商鋪價格和租金回報率基本也遵循一二三線城市的劃分。大城市價格高，租金彙報也高，反過來也一樣。但是人流量卻不一定。二三線城市的商鋪也有人流量大，並且不輸一線的，甚至還有比某些一線商鋪還要好的。這個問題要精準去看，具體到具體地方，然後才能給出最終答案。

1，越南河內：經濟發展快，民眾收入增加迅猛，更重要的是越南沒有馬雲.

2，北韓平壤：政治局勢走好，有走上改革開放的可能，經濟發展前景也許會超出想象，也是沒有馬雲。

哪個城市都有人氣很旺的街！既然你要從商鋪價格 租金回報率 人流趨勢去分析的話 ，那已經有了這三個資料的話 那你還不知道投資哪裡嗎？

本人在上海深耕商鋪租賃領域多年，對待上海的商鋪來說 只有兩個因素影響產權人的收益：1、價格 2、時間

首先從價格來說，價格高 當然就有更高的回報率啦，價格高就需要更多的時間 更高的佣金去尋找客戶。

其次從 時間分析的話 ，舉個例子，明明1萬塊錢就可以租給別人的 而且沒有空關期，你偏偏想要租到12000 ，然而你可能多花了2個月的時間 才租掉 那麼空置的這個2個月集損失的錢跟你每個月多收入2000塊錢來對比的話 你看看你需要多長時間 才能把在這個損失補齊。 還有一個就是 你的客戶是否能夠達到持續穩定。這個也是影響你每個月的收租。有些客戶 租了半年就走了 於是你又要從新找客戶 又要給客戶裝修期 又要付中介費 這樣反反覆覆 你的回報率就會相差一大截。

個人建議 像那種買商鋪 開發商包租的那種都是扯淡。包租你10年 然後 15年以後開始2倍或者3倍的購買總價回購你的商鋪 ，個人認為都是扯淡的！ 他給你招商找的客戶確實品牌不錯。但是剛引進的客戶 大多數撐不過半年就走了 然後你的鋪子就控在這裡了。於是你就收不到租金了。這時候就有人說了 有些開發商是直接抵扣房款的 。那你認為是你比較精明 還是開發商會算呢？

買商鋪投資 。要買地段好的 ，地段差的 賣都賣不掉哦！而且商鋪買賣 會涉及到土地增值稅 在這個比例非常高 這個稅費也非常高。（最高高達60%）所以手裡沒有閒錢一定不要亂投資 ，這個首付比例需要50%的 貸款最多10年 沒有實力 還貸款都吃不消的！

大城市尤其是一線城市的商鋪回報率高，商鋪的年收益率應該在8%左右，10年左右回本差不多，大城市有消費人數，消費基礎。尤其是人流量比較大的地段。更好

由於我生活在上海，所以我投資的商鋪也在上海和上海附近。目前我上海外環外一套商鋪，蘇州一套商鋪，都是以租抵貸的階段，並且每個月有所盈餘！而我的親戚和我的朋友也都是在上海購買的商鋪，由於他們買的比我早很多，所以現在正享受著鋪子帶來的租金收益，日子過得挺好！

所以我給與投資商鋪的人的建議是，投資商鋪儘量選擇人口密集的地區或者城市，而我認為一線城市，甚至是新一線城市更具有投資價值。不過有一個問題需要明白就是最好就是投資離自己近的地方，因為籤合同和有突發問題跑來跑去非常方便。告訴大家一個實際例子，我的鋪子如果要談合約或者有問題了，開車過去1個多小時就能到達，而我朋友買了一套成都的鋪子，出了問題要跑來跑去，最後只能交給第三方打理，中間的利潤少了許多！所以買鋪子不斷要買好的，還要買離自己近的！

1.儘量買沿街商鋪，買一樓商鋪，地段為王，不要買2-3樓的商鋪，即使在便宜，優惠力度再大！

2.不要買包租的商鋪，不要與開放商買分成的商鋪，裡面的貓膩太多了！

3.儘量不要買商場類商鋪，如果一定要買也必須買大品牌的，比如萬達，百聯等！因為商場類的商鋪人流來自於品牌和活動，而只有具備巨大資金實力的商場才有不斷做活動，不斷招攬大品牌入駐的可能性！

4.買能重餐飲的商鋪，現在電商衝擊非常大，唯一可以倖存甚至可以讓你出租的優勢就是餐飲！

5.買回報率在7個點以上的商鋪，儘量覆蓋掉自己的月供貸款！

6.買新鋪，買一線或者準一線的商鋪，退而求其次可以選擇二線！

商鋪沒有物美價廉，現在好的鋪子都是投資門檻非常高的！所以許多人買了商鋪投資回報率低，甚至借不出去是有原因的！商鋪就看回報率和地段，好的地段價格必然昂貴，但是相對的回報率也高！差的地段商鋪雖然便宜，可是回報率非常低，常常只又3%-5%,因此買鋪子一定要注意關注回報率這個指標！記住，市場都是存在週期性的，10年前網際網路衝擊了實體，但是誰又能保證10年後實體不會捲土重來呢？？日本比我們發達那麼多，還不是實體幹掉了電商，所以對於有實力的人來說，我建議可以配置1-2套商鋪的！

個人觀點如下:

1.從上面三個因素考慮這個問題的話，應該屬於人口大量流入一線，二線城市。

2.就具體城市而言，應該看一下哪個城市有吸引人才流入的計劃和政策，比如天津，西安，南京等城市，對人才的引入政策是非常好的！

3.在一線城市中，深圳的人才引進計劃也是不錯的，他也是很多政策的試點城市！

現在商鋪滿天飛，街道兩旁都是商鋪，而且商鋪價格一般都是所在小區房價的2-3倍，電商又在攪局，有些商鋪不好出租，出租價格也上不去，所以投資商鋪已經不行了，還是考慮別的投資吧。

要是單叢租金和人流量上來講，越是一線的大城市和省會城市都是越高的，但是商鋪的價格同樣也是很高的。投資商鋪看的是收益率，投資對了，三線城市的回報率也是很高的。我們這裡十多年前有個地下商業街，售價1萬一平，去了公攤，大概合到將近1.2萬一平，15，6萬買的一間12，3平米的商鋪，現在的租金一年快6萬了，這樣的投資回報率可能都不次於一線大城市市中心商鋪的回報率了，當初有錢的，買了幾間這樣商鋪（還有幾十平米的大商鋪）的早都收回成本，賺的盆滿缽滿了。

電商、共享、房價是中國經濟的三大毒瘤！二馬一東等是擾亂中國經濟的罪人！！

房價吸走了全國所有百姓的祖孫三代的結蓄！！！

共享搞跨了計程車、三輪車等行業！！！

電商吸乾中國底層百姓的血汗錢！！！