完全不一樣。土地性質不一樣，農村新民居是為了統籌使用宅基地將本村村民分散的宅基地，統一為社群宅基的一種方式，是合法宅基地；小產權房是在集體土地上未辦理相關手續，也未繳納土地出讓金而建設的房子，嚴格意義上屬於違法房產。使用年限不一樣，農村新民居是宅基地的一種，只要本村村民就可以永久享有；小產權房一般在違法行為滅失時即消滅。法律保護程度不同，農村新民居受法律保護，小產權房不受法律保護。升值空間不同，農村新民居屬於宅基地，是一種難得的空間資源，可以繼承，升值空間大。小產權房一般無升值空間。提醒廣大朋友，購房一定要了解好所要購買房屋性質，避免不必要的損失。

不一樣。

小產權和新民居在所指物件和特徵有所不同。

1、所指物件不同

小產權是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

而新民居是針對農村汙水雨水排出紊亂，垃圾處理困難，造成生活壞境汙染重；電力設施、供暖設施、燃料燃氣配套困難和混亂，為了集約節約用地，緩和新增結婚有房需要，改善農民居住環境設立新民居專案。

2、特徵不同

小產權特徵從住房形態看，一樣是普通住宅。從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。

而新民居特徵可以按商品房專案建設，政府宏觀協調控制地價和銷售價。對舊宅基回收利用主要用於村集體專案，用地指標轉移是損害農民集體利益應該杜絕，集體土地轉移應有國務院批准並對補償直接控制，杜絕中間環節滋生腐敗損民害國。

農村新居房是農民自己是地有國土局發的土地規劃圖，中國本來就是農業大國所以以前農民只要是分到土地都可以建房，也沒多少人管。但是小產權房的性質就不一樣了，這是中國改革開放開放以後的產物，比如深圳是全中國第一個取消農村的地級市，全國第一個商品房，第一個土地拍賣誕生地，問題就來了，深圳的農民一般都是有歷史遺留證件，買地皮的發票單，還有土地使用許可證.，深圳比較特殊，希望這些可以幫到你。

房屋產權即房屋所有權，是指對房屋使用、佔有、使處分、收益的權利，從概念上講是沒有大小之分的。但由於中國的一些特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對大產權、新民居、村產、小產權在不同情況下有不同解釋，並且存在著很大的認識誤區。

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一、大產權、新民居、村產、小產權的基本概念

簡單來說，大產權，是在國有土地上建設的住宅，並且國家發產權證。開發商售完房子后土地產權屬於小區所有業主共同所有，如果國家拆遷賠償是對每個業主。大產權歸個人，屬於私有產權。土地是70年使用權（商業一般是40~50年使用權）。

新民居，是在集體土地上建設的住宅，市農改委發放“新民居房屋所有權證”，可以買賣、可以繼承。是政府倡導的專案，由開發商代建，有建設標準和驗收標準。土地是永久使用權（地本身就是村集體所有，村在，地在）。另，如果是開發商墊資代建，一部分土地開發商用來開發，土地性質有可能轉變為國有，產權歸個人。

村產，在集體土地上建設的住宅，由當地集體組織（村政府）發證（或協議）的叫村產。當地集體組織售完房子後，土地產權屬於當地村民共同所有，如果拆遷賠償，土地賠償按照法律只對戶口在當地所有村民賠償，房產賠償對房產所有者賠償。如現在的“美麗鄉村”建設的住宅，土地是永久使用權。

小產權，是我們國家的特色，一般指公房、軍產房、經濟適用房、保障房、廉租房等。房屋只有使用權，而沒有處置權和收益權。如，公房，是計劃經濟和住房分配體制下的產物，房屋的產權屬於國家或集體，可以使用，但不能買賣、繼承，不能抵押貸款。軍產房，也不能買賣、繼承，也不能抵押貸款，以前可以出租，因為出租收益歸誰不好確定，已經禁止。

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二、澄清對於小產權、新民居、村產的認識誤區

需要特別強調的是，人們對於小產權有很大的認識誤區。

一是，在人們的認知中，普通認為小產權是違法的，這是一個誤區。小產權，是相對於大產權來說的，大產權是使用、佔有、處分、收益四頂權益俱全。小產權只有使用權，沒有處置權和收益權，沒有繼承權，不可以抵押貸款。但是其使用是合法的，因為產權不是個人的，買賣、出租等收益則不合法。

二是，人們普通認為新民居、村產是小產權，並且是違法的。新民居是介於大產權和小產權之間，只是土地性質是集體，有與大產權一樣的四項權益。而村產，也是國家倡導的，是村委會組織建設的，買賣協議村委會蓋章。村委會也是我們國家的一級政府組織，即“別拿村長不當幹部”，村委會的公章，從法律角度講，是正當的，合法的。

三是，人們普遍認為新民居、村產、小產權是違法建築。關於違法建築，包括違法的住宅，是沒有經過任何一級組織，私自建設，這是國家防止和打擊的。現在安新、雄縣、容城縣進行的大規模違法建築拆除活動，就是對非法佔用耕地建造住宅、違背國家對於農村建設用地、耕地保護的檔案精神，私建亂建的一次集中清理。符合國家檔案精神的新民居、村產（美麗鄉村），建設在合法的建設用地上，只不過是集體建設用地，肯定不是違法建築。

下面是中央、河北省關於推進統籌城鄉發展和新民居建設政策的彙總：

四是，新民居、村產、小產權交易不合法。小產權中的公房、軍產房、經濟適用房、保障房，因為是國家特殊政策，屬於在一定時期租住國家所有權的房，當然不能夠買賣，出租視情況而定。以前軍產房臨街鋪面出租，現在都不允許了，也是因為收益權存在爭議。而新民居、村產，法律規定可以買賣、繼承，並且是國家倡導新農村建設的產物，有特定的國家政策，鼓勵交易，透過村委會蓋章，實現房屋所有權的轉移。

五是，小產權沒“證”，不合法。沒“證”，一是指住宅沒有國家發放的房屋所有權證，二是指沒有大產權的“五證”，《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》。這個情況要分類來說。公房、軍產房、經濟適用房、保障房等，是國家所有由開發商代建，公民有權使用。新民居、村產，因為土地就是集體的，長久使用，自然不會再有土地使用權證，用地規劃、工程規劃、工程施工許可，有相關國家檔案規定，不像大產權，開發商交納相關費用，取得相關“證”，然後住宅、商業設施按照商品房出售。可以肯定地說，小產權沒“證”，並不是違法，並不是不合法。

六是，新民居、村產的土地國家收回，房屋所有權不受保護。因為新民居、村產的土地是集體所有，本身就是長久使用，不存在國家收回不收回的問題。

七是，新民居、村產的房屋建築質量沒有保障。新民居是政府倡導、開發商代建，有建設標準、驗收標準，新民居是建設新農村的重要示範工程，選擇有實力的開發商建設。美麗鄉村也有國家標準，並且美麗鄉村建設，是村委會和開發商合作，共同開發。可以說，美麗鄉村建設，是村一級政府組織的，如何我們相信政府的話，也應該相信美麗鄉村的建築質量。大產權，是開發商交納了土地出讓金取得土地使用權，開發的商品房，建築質量跟開發商本身的實力、信譽有直接關係。

下面是新民居建設標準截圖：明確了新民居建設要求，及驗收辦法。

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三、大產權與新民居、村產、小產權的區別

（一）大產權與新民居的區別

由於我們國家存在的城鄉二元結構，形成了二元經濟結構的基本物質，也形成了國有土地和集體土地的區別。由此衍生國有土地、集體土地上建築物的不同。

1、兩者土地性質不同

新民居所佔有土地是集體土地，而大產權房所佔有土地是國有土地，是開發商透過招拍掛取得國有土地使用權的，大產權的商品住宅是開發商從政府手上租了七十年，交著地錢，所以房屋價格要高。而新民居是省裡直接給當地村批的專案，所佔地還是屬於當地村集體所有，開發商只是屬於代建的性質，所以房屋價格要低。

2、付款方式不同

新民居按政策規定是不能辦理貸款的，而大產權房由於有國有土地使用證和商品房預售證，可以到銀行辦理抵押貸款。因此所有的新民居目前依照各地政策，只能是一次性全款購買，或分期交付。

3、戶口問題

新民居的房子購買後不能落戶，大產權房子可以落戶。如果新民居能落戶口的話，也會註明不能享受當地村民的同等待遇，因為如果若干年後要拆遷了，當地村民是有地的補償款，如果戶口落到了村裡，等於是分地。雖然土地沒有補償，但是房屋有補償。

4、房本問題

新民居的“房屋所有權證”由當地村或開發商開具，可以買賣、繼承，但不能去銀行做抵押貸款。因為政策規定，只能大產權可以去銀行做抵押。未來新民居的政策，值得關注。在建設社會主義新農村過程中，能夠促進城鄉一體化的政策，會逐漸完善。

5、交易問題

新民居的再次交易，可以透過開發商或村委會協商，進行購房手續的更名，不透過房管局的過戶手續。所以，更名或取得“新民居房屋所有權證”，只需交納更名費，不需要交納契稅等，交易環節簡便，費用少。

（二）大產權與美麗鄉村（村產）的區別

因為美麗鄉村（村產）的土地也是集體所有，大產權與新民居的區別，適用大產權與美麗鄉村的區別。

新民居與美麗鄉村的區別，就是新民居有省級批示檔案，市農改委頒發的“河北省新民居房屋所有權證”，美麗鄉村沒有。但美麗鄉村，也是國家倡導的，縣裡批示，統一規劃，統一要求的。新民居和美麗鄉村都是建設新農村的重要舉措，只是不同階段，不同政策，不同區域的體現。

村產，如果是城中村，根據各城市的政策，也有學區房的資格。很多城市的村產，是由於城市擴張，公共設施佔用了村集體土地，市政府給村集體的補償。

村產，價格低於同地段大產權50%以上，不是價值低，而是由於沒有土地出讓金，成本低，也有因為政策規定不能抵押貸款的原因，但不是主要的，也有廣泛認識的原因。

（三）大產權與小產權的區別

大產權就是全產，佔有、使用、處分、收益四項職能，並且政策支援抵押貸款，可以落戶，有教育保障。小產權，只有使用權利，落戶、教育保障等權利，根據本地政策。

（四）新民居與美麗鄉村（村產）的區別

新民居是省級部門批示的，村產是縣級部門批示的。我們一般認為，村產是亂建的，這是認識誤區。並且村委會是政府的一級組織，基層組織，村幹部級別相當於“九品”。還是那句話，“別拿村長不當幹部”。

土地法規定：農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。所以，村產由縣裡批准建設，就是建設用地，不存在不合法問題。

（五）新民居、美麗鄉村、小產權與違法建築的區別

新民居、美麗鄉村、小產權，都是合法的。違法建築，是指沒有經過任何一級組織批示，私建亂建的地上建築。如，村集體在非建設用地上建住宅，村民在非建設用地上建住宅。