變化落到地方上也是有一定時間的，而且根據區域不同受到影響也不一樣，就拿西安來說，我認為影響不大，大家不用著急買房，西安樓市的價格已經穩定，多挑挑或許會有較為合適的房子

我們不需要去判斷央行貸款利率發生了什麼樣的變化，只需要瞭解現在整體的大趨勢就可以了。

第一方面，從去年下半年開始，隨著全球經濟下行趨勢的逐漸明顯，以及中美貿易爭端的升級，中國面臨了較為明顯的增長速度放緩壓力。在這樣的壓力之下，中國開展了財政與貨幣雙重刺激，但是直到一二季度為止，這樣的刺激並沒有非常明朗，就是怕大量的流動性和刺激的扶植，重新推高房地產價格。

所以我們看到，在第一第二季度房地產的增速還保持比較快的增長這時各種刺激政策都沒有真正的落實。

在降準之前，我們看到對於房貸利率的調控，這就是在流動性增強之前，先掐住資金流向房地產的通路，把房地產上漲可能的資金支援，擠出重新回到市場，對實體經濟進行扶植。

所以從這個角度來看，房地產在央行貸款利率發生變化之後，很可能是得到抑制，不會過快上漲。

但同時我們應該看到央行的策略，其實是讓各地來決定自己真實的政策，這與因城施策的大背景是相符合的。因為在一線城市如北京上海這些大城市，房地產上漲已經對經濟產生了拖累和擠出效應，但在一些二三線城市，房地產上漲的拉動，仍然對經濟增長有所幫助，所以對於房地產不應該一味的去壓制而更應該根據各地情況不同進行扶植或者抑制。

所以買不買房這個問題還要看當地的情況來確定，如果是房價已經較高的一線城市，那麼房價的上漲不會得到支援。

10月8日後的利率調整，與現在該不該抓緊買房並無直接因果關係。

據此來說現在要不要抓緊買房，無法是基於兩點：

第一，之後房貸利率是不是更高，趕緊買可以享受較低利率；

第二，之後房價是不是要大漲，趕緊買可以買到低房價房。

那麼我們分別對這兩個預期來進行一下分析，第一點，房貸新規後，房貸利率是不是更高了？

現在房貸利率採取的是在央行基準利率的上浮動的方式形成，如果未浮動則為4.9%，如果上浮10%則為5.39%。而新房貸是在LPR報價利率上加點形成，最新的LPR報價利率為4.85%，比基準利率低0.05%。但是在10月8日後會加多少點，這個本身就沒有一個標準，如果加點54個基點，則會和現在上浮10%後的5.39%一樣，如果加點少，會比現在低，加點多會比現在高。

在“住房不炒”的調控方針下，預計新利率其實和現在利率水平應該差不多。不過這是對首套房，如果是二套房的話，需要先在4.85%上加點60個基點，即5.45%，如果再進行加點，則普遍會比當前二套房利率要更高。

但是需要注意一點，買二套房的如果是以投資為目標，追求的是房價的上漲帶來的增值。如果二套房利利更高，則反過來會制約房價的上漲，意味著未來增值的空間更高了。這就回到了前面所說的第二點的訴求上來。

所以新房貸，其實是一個房貸利率市場化改革的趨勢，未來房價的漲跌受到供求關係影響，受到整體貨幣供給影響，受到調控政策影響，很難再出現大漲行情了。如果是剛需住房，實際房貸利率不會有太大的變化，如果覺得現在利率高也可以觀察節後的新利率決定，如果現在本地的房貸利率沒有上浮，則現在買比較划算。對於投資住房，則不是好的打算了。

慌什麼哦，最近1-2年經濟狀況都不會很好，開發商的日子也不會好過，莫急於買房，何況在房價剛大漲了2年後。雖然按照市場定價利率LPR執行，市場錢緊的時候，利率自然高，但市場錢緊的時間，房市也不會怎麼好，反而在容易貸款，貸款利率低的時候，房市要好點。

從即將到來的“房貸新政”和央行“全面+定向”組合降準訊息來看，都會對購房者產生重要的影響，尤其此次央行降準之後，銀行用於房貸的資金增加，房貸利率有望迎來下調。那麼要不要買房呢？接下來，我們具體看一看都有什麼影響？

10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。這確實是相比之前的央行基準利率有了巨大的變化。此外，9月6日央行宣佈將於9月16日實施全面降準及定向降準釋放長期資金約9000億元，也必定會進一步影響房貸利率。

首先，從“房貸新政”來看，過去我們的房貸利率是以央行基準利率4.9%為準，在其基礎上進行上下浮或者打折；但10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月（即9月20日釋出的LPR為準）相應期限的貸款市場報價利率為準加點形成。具體加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，提現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

具體來說，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點形成。

需要指出的是，目前我們還無法預判9月20日釋出的LPR利率是多少？因此也就不能明確給出10月8日之後的房貸利率水平，但結合央行降準的訊息來看，基準轉換後，房貸利率水平肯定是稍微低一點。

其次，央行降準之後，銀行可貸資金增多，銀行房貸利率有望迎來下調。對於新購房者來說是個利好訊息，不過對於已購房者來說，房貸利率已經確定，無法從中獲益。

綜合來看，對於新購房者來說，不管是“房貸新政”還是央行降準都是個好訊息。如果是剛需住房需求的購房者，那麼這明顯是一次機會。另外，大家請注意，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。同時，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

10月8日之後，中國的購房貸款利率發生了重大的變化和改革。

之前的“基準利率”將會被LPR取代，而未來決定你貸款利息高低的幾個因素則是:

1)LPR的基數；

2）你個人的信用評分；

3）以及各個城市的評分等級；

那麼LPR的新政有什麼具體的改變呢？

10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），而二套房的貸款利率則是不低於4.85%+60個基點，也就是5.45%！

10月8日以後，以前基準利率打9.5折和9折的優惠情況不會在出現了，最低4.85%起。

10月8日後商業，辦公樓，商住同樣也是不低於5.45%，首套公積金的貸款利率依然維持在3.25%不變。

也就是說，如果你所在的城市首套房能夠享受9折，9.5折的優惠，那麼現在買房一定是比10月8日以後買房划算的。

但是反之，如果你所在的城市現在首套房貸款需要上浮10%，甚至20%，那麼就等待10月8日以後買房，利息更划算一些。

不過最值得我們關注的是，未來的房貸，不僅僅只是看LPR，更重要的是看城市的要求點數和個人的信用點數。

就好比，未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

而對於那些個人徵信不好，信用等級不高的人來說，未來可能就會面臨一個信用加點的結局。

就好比二套房LPR的基點為4.85%+60個基點=5.45%，然後個人信用不好再加20個基點，城市要求再加20個基點，你的貸款利息就會達到5.85%，大大增加了購房者的壓力。

所以，現在買，還是10月8日以後買，你需要從這些方面綜合考慮！比如目前的貸款利息是否比10月8日之後低，還是高，比如自己的信用等級等等。

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1首先題主說的央行貸款利率調整，指的是LPR報價利率，這個利率是針對整個信貸市場的利率調節，為的是更好的匹配市場流動性，讓市場利率有一個參考值，而且 這個LPR利率也是動態調整的，近期的參考報價利率是4.85%，基於這個參考，央行再根據地方信貸情況和個人信用，綜合考慮浮動加點多少利率。這個是報價利率，並不是市場的固定利率。

2 LPR報價利率是對整個信貸市場的流動性匹配，那麼在房貸方面的流動性有沒有利好呢，答案是沒有，今年住房不炒已經不是口頭標語，而是各種政策嚴格限制資金流入地產市場，對於各種銀行和信託機構違規放貸進入地產的約談罰款的都有，房地產市場是要限流，而不是釋放流動性。設定參考報價利率LPR是把更多的流動性匹配到實體經濟，小微企業的發展上。房貸方面，10月8號的利率應該是與現在接近或者比較高的，現在看了參考利率比基準利率低了一點，但實際利率是銀行參考基準利率和地方情況和個人信用綜合加點而來的，不要對利率優惠有太多遐想。也不要因為覺得有利率優惠，高槓杆的買房炒房，給自己造成財務負擔。

3 目前的地產市場從粗放開發走向城市服務商角色，存量消耗為主，在住房不炒的基礎上，一二線房價保值，維穩第一，三四線跟風上漲，但產業和人流，以及各項基礎商業設施配套都還不足，房價回撥也是正常的，而且變現的難度也在加大，很多也是有價無市。如果是剛需，有足夠收入和負債能力，做好評估可以入手，如果是投資型要三思後行，房子實現財富暴漲的時代已經過去，房子金融屬性在下降，買房更多的是為了享受房子背後城市化的稀缺福利和資源。

“房貸利率變化同LPR、同降準沒有關聯”！

近來，不斷有涉及利率調整和降準的大訊息出臺，讓很多潛在購房人不知道如何研判未來房貸利率的走勢，這關係到買房的切身利益，那麼在10月8日，LPR將正式切換，基準利率將成為歷史，未來房貸利率都要同LPR掛鉤，到底未來房貸利率該如何變化？我們該不該馬上買房？

房貸利率未來雖然切換成LPR定價，但是同房貸利率短期來看，各區域差異化比較大。

自從宣佈LPR取代基準利率後，近期走勢看來9月下旬的LPR報價會下調5-10個BP，但是調整幅度太有限。

針對目前調控房地產的決心，短期內房貸利率預計還將繼續向上調整，央行將房貸利率上浮加點的權力下放到地方，不同城市將呈現差異化的住房信貸政策，那些房價上漲壓力大的熱點城市，購房 首付比例、房貸利率上浮比例理應更高。

傳聞北京新的商業個人住房貸款利率定價基準是首套不低於相應期限LPR加點55個BP，二套不低於相應期限LPR加105個BP。那測算下北京首套房貸利率將為5.4%，目前為5.39%，比目前基準上浮10%高1BP，那麼房貸利率也會下調，但預計幅度不大。

傳聞招商銀行深圳地區部分房貸業務也已經掛鉤LPR，首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，比此前略微上調。

個人房貸政策可能會繼續收緊，房地產調控也會持續加強

上半年房地產市場又有熱起來的苗頭，,部分地區房價上漲較快。所以此次隨著調整LPR，再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，而且第一次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這就表明了未來的長期房地產調控方針。

從房地產金融的角度看,未來房地產調控還可能從三個方面實施:一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場的規模和渠道，例如提升房地產開發貸款的申請條件，減少總量供應。二是針對資本市場進行系列管控，將之前資金藉助房地產信託等渠道進入房產開發領域，對信託業進行指導和管理。三是繼續收緊個人住房貸款申請條件、額度,提高貸款利率。同時嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。其實這從近期銀保監會多項處罰中也可以看出。

個人房貸利率會降嗎?LPR即使會降，房貸利率也不會降

對於買房者來說,銀行上浮房貸利率意味買房成本上升,買房之後每個月要承擔的月供變多,還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現反比,利率越高,導致人們購房慾望降低,進一步拉低房價。測算下：

以100萬元20年等額本息房屋按揭貸款為例,如果基準利率4.9%，總還款額約為157萬元；如果房貸利率上浮15%至5.635%,總還款額變化為約166.9萬元；如果利率上浮20%至5.88%,總還款額變化為170.2萬元；如果利率上浮30%至6.37%,總還款額變化為177.1萬元。

個人銀行房貸利率上浮，從需求端分析，將是最大的購房意願的影響，房價一定會出現上漲乏力，這對於抑制房地的過度投資是有好處的。

但是影響房價走勢的因素還有很多,人口遷徙、當地的樓市政策、貨幣的貶值等都會影響到房價的走勢。

人民銀行劉副行長在9月4日表態：“有兩點：一是定位，‘房住不炒’的目標定位不能偏離；二是避免把房地產工具化，不把房地產當做刺激經濟的一個手段。金融工作怎麼樣落實這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。這次‘利率並軌’改革，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。”

總結下：房貸利率同LPR下降看上去有關係，但是在房產調控的大環境下，其實沒有關係。因為如果LPR降了，銀行可以調整加點基數，如果LPR升了，銀行可以降低加點。房貸利率還是關聯到宏觀調控和國家政策層面，以及你想購買的城市樓市熱度!

我認為恰恰相反，反而應該等待而不是抓緊買房，會更有利。為什麼這麼說？因為我們從“40天后即將生效的lpr”這個機制說起。

8月，央行釋出了新的房貸貸款市場報價機制即lpr，從10月8日起生效執行。為什麼央行不直接降低利率而是釋出新的lpr機制？很簡單，從調控的難易程度來看，透過貸款利率，這個“市場化機制”是沒辦法遏制銀行的“貸款放貸衝動”的，因為銀行是盈利性機構，只要有利可圖，就會放貸。而房貸一直是銀行部門“流動性最好”，“現金流最好”的業務——房貸總體的社會規模大，違約風險小，每月還貸的現金流入好，對銀行來說，是“優質資產”。

而lpr是什麼？就是以“因城施策”為導向的便於行政化調控手段實施（相對於貸款利率市場化手段），對於各地政府而言，高層的調控意志可以透過地方一把手的“前途”和“考核”，從地方調控力度和效果角度，去影響地方lpr機制和指標從而影響地方的房貸發放和利率水平。

從上述論述，可以看出，“行政化”取代“利率市場化”，以及針對“二套房加不低於60基點”，是lpr機制的核心！

那麼，從這個機制變化就可以看出，調控的目標就是讓炒房的資金“鎖住”，控制“二套房”。如此一來，房地產市場最大的一塊投機和需求“炒房”被鎖定，未來的房價更多地取決於“剛需”而少了“炒房”這一大塊增量。未來的房價逐步企穩或者適當回落可期。

因此說，要看清楚是否急於買房，以及是否趕在lpr落地之前買房，就要看清楚未來房市的供求關係是否收到lpr機制影響。從這個角度去看，未來式對買房者的“買方”有利的市場條件。

在新政策執行以前，各大商業銀行制定商業性住房貸款利率要以央行基準利率為定價基準。目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，客戶現在想貸款按揭首套房的話，若實際執行利率上浮10%，那利率為5.39%。新政策執行以後貸款利率以LPR為定價基準，8月份的LPR為4.85%，上浮10%就是5.335%，也就是說40天后買房更划算；若上浮20%那就是5.82%，現在買房更划算。當然，客戶要是在上海的話，現在買房貸款利率是有優惠的，假設打9折，那就是4.41%，而新政策執行以後貸款利率是不可以打折的，所以肯定是現在買房更划算。

但是，客戶要想按揭貸款二套房的話，現在來看一般在央行基準利率基礎上上浮20%，也就是5.88%。40天后執行貸款利率新政策，需要以LPR加60個基點為定價基準，目前來看就是5.45%，實際執行利率同樣上浮20%的話，最終利率為6.54%，很明顯現在買房划算；若是上浮10%的話，最終利率為5.995%，還是現在買房划算。

綜上所述，若客戶按揭貸款的商品房為首套房的話，現在買房和新政策執行以後買房都是可以的，現在很難下定論說哪個更划算；而要是二套房的話，現在買房比以後買房划算的機率更大！