把本來是住宅用途的房屋，改為商業用房或者辦公室，這就是所謂的“住改商”。這個問題在各地來說，都是社群管理中的難點。
“住改商”這種行為，會給相鄰業主，乃至小區全體業主的正常生活，都帶來嚴重的影響和侵害。諸如：人員進出複雜，造成電梯擁堵，餐飲酒吧油煙及噪聲擾民，超居民負荷用電產生的消防安全隱患，等等等等，老百姓對這類事情的意見十分強烈。
07年的《物權法》在其77條中，相關表述是：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
而《民法典》在這個問題上的279條，基本沿用了上述法條，只是增加了兩個字：
應當經有利害關係的業主一致同意。
意思就是：只要有利害關係的業主一人不同意，就不得改變住宅用房的用途。
那麼法典生效後，“住改商”還將面臨下列問題：
1、“有利害關係的業主”怎麼界定？是左鄰右舍樓上樓下？還是整個單元？抑或是整個樓座？
這個問題很重要，界定不了範圍，那這個法條依然缺乏可操作性。
2、那些已經改了的房屋，其他利害關係業主能否要求其再改回來？
3、當出現違反法規，不徵得同意的情況下強行住改商的，怎麼辦？只能訴訟嗎？
如果由行政部門介入，誰來執法？公安、城管還是工商？
這些問題，法典中都未明確，還要期待後續的相關司法解釋出臺進行確定。
也就是說，“住改商”在短時期內，還會繼續困擾小區管理問題。
把本來是住宅用途的房屋，改為商業用房或者辦公室，這就是所謂的“住改商”。這個問題在各地來說，都是社群管理中的難點。
“住改商”這種行為，會給相鄰業主，乃至小區全體業主的正常生活，都帶來嚴重的影響和侵害。諸如：人員進出複雜，造成電梯擁堵，餐飲酒吧油煙及噪聲擾民，超居民負荷用電產生的消防安全隱患，等等等等，老百姓對這類事情的意見十分強烈。
07年的《物權法》在其77條中，相關表述是：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
而《民法典》在這個問題上的279條，基本沿用了上述法條，只是增加了兩個字：
應當經有利害關係的業主一致同意。
意思就是：只要有利害關係的業主一人不同意，就不得改變住宅用房的用途。
那麼法典生效後，“住改商”還將面臨下列問題：
1、“有利害關係的業主”怎麼界定？是左鄰右舍樓上樓下？還是整個單元？抑或是整個樓座？
這個問題很重要，界定不了範圍，那這個法條依然缺乏可操作性。
2、那些已經改了的房屋，其他利害關係業主能否要求其再改回來？
3、當出現違反法規，不徵得同意的情況下強行住改商的，怎麼辦？只能訴訟嗎？
如果由行政部門介入，誰來執法？公安、城管還是工商？
這些問題，法典中都未明確，還要期待後續的相關司法解釋出臺進行確定。
也就是說，“住改商”在短時期內，還會繼續困擾小區管理問題。