一般都是定期根據LPR調整，去年之前做的按揭，現在需到銀行或在手機銀行辦理轉化，因LPR在下調，建議及時辦理轉化，及早享受低利率。

房貸利率向LPR轉換的選擇。政策是2019年12月出臺的，客戶需要在2020年的3月至8月進行選擇。

LPR是利率市場化的浮動利率，如果維持之前的固定利率不變，便一直是這個利率，選擇LPR後，利率會隨市場波動。

如何選？未來大機率是降息週期，所以怎麼選你應該知道了。

如果選擇後，怎麼選擇變動日期，選合同日還是1月1日，可以和自己的銀行確定自己的合同日期，兩者哪個快就選哪個。

如果你的房貸還剩6-10年，可以折騰一下，改為LPR浮動利率，中國五年內LPR是下行趨勢，這和中國整體經濟有關，中國5年後整體經濟會越來越好，一二線城市的房價還有上漲空間，我賭中國會成功引領下一次的科技革命，至少能帶動整個亞洲走出困境，成為世界經濟強國。

如果你的房貸還剩11-29年，我個人建議還是選原合同的固定利率比較放心，在這麼長的時間週期裡，誰都看不清中國經濟會發展成什麼樣，與其冒險把未來十幾二十年的房貸與經濟捆綁到一起，還不如就按原合同籤的貸款利率還下去，就算18家銀行取平均值也不可能永遠便宜了我們這些房奴，銀行都已經吃到嘴裡的肉怎麼能吐出來?

2019年8月25日，央行官網就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜，做了公告。核心就一點，10月8日後，新發放的房貸，要以貸款市場報價利率為基準，進行利率定價。

這則公告，杆友已經看到很多解讀，大概來說，以前的房貸沒明顯變化。

而10月8日後，首套也還好，甚至目前來看，還略有降低。二套呢？這是重點。

央行說，為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，出臺的這個公告。所以核心也就是這句話。

1、很多人沒看懂，未來二套以上房貸利率，非常體現房住不炒

央行此次公告第三條是重點：二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率LPR加60個基點。

比如以目前的LPR利率上浮60個基點，也就是4.85%+0.60%=5.45%。

當下央行基準利率4.90%，如果上浮10%，那麼是5.39%。

如果上浮20%，那就是5.88%。

二套房，其實大部分城市都是上浮20%，甚至更多。從這個角度而言，似乎貸款市場報價利率LPR加60個基點，比目前普遍的二套利率還略低。真這樣嗎？

注意措辭，是不低於加60個基點。後面央行也說了，合理確定每筆貸款的具體加點數值。央行各省機構，確定加點下限。

所以，槓桿遊戲的理解，和很多人不同。我覺得，二套房，包括更多套（部分地方可以）的基礎利率，其實是貸款市場報價利率LPR+60個基點，這才是未來的二套房實際基準利率。

然後各地，根據調控的需要，再出相關的政策，包括銀行根據自己情況，看再加多少個基點，或者也可以不加。

如果這樣看的話，未來一段時間，對投資、改善需求房子貸款的利率，多半是不夠友好的。房住不炒，真不是說著玩的。

央行在解釋時特別說，加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

所以我說，很多人其實沒看懂，未來二套以上房貸利率，非常體現房住不炒。

當然，也不排除部分地方比較友好。

有必要說的是，上文槓桿遊戲所述，都是說10月8日之後的房貸利率。至於存量房貸，暫時沒有變化。

既有的房貸利率，應該要等到2020年1月1日之後才會調整。至於長期怎麼個弄法，我的看法是不會有太明確的變化。畢竟，合同是要遵守的。

同時，有必要提醒的是，對於商業用房，未來利率是比較狠的，不低於加60個基點。話說回來，現在商業用房，無論首付還是利率，也都是不便宜的。

2、市場利率是變動的，調控與否才是永恆的

看了很多篇講央行此次房貸利率的公告分析，大家不約而同，都覺得因為市場利率實際降了，所以起碼首套房，實際利率普遍會下降。

還有的分析更進一步，如果貸款市場報價利率LPR降低，唯獨房貸利率相對高企。那麼資金尋求進入地產的衝動會很強烈。

這就是激勵機制出了問題。

站在銀行的角度來說，他顯然是想賺更多錢。所以與其低息投給企業，不如透過銀行的影子銀行流入房地產，放利率更高的貸款。

房地產行業本身就佔據了很多銀行信貸的一半或更多，這種事情即使打擊得再嚴格，也不可能杜絕。真理屬於真實世界裡的利益鏈博弈，不屬於課本上的文字。

所以央行這個公告，不得不說，還是領導給力。

這個分析很有道理。槓桿遊戲要補充的是，其實貸款市場報價利率LPR，有降也會有升。相對來說，近期外部有降息空間，內部有降息需求，領導有要求，央行和新的LPR機制也就順勢而為。

所以才有了市場利率實際降低了，所謂“降息”。但未來，按照這個機制也會有“加息”的時候。

而具體到房貸，央行公告只是管個大概。也就是，央行是管房貸利率底線，然後根據調控需要，各地根據自己調控的情況，再決定在此基礎上不變或者繼續增加。

注意一個細節，以前房貸特別是首套房利率，在不調控的時候往往是有折扣的。

這回央行專門出公告，說房貸利率不低於多少，沒有折扣可言，其實就是告訴各銀行，以及各地政府，包括開發商，調控還是堅定的。

在槓桿遊戲看來，這才是此次央行公告，最大的訊號。

3、貨幣政策永遠是樓市最大的訊號

很早之前，槓桿遊戲就寫過，降息、降準如果同步發生，而且幾個月內連續發出幾次訊號，一定是有要刺激的含義了。

我們回溯過去幾輪樓市行情，以及看其他發達國家，鼓勵買房的時候，其實幾乎都這樣。形式上，有的略有不同。比如美國當年，首付低到忽略不計，利率給剛需低到不能更低。

反正，實際效果就是讓很多人有購房的衝動。

價格槓桿，是最好的手段。古今中外，概莫能外。

於此，我們也就可以判斷，目前央行之所以推進利率市場化，特別是貸款利率的市場化，除了緩和信用分層，更多支援中小企業外，也有不到萬不得已，不調整基準利率的意思在裡面。

所以我們也可以得出判斷，央行在執行調控指示，如上文所述，房住不炒沒有任何動搖。

但是貸款市場報價利率LPR，其實有缺陷。

1990年代開始，美國LPR（最優貸款利率），就一直和聯邦基金目標利率掛鉤，利差為300bp。

這只是個報價利率，並不是市場交易形成的利率。作為資金供給方的報價，信貸市場真實的供需並不由此決定。

所以，美國LPR的應用主要侷限於消費貸款、信用卡，以及中小企業貸。基於中國的情況，實話說，槓桿遊戲覺得房貸依舊是最好的標的。

中小企業風險高的問題，是難解的。按照純市場的考慮，中小企業拿到信貸的成本也應該、必然是更高的。否則，銀行的壞賬壓力會更大。

但如今，我們希望的是銀行多支援實體經濟，包括中小企業。如何實現，也只有嚴控房企貸款，以及個人房貸。

比如此次央行公告，限定房貸利率底線。這便是貨幣政策訊號，希望在艱難中獲得平衡。

如此看來，我們更能理解央行房住不炒的底線。