你說的是三十年的按揭貸款吧，一是可以全款買房不貸款，沒人逼你貸款；二是三十年後的錢和現在是沒有可比性的，比如現在能和三十年前比麼？差距太大，貸了就得認賬，高低又不是你我能夠左右的，我們只是參與者，沒有決策許可權！

其實利率不能算很高，造成銀行住房按揭貸款利息比本金還多的主要原因是因為時間。

比如我們現在在銀行貸款100萬元，基準利率是4.9%，只要在基準利率上覅10%。也就是1.1倍利率4.9%*1.1=5.39,30年總利息是101.92萬元，確實比本金還多，看起來利率是很高。

但反過來想。如果我們有100萬存在銀行，我們現在在銀行存款計息方法採用的是單利，到期一次性支付利息，100萬元存30年，假設利率是4%，那麼30年的利息是1000000*4%*30=120000元，就是每年產生的利息不參與計息，只有本金產生利息。

到期也有150萬利息，這還沒考慮複利也即是利息再投資。

所以，造成銀行住房按揭貸款利息比本金多的主要因素還真不是利率而是時間。

再者，如果考慮時間，利息超過本金根本不算事。

最近找到一張1989年的老報紙，30年前上海最高房價已經到了2300元，北京房價在1600-1900元之間，在那個時候算是高價，如果是全款的話很多人都買不起，但如果你那個時候貸款，到現在正好還清，即便利息超過本金，房價何止翻了十倍？你說你付出的代價也就是貸款利息還高嗎？

你覺得呢？

商業按揭利息到底高不高？

答案是不高。

貸款100萬，貸30年，看起來30年後利息比本金還多，但是如果你在其他任何機構或者你的朋友借這麼多，我想30年後利息也不比這個少，更不可能借那麼久。

再者貸100萬現在月供每月是5500左右，隨著時間推移，通貨膨脹，那麼30年後的每月5500並不算多。

再說了，貸款100萬買房，就算自己不住，那麼租金回報及房產本身的升值完全可以對沖利息的。

這個情況很正常，因為貸款期限越長，應還的利息越多,我們以等額本息還款方式為例看一下利率多少才能達到利息比本金多。

等額本息每個月還款額計算公式=貸款本金×[月利率×(1+月利率) ^ 還款月數]÷{[(1+月利率) ^ 還款月數]-1}

總利息=每個月還款額*還款月數-貸款本金，總利息=貸款本金，兩邊貸款本金抵消，說明利息和本金相等，是和貸款本金大小沒有關係，和還款月份和利率有關係。

貸款期限10年，總利息=貸款本金，利率約15.9%，相當於基準利率上浮224%，利率確實非常高。

貸款期限20年，總利息=貸款本金，利率約7.96%，是基準利率上浮62.3%，利率確實有點高。

貸款期限25年，總利息=貸款本金，利率約6.37%，是基準利率上浮30%，現在的房貸行情下，應該算正常利率。

貸款期限30年，總利息=貸款本金，利率約5.31%，是基準利率上浮8.3%，現在的房貸行情下，應該算比較好的利率了。

從以上的分析看，

貸款10年，利率大於15.90%，利息比本金多

貸款20年，利率大於7.96%，利息比本金多。

貸款25，利率大於6.37%%，利息比本金多。

貸款30年，利率大於5.31%，利息比本金多。

其他期限對應的利率，大家可以自己算一下。

供完30年的只有窮剛需，肯定不是投資客

買房子是從眾心理下的“假剛需”

以後戶籍學位可能與房產脫鉤。

說下老雷的自身的經驗吧，

當年第一次限價的時候在西南地區入手了一套房子用於出租；

面積108㎡ 淨樓價94萬 契稅+其他費用約2.5萬

首付：29萬 月供約3360元/月（30年）

持有4年多 成交價200萬 買家付交易費用及贖契

（贖契約60.8萬）

首付29萬+購入契稅+其他費用約2.5萬+月供總和17.5萬=49萬

（售出價200萬-買入價94萬）÷實際成本49萬=106萬÷49萬=116%

（贖契60.8萬+月供總和17.5萬）÷貸款65萬=78.3萬÷65萬=20.46%

大部分人都不是選擇供完30年的，投資客不用說，

就是剛需客也會換房，真正供完的只有窮剛需和“最後一套大房子”

而轉手的時候，大多數人的實際利潤會比銀行要高，

不然就不會有投資客這一回事了。

當然轉手的利潤是隨行就市的，如果剛好踩了坑說不定還要血虧；

銀行的利潤是旱澇保收的，極端情況還能把房子收了。

而都說購房是剛需，老雷覺得並不是。

在不是很久之前，外出工作-兒童留守-回家蓋房是絕大多人的選擇。

只是後來戶籍遷移容易了，大量外地人口以購房-落戶-享受城市學位及配套為目的購房，

從而產生了所謂的“剛需”

所以可以選擇不買房的，特別是房貸外加槓桿購房，

一旦被查容易造成錢房兩空。

另外還有樓市下行風險。

近期與數位業內大佬聊天，都不約而同表示將戶籍、學位從房子剝離可能未來調控的大方向。

大佬們提起的方式有兩種：

例如公租房、人才公寓、政策性租賃用房，其向外地戶籍人口開放申請，並加入戶籍學位屬性。

解決底層人口落戶及教育需，同時減少以落戶為目的的遠郊購房需求。

將戶籍及學位從房產證移至房地產稅下，提出“業主授權，租客繳交併享受”通道

這樣一來租客可以在業主的授權下繳交房地產稅，並享受城市的戶籍及教育資源。

老雷覺得，如果以上兩點能落地。

外地人口以後不需要拼盡六個錢包買房，也無須承擔高昂的利息。

同時保持城市活力，可謂一舉兩得。