作為工地上的監督人員，現在偷工減料的事情還是少，只是有時候後期養護不到位！如果真出現偷工減料的情況，拿出相應的證據！退房問題不大

律師解答：根據本案情況可以要求索賠，退房有些難度。

首先開發商交付房子的質量不合格，已經構成違約，應當承擔相應的違約賠償責任，違約賠償責任包括進行維修的義務，也包括造成的損失，進行賠償。

至於退房要看開發商的違約行為是否達到了嚴重影響房屋居住和使用的程度，才能要求解除合同和退房。

首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。

01）

2000年以前：根據國務院1998年7月20日實施的《城市房地產開發經營管理條例》第17條： 房地產開發專案竣工後，房地產開發企業應當向專案所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。

房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起３０日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

即，2000年以前由房地產開發主管部門組織竣工驗收及綜合驗收的制度，簡稱“商品房驗收許可制度”。

（02）

2000年以後：根據國務院2002年11月1日頒佈實施的《關於取消第一批行政審批專案的決定》：取消《城市房地產開發經營管理條例》中有關“房地產開發專案竣工驗收”行政審批專案。

國務院2004年5月19日頒佈實施的《關於取消第三批行政審批專案的決定》：取消《城市房地產開發經營管理條例》中有關“住宅小區等群體房地產開發專案竣工綜合驗收”行政審批專案。另外，根據2000年1月30日實施的國務院《建設工程質量管理條例》（已被修改）及現行《建設工程質量管理條例》均規定：

建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位進行竣工驗收；

建設工程經驗收合格的，方可交付使用；建設單位應當，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可檔案或者准許使用檔案報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

即，2000年以後逐步過渡為由建設單位組織竣工驗收，並由建設行政主管部門對竣工驗收進行備案的制度，簡稱“商品房竣工驗收備案制度”。

（03）

實踐中，《商品房買賣合同》中對商品房的交付標準通常約定為“經驗收合格”或者“辦理竣工驗收備案手續”。但兩者具有不同的內涵。

（04）

從開發商角度來看，工程竣工後。須組織建設單位、設計、勘察、施工、工程監理完成“五方驗收”及規劃、消防、環保等單項驗收，然後報建設行政主管部門進行竣工驗收備案。但建設行政主管部門不主導審批驗收。

實踐中，對開發商來講，辦理備案手續可能導致延遲交樓風險。因此，他們更願意約定“經驗收合格後交付房屋”。

此種情況，開發商只需要提供“三書一證《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》、《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》”，即可向買受人送達收樓通知。因此僅約定“經驗收合格後”交付房屋，對開發商而言是風險規避的做法。

（05）

建設部2006年3月1日實施的《住宅建築規範》明確規定：住宅應在當地建設行政主管部門進行備案後方可交付使用者使用。那麼，商品房是否必須是“辦理竣工驗收備案手續”後，才能交付業主使用呢？

有人認為，首先，建設部頒佈的上述規範屬於部門規章，並非法律或行政法規。其次，根據《合同法解釋(一)》第4條的規定，法院確認合同無效，應當以全華人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。故建設部頒佈的《住宅建築規範》的規定並不導致當事人約定的以商品房“經驗收合格”為交房條件的合同條款而無效。

再者，竣工驗收備案是一種程式性的備案檢查制度，是對工程建設參建各方質量行為進行規範化、制度化約束的強制性控制手段，竣工驗收備案不免除參建各方的質量責任。辦理竣工驗收備案是指工程竣工驗收後建設單位向備案機關報送國家規定竣工驗收備案的有關檔案，接受監督檢查並取得備案機關收訖確認的行為。

由此可見，建設工程竣工驗收合格與取得工程竣工驗收備案表是兩個不同的程式。因此認為，建設工程經驗收合格後就可交付使用，而非必然地要向行政機關進行備案登記後才能交付使用。

（06）

我們不同意上述說法。因為買受人簽訂商品房買賣合同的目的在於使用房屋，交付符合正常使用標準的房屋屬於出賣人的法定義務，而房屋驗收合格是買受人接收房屋的“最低標準”。

即使合同中並無約定所交付房屋需要經驗收合格，出賣人仍需履行這一“最起碼”的法定義務。從這一角度而言，該問題並非合同條款的解釋問題，而是法律解釋問題。因此，法院不能以合同條款並無約定須以房屋竣工驗收備案表作為交付標準，僅約定房屋需經驗收合格為由駁回買受人的訴訟請求。

（07）

再者，對於買受人而言。從資訊、利益、地位來看，買受人均處於不對等的弱勢地位，司法理應優先保護買受人的權益。

在買受人對建築工程專業知識顯然不足的情況下，如果將備案作為竣工驗收的認定標準，可以給予買受人一個統一的認知尺度，更有利於對商品房買賣合同關係中弱勢一方的保護。

而竣工驗收備案，法律規定建設單位在完成綜合驗收後必須辦理備案手續，因此在開發商完成多方竣工驗收後，理應儘快辦理備案，亦沒有額外增加開發商的不合理義務。

因此，我們認為，將竣工驗收備案作為法定的交付標準，更能體現司法公平的應有價值。

（08）

出現此類爭議主要是商品房買賣合同約定不明確導致。

實踐中，也有地方強制性地將“竣工驗收備案”作為商品房的交付標準。比如天津市建設委員會頒佈實施的《天津市新建住宅商品房准許交付使用證管理規定》、《天津市建設委員會關於進一步加強天津市新建住宅商品房准許交付使用工作的通知》規定：房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房准許交付使用證後，方可交付使用。而開發企業申請領取准許使用證應當提交的檔案中就包括：建設工程規劃驗收合格證及附圖、經備案的專案竣工驗收報告。

（09）

商品房交易場合，開發商普遍會透過簽訂補充協議，或多或少地規避部分或全部逾期交付或逾期辦證的違約責任。但如此盲目限制買受人權益極有可能被認定為格式條款而無效。

而從買受人角度，遭遇逾期交付或逾期辦證情形時，應及時透過發函督促出賣人履行約定交付義務並主張違約金，否則由此導致的擴大損失將可能由買受人承擔。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。