小蒲夫婦在北京工作多年，有了一些積蓄後，小兩口決定要在環京區域考察一下房地產市場，買一套自己的住房，為老人和孩子安一個穩定的家。買房置業本是件讓人高興，也讓全家感到幸福的事情，可誰曾想，小蒲一家卻在買房時遭遇了意料之外的“消費陷阱”，有了損失不說，更讓全家覺得特別鬧心。
小蒲夫婦看中這個專案，主要是因為他們比較喜歡宣傳資訊中重點推崇的C3戶型，該戶型以疊院為主打型別，核心賣點是戶型中設定了庭院以及南北露臺。開發商展示的戶型圖中標註了庭院和露臺的準確面積，其中庭院是25.6平方米，北邊的露臺也不小，有20.46平方米，南邊的露臺為9.72平方米；據開發商宣傳，這個戶型是他們開發的稀缺戶型，很受熱捧。更吸引人的是，宣傳影片中開發商的工作人員介紹說，購買該戶型還可以免費得到20-30平方米的花園面積，這屬於開發商回饋業主，給購房業主的贈送部分。
瞭解基本資訊後，小蒲夫婦還參加了開發商組織的看房團，認真考察了C3戶型的樣板間以及房屋的用料、材質等和質量有關的資訊。在開發商的售樓處，易拉寶廣告以及紙質的宣傳頁上還特別標註了C3戶型屬於零公攤的優質戶型，得房率高達百分之百。
小蒲夫婦經過前期的考察瞭解，自然都很滿意這個樓盤。雖然這個洋房和疊院的專案相比而言要比周邊的普通商品住宅貴不少，但因為優秀的設計品質以及比較實惠的使用空間獲得了小蒲夫婦的高度認可。於是，第二次去售樓處的時候，小兩口就沒有多想，也沒有產生任何顧慮，就與開發商簽署了房屋買賣合同。然而，他們哪裡知道，因為買房經驗的缺乏、購房中過多的感性成分，已經讓他們跌入了開發商設定的消費陷阱。
經過漫長的等待，小兩口終於盼來了交房的時間。收房驗房時，小蒲夫婦才發現，開發商之前所稱的庭院僅有15平米左右，露臺僅有19平米左右，石牆也變成了鐵柵欄，與銷售時的宣傳承諾大相徑庭。之前宣傳的零公攤不僅不是零，公攤面積反而增加了0.93平方米。最讓小蒲夫婦接受不了的是，房屋的質量問題十分嚴重，雖然房屋是新房，還未來得及交房室內的牆體就已經出現大面積裂痕，樓梯臺階就已經出現了不同程度的下陷。面對質疑時，開發商的工作人員也默認了庭院及露臺實際面積並未達到宣傳面積，其他的宣傳和承諾也都沒得到兌現。
開發商以合同約定為說辭，認為此前的宣傳資料都不能算數，各位購房人才發現補充協議中存在如此的“霸王條款”。這樣的條款在法律上屬於什麼性質?是否應當受到法律保護?開發商在宣傳中是否可以“肆無忌憚”而無需承擔法律責任？小蒲一家遭遇這樣的霸王條款，到底應該如何維護自己的合法權益？
實踐中，購房人與開發商之間的合同地位往往並不完全對等，開發商擬定的合同常常格式統一、條款固定，很難在簽約洽商的過程中應購房人的要求而調整，這就導致會有以上事件中霸王條款的出現。對此種條款，消費者究竟該如何應對？這就需要分析該條款的所涉及的法律問題。
法律規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。雙方簽署的《商品房買賣合同補充協議》中第十條第5點的約定內容應屬無效。
1、虛假廣告中的法律約束力不因排除條款而無效。
要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。經營者應當向消費者提供有關商品和服務的真實資訊，不得作引人誤解的虛假宣傳。消費者享有知情權、自主選擇權、公平交易權。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。實際上，該條款排除了開發商所做商業廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細節均以政府批准或者合同約定為依據，堂而皇之地逃避自己的責任。其內容與法律規定相牴觸，為無效條款。
2、商品房廣告和宣傳資料的法律約束力
商品房廣告及其相關資料是房地產開發企業宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式。依據有關法律、法規的規定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。同時，銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。商品房售樓廣告的內容沒有在商品房買賣合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內容具有法律約束力：
（1）出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規定的；
（2）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。
小蒲夫婦在北京工作多年，有了一些積蓄後，小兩口決定要在環京區域考察一下房地產市場，買一套自己的住房，為老人和孩子安一個穩定的家。買房置業本是件讓人高興，也讓全家感到幸福的事情，可誰曾想，小蒲一家卻在買房時遭遇了意料之外的“消費陷阱”，有了損失不說，更讓全家覺得特別鬧心。
小蒲夫婦看中這個專案，主要是因為他們比較喜歡宣傳資訊中重點推崇的C3戶型，該戶型以疊院為主打型別，核心賣點是戶型中設定了庭院以及南北露臺。開發商展示的戶型圖中標註了庭院和露臺的準確面積，其中庭院是25.6平方米，北邊的露臺也不小，有20.46平方米，南邊的露臺為9.72平方米；據開發商宣傳，這個戶型是他們開發的稀缺戶型，很受熱捧。更吸引人的是，宣傳影片中開發商的工作人員介紹說，購買該戶型還可以免費得到20-30平方米的花園面積，這屬於開發商回饋業主，給購房業主的贈送部分。
瞭解基本資訊後，小蒲夫婦還參加了開發商組織的看房團，認真考察了C3戶型的樣板間以及房屋的用料、材質等和質量有關的資訊。在開發商的售樓處，易拉寶廣告以及紙質的宣傳頁上還特別標註了C3戶型屬於零公攤的優質戶型，得房率高達百分之百。
小蒲夫婦經過前期的考察瞭解，自然都很滿意這個樓盤。雖然這個洋房和疊院的專案相比而言要比周邊的普通商品住宅貴不少，但因為優秀的設計品質以及比較實惠的使用空間獲得了小蒲夫婦的高度認可。於是，第二次去售樓處的時候，小兩口就沒有多想，也沒有產生任何顧慮，就與開發商簽署了房屋買賣合同。然而，他們哪裡知道，因為買房經驗的缺乏、購房中過多的感性成分，已經讓他們跌入了開發商設定的消費陷阱。
經過漫長的等待，小兩口終於盼來了交房的時間。收房驗房時，小蒲夫婦才發現，開發商之前所稱的庭院僅有15平米左右，露臺僅有19平米左右，石牆也變成了鐵柵欄，與銷售時的宣傳承諾大相徑庭。之前宣傳的零公攤不僅不是零，公攤面積反而增加了0.93平方米。最讓小蒲夫婦接受不了的是，房屋的質量問題十分嚴重，雖然房屋是新房，還未來得及交房室內的牆體就已經出現大面積裂痕，樓梯臺階就已經出現了不同程度的下陷。面對質疑時，開發商的工作人員也默認了庭院及露臺實際面積並未達到宣傳面積，其他的宣傳和承諾也都沒得到兌現。
開發商以合同約定為說辭，認為此前的宣傳資料都不能算數，各位購房人才發現補充協議中存在如此的“霸王條款”。這樣的條款在法律上屬於什麼性質?是否應當受到法律保護?開發商在宣傳中是否可以“肆無忌憚”而無需承擔法律責任？小蒲一家遭遇這樣的霸王條款，到底應該如何維護自己的合法權益？
實踐中，購房人與開發商之間的合同地位往往並不完全對等，開發商擬定的合同常常格式統一、條款固定，很難在簽約洽商的過程中應購房人的要求而調整，這就導致會有以上事件中霸王條款的出現。對此種條款，消費者究竟該如何應對？這就需要分析該條款的所涉及的法律問題。
【分析】法律規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。雙方簽署的《商品房買賣合同補充協議》中第十條第5點的約定內容應屬無效。
1、虛假廣告中的法律約束力不因排除條款而無效。
要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。經營者應當向消費者提供有關商品和服務的真實資訊，不得作引人誤解的虛假宣傳。消費者享有知情權、自主選擇權、公平交易權。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。實際上，該條款排除了開發商所做商業廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細節均以政府批准或者合同約定為依據，堂而皇之地逃避自己的責任。其內容與法律規定相牴觸，為無效條款。
2、商品房廣告和宣傳資料的法律約束力
商品房廣告及其相關資料是房地產開發企業宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式。依據有關法律、法規的規定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。同時，銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。商品房售樓廣告的內容沒有在商品房買賣合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內容具有法律約束力：
（1）出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規定的；
（2）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。