1、土地性質不同，這也是本質區別

目前出讓的土地純商業的佔比已經很少了，這種公寓型別的建築一般都配建在商住性質的用地之上。所以首先我們應明確，每塊土地的性質用途，在規劃部門的控制性詳細規劃和國土出讓合同上都會有明確約定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商業、綜合用地上。一般而言，普通住宅就是平常所說的商品房，土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而酒店式公寓則是商業或綜合用地。土地性質的不同決定了地上建築物形態存在本質上的區別。同時也就決定了下面幾項的差別：

2、產權年限較短

產權年限之爭業已畫上句號，但這是針對普通住宅而言，土地出讓年限到期後自動續期。但對於其他用地尚無此說法。普通住宅一般在70年，而酒店式公寓等一般為40年或者50年。酒店式公寓作為商業用地，其期限屆滿後需要付費續期應當是沒有任何爭議的。

3、落戶政策差異

按照各個城市的有關規定，往往只有購買滿足一定面積或者總價要求的住宅類產品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基於住宅用地上的公寓（例如人才公寓等）才能落戶，而商住和綜合用地的酒店式公寓由於不屬住宅性質，就不能落戶。因此缺少了教育方面優勢，那麼在保值增值能力這項功能上自然也就比較吃虧。

4、生活成本不同

酒店式公寓的水、電、物業、電梯費等參照商業標準繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5-2倍左右。另外一般是不準通天然氣的。所以吃飯只能透過電器來解決，細賬就不算了，經年累月，這都是一筆筆不小的開支。

5、稅費標準較高

由於酒店式公寓與普通住宅土地性質及物業型別的差異，導致二者在稅費繳納標準上也有較大的不同。

直接購買新房，享受不到普通住宅稅費優惠或減免。契稅3%繳納。

轉讓出售時，未滿2年，需按全額的5%繳納增值稅；按差額的20%繳納個人所得稅；滿2年的增值稅按差額的5%計徵，個人所得稅相同。評估需現場勘查，基本與實際成交價形同，甚至高於實際成交價也是常有的事情。當然現在各地也會略微存在差異，可以根據當地實際情況來計算。

6、公攤面積差異

酒店式公寓等一般都是通廊式的佈局，入口大廳及電梯廳都會更做得“大氣”，加上長長的走廊，裝置間也要比普通住宅多，因此酒店式公寓的公攤面積一般會達到40%左右，有的會更高！所以你實際購買來的實用面積大大縮水，居住的話會顯得侷促。

7、居住舒適度較差

由於公攤的不同，相同面積的酒店式公寓和普通住宅相比，居住舒適度較差，真的要買來居住的話那也應該是過渡的權宜之計。具體說來，影響居住舒適度的因素，主要包括公攤面積、容積率、日照通風、樓間距、綠地面積及綠地率、層高、紅線內外不利因素等指標。還有一點著重說明一下，就是你決定不了隔壁鄰居也是用來居住的。如果一個樓層多戶用來辦公的話，進進出出，人員吵雜，你將會不勝其擾！

8、首付及按揭政策不同

貸款購買的話銀行執行的政策也是不同的。一般而言從三個方面體現：一是首付比例，要求首付50%以上；二是貸款年限，一般不超過10年；三是貸款利率上，一般不享受住宅按揭的優惠利率，並且一般執行更高的利率上浮規定。

綜上所述，酒店式公寓相較於普通住宅而言，既有其便宜、便利等優點，也存在著土地性質、落戶政策、居住舒適度等方面的缺陷。並且對酒店式公寓有了全面的瞭解。

商住公寓。就是樓下1到4樓左右住商業用途比如開餐廳啊開便利店啊這些。樓上也可以做酒店也可以做住宅也可以出租。普通住宅的話就是純住宅不能拿來做商業的。商住的話一般年限較短40到50年這樣！普通住宅的話年限有70年。