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1 # 海螺008
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2 # 財經者思
買1000㎡商品房做賓館，並不是個明智的選擇，更何況你的資金又不夠大，經營投資回報週期太長，回報率太低！除非，未來房價會持續上漲，否則專案將難以實施啊！如果租房，則情況就完全不一樣咯！
投入的成本假定房價為1.0萬元/㎡，則買房需一次性投入1000萬元。
商品房（毛坯）裝修改造（空調、床鋪、衛浴等），按面積1500元/㎡算，僅裝修就需要150萬元。
1000㎡，66間客房（平均每間15㎡），至少需2個前臺（早晚班）、2個保潔阿姨、1個保安、1個裝置維修工（水、電）、1個經理、早餐廚師1人。8個人，工資按平均3500元來算，則每月需2.8萬元。
其他費用，水、電、被褥清洗、稅費等等，每月按3萬元計算。
賓館的收入一般來說，賓館的收入主要還是看地段和消費人群。如果地段好、消費能力高，那麼房費可以稍微高一點，否則只能以低價來吸引消費了！
再者，賓館的定位不能太高，要比7天、錦江之星、漢庭、如家等連鎖店定價稍微低一點，否則哪有人會入住呢！因此，我們大致可預估一下整體的收入情況：
按60%的開房率，每間平均150元（含早餐），則每月房費收入為：150元×66間×30天×60%開房率=17.82萬。
現如今，鐘點房也很流行，按40元/間/2小時來算，20%開房率，此塊收入有1.584萬元。
兩者相加，則每月收入有19.4萬元，平均每年就能有232.8萬元營業收入！
專案利潤從純運營的角度來說，每年利潤能有：232.8萬－69.6萬＝163.2萬元。裝修＋買房的成本，差不多需要7年左右才能回本，週期還是比較長的！而一般賓館最多5年就得重新裝修，這又將會是一大筆開銷！
如果是租房（50萬/年），而非買房的話，每年淨利就有113.2萬元，裝修2年回本。從第三年起，就差不多是純利潤咯！
不要買，改長期租
1000平，購買的話，成本太高了。你算算，如果做賓館，扣除日常成本之後，利潤還能否還貸款？這種專案的貸款期限一般是10年，不會是20年的的。
所以，改長期租比較合適，比如簽訂一個10年期的合同，並一次性支付租金。財務測算一下，看看能否盈利。據我所知，很多經濟型酒店都是這麼做的，區別就是有加盟費。
這時，可以找獨立的小樓，或者有獨立出口的半個樓。你看看很多住宅小區可能就有類似的機會，或者原來打算做社群服務的建築，現在也可以出租了，比如小區開盤時的售樓處。還有，一些商業建築，但是地角不是太沿街的，可能現在正招租呢，你可以考慮。
合夥和入股找幾個人合夥，大家一起出資來做這事。人數不要太多，另外明確誰說了算，即其中一人必須明顯佔大頭。同樣，很多經濟型酒店就是這麼開起來的。
比如，你找4個人，加上自己供5人，然後你出資40%，餘下份額的他們分。那麼將來的經營董事會決策，但顯然你的話語權最大。
如果還是不夠，可以考慮風險投資不過，風險投資需要你的業務開展起來才能有人投，所以，也可以少租點面積先開業，然後等第二年找到風險投資之後再擴大面積。