需要考慮幾點

1，房產有沒有增值，還了幾年，可貸值多少，如果房子增值不多，還貸也沒多久不建議轉

2,按揭房利率多少，一般年化5%以下沒必要轉，缺錢週轉的話可以考慮，年化5.5%以上肯定要轉，現在銀行抵押利率3.56-5.5%之間，不僅能多一筆現金，同時把利率也能降低，少還很多錢，畢竟賺錢都不容易。

3，瞭解銀行政策，自身條件是否符合，轉貸過程中成本多少，根據你的實際情況來

在深圳這是很常見的一種操作方式，很多客戶買房一兩年就會轉出來。

轉出來主要分三種情況：

一：之前買房首付了5成，7成，現在做抵押貸7成出來，把資金拿出來，做其他投資。

二：深圳的房子有些區域漲幅很快，經過一兩年房子漲了很多，有很大升值空間，比如買的時候800萬，現在漲到1200萬，就有400萬的空間，按可貸7成算，也能拿到手280萬了。

三：之前做的房貸利率比較高，以前房貸執行4.9%的基準利率，加上上浮房貸利率，有些年化能達到5.5%-6.3%。而現在深圳的經營性貸款利息最低可以做到月息3釐2，年化3.85%，相比房貸利率低了很多。缺點就是年限變短了，需要考慮後期還款問題。

如果你符合以上三種情況的話可以考慮轉成經營性貸款。

資深信貸經理來回答！

華人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年6月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

我們可以看到，自從2019年8月實行LPR利率定價以來，5年以下的LPR利率從4.25%降到了現在的3.85%；5年以上LPR利率從4.85%降到了現在的4.65%

需求匹配一：降低融資成本

主流方案1：1000萬額度，月息3.2釐，年化3.85%，3-5年期。

案例：貸款金額300萬，之前年化利率6.88%，月利息17200元，置換成年化3.85%，月息9625元，一個月利息居然能省7575元！一年能省9.09萬！五年能省45萬！

主流方案2：1000萬額度，月息3.7釐，20年等額本息氣球貸，年限長，月供低。

案例：貸款金額300萬，之前年化利率6.88%，月供2.3萬元，置換成年化4.55%（月息3.7釐），月供1.87萬元，一個月供居然能省4300元，一年能省5.2萬，20年能省103萬！

需求匹配二：靈活使用資金，為現金流做準備

貸款產品3：2000萬額度，月息4.1釐，6年期，先息後本隨借隨還，按天計息。

案例：貸款額度100萬，月供僅還利息，每月月供低至4125元，6年期超長期限無需還本金，資金使用效率最大化，輕鬆還月供。

這個方案最大的優勢是還款方式靈活：資金可以隨借隨還，真正的不用貸款不產生利息，按天計息，隨時提取，隨時還款，增加資金靈活度，盤活資產，節省貸款成本的機器

需求匹配三：大額度融資

貸款產品4：5000萬額度，月息4.1釐，3年期，先息後本不過橋。

案例：房子明明價值千萬，資質很好，也有企業在運營，可是申請貸款卻很難批到1000萬以上的抵押貸款。

總結：在深圳只要物業有空間，借款主體，銀行LS，徵信瑕疵都可以溝通。

普通上班族就別想圖這個便宜了！

我們常說的抵押貸款，一般指的是抵押經營性貸款，這是國家專門發放給中小微企業主、個體工商戶，經營生意用的。（也有抵押消費貸，但能辦理的銀行少，而且利率比房貸還要高）

國家一直都在大力扶持中小微企業，所以這個經營貸的利率非常低，一般在3.75%-6%左右。但這和咱們普通上班族真沒啥關係，如果你完全是圖它貸款利息低的話，那你在辦理房貸轉抵押貸之前，請先聽我給你講兩點：

正如上面所說，抵押經營貸是用於企業經營的貸款。那在辦理的時候，就需要提供證明你在做生意的資料。

最基礎的資料就是營業執照、上下游合同，然後是經營場所的資料。

注意了，這還是不怎麼看重經營真實性的銀行要求。那些對經營真實性要求高的銀行，可能還會讓你提供對公賬戶、稅票等資料。你說普通上班族，怎麼會搞這些資料呢？

結論就是搞不定，只能去找貸款中介，這裡就涉及到了中介費。按照成都的市場標準，一般是收1%-3%的中介費。比如抵押貸款100萬，至少需要1萬元的中介費。另外，房貸轉抵押貸的流程是，先還清房貸的錢，然後抵押貸款才會給你放款。

對多數人來說，是沒有足夠多的錢來一次還清還房貸的。這個時候，又只能透過墊資來撐10天左右。而墊資的費用，多在千分之一一天。

雖說抵押貸款有20年的產品，但這類產品真的很少，成都在今年下半年幾乎完全取締了20年、30年的抵押貸款。

這意味著，你只能申請1-10年的抵押貸款。而10年期的抵押貸款利率已經在5%左右了，算上你要付出的中介費、墊資費，整體來說並不會比你的房貸利息便宜多少。

如果你辦3.75%、3.85%這類抵押貸款的話，那就更不穩定了。不要看很多銀行說這是10年期，先息後本，實則每1年或者3年都需要歸還全部本金。如果你每次貸款到期後，都透過墊資還款，然後接著續貸的話，那成本就更高了？

因為你沒有真實經營企業，申請貸款的資料都是包裝出來的，那自然存在一定的可能性，被銀行要求提前還款。

普通人還是老老實實地還房貸吧，房貸利率是略高了一點，但它勝在年限長且穩定。而抵押貸款，更適合的是中短期週轉。它適合生意人、企業主，以及賬上能隨時回款的人。

2020年是最火的，2021年迅速降溫，2022年又從新燃燒起來了。

其實抵押經營貸唯一需要注意的就是貸後管理和資金迴流兩個問題，公司的經營與否，很多銀行都是不管的，你能申請下來，就是滿足申請條件的，剩下的就是貸後合規問題。

最起碼半年內公司不能取消，要有半年以上，先息後本的還款的方式公司需要一直保留。

錢不可以直接使用，要取現，分散，最後也不要回到申請人的卡里面（相同金額）

只要以上兩條用點心，可以說100%沒有任何問題，首先銀行就不想你出問題。