沒有多大價值！因為有沒有公攤面積，其一套房的總價是不變的，改變的只是單價而已！

這與將朝四暮三，改為朝三暮四是沒有本質區別的。

道理是一樣的，到時候還是消費者買單，但有一點就是明明白白的，這樣也能讓開發商儘量把公攤面積進行壓縮減少，讓房子更加合理性。畢竟老百姓選擇上也會更注重實用性。價效比更高。

當然是好事。

把公攤面積這塊黑幕撕下扔了！原來它只是一個技術問題，後來成了開發商坑人的見不得光的角落。

以後買房人可以自己測量、計算房子的真正的面積了。

出售商品房按套內面積計算，從避免爭議的角度來看，確實對購房者是好訊息。

按照套內面積計算，就不會再出面買100平方房屋，實際只有60、70平方使用面積的情況。避免了開發商利用公攤面積為由侵害購房人的權利，讓購房人買多少面積，得多少面積，買房買的明明白白，避免了因公攤面積不透明所引發的各種爭議。

如果要從房價的角度來看，按照套內面積計算，短期內會引發房價上漲，對一定時期的購房者來講，其實是不利的。

為什麼？羊毛出在羊身上，開發商從政府那裡高價拿地，總不可能虧本去銷售吧？現在又把公攤砍掉，按照套內面積計價，那麼被砍掉的公攤部分的錢，開發商肯定會想辦法從套內面積裡找回來，短期內勢必會提交售房單價來收回其拿地成本。

打個比方，按照建築面積計算時，100平方的房子120萬，單價為12000元/平方，去掉公攤面積，套內面積可能只有80平方。按照套內面積出售時，80平方的房子要賣到120萬，單價就會飆升至15000元/平方。

從長遠來看，套內面積出售是趨勢，價格波動也會趨於穩定，購房者花多少錢，買多少面積的房屋，就會明明白白，對購房者是好訊息。

訊息好不好不說，起碼買的明白，知道我買了多少平方，至於單價開發商只要賣的出去就行，明白消費，不要去知道一堆公攤，開發商也不用絞盡腦汁去算什麼公攤了，只要算好了建築成本那就行了，

從政策層面來看對購房者應該心裡有所平衡，但對開發商來說，羊毛出在羊身上，將公攤面積的造價混入房價誰去管，所以實際上消費者沒有得到突質性的利益。反而覺得出臺這政策之後，有的購房者以為有利可圖而促進房產市場的一波銷售高潮也說不定。

是壞訊息，取消公攤面積，樓棟內的共有部位建築面積變成全小區（建築規劃區）平分，共有建築吃大鍋飯， 這對於原可以分攤少一些樓棟的業主而言利益被損了。

確確實實是個壞訊息，但是對於很多蒙著眼睛買房的人來說是個好訊息。

首先不管取消不取消，公攤就在那裡擺著，不可能因為你取消了就不建設了；

其次羊毛出在羊身上，因為成本在哪裡擺著，一套房子是根據利潤來定單價的，計價單位變小了，房屋單價自然會不同程度的上漲。如果開發商這樣的機會都不會利用，以取消的名義多漲點，那這開發商都不會是個稱職的商人。

第三，建築面積和公攤，其實一開始就明明白白寫在合同裡，而且現在絕大多數售樓部裡都有合同範本。所以實際上從一開始建築面積和室內面積都是白紙黑字清清楚楚的。

很多人買房，看看單價，問問建築面積和公攤，也有的人問室內面積，只抱怨單價太貴或者公攤太大，交樓了抱怨室內面積更小，為什麼不提前把合同看的清清楚楚呢？

原本一套房子，一百平米，室內面積75，總價一百萬；現在變成了，一套房子，室內面積75，總價一百萬甚至更高。

少了一個所謂的名義上的稱呼，卻可能換來房價的上漲，你覺得好事還是壞事？

最近一段時間以來，關於商品房按套內面積銷售的新聞，成為熱點話題。本人已發了一篇“住宅建築按套內面積銷售可行嗎？”，現以江蘇規程為例，分析套內面積的內涵及差異。供參考。

一. 住宅建築面積的四種表現型別

住宅建築面積計算，涉及:（1）.規劃要點計算容積率的面積;（2）.建築工程建築面積; （3）.房屋測量產權面積; （4）.商品房銷售面積。

這四種規定中對建築面積有些內容計算規則及口徑不一致。闡述如下:

1. 1.規劃計算容積率面積，各省、市編制“城市規劃管理技術規定”，各地方據此編制配套的“實施細則”，對計算容積率指標作出地方性規定，是土地招拍賣、規劃審批、規劃方案、施工圖設計、房屋測量的依據;是規劃部門對規劃設計面積指標的控制、竣工驗收計算建築面積的依據，一般以國家建築工程建築面積計算規範為標準；但是有些地方規劃部門有細則規定。

1.2. 建築工程建築面積，建築工程的建築安裝造價、統計，涉及面積時，往往以國家建築工程建築面積計算規範為標準計算面積。

1.3. 房屋產權測量面積，是根據國家和省主管部門的房產測量規範和規程進行建築面積的計算，即房產證上的產權建築面積。套內:主要是套內使用面積，套內共用牆體水平投影1/2計入（注:含陽臺內的外牆），套內非共用牆全部計入;陽臺按規定計入。共用建築: 電梯井，樓梯間，公共門廳和過道，其他為整幢服務的地上公共用房;套內與共用建築空間之間的分隔牆以及外牆水平投影的1/2。共用建築面積分攤係數=共用建築面積/套內建築面積之和 。有了係數，則套內建築面積+共有分攤面積=套房屋產權面積。

1.4. 銷售面積，一般情況下應該以產權面積為準，便於合同訂立、統一口徑和確定銷售總價結算，但往往有些開發商的樓盤，常常以贈送面積作為促銷手段。

1.5. 現根據規範、規程解釋比較如下：

1.5.1.規劃計算容積率面積，以下簡稱“規容面積”。

1.5.2.《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2018,簡稱“國建面積”；一般規定：結構層高在2.20m及以上的,應計算全面積;結構層高在2.20m以下的(≥1.20m）,應計算1/2面積。

1.5.3. 江蘇省《房屋面積測算技術規程》DGJ32/TJ131-2011,簡稱“省房面積”，亦即測繪產權面積；該規程參照國家《房產測量規範》GB/T17986和《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2005，結合江蘇省實際情況編制。一般規定：層高在2.20m及以上計算全面積（有些條款以淨高2.10m計算）;層高在2.20m以下不計算面積。之所以以江蘇省為例，主要是江蘇省根據國家規定，國家一系列檔案精神，廣泛徵求專家意見;編制比較成熟，有代表性。同時，也是由蘇州主編的。便於對照蘇州“建容面積”。

1.5.4. 銷售合同計算房價的面積，簡稱“銷售面積”。

二.住宅套內建築面積（主要部位）計算比較

套內使用面積及共有牆體面積(外牆，戶隔牆，與共用建築空間之間的分隔牆，計1/2），非共有牆體面積全計;戶內排煙道等管井均按自然層計算在內。比較簡單，實量實計，不作介紹。分隔在建築主體外的空調、裝置板等均不計算面積。

2. 1.陽臺

陽臺，建築術語為：附設於建築物外牆設有欄杆或攔板、可供人活動的室外空間。

2.1.1. “規容面積”同“國建面積”的規定，GB/T50353-2005第3.0.18條“建築物的陽臺均應按其水平投影面積1/2計算。”條文解釋說“不論是凹陽臺、凸陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。”

蘇州“規容面積”在GB/T50353-2013釋出後，調整為:計算建築面積按江蘇省“省房面積”計算。2015年又補充收緊規定:“主體結構內的，總進深尺寸大於2.10m的，陽臺水平投影面積之和超出本層總水平（含陽臺）15%的部分，或每個單元陽臺數量超過居住空間（臥室客廳）個數的部分，最大進深小於1.0m未封閉陽臺累計水平投影面積超出本層面積2%的部分，全部計入容積率。”

GB/T50353-2013，以及2018新標準修訂，以主體結構為界，第3.0.21條規定：“在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全部面積，在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。”條文解釋:“建築物的陽臺，不論其形式如何，均以建築物主體結構為界分別計算面積。”主體結構內陽臺往往被主體結構構件圍護:主體結構是磚混的，以承重牆為界;是剪力牆的，以剪力牆為界;是框架結構的，以框架柱為界，陽臺只有一側為主體結構的，仍按主體結構外計算。結構界限不清晰時以施工圖標註為準。

2.1.2. “省房面積”規定：

2.1.2.1.第4.1.3.13條規定:“最大進深小於1.0m的未封閉陽臺、挑廊等”不計算建築面積；若封閉則計算全部面積。這成為開發商贈送面積的一個選項。

2.1.2.2. 凸陽臺,第4.1.1.6條規定：“挑樓、全封閉陽臺面積，應按其外圍水平投影計算”全部建築面積。第4.1.2.3條規定：“有頂蓋未封閉的挑廊、陽臺，應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。”

2.1.2.3. 凹陽臺：a. 第4.2.3.3條規定：“有頂蓋的不封閉凹陽臺，若進深不小於2.10m,應按其圍護結構外圍水平投影面積計算;若進深小於2.10m,應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。”b. 全封閉則不論進深多少均計全部面積。該條規定是多方面考量的結果，也是與GB/T50350-2005一致的;但與其修訂後的規定完全不同。這條規定也是開發商特別關注的。

值得注意處：“省房面積”對陽臺的外圍護結構，是按“攔板或攔杆”的外圍水平投影面積計算，而不是按結構底板水平投影面積計算（尤其是玻璃攔板，外圍水平投影面積面積小於結構底板面積，當外圍水平投影面積大於底板，則按底板水平投影面積計算）。

2.1.3. “銷售面積”一般確定：本專案每戶是否送一個0.90m進深陽臺全部面積？設計為全封閉陽臺則計全部面積，陽臺不封閉計1/2面積;若設計為未封閉的0.90㎡陽臺則送全部面積，如需封閉，只能待房屋產權測量後封閉陽臺。有的開發商常透過封陽臺増加銷售面積。這也是保證銷售面積大於“規容面積”的手段。

2.1.4上海計容規定: 進深超過1.80m，或陽臺面積超過8.0㎡的，不管是否封閉，均按水平投影面積全計算容積率。

陽臺不封閉，對購房者有利，既少計入產權面積，又節約房價，自己封陽臺化錢少，個性化設計，増加了一半使用面積。業主常常把洗衣機放在陽臺，衛生間空間更大。因原敞開陽臺設有單獨的室外雨水排放系統，排水沒有問題。只是總管應連線到生活廢水排放系統。

2.2. 空中花園：住宅建築每戶入戶的空間，類似於入戶陽臺。

蘇州某小區建築平面（空中花園，敞開陽臺，進深0.90m贈送陽臺）

蘇州某小區立面（空中花園，陽臺）

2.2.1. 蘇州市“規容面積”（2008）規定，每戶可設計10㎡ 以內的空中或入戶花園，按一半計算建築面積；但若全封閉空中花園則計算全部面積。 新修改的計容面積仍繼續執行。

2.2.2.“國建面積”因為空中花園在結構圍護內，若按結構內陽臺考慮，似應計算全部面積？高層住宅剪力牆結構陽臺往往不外挑，常設在主體結構柱牆內，應否全計面積？比較難界定。但蘇州規劃要求空中花園敞開、且要求洞口邊柱與橫牆距離很小。

2.2.3.“省房面積”第4.2.3.10條規定：“住宅建築中屬於一戶專有，且結構類似於陽臺，在建築圖上標定為空中花園、入戶花園等（位於地面層、房屋或裙樓屋頂除外），均應認定為入戶陽臺，應按本規程中相關陽臺的規定計算面積。”空中花園按凹陽臺規定，由於進深一般不超2.10m，且不封閉、因此按1/2計算產權面積。否則全計面積。

2.2.4. “銷售面積”仍然按設計和規劃“規容面積”的規定，每戶設計10㎡以內空中花園,贈送一半建築面積；但需待規劃竣工驗收合格後再行封閉空中花園。上圖為開發商交付業主前，統一用斷橋鋁合金中空玻璃窗封閉。

設計空中花園，少計一半產權面積。開發商在2.10m處設計10cm厚加氣塊走道隔牆，二次裝修時拆除，増加了一個Sunny明媚的房間。拿到敞開陽臺及空中花園的，契稅也可能因在臨界(90㎡，144㎡以上非普通住宅）面積時少繳納。

2.3.房屋變形縫

2.3.1.“規容面積”同“國建面積”，按GB/T50353-2018第3.0.25條規定：“與室內相通的變形縫，應按其自然層合併在建築物面積內計算。”該條文解釋說：“本規範所指與室內相通的變形縫，是指暴露在建築物內，在建築物內可以看得見的變形縫。”住宅變形縫一般不與室內相通，故不應計算建築面積。

2.3. 2.“省房面積”第4.1.1.13條規定：“與室內相通，具有房屋一般條件，並能正常利用的伸縮縫、沉降縫，應按外圍水平投影計算。”即計算全部面積。在第4.1.3.5條規定：“與室內不相通的平臺、花臺、曬臺、挑臺、挑廊、簷廊，以及房屋間的伸縮縫等。”均不計算建築面積。

2.3.3. “銷售面積”應該公攤相通的變形縫面積，住宅變形縫一般不與室內相通，故均不計算面積。

2.4. 飄窗：凸出建築物外牆的窗戶。

萬科某高層住宅小區飄窗

2.4.1.“國建面積”第3.0.13.條規定：窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構淨高在2.10m及以上的凸（飄）窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。也就是0.45m以上、淨高2.10m以內不計算面積。

2.4.2.“規容面積”同“國建面積”。

2.4. 3.“省房面積”第4.2.5.條規定：“凸窗、落地窗計算按下列規定：1.凸窗窗臺與地面小於0.30m且淨高不小於2.10m,按落地窗計算建築面積;凸窗窗臺與地面不小於0.30m,按凸窗,不論高度,不計算建築面積;凸窗淨高不小於2.10m且凸窗淨深不小於1.00m,按凸窗計算面積,否則不計算面積;淨高不小於2.10m的落地窗,不論進深,計算建築面積。2.窗體未凸出外牆的窗,或窗體上（下）方凹入部分以各種型別建築材料封閉的窗均不視為凸窗,若淨高不小於2.10m,計算全部建築面積。”比“國建面積”條件放寬了。

2.4.4.“銷售面積”不計面積，作為促銷贈送。

2.4.5. 上海規定:地面以上0.50m以上，飄窗高不超過2.20m，且外牆牆體結構外邊線至飄窗外邊線距離不超過0.60m，不計容積率面積。

2.5.坡屋頂

2.5.1.“國建面積”規定:層高2.20m及以上全計面積，1.20～2.20m計算1/2面積。1.20m以下不計面積。

2.5.2.“規容面積”同”省房面積”，層高淨高在2.10m及以上的全計面積，2.10m以下的不計面積。

2.5.3.“銷售面積”同“省房面積”。

以上測繪面積彙總，形成套內建築面積;測量長度精確度0.01m，建築面積精確到0.01㎡ 。

各地對套內面積的陽臺，空中花園，飄窗等均有不同的計算容積率和計算產權面積的標準規定。這是開發商和購房者共同關注的焦點。