一年租金才2萬，月租金才20000/12=1666.7，這筆交易可能不太划算。貸款40萬，年利率5%先息後本計算，400000*0.05=20000，利息剛好是一年2萬。這筆貸款還是以低成本來計算的情況下，實際貸款成本可能更高。所以你的商鋪必須要有升值的空間，才能有利可圖！否則真是要虧死了！

肯定的回答不划算，40萬貸款買，你是30年還是20年還是10年的貸款，如果按30年的計算，你貸款40萬，按等額本息話，利息需要還大概35萬，這樣下來相當於你75萬買了個商鋪，而你每年租金才2萬，需要收38年才能夠回本，前提是你這38年要每年租出去，至少保證2萬的租金，才能夠38年回本，這時候商鋪的產權就到期了，你需要再付產權相關費用，然後再往下租才是你賺錢的時候。

如果按30年等額本金計算的話，利息大概28萬，這套商鋪相當於68萬，同樣按2萬租金，需要34年的時間，節省了大概4年回本，少還了7萬左右，這麼長時間嗎投資你感覺合適嗎？

那我就拿10年的等額本息再計算下，10年40萬的利息是10萬左右，這樣算下來商鋪的價格為50萬，每年2萬的租金，而你每月商鋪貸款就是將近4000塊錢，你收到的租金還不夠還貸款，你感覺合適嗎？需要25年回本。

同樣按等額本金計算的話，利息大概也是10萬，應該是9萬3千塊，和等額本息差7000相差不大，總共款項也是50萬，那麼同樣也需要25年，這樣的資料，你感覺合適嗎？

我個人認為，這樣的投資真的不值得，還不如買點基金定投，讓錢活動起來，你先下4 0萬的貸款，真的太不划算了，最後能夠擁有一套固定的商鋪，和15年的租金就很不錯了，這是最理想的狀態。

投資商鋪除了算一筆財務賬之外，還要思考一個特別嚴重的問題：1、中國的商鋪地產是嚴重過剩的，只不過以前大家過度強調商圈和好位置。2、網際網路特別是以自媒體為引流的本區域流量能再次分配到本區線下，這時商鋪的自帶流量功能就大大減弱。所以，你應該有理由看到：現在很多創業者是往幾個趨勢上發展，加上相關政策的鬆動，比如在家辦公就是個人工作室。基地電商直播孵化器，免費提供創業空間，線上直播+線下配送。就算是線下實體店比如餐飲，你會發現越來越多的網紅餐飲，網紅餐飲的運營邏輯是：線上一個本區域自媒體比如抖音網紅、多平臺本區域粉絲，然後線下一個特色的小店，歡迎粉絲來店，很多食客是先知道這個人這家店而後去選擇的過程，這時商鋪和商圈其實就是轉移到了線上的商圈子。

所以，在未來5年，投資商鋪是一個非常風險的行為，商鋪的性質變隨著網際網路特別是自媒體的發展而改變，你只需要思考一個問題就行：啥叫商鋪？是具有商業引流和客源功能的鋪子才能稱為商鋪，要麼人家為啥高價租你的鋪子。未來的線下只是需要你一個地方，但每個位置的地方你的成本不同，而經營者不再去搶好位置，因為所謂的好位置的客源也多在線上自媒體上，而掌握了自媒體本區域引流的經營者可以獲得線上的流量分配權，把流量變客源。

如果真的是這樣的話，別說考慮買不買，直接說拜拜，租金2萬，20年不變，貸款40萬買一間商鋪，這間商鋪的成本除了貸款的40萬還有40萬的利息。門面貸款利率短期（一年)是4.350%。中期（1-5年）利率為4.75%，長期（5-10年）4.9%，最長貸款時間為10年，實際每個銀行的貸款利率會有浮動。

貸款40，期限為10年，按照貸款利率4.9%算，月供要4223.10元，總還款為506771.5元，利息總額為106771.5元。一年租金2萬，25年才能回本，每月租金1666元，還不夠月供的一半。再加上通貨膨脹的問題，這樣的商鋪不賠錢都說不過去，你還想賺錢麼。

投資商鋪，如果十年左右不能回本，儘量還是別投資商鋪了，會讓你虧得連你家人都不認識你。隨著電商的發展，外賣的發展，一般小商鋪是沒有立足之地的。商鋪的水太深了，小白建議深思熟慮後再入坑。

總結：貸款40萬，租金2萬，20年不長租，20年回本，建議你不要購買，還是找個工作好好上班。