28日，凱德集團與中國平安集團旗下的平安人壽簽署合作協議，凱德集團向平安人壽出售中國6個來福士資產組合的部分股權，交易預計於2021年第3季度完成，而為了獲得這部分股權，平安人壽投資金額不超過330億，這將成為今年房地產行業最大的一筆收購案。

6個來福士股權具體如下：

(1) 上海人廣來福士專案物業的專案公司上海華慶房地產管理有限公司的60%股權，該公司註冊資本3000萬美元，截至2020年9月30日總資產約為14.18億元、淨資產約為10.65億元。

(2) 上海長寧來福士專案物業的專案公司上海東方海外凱旋房地產有限公司的70%股權，該公司註冊資本22.09億元，截至2020年9月30日總資產約為47.78億元、淨資產約為26.15億元。

(3) 北京來福士專案物業的專案公司北京新捷房地產開發有限公司的70%股權，該公司註冊資本2450萬美元，截至2020年9月30日總資產約為20.15億元、淨資產約為11.60億元。

(4) 杭州來福士專案物業的專案公司來福士(杭州)房地產開發有限公司的70%股權，該公司註冊資本約3億美元，截至2020年9月30日總資產約為34.49億元、淨資產約為13.03億元。

(5) 成都來福士專案物業的專案公司成都來福士實業有限公司的70%股權，該公司註冊資本2.18億美元，截至2020年9月30日總資產約為26.98億元、淨資產約為11.02億元。

(6) 寧波來福士專案物業的專案公司寧波新鄞房地產開發有限公司的70%股權，該公司註冊資本8億元，截至2020年9月30日總資產約為11.32億元、淨資產約為6.04億元。

對於這個收購案很多人都覺得挺詫異的，平安不是一家金融集團嗎？為什麼他們對房地產這麼感興趣呢？

對於熟悉平安的人來說，其實對於平安這種大手筆收購房地產專案並沒有什麼大驚小怪，雖然平安是一家金融企業，但與此同時它也是一家隱形的地產巨頭。

提到中國的開發商很多人首先可能想到的是恆大，萬科，碧桂園這些企業，很少有人會把平安跟房地產聯絡在一起，但是過去多年，平安透過入股、收購等方式，已經擁有了大量的房地產資產。

早在1994年的時候，平安就開始涉足房地產行業，當時他們成立了福州平安房地產公司，然後在1996年成立平安信託，後來依靠平安信託這個平臺，平安迅速進入到房地產行業當中。

之後，平安在房地產行業的活動一直非常頻繁，比如2007年斥資40億購得北京燕莎商圈的美邦國際中心，以16.57億元拍下深圳第一高樓地塊；2008年花10億元在北京收購世紀財富中心C座；同樣是2008年平安信託斥資250億投資綠地、金地等一些開發商；2015年花62.95億港元獲得碧桂園9.9%的股權；2018年花137.7億元接手華夏幸福19.7%的股權；2019年花93.36億港元分兩部認購中國金茂19.4億股，持股比例上升至10.12％。

進入2021年之後，平安收購房地產專案的速度進一步加快，目前已經有4筆大額不動產專案投資；除了來福士這個專案之外，之前平安還花69.41億收購了北京麗澤商務區D-03、花45.17億收購D-04不動產，後來又花89.73億港元收購平安香港總部大樓。

透過不斷的投資，目前平安持有了很多大型開發商以及中小開發商的股權，雖然他們沒有直接參與到房地產開發行業當中，但他們控制的房地產股權絕對不在少數，每年控股的房地產股權產生的營收至少達到上千億。

在瞭解了平安的房地產投資歷史之後，對於他們花330億收購來福士部分股權就沒有什麼大驚小怪了。

那平安斥巨資收購來福士的股權到底釋放什麼訊號呢？

就我個人看來，我覺得至少有兩個訊號。

第一、未來房地產前景沒有那麼吃香了。

這次來福士一口氣就出售了6個專案的股權，而且出售的股權比重非常大，來福士突然出售這麼多股權，我認為是有點不太尋常的，只能說明他們不看好未來中國房地產的發展前景。

凱德集團是一家新加坡企業，他們在1994年的時候就進入中國，隨後在中國投資了很多專案，目前在中國40多個城市管理200多個專案，其中旗下的來福士是比較知名的，目前在中國總共有9座來福士旗艦綜合體。

過去20多年這些房地產開發為凱德集團貢獻了很多收入，中國已經成為凱德集團最核心的市場之一，貢獻了凱德集團很大一部分營收和利潤。

而現在出售房地產專案只能說明他們已經感受到了中國房地產轉向的風向。

過去十幾年中國房地產發展非常迅猛，房價也一路不斷攀升，但是目前中國房地產行業已經來到了一個拐點，很多城市的房地產已經出現飽和，甚至有個別城市出現過剩，空置率不斷提升。

在這種背景之下，未來中國還面臨人口出生率下降，這意味著市場的需求會逐漸萎縮，而市場上的房子供應卻不斷增加，未來房地產市場供過於求將是一個不可避免的趨勢，在這種背景之下，房地產增長空間很有限，甚至不排除個別地區房價有可能出現下降。

出於這種判斷，凱德集團把旗下的物業出售出去儘快回籠資金很正常。

但他們把專案賣出去並不是為了撤離中國，實際上回籠的這些資金主要是投入到一些新的經濟業態領域裡面。

根據凱德集團自己的表述，他們這次交易回收的部分資金將重點投向產業，物流，資料中心等新經濟資產當中。

一方面是房地產開發企業本身不看好房地產的發展前景，另一方面卻是平安集團不斷的購入各項房地產專案，這兩者不是矛盾嗎？

但如果大家仔細看一下平安收購的地產型別以及專案型別，就會發現其實平安看中的並不是房地產本身的發展前景，而是物業的發展前景。

平安投資的這些物業一方面是為了坐等升值，但更多的是為了獲取可觀的租金收益。

從過去十幾年平安投資的物業投資回報率來看，他們每年獲取的租金都是非常可觀的，根據2020年平安集團業績報告資料顯示，中國平安在不動產以及與不動產關聯的物業，債和股票等方面的投資金額佔其保險資金總規模的7.5%左右，這些物業每年產生的租金也是比較可觀的，目前平安持有的物業年回報率達到7%，每年為險資提供約42億元的租金收入，這個租金回報率還是比較可觀的。

如果把房子增值考慮在內，實際上平安過去多年持有的這些物業年均回報率至少達到10%以上，這個要比銀行存款或者那些低風險理財產品收益率高出很多。

而現在平安之所以繼續加碼房地產，只能說明他們對所持有的物業未來租金的增長空間仍然充滿信心。

不過平安所持有的這些物業結構相對是比較統一的，他們目前主要投資商業寫字樓、公租房、康養房、人才房等新型不動產，對於住宅，他們仍然沒有隨便進入。