小縣城裡不建議購買2~3層的商鋪進行投資。一般來說小縣城的商場2~3樓都是作為超市來使用，超市的話，租金回報率一般不是很高，而且你又是在不是繁華的地段，租金的穩定得不到保障。

對於租戶來說，不是繁華的地段，能做的生意也比較少。因為沒有充夠的人流，來保障他每天的收益。所以對於他們來說，大部分不會選擇租賃這種2~3樓的商鋪。

雖然離學校近，但是人都是圖求方便。讓他上2~3樓購物完全沒有1樓購物節約時間。

商鋪後期的出售和你的租金是成對比的。

建議你可以翻看我的一些歷史問題回答記錄，裡面關於商鋪選購有不少內容。

我的總體意見是，不建議你購買。

從你的表述來看，太多風險點都被你佔全了，90%的機率可能會掉到坑裡去。

第一，作為五線城市的縣城，未來一段時期，本身就不是好的潛力層級城市，無論是居住（住房）還是投資（商鋪）；

第二，我多次強調過，目前階段中國房地產市場商鋪整體過剩，供大於求；

第三，我不止一次建議過，在不同型別的商鋪中，儘量不要去碰綜合體商業和市場商城類商業，這類商業一旦運營管理出了問題，一亡俱亡，作為小業主很難翻身。

第四，我還表達過我的觀點，如果確定要購買商鋪，優選社群商業底層一層的商業，儘量不要購買一拖二甚至一拖三的商業，至於你所述的純二三層的商鋪，在我看來那就更建議不要碰了。

第五，同在某個縣城，每平米4000的商鋪價格可能還比不上住宅，看起來似乎很划算。但記住兩點：一是買的始終沒有賣的精，絕不要以為佔了便宜；二是商鋪是投資品，千萬不能圖便宜，某種意義上而言，越是地段好、越是價格貴的商鋪反而越有投資價值，反之則越是劣質投資品。

第六，如果你已經確定要購買了。我只能說，祝你好運，成為那10%甚至更少的那一部分。