目前國家積極推進的農村宅基地制度改革旨在擴大農戶的財產權能，如宅地基房產抵押、擔保、轉讓，讓農戶透過盤活自家宅基地增加財產性收入渠道。但對農戶來講，擴大權能、賦予更多財產權利並不意味著農村宅基地已經可以自由買賣。

按照中國相關法律精神，農村宅基地是本集體經濟組織的農戶所分配的用於建房的土地，它的取得和使用是和本村集體經濟組織成員密切關聯的，換句話說也只有屬於本村集體經濟組織的成員才有資格使用本村的宅基地。

不屬於本村集體經濟組織的人員（城鎮戶口人員或外村村民）不管是透過購買或其他方式使用、佔用本村宅基地的行為都是不允許的，也不會受到法律保護。即便是本村成員內部要想購買村內宅基地，也需在符合“一戶一宅”政策的前提下才能進行。

中國農村宅基地和房屋是實行區分管理的，房屋雖然屬於私有財產可以被所有人隨意支配使用，但是房屋所有人對這座房下的宅基地的權利卻很有限。

我們先來看看農村宅基地的含義：指的是農戶基於農村集體成員的身份才能享有的作為建房住宅使用的，所有權屬於村集體經濟組織的土地。

由此可見：

1.農村宅基地的使用權具有嚴格的身份要求，只能是本村集體經濟組織成員。2.農戶在對自家分配宅基地的使用上權利也很有限，只適用於自家居住，其他權利自己並不能隨意處分。3.農戶對農村宅基地的使用具有福利和無期限特性，農戶不需向村集體交納使用費就可以無期限使用宅基地的權利。

中國土地管理法第九條中就明確規定：宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

這就說明農村宅基地所有權和使用權是相分離的，宅基地不管誰在使用，所有權始終是村集體的，而宅基地的使用權則屬於村民房屋實際所有人。對於農村宅基地使用權不能向村組織外部轉讓，內部轉讓也需符合相關程式和政策。比如：不能向城市居民和其他村組織成員轉讓；轉讓需得到村集體批准；受讓人需要符合一戶一宅等政策，農村已經有住房的也不可以。

我們村的老王已經進城務工很多年了，他在村裡的老房子也因此一直被閒置，村內另一戶村民老李給老王建議可這閒置的宅基地房屋賣給自己在城裡的親戚老陳。在這裡即便老王同意這一提議，村裡和國家也是不允許的。如果老李在村裡沒有住房，則是可以考慮賣給老李的，不過這需要向村裡申請，獲得同意後老王才能將房子賣給老李。

現階段農村像老王這樣進城務工的人員也不在少數，人雖在城市打工甚至生活，但在農村的老宅和房屋不能自由買賣而被長期閒置，這種佔著寶貴資源卻不能帶來任何財產收益的狀態確實是對農村資源的一種浪費。

面對這種現狀，國家也出臺了農村宅基地有償退出政策，自動退出宅基地的將會獲得村裡的費用補償。只是農民出賣房屋後是不能再申請新的宅基地的，農民將閒置宅基地有償退回村集體也意味著他在城裡定居落戶成為唯一選擇。