1 宅基地入市是解決城市發展綜合症重要途徑 宅基地入市是解決城市發展綜合症重要途徑 摘 要：城市發展綜合症是中國城鎮化程序中遺留的系列問題，這些問題的存在將影響到中國經濟的發展，也影響到城鎮化程序的實際效果。而宅基地入市則能夠有效解決部分城市發展綜合症。文章指出了宅基地入市是怎樣解決部分城市發展綜合症的，同時為宅基地入市的操作思路提出了具體的建議。 關鍵詞：城市發展綜合症 宅基地 入市 途徑 中圖分類號：F290 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914（2013）02-072-02 一、城市發展綜合症 城市發展綜合症指的是在中國城市發展過程中遺留的一系列問題。其主要表現但不侷限於： 1.房價高企。據來源於搜房網的資料，2010 年中國一線城市的租售比已經遠遠超出了國際公認的水平，北京為1∶547，區域性地區達到了 1∶700。上海達到了 1∶500。深圳達到了 1∶400-1∶480 之間。國際上用來衡量一個區域房產執行狀況良好的租售比一般界定為 1∶300～1∶200。可見，以國際標準衡量，這些一線城市的房價高出了約一倍。 導致房價高企的原因是多方面的，但是，大力推進城市 2 化而使得大量農民湧入城市卻是推高房價的一個不爭的因素。 2.道路擁堵。城市道路擁堵已經越來越嚴重了。調查資料顯示，北京市民每天平均上下班在路上消耗的時間為 40分鐘，居全國之首。市區交通擁堵時間已達每天 5 小時，交通擁堵範圍正由市中心區向外圍和放射線道路蔓延。深圳交通擁堵也已成常態。導致道路擁堵的原因也是多方面的，但是，經濟快速發展使得汽車走入家庭卻是其中的一個主要因素。 3.空殼村數量增加。空殼村指的是由於農村人口向城鎮轉移而使得人口數量嚴重萎縮的村莊。“今天中國有數以大概四千到五千萬的留守老人，留守兒童留守婦女，有大量的空心村，空殼村。”這是 2010 年 10 月 29 日作為主持人的中國綜合開發研究院城市所的李金逵在國際城市論壇上的發言。可見，空殼村現象的出現已經達到需要引起我們高度重視的程度了。空殼村的出現是純粹的城鎮化程序的產物。空殼村的出現不僅使得農村的生產能力下降，導致農業生產出現問題。也不僅使得農村的資源處於閒置狀態而產生浪費，更嚴重的後果是空殼村使得人口結構發生了變化，將帶來一系列的教育、醫療、安全問題。 二、推進宅基地入市可以有效緩解部分城市發展綜合症 城市發展綜合症的出現不僅將使得城市發展程序受到 3 阻礙，更將使得中國的經濟發展難以持續。因此，在強調城市化，強調建設和諧社會的同時，我們也必須要重視解決城市發展綜合症的問題。解決城市發展綜合症的途徑有很多，其中，推動宅基地入市就是一個很有效的途徑。 （一）宅基地的屬性及流通限制 《土地管理法》第 8 條規定：“宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有”。而依照中國的法律規定，具有集體所有性質的宅基地只能在集體內部流轉。農村宅基地使用權的主體只能是本集體經濟組織成員，對於非集體經濟組織成員，法律禁止其透過除法定繼承以外的任何途徑和方式取得宅基地使用權。 《國務院關於深化改革嚴格土地管理的規定》（國發[2004] 28 號）規定：“禁止城鎮居民購買宅基地。”《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234 號）規定：“嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。” 這樣的規定固然有其積極的一面，可以有效保護農民擁有宅基地，有房可住。但是，在中國經濟發展的過程中，這樣的規定不僅在很大程度上起不到保護農民利益的作用，而且已經妨礙了中國經濟的發展。 1.對進城的農民而言，宅基地的存在已經沒有意義。城 4 市化程序導致的直接結果就是大量的農民進入了城市，成為城市中的一個特殊群體。這些農民往往是舉家遷入城市的，已經沒有了迴歸農村的慾望。他們在遙遠的農村都有一份宅基地，有一處住所。但是，那處宅基地對於這些已經或計劃在城市紮根的農民而言已經毫無意義了。 2.宅基地的保留，浪費了中國的土地資源。這些註定不會有人居住使用的宅基地，按照法律規定還要為不可能再回來的農民保留，土地的價值就無法得到發揮。這將浪費大量的土地資源，進而在一定程度上阻礙中國發展經濟的程序。 （二）宅基地入市與集體土地入市的區別 宅基地儘管屬於集體土地，但是，宅基地入市不同於集體土地入市。後者包含的含義更廣泛，不僅指宅基地入市，而且可以包含耕地等其他集體土地入市。 相對於集體土地入市，宅基地入市有很多自身的優點： 1.能夠確保基本農田的數量。宅基地本身不屬於基本農田的範疇，其入市不會對基本農田的數量產生影響。而如果集體土地入市，則意味著本屬於集體的基本農田也將流出本集體。可能導致的結果或者是國家基本農田的總量降低，或者是該集體的基本農田數量降低。前者，將對國家的穩定造成影響；後者，將對該集體的生存造成影響。 2.能有效保證鄉鎮結構的穩定。農民的立足點就是土地。有了土地，也就有了安居的根本。如果推行集體土地入 5 市而導致耕地由集體土地之外的人耕種，則那些失去土地的農民就沒有了在本村居住的源動力。而由此導致的人口流動則會打亂原有的鄉村結構的穩定。但是，僅僅是宅基地入市就不會出現這種情況。 （三）宅基地入市可以解決的問題 宅基地入市可以有效解決城市發展綜合症中的一些病症： 1.有利於抑制高房價。宅基地入市增加了住宅建設用地的供應，將緩解城市發展住宅建設用地供應緊張的局面，進而有助於抑制高房價。 郊區的宅基地可以直接用於住宅建設直接抑制高房價。距離城區較遠的宅基地可以透過市場的流轉被部分生活富裕的市民購買並完全可能在政策的扶持下形成各具特色的小鎮，進而進一步吸引部分城市人口而間接抑制房價。 2.有助於新農村建設。宅基地入市可以吸引部分有資金、有素質、有能力的市民到農村去居住、創業。（下轉第 75 頁）（上接第 72 頁）這些人的到來對於建立有特色的新農村是非常具有積極意義的。在政策的指引下，可以形成諸如畫家村、藝術村等一道道別具特色的風景線和產業群。這些產業群的出現不僅對於提升產業的創造力和生命力具有意義，而且對於提高農村生活質量、生活品味都具有積極意義。 3.有利於增強農民工的生存能力。宅基地閒置在農村 6 時，對於該農民而言幾乎毫無價值。宅基地入市使得農民所有的土地具有了與市場接軌的價值，這些額外產生的財富可以有助於農民工在城市中生存發展。也有助於進一步拉動內需。 4.有利於老有所養。中國已經步入了老齡社會，養老的問題已經日漸突出。而目前，中國的養老體系尚不完善，在農村，尤其是貧困落後的農村更是很不樂觀。在日前舉行的2010 年中國衛生論壇上，人力資源和社會保障部副部長鬍曉義透露，隨著中國老齡化水平提高，醫療保險、醫療保障的可持續發展面臨著越來越嚴重的挑戰。 宅基地入市可以使得部分農村老人能夠出售自己的宅基地而獲得進住養老院的資金，獲得用於醫療的資金，這對於緩解老齡化帶來的養老問題具有非常重要的意義。 5.有利於緩解交通擁堵。宅基地入市，意味著將會有部分城市人口到農村居住，這將分流一部分城市交通量，一定程度上緩解主城區交通擁堵。同時，當在農村形成特色產業群的時候，就會有相當數量的企業、從業人員主動流出城市的主城區而進一步減少主城區的交通壓力。 6.有利於防治空殼村。城市化程序導致了大量的農民進入了城市，使得部分村莊成為了空殼村。宅基地入市則有助於人口迴流，使得農村的空間資源得以充分利用。 農村的清新的空氣、綠色的資源對於部分城市人口還是 7 很具有吸引力的，只是苦於不能獲得宅基地的使用權而無法走進農村。宅基地入市將從根本上解決這個問題。 三、宅基地入市面臨的問題及解決的思路 宅基地入市將會面臨一些列問題，只有解決了這些問題，宅基地入市才能夠得以順利推進，才能夠有效達到推動宅基地入市的目的。 1.需要修改《土地管理法》。如果不修改《土地管理法》，則農民出售宅基地是違法行為。而購買宅基地的買家也不能合法獲得宅基地的使用權。所以，推動宅基地入市的首要工作就是修改《土地管理法》。 對於如深圳這樣的一線城市，可以在《土地管理法》修訂之前申請試點宅基地入市。為《土地管理法》的修訂積累經驗。也能夠率先造福社會，進一步起到特區的示範效應。 2.需要建立宅基地入市的有形市場。宅基地入市在本質上也是商品的交易，但是這種商品交易由於涉及的因素多，影響大，作為交易雙方的當事人對於其中的經濟、法律等環節都不能很好把握，因此不能允許向其他日常消費品一樣在路邊交易，而應該建立有形市場集中管理、集中指導。同時，也應該鼓勵社會中介機構為宅基地入市提供估價、交易、登記等一系列服務，以維護交易公平，保護雙方尤其是農民的利益。 3.需要發展城鄉交通。宅基地入市，需要有城裡人購買 8 並去鄉村居住，這實質上就是建立了一個城鄉溝通的渠道。到農村購買宅基地的城市人口並不是存粹的農村人，還要有相當的業務在城市中辦理，因此，大力發展城鄉交通，大力發展鄉村網路等資訊硬體建設都是吸引城市人口下鄉的必要措施。只有城鄉之間的交通便利了，鄉村的資訊暢通了，城裡人才可能有意願去鄉村居住。才能真正實現宅基地入市的重要歷史意義。 [本文支援課題：建設部課題《中國建築工程法律體系構建研究》專案編號：2008-R3-36。課題第一作者：顧永才，博士、副教授] 參考文獻： 1.馮志順，孫順英.試論宅基地使用權流轉的必要性和可行性[J].昆明：法制與社會，2010（10） 2.楊珍惠.中國現行農村宅基地制度問題研究[J].成都：資源與人居環境，2010（18） 3.方文，胡浙平.農村宅基地使用權流轉困境與流轉績效評析[J].成都：農村經濟，2010（9） 4.李蓓，李國銳.淺談中國企業年金的模式選擇[J].深圳：特區經濟，

首先城裡人可以到農村買地建房，包括投資，前提是隻能購買國有土地！這需要當地政府部門徵收轉化成國有土地後經過招拍掛的方式價高者得！！或者從農村裡直接從私人手裡購買農村裡的國有出讓土地！但這種土地較少，農村這種國有土地要麼沒有，要麼如果有，那就是一般面積很大，這種地存在的原因是，歷史上國家為了公益事業經過政府徵收後劃撥給企業或其它組織免費使用或低價使用的劃撥型國有土地，後來因為破產或其它原因又把房產變賣給私人的，私人再經過交各種稅，公證過後房屋產權變為私有，再到土地部門補交土地出讓金後，獲得的國有出讓型國有土地證“使用權”！我家就是這樣，面積1100平米！出讓金剛補交八萬！！70年住宅國有土地出讓權！算的價格很優惠，不可謂不便宜！！！目前馬上要開發成旅遊村了…

城裡人到鄉村買空殼宅，只要不佔用農田是不是雙贏？

首先要說明的是，農村宅基地是嚴禁城鎮居民購買的。就題主的問題，探討一點個人看法。

城裡人到鄉村買空殼宅，在短時期來看，好像是雙贏的事情，農民把不需要的空宅基地賣給城裡人，獲得需要的現金，城裡人用空宅基地建設房屋，用來休閒養老，各取所需，兩全其美。但是，從長遠的角度來看，可能並不是雙贏，而會讓我們農民吃大虧，這個虧可能暫時不會應在我們身上，而會應在我們的子孫後代身上。

我們都知道，農村宅基地是不收取費用(有些地方會對佔用耕地的宅基地收費)的，由村民無償使用，只要你是本村村民，就有權獲得宅基地，用於建設你的住房，讓你能夠有個家。雖然宅基地你是無償使用的，但是個人不能自由買賣，因為這個宅基地是你作為本村村民村上才分配給你的，宅基地的所有權是村集體的，不是個人的。就這一點，就保障了我們村民不管以後走到哪兒，生活發生多大變故，在農村，你都能夠有一個家可去，不至於流落街頭。

如果城裡人可以購買農村空殼宅，現在看來可以把農村閒置的資源換成實實在在的現金，而城裡人也可以在農村放心的養老。但是，我們能夠排除城裡人購買宅基地只是為了休閒養老嗎？會不會有拿宅基地掙錢的，從農戶手中低價購入，然後高價賣出，就像我們從炒房客手中買樓房一樣。當我們遇到一些急難事情，肯定會有人賣掉手中的宅基地，為了先解決事情，不管有沒有住的先買了再說。當農村宅基地被越來越多的炒房客收購以後，宅基地要想回到我們農民手中，可能就不容易了，即使你要重新買回來，那也得花大價錢。可到那時，我們真的有能力買回來嗎？我們的子孫能買回來嗎？

總之，在我看來，城裡人買農村的空殼宅，並不是一件雙贏的事情。

城裡人去農村買空殼宅，不是雙贏，而是要出大問題，國家為什麼禁止城市戶籍人員不能去農村買空殼宅和宅基地，早在十幾年前吧，全國有些農村地區，領導幹部思維能力強，在村集體的荒地，宅基地上大面積蓋上了以自然村名義的集體空殼房，出售給城市戶籍人員和外地戶籍人員，如果城市戶籍和外地戶籍人員可以去農村買空殼房和宅基地，那樣全國農村土地會出現什麼樣了，到一定的年限後，農村農民是富起來了還是連飯都沒吃了，國家禁止城市戶籍人員去農村購買空殼房和宅基地的政策是對的，不是城市戶籍跑到農村去購買空殼房和宅基地是雙贏的，應該支援國家禁止城市戶籍購買農村空殼房和宅基地。

首先國家不能分農民和城鎮人，農村出生的人在城鎮有豪宅的白領很多，城市出生的人也有在鄉下務農的。其次農村建房無人住，城鎮老人想到農村種花種草，雙方交換住房，皆大歡喜。第三農村城鎮只有實現大量人才，資金，資訊交流才能富起來。第四買賣平等、人人平等，城鎮人出錢買農村的房在法理上是正確的。綜上所述，城鎮出生的人可以到農村買房。

儂在放屁，捆住農民是真，不讓農民富起來也不假。要賣的農民心中自己也有數，有的是女兒反正城裡有房子了留著沒用，有的結婚後兩家都是農民可以合本一處，賣些錢貼補生活，有的上門女婿去了，反正對農民有多利，國家看的清楚過不了二十年這空房子都是國家，你自己想一想，自己要的會賣掉嗎？除非一些賭鬼，但賭鬼都一樣城市裡也會賣房子，國家這樣管控就是不讓農民富，先一戶一宅就算放開也沒房子可賣，就算回家也不讓你種田種地，種田種地沒農具可放，趕到城市去做房奴，一輩子還不完，二輩子還。把房產拉高讓居民坐享其成。

農民宅基地也好，空殼房也好，就是絕對不可以城裡人買！那就奇怪了，那農民就可以進城買商品房呢？不是不分城市居民和農業居民了嗎？真是想不通？農民進城買可以，城裡人去農村買不可以？農民如不進城買房，城裡的房一平方米以下價也賣不完那多好！

我十年前在農村買的空殼房，自己建的，跟房東籤租房、買房兩個協議，他拿錢給兒子在市裡交的首付，娶的媳婦，我種花種菜練書法，市裡需要僱人我就在村裡找人，同樣200一天我用車接送，村裡人也高興我也舒服。

這個問題，城裡人到鄉村買空殼宅，是雙贏的。還是很受歡迎的。對於城裡的人來說，住夠了樓房，遠離了吵鬧的市區，靜下心來，放鬆一下也是很好的，例如搞搞寫作，創作什麼的，還是不錯的地方，本人估計也就在郊區吧，邊遠的鄉下也沒有人願意去的，鄉下各種硬體還達不到，美麗的程度也達不到，現在的鄉下農村還都是空心村，大部分民眾都在村外圍駐紮著，因為外圍收進莊稼各種車輛都進進出出的方便，老舊宅基太窄，太小，內空的宅基能有人要買，那是最好不過的事，這樣就盤活了農村，盤活資金流動，只要搞活了民菅，市場還是很有活力的，現在的有錢人都說自己沒錢，當他把錢拿出來之後，還真能驚人大跳，我建議聰明的領導可以一試，法律法規都是人根據不同的情況，而制定的，宅地還是集體，國家的，是誰也背不走的，能調動他，激勵他，活起來，也不佔農田，何樂而不為呢。

先告訴你一個贏都沒有。

先問問你城戶口，要買農村閒房幹嘛，要達到什麼目地。

你買房閒房，農民得樂壞了，你辦不了過戶，其餘房照，土地使用證想都別想了，你買了地面以上建築，宅基地永遠是人家的，你買了房還是屬閒房，村民都瞪眼睛看著呢，一旦倒塌壎壞，你無權翻蓋和維修，但原戶可以在宅基蓋房。倒了，損壞，就沒你什麼事了。

以上說明城裡人到農村買閒房，毫無價值，

也許有些人錢大，吃飽了撐的，想過一過田園生活，小住一段。實踐正明城市人根本過不了農村生活，過去本村有過城裡人，租住農村閒房居住一段時間都不長，回城後一直就不回來了，說是一切不方便，最主要是沒有活力，死氣沉沉他們受不了！

所以你買農村閒房，一個贏也沒有還是個託累。