前段時間的4月20日，

央行公佈貸款市場報價利率：2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。房貸利率我們看的是5年以上LPR。房貸利率到底是怎麼決定的？

1、央行規定：“自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。”據此，可以簡單來說就是，新的個人住房貸款利率=LPR+加點。那麼，LPR是怎麼確定的？加點又是怎麼確定的呢？

2、LPR和加點

LPR：是由10家全國性大行和新增的8家城商行、農商行、外資及民營銀行共同報價，報出各自的貸款利率，然後由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價，平均得出一個貸款基礎利率，這就是LPR。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的座標。這樣的話，LPR是基於市場競價產生的，相較於原來央行規定基準利率，更能反映市場利率情況。

加點：每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

3、LPR下調，原先的房貸利率是否會降？

我們要清楚LPR每個月會變動，但購房者實際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，可以和銀行談，建議一年調一次。基點一旦約定好，是不變的，和以前銀行的折扣概念差不多。過去的折扣一旦談好，也是30年合同保持不變。

4、房貸利率決定需要看是否轉換以及時間

如果房貸利率轉換還沒有做，或者轉換為固定利率，LPR調整不影響房貸利率。如果房貸利率已經轉換為浮動利率，轉換日為每年1月1號的，會在明年1月1號參考2020年12月20日的LPR公佈的利率進行調整。調整後的利率為：房貸利率=LPR+（房貸折扣×4.9%-4.8%）。

所以，你的房貸涉及的是是否已經轉換以及日期的問題。當前即便再便宜，你沒實施，和你沒有太大關係。

1,銀行存款利息變少

假設央行將銀行存款利率下調0.25個百分點，意味著我們去銀行存款，獲得的利息將減少。假設拿10萬在銀行存一年的定期，若按照調整之前的利率2.5%計算，可獲得利息2500元，但是按照調整之後的利率2.25%計算，可獲得的存款利息只有2250元，整整少了250元。

2.房貸月供減少

以2015年5月11日央行降息為例，此次商業貸款基準利率（以五年期為例）由原來的5.9%降至5.65%，公積金貸款利率（以五年期為例）由原來的4%降至3.75%。

假設貸30萬，20年還清，使用商業貸款買房，按照等額本息方式還款：利率調整前，每月需還款2132.02元；利率調整後，每月需還款2089.16元。前後兩者相差42.86元。

在同金額、同期限、同還款方式下，使用公積金貸款買房：利率調整前，每月需還款1817.94元；利率調整後，每月需還款1778.66元。前後兩者相差39.28元。第三是我最看重的也許房子會小幅度的下降，對買房人來說是個好事，希望這些可以幫助到大家

　央行降息，房貸月供也將隨之下調。五年期以上商業貸款利率下調至6.15%，五年期以上公積金貸款利率下調至4.25%。這對於已貸款購房或正打算購房的朋友們是一個福音！如果你房貸採用的是浮動利率合同，那麼從明年起你將開始享受新的房貸利率。也就是說，明年起你每月的月供額將減少，還貸壓力也相對減輕。如果你正打算買房，那麼從明天起你的房貸利率將享受降息後的優惠。嗯，9月30號央媽號召廣大銀行可以執行房貸利率7折優惠，可是兒子們一個個都是雷聲大雨點小，大多數都沒有調整房貸利率。這下可好，央媽直接降息，相比降息前等於給打了個房貸95折優惠

　　值得注意的是，此次央媽降息是存款利率和貸款利率的非對稱下調。“一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。”貸款利率下調幅度更大。因此降息對於購房需求有一定刺激作用，同時房地產企業的融資成本也下降更多。

8月1號，美國宣佈10年以來的首次降息，降息25個基點。然而在美國降息後，更多人則把目光投向了中國央行。央行跟進降息與否，不僅關乎到人民幣、境內外資金流和外儲等重大問題，還關係到老百姓投資理財和買房等切身實際的問題。就房貸來說，降息的話對其有何影響呢？央行真的會降息嗎？

基於現階段穩增長和穩預期的背景，央行未來降息的概率還是比較大的，但降息的方式可能僅限於下調逆回購和MLF等市場利率。假如這類利率降低的話，對於房貸利率的影響不是很大。而我們所謂的降息，指的是下調基準利率（銀行存貸款利率），當基準利率下調時，貸款利率也會隨之降低，企業獲得資金的成本降低，房貸利率作為貸款利率的一種，自然也會隨著基準利率一起降低。

但為何央行遲遲沒有動用降息這一手段呢？最主要的還是怕降息給市場帶來了寬鬆預期，資產泡沫會死灰復燃，那樣的話去槓桿的努力就打了水漂了。降息對個人房貸有什麼影響？

最直接的影響那就是降低了買房成本，對未購房的人來說，比如央行五年期以上的貸款利率是4.9%，小白如果想在銀行辦理房貸，但利率上浮20%，即5.88%的話，以100萬，30年期，等額本息為例，每個月月供就是5918.57元。如果此時央行降息0.25%，基準利率變為4.65%，房貸上浮比例不會改變，但是參考基準利率的房貸實際利率會下調。對於已購房的人來說，如果基準利率走低，按照現有政策“合同期限在1年以上的，從調整利率的下一年1月1日起，按相應利率檔次執行新的利率標準”，即基準利率上調後下一年1月1日，你才能享受貸款利率下調帶來的紅利。

以前我們一直聽說國債利率倒掛，但如今在低利率時代，存款利率也開始倒掛。據融360大資料研究院監測資料，2019年7月份，商業銀行各期限定期存款利率近乎全線下滑，5年期存款利率均值為3.298%。3個月定存利率與6月份持平，僅5年期定存利率上漲0.9基點。從工行的存款利率表資料看到，目前三年期和五年期的定存利率已經持平，均為2.75%，但不排除其他銀行出現3年期和5年期利率倒掛。降息對於股市來說是好事，因為降息意味著上市公司融資成本的降低，對於上市公司的業績也能產生正面作用。但固收類、貨幣類理財收益率則會下跌。有人說，現在全球都在降息，那你的意思就是說對樓市也有利好了？

恰恰相反，國內樓市的政策終究和巨集觀環境高度相關，即使未來央行降了息，釋放的流動性也不會有多少流向樓市，央行書記、銀保監會主席郭樹清說的很清楚：寧可犧牲增長，也不讓槓桿重新抬頭。目前國內不少熱點二線城市已經陸續上調了房貸利率，未來在因城施策的調控原則下，上浮利率的城市或許將會越來越多。

以前央行降息，對個人房貸來說是利好。意味著房貸會跟隨下降。在2015-1016年間，央行進行了5次降息，房貸利率降到了現在的4.9%。這個相當於是歷史低位了。所以當時大家都去買房子，因為貸款實在是太便宜了。

不過，現在房貸盯著的“錨”已經不是央行的5年期貸款利率了，現在實行的新的“錨”LPR。

10月8日後，房貸利率會跟隨LPR波動。央行也對此做了限制，首套房貸款利率不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點。按8月20日5年期以上LPR為4.85%，即首套房利率不得低於4.85%；二套房貸利率不低於5.45%，為啥呢？主要是防止炒房。

算起來與現有房貸實際最低利率水平基本相當。

如果央行降息的話，LPR也會走低，房貸利率大的趨勢還是跟隨LPR，會相應的變低的。

我想大家更為關注的是央行降息對當前已有的房貸以及新房貸有何影響。

首先存續的房貸利率根據合約約定的，不會再有變化，央行的降息並不對其還款計劃造成影響，反而是對由按揭貸款構成的MBS，其定價會有上浮。

其次對於之後購房的貸款利率，央行公佈的基本利率起到指導和參考作用，最後房貸利率仍然是由基準利率、銀行定價、地方指導以及個人徵信情況等因素決定。本次央行降息，明確房貸利率保持不變，所以房貸利率將仍然保持之前水平，且受政策影響程度很大。

降息本身對市場的指導意義是有限的，很多時候銀行具體操作將會成為主導因素，但在當前的經濟環境中，房地產市場仍然要保持政府房住不炒的政策底線，所以政策的緊縮則會造成房貸利率的居高不下。

房地產市場的情況實際上很多評論都不斷地提到過了，政府既在警惕房價大漲，也在防範房價大跌。房價大漲，造富效應會將市場上的流動性繼續往房地產市場推，產業動能的轉換升級就缺少必要的血液無法完成，中國的經濟就會像美國的次貸危機一樣不可避免的崩潰（美國經濟實際上仍然未從2008的經濟危機中真正恢復過來）。而房價大跌，直接影響就是以住房為抵押的貸款抵押率大幅升高，資產價值縮水，房企違約破產、引起所有相關的房地產金融產品違約、銀行不良超負，金融體系崩潰，經濟崩潰。

也就是說，國家的經濟房價大漲也會崩，大跌也會崩，國家寄希望於時間換空間，長期維持房價不變，依靠實體經濟的轉型、國民收入的提高等因素提高國民的購買力，使房產市場軟著陸，銀行體系軟著陸。這是唯一之計，也是一場與時間賽跑的發展。

央行在7月31日發的訊息稱，金融業的信貸機構將會調整優化座談會在京召開。會上再次強調了“房子是用來住的，而不是用來炒的”，在一定程度上打壓了炒房者。

在央行一系列的貸款政策出臺之後，對我們普通人有哪些影響呢？首先如果你要是想要。住房的話，如果你是手套，那麼儘量買一個大一點的房子，要對自己未來的還款能力有信心，相信你自己，未來可以會有一個不錯的收入。

普通人面對房貸緊縮有什麼對策？如果你要是首套房有貸款，那麼你的首付比例相對會低一些，而且利率也會少很多。如果未來你想要有一個改善性住房，再想貸款的話，那麼房貸的利息就會高很多，因此在買第一套房的時候，可以適當的把房子賣的大點。

房貸收緊也意味著很多持有多套房的人，再想炒房，會有一定的難度，因為利息會高很多。如果你要是想把錢用來投資房地產，那麼可能價效比不是很高。

在我們國家房子的問題不僅僅是房子，還牽扯著一系列的問題，比如孩子上學的戶口問題，還有一些手續都是需要開具一個居住證明，所以如果有一個自己的房子的話，會有省去很多手續上的煩惱。

首先央行降息對個人房貸是有一定的影響，一般央行降息降的是基準利率，而實際利率因區域不同和銀行不同有上下波動，但大體會跟著基準利率進行調整，如果銀行降息，個人房貸也會相應減少一些。例如：現在央行的基準利率是4.9%，你買房子的時候實際利率是5.39%，那麼央行如果降低基準利率50個基點，就是0.5%，即基準利率變成4.4%，那麼到2020年1月份你開始還房貸才會更新過來，也就是4.4%乘1.1=4.84%

銀行降息對貸款的人來說是件好事，貸款利率降低，意味著要還的利息減少，貸款的人增多，有利於經濟的快速發展。這些年國家都是放水降息狀態來刺激國內經濟，拉動內需，反過來也有利於房地產行業的發展，大家都在銀行貸款買房，房子相對於其他金融產品有更高的保值增值能力，這也是那麼多人喜歡投資房地產的原因。

央行對銀行基準利率進行調控也不是說調就能調的，要發揮貨幣調控的作用來調整經濟的發展，如果是近期央行對基準利率做出下調，也不會是大幅度調整，影響不會太大。反而是降準或者是連續降準的影響會更大一些。需要注意的是，央行降息或者加息對基準利率所做出的調整，已經借到手的房貸利率也會相應調整。而商業銀行貸款中所做的上下浮動則是沒有太大影響力，浮動調整前的已借房貸不受調整的影響力。

首先我想說，如果你指的是2019年這一次，那麼這是降準而非降息，2019年1月4日，央行釋出公告：為進一步支援實體經濟發展，優化流動性結構，降低融資成本，決定下調金融機構存款準備金率（也就是降準）1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。

從理論上說，降準相當於給商業銀行的存款準備金稍微鬆綁，房貸發放更容易，利率可能也會稍微降低，但影響應該有限。首先，從此次央行跟房貸關係不大。央行的公告說：”為進一步支援實體經濟發展，優化流動性結構。“所以降準的自主要目的是支援實體經濟，跟房貸無關，當然商業銀行會不會陽奉陰違，把資金轉移到發放房貸也很難說，但我想至少不會大規模明目張膽的違規。

其次，從釋放規模來看，按照此前的存款準備金規模的1%推算是釋放1.5萬億資金，但時加上考慮到有到期的 MLF-中期借貸便利不再續做，實際上可能只釋放8千億元左右的規模，基於上一條，能用於房貸發放的並不多。

如果真的是降息，就是基準利率降低，那麼

第一，因為房貸利率=基準利率*（1+浮動比例），浮動比例各銀行自行設定，那麼基準利率降低，新申請的房貸利率自然也會下調。

第二，對於已經申請的房貸，還是因為房貸利率=基準利率*（1+浮動比例），基準利率變了，大多數人的房貸利率會從下一年的1月1日開始下調，每個月房貸還款要少了。

第三，對於銀行來說，銀行房貸利率降低，賺的利息少了，可能會提高房貸的門檻。

總體來說，無論是降準還是降息，對房貸來說最主要的影響就是房貸利率的降低。

直接告訴你答案：

央行降息，對於存量貸而言，第二年1月開始享受利率降低帶來的利息減少。增量貸直接享受。

但需要指出的是，央行降息，降得是LPR基礎利率，並非實際執行利率。LPR為銀行同業拆借利率，是由央行釋出的一個“利率指導”，各城市各銀行在執行時，擁有自主加點或減點的權利。

比如，目前國內執行LPR利率的城市極少，大部分城市普遍加點100多個BP，依然維持在首套房5.5%、二套房6%以上。

另外需要補充的是

1、目前的降息，尤其是非對稱降息，主要是用以提振實體，將資金匯入實業中區。所以，各地加點普遍較高，這也是從金融端，對房住不炒的一種貫徹。

2、還有20天，房貸轉換即將到期，還沒有選擇更改的，在8月31日後將自動預設為固定利率。